物業(yè)管理的價(jià)格機制
物業(yè)管理的本質(zhì)是市場(chǎng)化。與其他商品市場(chǎng)一樣，物業(yè)管理市場(chǎng)是由供求、價(jià)格、競爭三個(gè)要素共同構成的一個(gè)相互聯(lián)系、相互作用和相互制約的有機體系，與供求、價(jià)格、競爭三要素相對應，物業(yè)管理市場(chǎng)機制包括了供求機制、價(jià)格機制和競爭機制。其中，價(jià)格機制通過(guò)顯示價(jià)格信號，調節市場(chǎng)的供求關(guān)系，合理配置生產(chǎn)要素資源，在物業(yè)管理市場(chǎng)機制中處于核心地位。因此，物業(yè)管理的價(jià)格機制問(wèn)題，是研究物業(yè)管理市場(chǎng)機制的最佳切入點(diǎn)。
物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的亂象
一個(gè)良性運行的商品市場(chǎng)，其價(jià)格機制應當顯現出以下三個(gè)基本特點(diǎn)：一是商品價(jià)格基本反映了商品價(jià)值。價(jià)格由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì )平均成本、法定稅費加上合理的商業(yè)利潤構成，低于生產(chǎn)成本或包含超額暴利的價(jià)格僅為個(gè)別的非常態(tài)的市場(chǎng)現象；二是商品價(jià)格基本反映了供求關(guān)系。價(jià)格起到協(xié)調和平衡供求關(guān)系的作用，較高的價(jià)格趨于抑制消費者購買(mǎi)，同時(shí)刺激生產(chǎn)，較低的價(jià)格則鼓勵消費，同時(shí)抑制生產(chǎn)，價(jià)格是顯示供求關(guān)系的重要信號；三是商品價(jià)格基本反映了買(mǎi)賣(mài)雙方意愿。雖然面對同一商品或者服務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格訴求存在差異，但最終成交的商品價(jià)格是雙方競價(jià)博弈后形成的共同決定，是雙方一致認可的價(jià)格共識。反觀(guān)物業(yè)管理市場(chǎng)，如果以上述三個(gè)標準作為衡量和評價(jià)的參照坐標，其價(jià)格機制距離良性運行狀態(tài)可謂相差甚遠，概括地說(shuō)，當前物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格呈現出三大亂象。
亂象之一：多數普通居住物業(yè)的服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映服務(wù)的真實(shí)價(jià)值。
十年來(lái)，各地最低工資標準以每年10%的增幅提高，全國消費品價(jià)格指數以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價(jià)格逐年上調，生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，而絕大多數普通居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標準并無(wú)上調。服務(wù)成本剛性增長(cháng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重擠壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤空間，甚至出現收費標準低于服務(wù)成本的倒掛現象。物業(yè)服務(wù)價(jià)格的長(cháng)期停滯與房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上揚形成了鮮明的對比，同樣是價(jià)格偏離價(jià)值，物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的偏離方向卻是南轅北轍。
亂象之二：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。
一方面，雖然大多數普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)收費標準明顯偏低，但并沒(méi)有起到抑制低端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供給的作用，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告》顯示，1994年至2004年十年間物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量仍呈逐年遞增的趨勢，到2008年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總數已超過(guò)58000家，長(cháng)期的價(jià)格停滯（實(shí)際上是變相降價(jià)）并沒(méi)有影響人們投資物業(yè)管理行業(yè)的熱情，低端物業(yè)服務(wù)過(guò)度供應已是不爭事實(shí)；另一方面，雖然人們對高端物業(yè)服務(wù)的需求不斷增長(cháng)，雖然目前能夠供應高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌企業(yè)依然是鳳毛麟角，但價(jià)格對高端物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系的反應并不敏感，近幾年，高端物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格呈現停滯甚至下降趨勢，并未能夠與服務(wù)成本和品牌價(jià)值實(shí)現同步增長(cháng)。
亂象之三：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)法反映買(mǎi)賣(mài)雙方的交易共識。
從大多數從事普通居住物業(yè)管理的企業(yè)（賣(mài)方）的角度，普遍認為在成本激增的情況下，按照原有的物業(yè)服務(wù)收費標準經(jīng)營(yíng)已經(jīng)無(wú)利可圖甚至虧本，為了實(shí)現應有的價(jià)值補償以維持生存，除了部分企業(yè)可以依靠開(kāi)發(fā)商的補貼以外，其余的只能從降低服務(wù)成本（通常的代價(jià)是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)）和增加物業(yè)管理以外的收入（通常的做法是經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分）兩方面入手，如此勢必引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)和客戶(hù)關(guān)系的惡化。從大多數普通業(yè)主（買(mǎi)方）的角度，普遍認為在業(yè)主缺乏競價(jià)能力的情況下，由建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定物業(yè)收費標準的行業(yè)慣例，存在著(zhù)過(guò)分追逐商業(yè)利益的道德風(fēng)險，不利于業(yè)主利益的保護，在不認可物業(yè)服務(wù)價(jià)值和不了解物業(yè)服務(wù)成本構成的情況下，他們往往認為收費標準偏高，加上每個(gè)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)內容理解的不同和客戶(hù)滿(mǎn)意程度的差異，許多業(yè)主趨向于懷疑收費標準的合理性。除了不顧價(jià)值規律一味地反對漲價(jià)以外，多數不滿(mǎn)業(yè)主的習慣性做法就是拒交物業(yè)服務(wù)費，從而導致物業(yè)服務(wù)收費率的降低和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的惡化。