文/劉德明（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、山東省政協(xié)委員、山東明德物業(yè)管理集團董事長(cháng)）
2019年，是山東省服務(wù)業(yè)大發(fā)展的一年，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重首次超過(guò)50%，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率達到了70%。物業(yè)服務(wù)作為與人民生活密切相關(guān)的服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域，也迎來(lái)了大發(fā)展。
隨著(zhù)人民生活需求向高質(zhì)量轉變，企業(yè)需要在做好“對物的管理”的基礎上更加重視“對人的服務(wù)”，滿(mǎn)足人民對美好生活的期待。這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能力建設和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處的營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化都提出了更高要求。在今年山東省兩會(huì )上，作為省政協(xié)委員，為進(jìn)一步促進(jìn)山東省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，我針對物業(yè)管理行業(yè)面臨的三重困境分析問(wèn)題，并提出建議。
關(guān)于《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的存疑與建議
《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”）或有?！段餀喾ā贰段飿I(yè)管理條例》立法初衷，值得商榷。
《辦法》第二章第十七條規定，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費收取的費用最高不得超過(guò)百分之六十。
《物權法》第七十二條規定：“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)?！笔聦?shí)上已經(jīng)很清晰地界定出業(yè)主無(wú)論是否住入社區、使用物業(yè)，都應負有產(chǎn)權方面的直接責任。
物業(yè)管理的服務(wù)范圍是對物業(yè)共有部分的維護和管理，企業(yè)在項目運營(yíng)中向政府相關(guān)部門(mén)交納的費用并沒(méi)有因為空置房減少，如電梯年檢費、電梯維保費、環(huán)衛垃圾費用、二次供水水質(zhì)檢驗費、門(mén)前三包費等。
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條甚至規定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納?！逼溆靡庹恰叭~交納”。
從法理上來(lái)說(shuō)，《辦法》或有違上位法精神。從現實(shí)情況來(lái)看，關(guān)于空置房的物業(yè)費交納比例有違公平原則，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有悖公平。折扣交費的業(yè)主與全額交費的業(yè)主享有同等權利，也有違公平原則。
從打擊炒房行為來(lái)看，長(cháng)期空置房很多是投資性質(zhì)，折扣交納物業(yè)費降低了炒房成本，不利于堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。
從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，在成本上漲不斷的市場(chǎng)環(huán)境與執行指導價(jià)的政策環(huán)境的雙重作用下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本就“收繳難”“調價(jià)難”，如今“空置房降低物業(yè)服務(wù)費標準”更是雪上加霜，不利于物業(yè)管理行業(yè)健康可持續發(fā)展。
我的建議有三個(gè)方面：
第一，進(jìn)一步對《辦法》內容進(jìn)行調研、釋疑和修訂。遵照上位法精神，希望政府有關(guān)部門(mén)認真調研行業(yè)發(fā)展狀況，本著(zhù)提升服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)滿(mǎn)意度，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的原則，對《辦法》內容進(jìn)行釋疑和修訂。2019年，《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》修訂出臺，值得借鑒。
第二，把物業(yè)管理納入社區治理體系。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)主體責任和權利，建立健全居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)商議事機制，建立以社區黨組織為核心的多元主體協(xié)商議事機制，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì )在物業(yè)費繳納和調價(jià)中的積極作用。
第三，進(jìn)一步完善質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格機制。進(jìn)一步實(shí)現從“政府指導價(jià)”到“市場(chǎng)調節價(jià)”的轉變。山東省住房和城鄉建設廳重新修訂的《物業(yè)服務(wù)規范》中去掉了住宅小區物業(yè)服務(wù)規范中關(guān)于分星級的規定，服務(wù)的分級由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)確定，就是很好的嘗試。政府有關(guān)部門(mén)應進(jìn)一步順應國家政策調整的大勢，加大推進(jìn)服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)化聯(lián)動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)成本測算，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本構成，引導業(yè)主與企業(yè)之間自主議價(jià)，逐步形成合理的市場(chǎng)成交價(jià)格。
關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政府采購履約保證金的建議
2019年6月和8月，山東省財政廳先后發(fā)布了魯財采〔2019〕40號《關(guān)于取消政府采購投標保證金等有關(guān)事項的通知》、魯財采〔2019〕41號《關(guān)于進(jìn)一步清理規范政府采購投標保證金等事項的通知》，規定不得向誠信記錄良好的供應商收取投標保證金，并對優(yōu)化履約保證金、已收取保證金退還等作出規定。
山東省政府采購管理工作走在全國前列，在持續推進(jìn)政府采購“放管服”改革向縱深發(fā)展方面做出了大量努力，取消政府采購投標保證金等制度政策給廣大企業(yè)帶來(lái)了巨大福利，值得進(jìn)一步推廣和有效落地。
2020年是山東省委確定的“重點(diǎn)工作攻堅年”，結合當前工作實(shí)際，借鑒其他省份的做法，確保相關(guān)政策落到實(shí)處，我建議進(jìn)一步優(yōu)化政府采購履約保證金的清退工作，進(jìn)一步明確取消或者收取履約保證金的情形。
第一，聚焦流程再造，由程序導向型監管向結果導向型監管轉變。履約保證金是現階段程序導向型監管的產(chǎn)物，一方面，按照招標要求，企業(yè)在政府采購活動(dòng)中需要繳納一定比例的履約保證金，另一方面，在履約過(guò)程中，政府采購往往先服務(wù)后付費，企業(yè)承擔資金壓力。實(shí)際上，先服務(wù)后付費模式已經(jīng)對企業(yè)產(chǎn)生了制約。這種“雙重壓力”無(wú)謂的增加制度性交易成本，制約企業(yè)發(fā)展。
目前，雖然我省明確了對于后付費項目，原則上不再收取履約保證金，但在實(shí)際執行過(guò)程中，還存在收取履約保證金的現象，建議出臺細則，進(jìn)一步明確取消或收取履約保證金的情況。希望有關(guān)部門(mén)真正把誠信體系建設與企業(yè)履約能力相結合，以供應商誠信檔案和失信違約聯(lián)合懲戒為抓手，減少過(guò)程性和程序性交易成本。
第二，將履約保證金自查和清退情況納入年度考核或檢查內容?，F階段，部分采購人和代理機構對退還履約保證金仍然不夠重視、不夠及時(shí)。還有個(gè)別采購人“偷換概念”，把“履約保證金”改為“質(zhì)量保證金”。
為進(jìn)一步推進(jìn)制度落到實(shí)處，建議各級財政部門(mén)將履約保證金自查和清退情況納入采購人和代理機構年度考核或檢查內容，對于不主動(dòng)、不及時(shí)、不重視的有關(guān)單位進(jìn)行考核，限時(shí)限人辦結履約保證金自查和清退工作，切實(shí)為企業(yè)節省時(shí)間成本和經(jīng)濟成本。
關(guān)于強化金融精準護航、助力民企做大做強的建議
當前，山東省中小微企業(yè)發(fā)展總體上優(yōu)于全國水平，2018年，山東省發(fā)布了《支持民營(yíng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出六大方面35條具體措施，解決民營(yíng)企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題的建議達到了9條，為支持民營(yíng)企業(yè)提供政策引導，指明了發(fā)展方向。如今政策發(fā)布已有一年，回過(guò)頭來(lái)看這些具體政策的落實(shí)情況，融資難、融資貴依然是束縛企業(yè)發(fā)展的“高山”，銀企間信息不對稱(chēng)依然是阻礙企業(yè)發(fā)展的“鴻溝”。
為了能進(jìn)一步推進(jìn)金融精準護航，讓更多銀行真正幫助民企做大做強，特提出建議：
第一，建立風(fēng)險擔?；?/strong>。對于有發(fā)展前景的優(yōu)勢行業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，政府可以建立分擔風(fēng)險機制，化解緩沖銀行貸款風(fēng)險，幫助中小微企業(yè)發(fā)展。比如一些地方政府通過(guò)平臺機構為銀行貸款提供反擔保，多年來(lái)運行良好，既解決企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題，也達到了放大金融杠桿目的，值得總結推廣。
第二，增加銀企間信息對稱(chēng)。在加強銀行和稅務(wù)部門(mén)合作力度、不斷推動(dòng)“銀稅互動(dòng)”工程向縱深發(fā)展的基礎上，應用區塊鏈技術(shù)、金融科技等手段，進(jìn)一步整合統計、司法、工商、海關(guān)、電力、商務(wù)、社保等大數據平臺，通過(guò)采集中小微企業(yè)各種信息，全面掌握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，提高透明度，增強真實(shí)性，彌補中小微企業(yè)財務(wù)信息不規范的缺陷。對誠信納稅中小微企業(yè)嘗試提供無(wú)抵押信用貸款支持，縮短放貸時(shí)間，提高放貸效率，強化守信激勵并形成良性循環(huán)。
第三，改善金融生態(tài)環(huán)境。金融機構應加大對民營(yíng)中小微企業(yè)放貸“盡職免責”新政策的宣傳推廣力度，承認風(fēng)險，厘清責任邊界，細化考核制度，從源頭上鼓勵金融機構“敢貸、愿貸、能貸”，并努力形成服務(wù)中小微企業(yè)的長(cháng)效機制。
第四，提升金融風(fēng)險防范意識。金融監管部門(mén)應積極探索更加完善的監管模式，對金融企業(yè)的規范及落實(shí)予以指導和監督。加強風(fēng)險管控措施，做好中小微企業(yè)貸前盡職調查，積極支持經(jīng)營(yíng)穩定、可持續發(fā)展的中小微企業(yè)，加強授信后管理，對于風(fēng)險暴露的信貸，早發(fā)現，早處置。
在過(guò)去的五個(gè)多月里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)人奮戰在疫情防控的一線(xiàn)，不計成本，不計付出，體現了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任與擔當，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值被全社會(huì )發(fā)現，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)被更多的業(yè)主認知、認可。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康良性發(fā)展，更需要政府的關(guān)注、政策的扶持、業(yè)主的支持，希望多方共同努力，破解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展困境，為我們共同的美好生活而奮斗。