沈陽(yáng)市住宅小區管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據國家有關(guān)規定，結合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)住宅小區，是指城市規劃區內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的居民生活區（含區域內的非住宅房屋）?！?/p>
第三條 住宅小區的管理以居民自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合為原則，實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化管理。
第四條 產(chǎn)權人和使用人有參與住宅小區管理的權利和遵守住宅小區公共秩序的義務(wù)。
第五條 市房產(chǎn)管理部門(mén)是本市住宅小區管理工作的行政主管部門(mén)，負責全市住宅小區管理工作的組織、協(xié)調、業(yè)務(wù)指導，統一制定有關(guān)住宅小區管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區管理委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監督檢查。各區房產(chǎn)管理部門(mén)是本區住宅小區管理工作的業(yè)務(wù)管理部門(mén)，對住宅小區管理工作進(jìn)行協(xié)調、指導和檢查。
市規劃、城建、交通、衛生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門(mén)和單位按各自職責分工，加強對住宅小區的管理、監督與指導。
各區人民政府依據國家的法律法規及有關(guān)規定，對住宅小區進(jìn)行綜合治理，并對住宅小區管理工作實(shí)施監督檢查。
第六條 住宅小區成立小區管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )），代表產(chǎn)權人和使用人的利益，負責任宅小區的日常管理工作。管委會(huì )可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區管理工作。
第二章 住宅小區管理機構與職責
第七條 住宅小區管理委員會(huì )由市、區房產(chǎn)管理部門(mén)負責組建。管委會(huì )由產(chǎn)權人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì )成員及有關(guān)管理部門(mén)、服務(wù)單位派出的代表組成。
第八條 管委會(huì )的職責：
?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯?huì )章程，維護產(chǎn)權人和使用人的合法權益；
?。ǘ┙邮茏≌^內產(chǎn)權人和使用人的監督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門(mén)的監督、檢杏和指導；
?。ㄈ┩ㄟ^(guò)訂立合同方式、決定選聘或續聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區年度管理計劃和住宅小區管理、維修、服務(wù)的重大措施；
?。ㄎ澹└鶕a(chǎn)權人和使用人的意見(jiàn)和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區管理經(jīng)費的使用情況，進(jìn)行檢查、監督；
?。└鶕≌^實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權人和使用人簽署居民公約。
第九親 物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算、自負盈虧。
第十條 住宅小區物業(yè)管理實(shí)行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開(kāi)發(fā)展的原則。
第十一條 市房產(chǎn)管理部門(mén)統"對全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理證照后，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列職責：
?。ㄒ唬┮罁飿I(yè)管理合同，具體實(shí)施對小區的管理；
?。ǘ┙邮芄芪瘯?huì )和產(chǎn)權人及使用人的監督，接受房產(chǎn)管理部門(mén)、住宅小區所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門(mén)的監督、指導；
?。ㄈ┠甓裙芾碛媱澓椭卮蟮墓芾?、維修、服務(wù)措施應提交管委會(huì )審議，并經(jīng)管委會(huì )認可后實(shí)施；
?。ㄋ模┛梢晕袑?zhuān)營(yíng)公司進(jìn)行專(zhuān)項管理；
?。ㄎ澹┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補充住宅小區管理經(jīng)費。
第十三條 開(kāi)展住宅小區管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區管委會(huì )簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展住宅小區管理業(yè)務(wù)，在小區內負責下列事項：
?。ㄒ唬┓课菁案綄僭O施的維修、養護；
?。ǘ┞窡?、景點(diǎn)、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車(chē)場(chǎng)、書(shū)報箱等公用公共設施的維修、養護；
?。ㄈ┉h(huán)境衛生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；
?。ㄋ模┚S護文化娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)所秩序；
?。ㄎ澹┍忝穹?wù)網(wǎng)點(diǎn)及車(chē)庫的管理；
?。┚S護治安及交通秩序；
?。ㄆ撸┳≌^各類(lèi)檔案的管理；
?。ò耍┏邪芾砗贤幎ǖ钠渌马?。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)可開(kāi)展多種有償便民服務(wù)。
第十六條 住宅小區內房屋及配套設施的維修養護，物業(yè)管理企業(yè)與各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)按下列分工劃分職責：
?。ㄒ唬┕╇娫O施：進(jìn)戶(hù)線(xiàn)以?xún)鹊?，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權單位負責；以外的，由電業(yè)部門(mén)負責。
?。ǘ┟簹夤艿溃好簹獠块T(mén)負責供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線(xiàn)引向庭院的支線(xiàn)、室內管線(xiàn)及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門(mén)負責，產(chǎn)權單位承擔費用。
?。ㄈ┳詠?lái)水管線(xiàn)：用戶(hù)進(jìn)戶(hù)管道總水門(mén)以?xún)扔盟O施（不含水表） 由產(chǎn)權單位負責；以外的，由自來(lái)水公司負責。
?。ㄋ模┫滤艿溃盒^紅線(xiàn)內化糞池及管線(xiàn)（不合市政管線(xiàn)），由物業(yè)管理企業(yè)負責；以外的，由市政部門(mén)負責。
?。ㄎ澹╇娦殴芫€(xiàn)：樓內電話(huà)預埋管線(xiàn)由產(chǎn)權單位負責，其它管線(xiàn)由電信部門(mén)負責。
?。┕┡芫€(xiàn)：由供暖部門(mén)負責。
?。ㄆ撸┉h(huán)衛設施及垃圾清運由環(huán)衛部門(mén)負責。
小區管委會(huì )可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調專(zhuān)業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養護。專(zhuān)業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養護（煤氣設施除外）。
第三章 住宅小區房屋及設施的使用與維護
第十七條 居民使用房屋，應遵守下列規定：
?。ㄒ唬┪唇?jīng)市、區房產(chǎn)管理部門(mén)批準，不得改變房屋格局、外貌和用途
?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬韧鈮?、梁柱、樓板、陽(yáng)臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)。
第十八條 住宅小區內禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米哉加?、挖掘道路和綠地，攀折花木；
?。ǘ┱加霉矆?chǎng)地，損壞住宅小區公共公益設施；
?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
?。ㄎ澹┡?、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；
?。┚郾娦[；
?。ㄆ撸╋曫B禽畜；
?。ò耍╇S意停放車(chē)輛；
?。ň牛┡欧呕蚨逊庞卸居泻ξ锲返?。
第十九條 住宅小區內的房屋維修責任，按下列規定劃分：
?。ㄒ唬┏凶鈬蟹课莸?，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修；
?。ǘ﹩挝划a(chǎn)權房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實(shí)際結算，由產(chǎn)權單位另行支付；
?。ㄈ﹤€(gè)人全價(jià)購買(mǎi)商品房的，公共部位及公共公益設施，由產(chǎn)權入委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部門(mén)由個(gè)人負責維修；
?。ㄋ模┚用癜醋》恐贫雀母镎哔徺I(mǎi)的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個(gè)人負責維修；
?。ㄎ澹﹦?dòng)遷戶(hù)以商品房?jì)r(jià)格購買(mǎi)的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個(gè)人負責維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個(gè)人負責維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
第二十條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。
第二十一條 確屬為完善公共公益設施在小區內增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì )同意并由市規劃部門(mén)審批后，方可建設。
第四章 住宅小區的驗收與接管
第二十二條 住宅小區的房屋及公共公益配套設施必須統一規劃，同步建設。
第二十三條 住宅小區工程竣工后，應嚴格按規定進(jìn)行驗收，驗收合格后方可進(jìn)住。
第二十四條 開(kāi)發(fā)建設單位應在移交住宅小區時(shí)，向小區管委會(huì )提供小區總建筑面積o．2％以上的小區管理用房，其產(chǎn)權屬?lài)宜小?/p>
第二十五條 移交住宅小區時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應向管委會(huì )或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設的有關(guān)資料：
?。ㄒ唬┳≌^平面規劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ┓课菰O備和配套設施的竣工圖；
?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)圖；
?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。
第二十六條 住宅小區在居民進(jìn)住至住宅小區管委會(huì )成立前，由市房產(chǎn)管理部門(mén)臨時(shí)指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì )成立后，小區管理工作由前期管理單位移交管委會(huì )。管委會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，可優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 住宅小區管理經(jīng)費的來(lái)源和使用
第二十七條 新建住宅小區的開(kāi)發(fā)建設單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門(mén)交納住宅小區管理啟動(dòng)基金，該項基金計入建設成本，并及時(shí)劃轉到市房產(chǎn)管理部門(mén)。
第二十八條 住宅小區管理啟動(dòng)基金由市房產(chǎn)管理部門(mén)設專(zhuān)帳統一管理，統一安排使用。其中50％作為新建住宅小區管理啟動(dòng)經(jīng)費，50％作為已交付使用住宅小區的管理啟動(dòng)經(jīng)費。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按住宅小區總建筑面積0.5％的比例并以成本價(jià)，向管委會(huì )提供商服用房，產(chǎn)權歸國家所有，撥用給小區管委會(huì )經(jīng)營(yíng)使用，其經(jīng)營(yíng)收入全部用于住宅小區管理。
第三十條 住宅小區內單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標準，向管委會(huì )交納住宅小區管理費。
第三十一條 住宅小區內直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實(shí)收額劃出5％，作為住宅小區管理經(jīng)費。
第三十二條 住宅小區管理經(jīng)費可由小區管委會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)收取。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區管理服務(wù)費。其收費標準是：
?。ㄒ唬┮皇覒?hù)每月交納5元；
?。ǘ┒覒?hù)每月交納6元；
?。ㄈ┤覒?hù)每月交納7元；
?。ㄋ模┧氖覒?hù)及四室以上戶(hù)型每月交納8元。
第三十四條 房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規定執行。
第三十五條 小區管理經(jīng)費用于住宅小區公共公益設施的經(jīng)常性維護、保養和住宅小區管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六條 住宅小區各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監督。
第六章 罰 則
第三十七條 產(chǎn)權人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規定的，由小區管委會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規定，有下列行為之一的，由管委會(huì )制止，并責令限期改正，情節嚴重的，由市、區房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：
?。ㄒ唬┓课菁肮补嬖O施修繕不及時(shí)的；
?。ǘ┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的；
?。ㄈ┧酱顏y建，改變房屋和公共公益設施用途的；
?。ㄋ模┻`反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規定的。
第三十九條 開(kāi)發(fā)建設單位末按規定移交工程、末向小區提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費的，由市房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)責令其限期履行。
第四十條 擅自將住宅小區管理經(jīng)費挪作它用的，由市、區房產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第四十一條 對拒絕交納各項應交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前5天書(shū)面通知當事人。
第七章 附 則
第四十二條 城市規劃區以外的縣（市）、區居民生活區及2萬(wàn)平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執行。
第四十三條 本辦法實(shí)施當中的具體問(wèn)題，由市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽(yáng)市住宅小區管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號）即行廢止。