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業(yè)主自家窗戶(hù)貼廣告，物業(yè)管理公司是否有權管？
文/何欣榮 申黎
隨著(zhù)居住小區的規?；?、現代化，以及公司經(jīng)營(yíng)的信息化和專(zhuān)業(yè)化，小區內的個(gè)體商戶(hù)和中、小公司的數量不斷增多。有些業(yè)主為了招攬生意，在自家門(mén)前或是窗戶(hù)上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù)，一時(shí)間各種花花綠綠的廣告充斥了整個(gè)小區，迷亂了人們的雙眼。這種在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主，但卻引起了小區其他業(yè)主的不滿(mǎn)，他們認為這種行為嚴重影響了整個(gè)小區的外觀(guān)，造成了整個(gè)物業(yè)的貶值。
從事商業(yè)活動(dòng)的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶(hù)上張貼廣告，贊成和反對的業(yè)主所持的觀(guān)點(diǎn)截然不同。贊同張貼廣告的業(yè)主認為：在自家窗戶(hù)上貼廣告，是自己對房屋行使所有權的一種方式，根據相關(guān)法律、法規的規定，業(yè)主有權對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，有權對房屋按照自己的意愿進(jìn)行裝飾，在自家窗戶(hù)上張貼廣告又沒(méi)有占用小區的共用部位，更沒(méi)有違反相鄰關(guān)系的規定，他人無(wú)權干涉。
反對張貼廣告的業(yè)主則認為：廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶(hù)上，但卻是給所有人看的，從把小區作為一個(gè)整體的角度講，涉及的就不再是個(gè)別業(yè)主的問(wèn)題，而是整個(gè)小區的外觀(guān)問(wèn)題。個(gè)別業(yè)主在窗戶(hù)上張貼廣告影響了小區的景觀(guān)，進(jìn)而降低了整個(gè)小區的居住品質(zhì)，這種行為雖然方便了個(gè)別人，卻損害了大多數人的利益。
究竟反對張貼廣告的業(yè)主對小區居住品質(zhì)的要求是否應該得到滿(mǎn)足？物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )是否有權對業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為進(jìn)行管理？如果有管理權，它的法律依據又是什么？在類(lèi)似爭議不斷增多的今天，這些問(wèn)題不容忽略，值得人們進(jìn)行認真地加以探討和分析。
我們對上述問(wèn)題的觀(guān)點(diǎn)是：
一.業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為不應該被看作是純個(gè)人行為，而應該是涉及到整個(gè)小區整體利益的行為。
因為現代的小區作為一個(gè)整體，小區內的業(yè)主對房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權益?；趯π^整體的保值、增值需要，基于全體業(yè)主對居住品質(zhì)的要求，小區里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護小區的環(huán)境。
二.業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有權管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為。
業(yè)主大會(huì )的權利是基于法律的規定，業(yè)主委員會(huì )的管理權則是基于業(yè)主大會(huì )賦予的職權以及其自身負有的、監督業(yè)主公約實(shí)施的職責。
按照《物業(yè)管理條例》第12條、第13條的規定：業(yè)主大會(huì )應由全體小區持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加，并由參會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)，可以作出決定，該決定對小區全體業(yè)主有約束力，全體業(yè)主必須執行。也即如果全體小區有投票權的四分之一以上業(yè)主作出決定，反對在小區張貼廣告，那么，所有業(yè)主必須遵守，理由是《物業(yè)管理條例》第7條第1項的規定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則……以及該條例第17條第2款：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力的規定。
也就是說(shuō)，如果大多數業(yè)主反對在窗戶(hù)上張貼廣告，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì )的形式把這個(gè)要求體現出來(lái)，制定這方面的制度，也可以賦予業(yè)主委員會(huì )這方面的職責，還可以把它寫(xiě)進(jìn)業(yè)主公約，讓全體業(yè)主遵照執行。
三、物業(yè)管理公司同樣有權管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為。
物業(yè)管理公司的管理權主要是基于三點(diǎn)：1、相關(guān)法規的規定；2、物業(yè)管理委托合同的約定；3、物業(yè)管理公司本身負有的、對物業(yè)承擔的保值、增值的職責。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權的法律、法規依據主要有：
1、《物業(yè)管理條例》第46條規定：對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
2、《北京市廣告管理試行辦法》第2條規定，凡在本市經(jīng)營(yíng)、制作、刊播為宣傳商品或提供勞務(wù)、服務(wù)的經(jīng)濟廣告，文化、社會(huì )廣告，外商廣告以及自設廣告的，均屬本辦法的管理范圍。廣告包括下列各種形式：……6．攝影廣告以及其它各種形式的廣告。
以上兩個(gè)規定說(shuō)明：居住小區的小廣告屬于自設廣告，其廣告形式為“其他形式”，所以，其張貼小廣告的行為也應經(jīng)工商行政管理部門(mén)審批。如其未履行審批手續，是一種違法行為。物業(yè)管理公司依據《物業(yè)管理條例》第46條的規定，可認為在小區內自家窗戶(hù)上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為，物業(yè)管理公司應制止其行為，并有權向有關(guān)部門(mén)報告。
3、《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》第12條規定，即物業(yè)管理企業(yè)的權利：……（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成損害，有權要求賠償；
該規定說(shuō)明：在自家窗戶(hù)上張貼小廣告的行為可認為是屬于損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，物業(yè)管理公司有權進(jìn)行管理。
4、《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》第16條規定：房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：……（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀(guān)，損毀設施、設備及其他有危及房屋安全行為的；（三）私搭亂建，亂停放車(chē)輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區景觀(guān)，制造噪聲擾民的。
該規定說(shuō)明：小廣告行為可認為是屬于影響居住小區景觀(guān)，擅自改變房屋外觀(guān)的行為，物業(yè)管理公司有權予以制止。
?。ǘ┪飿I(yè)管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約：
物業(yè)管理公司應查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對物業(yè)管理公司權利的約定，查看對此問(wèn)題是否有管理權。物業(yè)管理公司也應查閱小區的《業(yè)主公約》，查看公約中對業(yè)主及承租人行為規范的規定，因為物業(yè)管理公司為了全體業(yè)主的利益或大多數業(yè)主的利益，也有權制止一些業(yè)主和使用人不符合小區公約的行為。如這些文件中沒(méi)有這些方面的規定，我們建議應予以補充。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司本身負有的、對物業(yè)承擔的保值、增值的職責。
這使得物業(yè)管理公司有權對一切有損小區全體業(yè)主或大多數業(yè)主利益的行為，或有礙物業(yè)管理的行為負有職責和義務(wù)。這也我們認為的最本質(zhì)和最重要的依據?；谶@一點(diǎn)，物業(yè)管理公司就完全有權對類(lèi)似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理，而無(wú)需有法律和合同為依據，這也是物業(yè)管理公司本身的職責所決定的。
另外，需要明確說(shuō)明的是：物業(yè)管理公司也有權要求物業(yè)使用人清除小廣告。主要依據是《物業(yè)管理條例》第48條第2款規定：物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。該規定說(shuō)明業(yè)主及使用人均應遵守業(yè)主公約，而物業(yè)管理公司有權對違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行制止，無(wú)論是業(yè)主還是使用人。
作者系北京市泰澤律師事務(wù)所律師
編輯：周維