文/鹿欽連（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員）
《民法典》將對物業(yè)管理產(chǎn)生深遠影響，本文主要通過(guò)對《民法典》物權編第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”與《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”的對比分析，解讀該制度發(fā)生的新變化及對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響。
1業(yè)主的建筑物區分所有權制度新變化
《民法典》“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章共有17個(gè)條文（第271-287條），《物權法》“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章共有14個(gè)條文（第70-83條）?！睹穹ǖ洹放c《物權法》有9個(gè)條文完全相同（個(gè)別條款表述差異予以忽略），同時(shí)《民法典》將《物權法》的第74條、83條各拆分成兩個(gè)條文?！睹穹ǖ洹沸略?/span>1個(gè)條文，對《物權法》作出較大調整的有2個(gè)條文，作出重大調整的有3個(gè)條文。具體條文對比見(jiàn)表1。
2新增及重大修改條文解讀
共有部分的收益分配（第282條）
本條文為《民法典》新增內容，即“建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。這一條文在物業(yè)管理行業(yè)引起極大反響。
業(yè)主對共有部分享有的共有權是業(yè)主的建筑物區分所有權的基本內容之一。業(yè)主的共有權自然也包括了所有權的占有、使用、收益、處分四項權能，因此共有部分的收益權歸屬于業(yè)主符合民法基本理論。但是，目前不論是《物業(yè)管理條例》還是地方物業(yè)管理法規，一般都規定共有部分經(jīng)營(yíng)收入主要用來(lái)彌補物業(yè)管理費或專(zhuān)項維修資金的不足，所以在實(shí)踐中往往沒(méi)有將共有收益直接交給全體業(yè)主。
本條應從以下幾個(gè)方面理解：
一是建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人為了業(yè)主的利益，可以依法對業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
二是建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以扣除合理成本，本人認為“合理成本”應該包括代為經(jīng)營(yíng)者的合理報酬；
三是共有部分經(jīng)營(yíng)的決定權、收益權歸屬全體業(yè)主?！睹穹ǖ洹穼I(yè)主共有部分收益權的明確，可能會(huì )造成部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主的機械理解，認為既然共有部分的收入歸業(yè)主所有，就不應當繼續補充物業(yè)管理費或專(zhuān)項維修資金。在目前大多物業(yè)項目管理費不高，而且難以調整物業(yè)管理費的困境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當積極主動(dòng)和業(yè)主溝通，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定等方式，繼續將共有部分的經(jīng)營(yíng)收入用于補充物業(yè)管理費或專(zhuān)項維修資金。
業(yè)主自治管理組織的設立及指導和協(xié)助（第277條）
本條新增“業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定”，對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立條件和程序適用做了指引。同時(shí)增加居民委員會(huì )對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )指導和協(xié)助職責。中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕13號）中明確規定，“加強社區黨組織、社區居民委員會(huì )對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導和監督”。各地物業(yè)管理法規在修訂中也大多把居民委員會(huì )引入物業(yè)管理體系，在實(shí)踐中取得了良好效果?！睹穹ǖ洹肥状螌⒕用裎瘑T會(huì )在社會(huì )治理中的職能在法律層面予以確定。
新增居民委員會(huì )對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )指導和協(xié)助職能，有利于幫助業(yè)主提升法律素養和自治能力，提高業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立率；也有利于協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理人之間的關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理關(guān)系的和諧發(fā)展。
業(yè)主共同決定事項及表決規則（第278條）
本條對《物權法》原有條文做了重大修改，主要表現為：
一是業(yè)主共同決定事項。首先是將“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”拆分為“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”兩項，并將原來(lái)的統一為重大事項，分別修改為一般事項和重大事項（注：本人將需要一般表決或投票比例的事項稱(chēng)為“一般事項”；將需要較高表決或投票比例的事項稱(chēng)為“重大事項”）。
把使用維修資金降為一般表決事項，降低了業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決門(mén)檻，有利于解決物業(yè)管理實(shí)踐中維修資金程序長(cháng)、使用難的問(wèn)題，可以盡快提起維修資金的申請和盡快開(kāi)展維修工作。二是表決事項新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”（參見(jiàn)“共有部分的收益分配”部分解讀）。
二是業(yè)主大會(huì )的表決規則?！段餀喾ā穼σ话闶马椀谋頉Q規則是“應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意”（即全體業(yè)主的雙過(guò)半）；對重大事項的表決規則是“應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意”（即全體業(yè)主的雙三分之二）。
《民法典》對業(yè)主共同事項表決規則做了重大調整，一是要求“應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即雙三分之二的業(yè)主參與是后續表決的前提條件，如果低于雙三分之二的業(yè)主參與，后續表決無(wú)須進(jìn)行，也無(wú)必要進(jìn)行（相當于《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》業(yè)主大會(huì )會(huì )議有效的概念，“參與表決”可簡(jiǎn)稱(chēng)為“與會(huì )”）。其次是對于一般事項，要求“應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意”（即與會(huì )業(yè)主的雙過(guò)半）；對于重大事項，要求“應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意”（即與會(huì )業(yè)主的雙四分之三）。
舉例說(shuō)明以上變化。假設某小區有100套房，每個(gè)業(yè)主各有1套房且面積相同。表決規則的變化詳見(jiàn)下表2：
表面上看，無(wú)論一般事項還是重大事項，《民法典》要求的條件都降低了。因此有專(zhuān)家認為《民法典》降低了業(yè)主大會(huì )的表決門(mén)檻，實(shí)際上并非如此。因為與會(huì )概念的引入增加了表決規則的復雜性。而且對于一般事項的表決門(mén)檻明顯提高了，根據《物權法》相關(guān)規定，最低只需要雙過(guò)半的業(yè)主參與并同意就可通過(guò)表決；但根據《民法典》有關(guān)規定，最低要雙三分之二的業(yè)主參會(huì )才可以進(jìn)行下一步的表決。
對物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，《民法典》實(shí)施后更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的門(mén)檻提高了。但在《民法典》的物業(yè)服務(wù)合同規定中，又賦予了業(yè)主合同的任意解除權。所以，《民法典》出臺讓形勢更加微妙。不論法律如何規定，堅持提高服務(wù)品質(zhì)、做到讓業(yè)主滿(mǎn)意才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本。
建筑物及其附屬設施維修資金歸屬和處分（第281條）
本條具體修改內容為：一是對共有部分的列舉由“電梯、水箱等”增改為“電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等”；二是維修資金的使用范圍由“共有部分的維修”，修改為“共有部分的維修、更新和改造”，更加符合設立維修資金制度的本意；三是增加了緊急維修的申請程序，即“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”，言外之意可不需要通過(guò)業(yè)主共同決定。但具體如何申請，《民法典》并沒(méi)有明確，還需要其他法律法規進(jìn)行細化。
本條修改調整后，相關(guān)表述更加科學(xué)規范，同時(shí)設立了緊急維修申請程序，對減少物業(yè)矛盾糾紛，提高服務(wù)品質(zhì)等方面都有進(jìn)步意義。