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建職業(yè)經(jīng)理人制度 促行業(yè)健康發(fā)展
文/羅渝陵
我國的物業(yè)管理行業(yè)正隨著(zhù)城市進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng )新的步伐，從勞動(dòng)密集型的簡(jiǎn)單服務(wù)領(lǐng)域向技術(shù)密集型的綜合服務(wù)領(lǐng)域擴張。就連人們最熟知的、一向被視為簡(jiǎn)單勞動(dòng)的室內清潔，當建筑裝飾材料進(jìn)步后，擦桌子掃地的方法也得改變己成為不爭的事實(shí)。何況高技術(shù)構建的高端物業(yè)，更是必須運用專(zhuān)業(yè)技術(shù)才能保障管理績(jì)效。物業(yè)管理行業(yè)是一種用較少資產(chǎn)來(lái)管理巨大資產(chǎn)的行業(yè)，是以人力資本力量來(lái)保持財富力量的行業(yè)。社會(huì )發(fā)展需要合格的物業(yè)管理者，行業(yè)發(fā)展需要合格的從業(yè)人員，但由誰(shuí)來(lái)評價(jià)物業(yè)管理者的能力？用什么標準來(lái)衡量物業(yè)管理者的能力？用什么力量來(lái)激發(fā)物業(yè)管理者和行業(yè)的內動(dòng)力？我認為，呼之欲出的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是解決困惑，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的良方妙藥。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人執業(yè)資格制度起源于美國。150年前是美國經(jīng)濟高速發(fā)展的年代，城市化進(jìn)程與建筑技術(shù)革命催生了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人執業(yè)資格制度產(chǎn)生，制度執行的有效結果推動(dòng)了行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，業(yè)界大多認同物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是職業(yè)化的管理者，不是一種官銜，而是一種職業(yè)；職業(yè)經(jīng)理人是一種風(fēng)險性職業(yè)，需要高素質(zhì)、高綜合能力的人才。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人與其它行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人比較，有共性也有特性。其共性是：職業(yè)經(jīng)理人是職業(yè)化的管理者，有專(zhuān)業(yè)的技能，忠誠于職業(yè)，具有領(lǐng)導企業(yè)的能力；其特性是：物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須具有感召業(yè)主的能力（通常戲稱(chēng)為“民間領(lǐng)袖”）；必須熟知多個(gè)知識領(lǐng)域，執掌多項判斷運作能力（通常戲稱(chēng)為“綜合雜”）。綜上之言，可將物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人概念描述為：經(jīng)政府認證，行業(yè)注冊，具有物業(yè)管理任職資格，能夠全面執掌數個(gè)項目的組織人；有專(zhuān)業(yè)的技能，忠誠于職業(yè)，具有領(lǐng)袖企業(yè)團隊及業(yè)主團隊能力的管理者。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，有利于激發(fā)物業(yè)管理工作者及行業(yè)的內動(dòng)力，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步，從根本上滿(mǎn)足業(yè)主不斷增長(cháng)的服務(wù)需要。通過(guò)制度，建立激勵機制，鼓勵職業(yè)經(jīng)理人努力學(xué)習，提高技能，做好服務(wù)。從國外運作經(jīng)驗看，職業(yè)經(jīng)理人認證管理過(guò)程大致分二個(gè)階段：
1、通過(guò)嚴格考試的職業(yè)資格認證階段。在美國、香港、新加坡、澳大利亞，注冊物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須經(jīng)過(guò)嚴格考試，決定其任職資格；注冊職業(yè)經(jīng)理人都有較穩定的工作，較高的收入。在美國，注冊的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人僅萬(wàn)人左右，其收入與地產(chǎn)銷(xiāo)售商相當。在英國，房屋經(jīng)理人學(xué)會(huì )（職業(yè)經(jīng)理人的行業(yè)管理機構）在全世界也僅認證了兩萬(wàn)余名會(huì )員，其社會(huì )地位較高，經(jīng)常擔綱政府的公益項目，受到社會(huì )普遍的尊重。
2、任職過(guò)程的信用管理階段。通過(guò)各種監控手段，保持其任職能力。任職期間信用管理包括：業(yè)主信任度、任職業(yè)績(jì)以及跳槽后的行為控制。在英國就有關(guān)于物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人跳槽后不得傷害原服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項目利益的規定。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，可以從制度上約束物業(yè)管理企業(yè)及行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，從根本上保障業(yè)主產(chǎn)業(yè)利益，真正達到資產(chǎn)保值增值的目的。在我國目前的社會(huì )經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理環(huán)境存在許多缺陷，尤其是經(jīng)濟不發(fā)達地區，由于部分業(yè)主的責任意識、消費意識、投資意識缺位，部分物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、法律意識缺位，確實(shí)存在沒(méi)有充足的資金保障管理費用或設備維保費用的現狀，或者是企業(yè)為了蠅頭小利不投入資金保障設備維保，致使幾年后物業(yè)受到嚴重傷害，連正常使用都困難，談何保值增值。通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人制度，建立制約機制，約束職業(yè)經(jīng)理人的非信用行為，讓其在行業(yè)沒(méi)有立足之地，造成強烈的職業(yè)危機，這可從根本上解決人為因素造成的資產(chǎn)故障。通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人制度，建立物業(yè)管理人才的市場(chǎng)機制，通過(guò)供求調整，推動(dòng)業(yè)主意識提升。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，可以從制度上解決物業(yè)管理模式多樣化課題，為業(yè)主提供更適合的服務(wù)。通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人制度推行，業(yè)主可選擇最適合的管理模式管理自己的物業(yè)，有利于構建和諧社會(huì )。在香港，有很多管理得很好的單體樓，都是業(yè)主法團直接聘請注冊物業(yè)經(jīng)理人統籌管理。運用籌金制計費方法，既降低管理成本，又達到管理效果，何樂(lè )而不為。
《物業(yè)管理條例》第三十三條明確指出：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)”。幾年來(lái)，有關(guān)部門(mén)一直致力于建立職業(yè)經(jīng)理人制度，己初見(jiàn)效果，評價(jià)標準、培訓教材都己初見(jiàn)成形，關(guān)鍵在于盡快建立認證管理體系、培訓推廣、掌控效果、持之以恒。在認證體系建立和管理問(wèn)題上，我認為還應思考以下問(wèn)題：
1、建立由行業(yè)主管部門(mén)領(lǐng)導的全國統一的注冊認證機構。目前在物業(yè)管理上崗證實(shí)施過(guò)程中，存在政出多門(mén)現象，由于教材不統一，考試標準不統一，證書(shū)不統一，企業(yè)在使用人才上碰到障礙，不利于行業(yè)健康發(fā)展。根據國外管理經(jīng)驗，應更多地發(fā)揮行業(yè)管理功能，因為行業(yè)管理部門(mén)最了解行業(yè)的需求、標準及發(fā)展趨勢。至今我國己建立了23項執業(yè)資格制度，有個(gè)15專(zhuān)業(yè)開(kāi)始了注冊管理和持證就業(yè)，大都是建立在以行業(yè)或工種劃分，形成的行業(yè)管理模式。
2、在物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人評價(jià)標準、考試標準全國統一的基礎上，賦予?。ㄊ校?、自治區物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )職業(yè)經(jīng)理人培訓、推薦、后續管理的職能，通過(guò)國家標準，建立起職業(yè)經(jīng)理人地方（行業(yè)）與國家統籌管理的體系，確保職業(yè)經(jīng)理人制度的健康有效地執行。
3、在建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的設計中，應充分考慮物業(yè)管理機構設置模式多元化在市場(chǎng)運作中的風(fēng)險控制。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的推行，實(shí)質(zhì)就是對其執業(yè)資格的認證及管理。所謂執業(yè)資格，是指國家對某些責任重大，社會(huì )通用性強，關(guān)系公共利益的專(zhuān)業(yè)或工種實(shí)行準入控制。物業(yè)管理行業(yè)是一種用較少資產(chǎn)來(lái)管理巨大資產(chǎn)的行業(yè)，如果制度設計時(shí)未充分考慮風(fēng)險控制及控制手段，可能出現由于管理不當造成的財產(chǎn)損失無(wú)能力賠付，造成管理模式受到置疑。因此，對合伙制物業(yè)管理事務(wù)所、個(gè)人物業(yè)管理事務(wù)所以及業(yè)主自治管理模式的政府控制手段，制度設計的科學(xué)、完整、合理都是十分重要的。
4、在建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的設計中，對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人個(gè)人執業(yè)行為的控制是十分重要的。物業(yè)管理行業(yè)是以人力資本力量來(lái)保持財富力量的行業(yè)，因一個(gè)人的能力體現，可以讓物業(yè)項目成為優(yōu)秀項目；因一個(gè)人的失誤也可使物業(yè)項目成為失敗項目。因此，對執業(yè)資格標準的制定，是職業(yè)經(jīng)理人制度建設的重要內容。我們應該用開(kāi)放的思想，前瞻性的設計，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，制定出有前瞻性的、可操作性的執業(yè)資格認證標準，真正達到推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的目標。
二十多年來(lái)，我國的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了艱苦的歷程，在不斷規范中，專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化程度日漸提高，得到社會(huì )廣泛的認同。實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是社會(huì )發(fā)展、行業(yè)規范、物業(yè)管理人才成長(cháng)的需要。我們期盼它的盡快出臺，祝福它健康地成長(cháng)。通過(guò)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建立與執行，沿著(zhù)《物業(yè)管理條例》建造的軌道，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康快速向前發(fā)展。
作者系重慶大正物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
文章摘自：《中國物業(yè)管理》