研究員 | 張樂(lè ) 湯曉晨
從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的“附屬”走出，物業(yè)管理作為一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)正在獨立走向舞臺，重視物業(yè)價(jià)值成為當下業(yè)內的共識。
在物業(yè)管理行業(yè)快速市場(chǎng)化的過(guò)程中，“多業(yè)態(tài)”經(jīng)營(yíng)成為不能忽視的一步。伴隨著(zhù)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的逐漸分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)態(tài)從住宅領(lǐng)域轉向更為廣闊的非住宅領(lǐng)域，開(kāi)拓著(zhù)新的服務(wù)空間和可能。
2018年，以萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)為代表的企業(yè)布局在多個(gè)不同行業(yè)，呈現出百花齊放的狀態(tài)。如萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)啟的“萬(wàn)物商企”戰略模式，進(jìn)駐上海陸家嘴商寫(xiě)項目；碧桂園服務(wù)開(kāi)展航空物業(yè)服務(wù)，與奧凱航空簽訂了全國范圍內的物業(yè)合作；也有專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域方向極為突出的中海物業(yè)，在2018年奪得多個(gè)港澳地區政府物業(yè)服務(wù)項目。
但于2018年來(lái)說(shuō)，最引人矚目的是“大物業(yè)/城市物業(yè)”這種新型物業(yè)模式的出現。先有萬(wàn)科物業(yè)聯(lián)合橫琴打造“物業(yè)城市”，后有碧桂園服務(wù)發(fā)布“城市共生計劃”，這些都為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了突破性進(jìn)展。
本期通過(guò)對2018年度典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)態(tài)拓展進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，來(lái)管窺物業(yè)管理行業(yè)多領(lǐng)域服務(wù)發(fā)展的趨勢。
01
物業(yè)服務(wù)企業(yè)“多業(yè)態(tài)”拓展的
三大誘因
“多業(yè)態(tài)”是相對專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)的一個(gè)概念，近兩年才逐漸“火熱”。其中有市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)策略等多重原因，綜合起來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇布局多業(yè)態(tài)有一下三大主要誘因：
▍提升綜合盈利能力，改善收入結構
目前住宅物業(yè)仍為多數企業(yè)主要服務(wù)業(yè)態(tài)。據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )數據，2017年，百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，住宅物業(yè)管理面積52.1億平方米，占比65.8%。
但由于涉及較大量的業(yè)主和社會(huì )影響因素，住宅物業(yè)的主要收入物業(yè)費的市場(chǎng)化定價(jià)實(shí)現尚存較大困難，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入結構。
綜合實(shí)力測評TOP100物業(yè)服務(wù)企業(yè)分業(yè)態(tài)管理面積分布情況
○ 數據來(lái)源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，CRIC
同時(shí)，在多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)中，住宅物業(yè)平均物業(yè)費水平以及收繳率在行業(yè)內最低，并且上漲難度較大，不利于企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，于是企業(yè)有較大動(dòng)力向場(chǎng)館、空港、教育、醫院等物業(yè)費水平較高、增值服務(wù)消費能力更高的領(lǐng)域拓展。
綜合實(shí)力測評TOP100物業(yè)服務(wù)企業(yè)多業(yè)態(tài)物業(yè)費水平（元/平方米/月）
○ 數據來(lái)源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，CRIC
▍提升規模集中度，減少人均單位成本
在人工成本、物料費用等持續走高的背景下，成本已經(jīng)成為了一個(gè)亟待解決的難題，如何從現有的紅海市場(chǎng)中尋找那片尚待開(kāi)發(fā)的藍海，擴大長(cháng)尾，獲得規模效應，是企業(yè)一直以來(lái)探尋的方向。
根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )數據，在物業(yè)管理中，人員費用占總成本比例約為54.2%，遠遠超過(guò)其他費用所占成本，而在人員構成中，針對基礎“四?！保ū０?、保修、保潔、保綠）的一線(xiàn)操作人員比例接近90%。
綜合實(shí)力測評TOP100物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員崗位構成情況
○ 數據來(lái)源：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，CRIC
無(wú)論是住宅物業(yè)還是非住宅物業(yè)，對于基礎物業(yè)服務(wù)的要求差異性較小，企業(yè)可以通過(guò)多元業(yè)態(tài)擴展，形成規?；\營(yíng)，將人力資源效用最大化，減少人均單位成本。
▍住宅業(yè)務(wù)增量天花板下，擴展新增長(cháng)空間
住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增量空間可以預見(jiàn)，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙向自由選擇現階段難以有效實(shí)現，阻礙了市場(chǎng)化的推進(jìn)，使企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化手段開(kāi)發(fā)存量住宅物業(yè)存在困難；
另一方面，在住宅物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展趨緩下，更多非住宅業(yè)態(tài)尚有較大開(kāi)發(fā)空間，這是之前未被重視或注意到的，因此具有資金和戰略眼光的企業(yè)開(kāi)始率先踏足新領(lǐng)域。
02
物業(yè)服務(wù)企業(yè)多業(yè)態(tài)服務(wù)實(shí)踐特征
2018年，不同企業(yè)通過(guò)不同的形式，開(kāi)啟多業(yè)態(tài)服務(wù)的步伐，我們以部分典型企業(yè)的動(dòng)作為例，對企業(yè)多業(yè)態(tài)服務(wù)特征進(jìn)行分析：
▍ 發(fā)揮自身優(yōu)勢，加快政府物業(yè)領(lǐng)域擴展
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐政府物業(yè)不完全統計
○ 數據來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC
一般來(lái)講，涉足政府業(yè)務(wù)的企業(yè)本身在自身服務(wù)領(lǐng)域具備特殊優(yōu)勢，2018年不少企業(yè)加速拓展，繼續擴大特色服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢，提高對特色服務(wù)領(lǐng)域的滲透率。
而從國內來(lái)看，在機構改革的影響下，政府機構逐步對自身多項后勤管理剝離，也為更多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)新的進(jìn)入機遇。
?、?中海物業(yè)：加速擴大港澳多類(lèi)型政府物業(yè)
2018年，中海物業(yè)在港澳地區政府物業(yè)拓展上超軼絕塵，斬獲3個(gè)大型物業(yè)項目，分別為澳門(mén)房屋局管轄下的社會(huì )房屋物業(yè)、香港九龍站、香港13家司法機構物業(yè)服務(wù)。
○ 中海物業(yè)進(jìn)駐香港九龍站 | 來(lái)源：中海物業(yè)
作為中海物業(yè)的主場(chǎng)，香港明確的產(chǎn)權限制、嚴格的公契制度以及完善的招投標制度是中海物業(yè)多年來(lái)選擇深耕港澳的原因，再加上香港的物業(yè)管理費水平遠高于國內，使用境外貨幣結算可以增加企業(yè)資金的多元化，降低資金風(fēng)險。
?、?nbsp;中航物業(yè)：拓展法院、政府機構等物業(yè)
作為機構物業(yè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)，2018年，中航物業(yè)繼續加速拓展該領(lǐng)域業(yè)務(wù)。4月，中航物業(yè)牽手南昌市中級人民法院，中標瀘州市江陽(yáng)區人民法院項目；10月，港珠澳大橋開(kāi)通，中航物業(yè)提供后勤一體化服務(wù)保障；11月，中標北京市機關(guān)事務(wù)管理局智慧機關(guān)（一期）建設項目。
作為機構物業(yè)服務(wù)平臺運營(yíng)商，憑借自身長(cháng)久的集成服務(wù)優(yōu)勢，中航物業(yè)也在進(jìn)一步擴展自身優(yōu)勢，在特色領(lǐng)域占據一定地位。
?、?nbsp;彩生活：發(fā)力警務(wù)物業(yè)管理平臺構建
2018年12月，彩生活與長(cháng)沙市公安局合作，協(xié)助定制開(kāi)發(fā)大物業(yè)管理平臺，“彩慧居”和“E停車(chē)”等線(xiàn)上線(xiàn)下一體化智慧服務(wù)系統也將落地，對現有門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)等進(jìn)行整體改造。
在保安、保潔、保綠、保修等基礎服務(wù)和“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”增值服務(wù)方面，彩生活平臺模式也會(huì )植入。彩生活寄望借此合作成為政企物業(yè)大平臺合作的范本，并繼續擴展政務(wù)物業(yè)管理、社區服務(wù)運營(yíng)等領(lǐng)域。
▍搶占藍海，不同程度涉足航空/空港領(lǐng)域
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐航空物業(yè)不完全統計
○ 數據來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC
航空公司所涉及的物業(yè)領(lǐng)域是一個(gè)特殊的大型綜合體，人流量吞吐規模大，服務(wù)范圍涉及停機場(chǎng)、候機樓、機務(wù)樓、空勤公寓等，包含多個(gè)性質(zhì)不同的服務(wù)對象，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規模、經(jīng)驗等都有較高的要求。
隨著(zhù)國內民用航空領(lǐng)域的快速發(fā)展，當下市場(chǎng)還處在藍海階段。
而且由于航空領(lǐng)域企業(yè)集中度高，因此先從單個(gè)項目的服務(wù)開(kāi)始，未來(lái)向區域節點(diǎn)和全國進(jìn)行拓展具備先發(fā)優(yōu)勢。
?、?龍湖智慧服務(wù)：簽約東方航空項目園區
2018年1月1日，龍湖智慧服務(wù)與東方航空無(wú)錫分公司簽約，針對東方航空無(wú)錫項目園區內的機務(wù)樓、綜合樓、出勤樓、候機樓辦公地等所有相關(guān)區域開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)。
龍湖智慧服務(wù)借助在科技智慧方面有著(zhù)較強的研究，將智慧物業(yè)運用到航空領(lǐng)域中去，有助于解決航空領(lǐng)域服務(wù)難題。
?、?nbsp;中航物業(yè)：服務(wù)廣州白云機場(chǎng)多個(gè)項目
2018年，中航物業(yè)為白云機場(chǎng)國際機場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)項目、廣州白云國際機場(chǎng)二號航站區運控巡檢項目以及廣州白云國際機場(chǎng)運控中心大樓項目提供了機場(chǎng)運控、停車(chē)場(chǎng)管控等功能。
○ 白云機場(chǎng)控制中心 | 來(lái)源：中航物業(yè)
白云機場(chǎng)年旅客吞吐量接近7000萬(wàn)人次，是一個(gè)大型交通樞紐，機場(chǎng)整體管控、車(chē)流疏導是機場(chǎng)日常工作重要的一部分，中航物業(yè)通過(guò)智慧停車(chē)系統、多點(diǎn)觸摸指揮臺、全景視頻監控等提高物業(yè)工作效率，降低事故突發(fā)率，方便往來(lái)旅客的出行。
?、?nbsp;碧桂園服務(wù)：簽約奧凱航空全國物業(yè)業(yè)務(wù)
2018年5月10日，碧桂園服務(wù)與奧凱航空進(jìn)行簽約。與龍湖智慧服務(wù)簽約單一項目不同的是，碧桂園服務(wù)未來(lái)將會(huì )對奧凱航空下屬的全國各地航空基地、空勤公寓等范圍進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。相同的是它與龍湖一樣，均為第一次涉足航空領(lǐng)域。
雙方未來(lái)依托物業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)以及行業(yè)品牌優(yōu)勢，結合航空公司廣闊的服務(wù)范圍及共享服務(wù)平臺，建立長(cháng)效合作機制實(shí)現業(yè)務(wù)互補和整合聯(lián)動(dòng)發(fā)展，開(kāi)拓物業(yè)新領(lǐng)域。
○ 碧桂園服務(wù)簽約奧凱航空 | 來(lái)源：碧桂園生活
▍發(fā)力商企業(yè)務(wù)，B端客戶(hù)戰略地位凸顯
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐商企物業(yè)不完全統計
○ 數據來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC
商企物業(yè)本身在開(kāi)發(fā)企業(yè)中占據一定比例。
2018年，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始提高商企業(yè)務(wù)戰略地位，作為重點(diǎn)方向進(jìn)行突破。一方面，源于商企存量領(lǐng)域再挖掘潛力巨大，另一方面，商企客戶(hù)付費能力強，增值服務(wù)植入后，開(kāi)發(fā)潛力更大。
?、?萬(wàn)科物業(yè)：發(fā)布“萬(wàn)物商企”子品牌
○ 萬(wàn)科物業(yè)業(yè)內發(fā)布“萬(wàn)物商企”子品牌 | 來(lái)源：克而瑞
相比住宅，商企物業(yè)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合服務(wù)能力和服務(wù)要求顯著(zhù)提高，傳統的住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須達到一定的能級和余力才會(huì )涉足此塊業(yè)務(wù)。
2018年10月，在第四屆中國物業(yè)管理創(chuàng )新發(fā)展論壇上，萬(wàn)科物業(yè)向業(yè)內發(fā)布了“萬(wàn)物商企”子品牌。自 2015 年開(kāi)啟市場(chǎng)化以來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)在業(yè)務(wù)規模擴大的同時(shí)，同步探索物業(yè)管理的多樣性與可能性，實(shí)施「住宅商企，兩翼齊飛」的戰略。截止2018 年 8 月，萬(wàn)科物業(yè)所有服務(wù)項目中商企項目占比已超過(guò) 21% 。
“萬(wàn)物商企”作為萬(wàn)科物業(yè)非住宅物業(yè)拓張版圖中重要的一部分，同時(shí)具有萬(wàn)科物業(yè)傳統物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗和科技賦能的優(yōu)勢，在國內商企服務(wù)領(lǐng)域還尚未有龍頭企業(yè)產(chǎn)生的情況下，或會(huì )掀起物業(yè)服務(wù)企業(yè)新一波跟進(jìn)潮。
03
“大物業(yè)”、“城市服務(wù)”開(kāi)啟元年
除了傳統的業(yè)態(tài)模式，2018年，一種新型物業(yè)服務(wù)模式正在悄無(wú)聲息的推進(jìn)著(zhù)。或稱(chēng)為“大物業(yè)”,因為它的服務(wù)邊緣更加擴大化，所包含的業(yè)務(wù)模式也擴大化；或稱(chēng)為“城市物業(yè)”，因為它將物業(yè)與城市規劃發(fā)展結合起來(lái)，使物業(yè)功能更加完善。
依托社區服務(wù)場(chǎng)景，近年來(lái)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集成服務(wù)能力大幅增長(cháng)，技術(shù)創(chuàng )新層出不窮，將現有技術(shù)實(shí)踐擴大，移植進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮集成服務(wù)優(yōu)勢，打造集城市管理與物業(yè)運營(yíng)為一體的新型發(fā)展方向。
▍萬(wàn)科物業(yè)：打造“物業(yè)城市”治理模式
2018年5月，萬(wàn)科物業(yè)與珠海大橫琴公司合作，將物業(yè)概念引入城市發(fā)展之中，作為全國“物業(yè)城市”的第一個(gè)試點(diǎn)。
萬(wàn)科物業(yè)城市是運用了“專(zhuān)業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運營(yíng)”的模式，將橫琴公共區域中的資源和項目整合成一個(gè)整體，以城市作為依托，把社區物業(yè)的經(jīng)驗運用到城市管理中，形成“政府+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”治理的新模式。
如果此次探索成功，“物業(yè)城市”的概念將會(huì )在全國進(jìn)行推廣，成為物業(yè)服務(wù)的新領(lǐng)域。
○ 橫琴自貿片區拱門(mén) | 來(lái)源：橫琴新區門(mén)戶(hù)網(wǎng)站
▍龍湖智慧服務(wù)：進(jìn)軍“城市公共空間服務(wù)”
○ 龍湖“智慧城市”服務(wù)示意圖 | 來(lái)源：龍湖智慧服務(wù)
龍湖智慧服務(wù)也進(jìn)行了“大物業(yè)”領(lǐng)域的探索。2018年7月，龍湖集團與重慶悅來(lái)投資集團出資組建了“龍湖悅來(lái)城市管理有限公司”，定位新型城市管理綜合服務(wù)提供商，從城市照明設備、道路預警設備、清潔存放設備到道路安全實(shí)時(shí)監測、城市水系規劃、市政綠化、安防等各方面，與政府運營(yíng)管理部門(mén)形成配合，打造城市一體化的物業(yè)系統。
2018年初，龍湖提出“空間即服務(wù)”的全新企業(yè)戰略，即未來(lái)龍湖將以客戶(hù)為核心重新定義空間與服務(wù)。積極參與城市空間、服務(wù)重構，尤其在城市、商區、社區、住區的機會(huì )。龍悅公司的成立，是龍湖在“空間即服務(wù)”戰略下，朝著(zhù)城市服務(wù)空間邁出的重要一步。
▍碧桂園服務(wù)：發(fā)布“城市共生”計劃
2018年12月，碧桂園服務(wù)“城市共生”計劃及其“城市服務(wù)2.0產(chǎn)品”發(fā)布，提出“城市+物業(yè)“的新型城市治理公共服務(wù)模式，探路城市服務(wù)這片待開(kāi)發(fā)的藍海。
而早在11月份，碧桂園服務(wù)就已經(jīng)與遼寧省開(kāi)原市、四川省西昌市簽署合作協(xié)議，將環(huán)衛服務(wù)作為城市物業(yè)的切入點(diǎn)，結合碧桂園物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，以道路作為實(shí)施主體，形成園林養護、路燈維修為一體化養護模式。通過(guò)城市公共服務(wù)數字化解決方案，提升當地城市環(huán)境。
▍保利物業(yè)：開(kāi)展“全域化公共服務(wù)”
2018年6月，保利物業(yè)簽約浙江嘉興天凝鎮全區域的公共服務(wù)。2017年保利物業(yè)僅僅是針對天凝鎮人力、監管、服務(wù)等方面進(jìn)行改善，2018年簽署的全區域化服務(wù)是形成以政府為主導、以保利服務(wù)為主體的城鎮化物業(yè)管理模式。
○ 全域化公共服務(wù)管理評價(jià)指標 | 來(lái)源：保利物業(yè)
保利物業(yè)將社區服務(wù)多年的經(jīng)驗運用到了政府的公共服務(wù)當中，構建鎮域公共服務(wù)的“天凝經(jīng)驗”，提煉出7大類(lèi)一級指標、27類(lèi)二級指標和203類(lèi)三級指標體系為支撐的“保利服務(wù)”模式，使政府的公共服務(wù)費用由2500萬(wàn)降至2400萬(wàn)。
2018年開(kāi)啟“城市服務(wù)”元年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)走出社區，走向城市，把深耕于物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)驗與城市生態(tài)建設相結合，將物業(yè)服務(wù)最新理念帶入城市治理，與政府一同打造“城市服務(wù)”新合作模式，讓物業(yè)成為“城市治理”的重要一環(huán)。
04
總結
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，與房企的多元化不同，在多業(yè)態(tài)領(lǐng)域，雖需專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力的補足，但更多是服務(wù)能力提升后的自然延伸。
2018年，物業(yè)服務(wù)不僅向非住宅物業(yè)拓寬，也向非常規管理發(fā)展?！按笪飿I(yè)”模式的出現將物業(yè)管理經(jīng)驗移植到城市管理之中，形成了“人-社區-城市”的新連結。
多業(yè)態(tài)拓展可以擴大進(jìn)一步物業(yè)管理規模，增加企業(yè)收入來(lái)源，減少市場(chǎng)波動(dòng)所導致的影響。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠自身智慧化技術(shù)積累，也一定程度上提升眾多業(yè)態(tài)領(lǐng)域的服務(wù)管理水平，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對高人流量、高復雜性的場(chǎng)景具備更好的應對能力。
預計2019年，行業(yè)內將會(huì )繼續在業(yè)態(tài)拓展上迎來(lái)新一輪發(fā)展。但多業(yè)態(tài)服務(wù)亦要求企業(yè)的管理模式順時(shí)而變，順勢而變，否則過(guò)于冗長(cháng)的業(yè)態(tài)也會(huì )拖累了整體服務(wù)質(zhì)量和運營(yíng)效率。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對的挑戰。
— END —
○ 資本市場(chǎng)日報：物業(yè)服務(wù)企業(yè)2月27日股市表現