寧夏回族自治區城市居住小區物業(yè)管理辦法
寧夏回族自治區人民政府令第1號
《寧夏回族自治區城市居住小區物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)1998年7月25日自治區人民政府第5次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予發(fā)布，自1999年1月1日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅峽市自發(fā)布之日起先行施行。
自治區主席 馬啟智
一九九八年八月十二日
寧夏回族自治區城市居住小區物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條為了加強城市居住小區的物業(yè)管理，規范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動(dòng)，維護產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。為居民創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據國家法律、法規的有關(guān)規定，結合我區實(shí)際制定本辦法。
第二條本辦法適用于本自治區行政區域內城市居住小區的物業(yè)管理。
第三條本辦法所稱(chēng)城市是指導國空按行政建制設立的市和鎮。
本辦法所稱(chēng)居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設施。
本辦法所稱(chēng)產(chǎn)權人，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承擔人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區物業(yè)管理委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條自治區建設行政主管部門(mén)主管全區城市居住小區物業(yè)管理工作，負責組織實(shí)施本辦法。
各市、縣建設行政主管部門(mén)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)管理部門(mén)），負責本行政區域內城市居住小區物業(yè)管理工作。
規劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自的職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。
街道辦事外、鎮人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督。
第五條物業(yè)管理實(shí)行主管部門(mén)行業(yè)管理、產(chǎn)權人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。
第六條新建居住小區必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區和住宅小區也應依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。
第二章物業(yè)管理組織
第七條城市居住區、住宅小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居住小區）都應依照本辦法成立居住小區物業(yè)管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。管理會(huì )是代表居住小區全體產(chǎn)權人和使用人合法權益的群眾性組織、由產(chǎn)權人和使用人的代表組成。
街道辦事處、居委會(huì )、公安派出所可派代表參與管委會(huì )的工作。
第八條管委會(huì )由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)組織召集居住小區產(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )選舉產(chǎn)生。
產(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )應當邀請居民委員會(huì )和公安派出所的代表列席。
管委會(huì )產(chǎn)生后，居住小區產(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )由管委負責召集。
產(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )每年至少舉行一次。
第九條產(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì )委員；
?。ǘ徸h通過(guò)管委會(huì )章程和居住小區公約；
?。ㄈ┞?tīng)取管委會(huì )的工作報告。
?。ㄋ模┞?tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的工作報告。
?。ㄎ澹└淖兓虺蜂N(xiāo)管委會(huì )不適當的決定；
?。Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十條管委會(huì )由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。
管委任發(fā)會(huì )設主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委會(huì )委員中選舉產(chǎn)生，并報所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第十一條管委會(huì )行使下列是職權：
?。ㄒ唬┢鸩莨芪瘯?huì )章程和居住小區公約；
?。ǘ┻x聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄈ┍O督居住小區物業(yè)管理工作的實(shí)施及規章制度的執行；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制度的年度管理計劃和為居住小區管理服務(wù)的重大措施；
?。ㄎ澹﹨f(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作；
?。┱{處物業(yè)管理糾紛；
?。ㄆ撸┱偌a(chǎn)權人、使用人大會(huì )或產(chǎn)權人、使用人代表會(huì )，并向大會(huì )報告工作和有關(guān)事項。
第十二條管委會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持下列文件向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：
?。ㄒ唬┕芪瘯?huì )登記申請書(shū)；
?。ǘ┕芪瘯?huì )組成人員名單；
?。ㄈ┕芪瘯?huì )章程。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認證和資質(zhì)年審制度。
物業(yè)管理企業(yè)享有國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
物業(yè)管理企業(yè)統一執行財政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區建設行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記，向物價(jià)管理部門(mén)申請領(lǐng)取收費許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)向自治區建設行政主管部門(mén)申請資質(zhì)認證，應當提供下列文件和資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證申請書(shū)；
?。ǘ┢髽I(yè)章程；
?。ㄈ┓ǘ炠Y機構出具的驗資證明；
?。ㄋ模┙?jīng)濟、技術(shù)、管理人員的任命書(shū)或聘任書(shū)、技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)和物業(yè)管理培訓證書(shū)。
第十六條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準：
一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，注冊資金40萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱(chēng)的人員2名以上，初級職稱(chēng)或經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓的人員4名以上。
二級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，5萬(wàn)平方米以上，注冊資金30萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱(chēng)的人員1名以上，初級職稱(chēng)或經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓的人員4名以上。
三級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬(wàn)平方米以下，2萬(wàn)平方米以上，注冊資金20萬(wàn)元以一，并配備具有初級職稱(chēng)的人員2名以上，經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓的人員2名以上。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)應于每年二月十日前，填報物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報告書(shū)，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)提出年審申請，并提交上年度統計報表、資產(chǎn)負債和損益表。
物業(yè)管理企業(yè)年審報告書(shū)由自治區建設行政主管部門(mén)統一印制。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第十條居住小區的開(kāi)發(fā)建設單位必須按照規劃要求，建設便于物業(yè)管理的配套設施，并經(jīng)綜合驗收合格后，方可向居住小區管理委會(huì )辦理移交。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)接受管委會(huì )委托，承擔居住小區物業(yè)管理時(shí)，應當與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應載明下列事項：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)的區域和具體事項；
?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)的具體標準；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)的事項；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的期限；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費用的收支；
?。┍O督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間和方式；
?。ㄆ撸┻`約責任和解決爭議的方式。
房屋的自用部位和自用設備的維修、更新、也可以在合同中約定。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報居住小區所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)的權利；
?。ㄒ唬┮罁飿I(yè)管理合同及有關(guān)規定，對居住小區實(shí)施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費；
?。ǘ┲浦箵p壞居住小區物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對造成的損失有權要求賠償；
?。ㄈ┮蠊芪瘯?huì )協(xié)助管理；
?。ㄋ模┻x聘專(zhuān)業(yè)公司或聘用專(zhuān)人承擔清潔、保安、綠化等專(zhuān)項服務(wù)工作；
?。ㄎ澹氖屡c物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)活動(dòng)；
?。┮罁贤募s定，對不照章交納各種費用的住戶(hù)，可采取必要的限制性措施，或視情節提請有關(guān)部門(mén)處理。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
?。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理合同，對委托管理的房屋及相關(guān)的公共設施進(jìn)行維護、修繕、更新；
?。ǘ┏袚幼⌒^內物業(yè)保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；
?。ㄈ┙邮苄袠I(yè)管理，重大管理措施提交管委會(huì )審議決定；
?。ㄋ模┙邮苡嘘P(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處的指導和監督；
?。ㄎ澹`法行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)必須嚴格履行與管委會(huì )簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。
?。ㄒ唬?shí)施管委會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃時(shí)，必須執行國家自治區規定的技術(shù)標準。
?。ǘ⒆≌墓灿貌课?、共用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關(guān)規定，書(shū)面告知產(chǎn)權人和使用人；
?。ㄈ┙?jīng)常對物業(yè)管理區域進(jìn)行巡視、檢查，定期對住宅的共用部門(mén)、共用設備和公共設施進(jìn)行養護；
?。ㄋ模┌l(fā)現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時(shí)，立即采取保護措施，并按合同約定進(jìn)行維修；
?。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
?。┳龊梦飿I(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
?。ㄆ撸┒ㄆ谙蚬芪瘯?huì )報告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費用的收支帳目，接受審核，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作；
?。ò耍┌l(fā)現違反本辦法或者居住小區公約的行為，應立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會(huì )或有關(guān)行政主管機關(guān)報告；
?。ň牛┌凑瘴飿I(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項。
第五章物業(yè)的使用及維護
第二十三條產(chǎn)權人、使用人應當按照法律、法規及居住小區的公約，正確使用和維護房屋及本配套的公用設施、設備和場(chǎng)地，妥善處理相鄰關(guān)系。
人為造成房屋及公用設施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。
物業(yè)出現嚴重損壞，影響產(chǎn)權人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)管理部門(mén)應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第二十四條物業(yè)使用中禁止下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
?。ǘ┱加?、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
?。ㄈ┰谄脚_、屋頂、通道或者其他用場(chǎng)地和部位搭建建筑物、構筑物；
?。ㄋ模┣终季G地，毀壞綠化；
?。ㄎ澹﹣y設攤點(diǎn)、集貿市場(chǎng)；
?。﹣y倒垃圾、雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂定、亂刻畫(huà)；
?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；
?。ň牛┓?、法規禁止的其他行為。
第二十五條產(chǎn)權人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權人或者使用人。
第二十六條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場(chǎng)地的，應當與管委會(huì )簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十七條房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管理、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、電視共用天線(xiàn)、消紡設施等房屋公用部位和共用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一維修、養護和管理。
第二十八居住小區內戶(hù)外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線(xiàn)及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛等單位負責。
居住小區內戶(hù)外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廓、停車(chē)房（棚）、場(chǎng)地、管委會(huì )用房等非經(jīng)營(yíng)性公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一維修、養護、清掃和管理。
第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位或產(chǎn)權人應向管委會(huì )提供下列資料和復制件：
?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃和竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑、結構、設備、竣工圖；
?。ㄈ┑叵鹿芫€(xiàn)竣工圖；
?。ㄋ模┢渌_(kāi)展物業(yè)管理所需資料的復制件。
無(wú)述資料的，應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位或產(chǎn)權人重新測繪后將復制件移交管委會(huì )。
第六章物業(yè)管理費用
第三十條依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應當設立物業(yè)維修儲備金。
物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
第三十一條物業(yè)維修儲備金按出售公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。
已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金的提繳、支付，參照前款規定，由住宅所在地縣級以上人民政府規定。
第三十二條物業(yè)維修儲備金由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)統一收取，代為管理，全部存入金融機構，設立專(zhuān)門(mén)帳房，按照銀行同期同檔次單位存款利率計會(huì )利息。
物業(yè)維修儲備金應當按幢立帳，按戶(hù)核算，專(zhuān)款專(zhuān)用使用物業(yè)管理企業(yè)提出計劃，經(jīng)管委會(huì )同意后，報請所在地房產(chǎn)管理部門(mén)審核批準后支付。
房產(chǎn)管理部門(mén)應當定期公布物業(yè)縱維修儲備金的收支情況，接受產(chǎn)權人和使用人的監督。
第三十三條物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規定承擔：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课缓妥杂迷O備的維修，更新費用，由產(chǎn)權人或使用人承擔。
?。ǘ┳≌灿貌课缓凸灿迷O備的維修、更新費用，由整幢住宅的產(chǎn)權人或數幢住宅的產(chǎn)權人，按照各自擁有的住宅面積比例共用承擔；依照本辦法設立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支
?。ㄈ┕苍O施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區域內的全體產(chǎn)權人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔，依照本辦法設立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。
?。ㄋ模┪飿I(yè)維修儲備金不足時(shí)，產(chǎn)權人、使用人應當按照管委會(huì )的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲備金。
第三十四條物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統一收取物業(yè)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理服務(wù)費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規定。
第三十五條居住小區配套建造的經(jīng)營(yíng)性用房的收入，用于補充物業(yè)維修儲備金，由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)收取。
第三十六條居住小區物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，管委會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)應半年張榜公布一次，接受產(chǎn)權人和使用人的監督。
第三十七條產(chǎn)權人和使用人，對管委會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)公布的帳目，可以提出質(zhì)詢(xún)，或向當地房產(chǎn)管理部門(mén)設訴；管委會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)應在收到質(zhì)詢(xún)后七日內答復，房產(chǎn)管理部門(mén)應在收到投訴后十五日內處理。
第七章罰則
第三十八條未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查認證，擅自承擔物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期辦理資質(zhì)審查手續；逾期仍不辦理的，由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)停止其物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并處以一千元到一萬(wàn)元的罰款。
第三十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，產(chǎn)權人和使用人可以向管委會(huì )投訴，管委會(huì )可以要求其改正和承擔違約責任；情節嚴重的，有權解除委托管理合同。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)可以對其警告，責令限期改正，并可處以五百元至一萬(wàn)元的罰款，
?。ㄒ唬┓课菁肮灿迷O施、設備修繕不及時(shí)的；
?。ǘ┲贫炔唤∪?，管理混亂的；
?。ㄈ┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的；
?。ㄋ模┥米愿淖兙幼∥飿I(yè)和公用設施用途的；
?。ㄎ澹┢渌宦男谢蛘卟煌耆男形飿I(yè)委托管理合同規定義務(wù)的。
第四十一條因物業(yè)管理不善，造成居住小區物業(yè)及其居住環(huán)境惡化的，由所在房地產(chǎn)管理部門(mén)對物業(yè)管理企業(yè)給予警告，限期改正；逾期不改正的，報自治區建設行政主管部門(mén)降低資質(zhì)等級或收回資質(zhì)證書(shū)，并可處以一千元至一萬(wàn)元罰款。
第四十二條產(chǎn)權人或使用人違反本辦法的規定，有下列行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并有權要求其恢復原狀，賠償損失；對不聽(tīng)勸阻的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)處以一百元至一千元罰款：
?。ㄒ唬┥米哉加镁幼⌒^內公用場(chǎng)地或者改變其用途的；
?。ǘ┥米愿淖兎课?、配套設施的用途結構、外觀(guān)或損毀設施、設備以及實(shí)施其他危及房屋安全行為的；
?。ㄈ﹣y搭亂建，亂堆亂放，亂停放車(chē)輛，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區景觀(guān)，制造噪聲擾民的。
第四十三條房產(chǎn)管理部門(mén)違反本辦法，挪用或無(wú)正當理由拒不撥付房屋維修儲備的，由自治區或行署、市的建設行政主管部門(mén)責令改正、賠償損失，并視情節提請有關(guān)部門(mén)依法給予直接責任人和主要負責人行政處分。
第四十四條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。逾期不申請行政復議或不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的房產(chǎn)管理部門(mén)申請人民法院強制執行。
第八章附則
第四十五條本辦法所稱(chēng)以上含本數在內，以下不含本數在內。
第四十六條本辦法自1999年1月1日起施行，銀川市、石嘴山市、青銅峽市自本辦法發(fā)布之日起先行施行。