文/郝霆(中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì )委員，金磚國際物業(yè)集團董事長(cháng)，金磚國際物業(yè)管理研究院院長(cháng) )
高層建筑消防的難點(diǎn)和痛點(diǎn)是什么?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應具備什么樣的能力?
《高層民用建筑消防安全管理規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規定》”)的出臺進(jìn)一步完善了消防安全管理法律法規體系，規范了建筑高度大于27米的高層住宅建筑和建筑高度大于24米的非單層高層公共建筑的消防安全管理。其中，《規定》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理責任作出的系列規范，將對行業(yè)產(chǎn)生新的影響。
高層建筑消防安全管理的常見(jiàn)難點(diǎn)
高層建筑消防的難點(diǎn)和痛點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
第一是承接查驗的后遺癥。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐高層區域管理，按照要求進(jìn)行承接查驗，雖然有相應的要求和標準，但現實(shí)中不符合消防安全要求的項目往往成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對的一大難題。
第二是樓道占用和堆放以及業(yè)主室內違規行為難以監管。高層建筑公共通道被業(yè)主私人物品占用，以及業(yè)主室內屬于業(yè)主或租戶(hù)的私有部分，業(yè)主在房間內充電、堆放危險品和易燃易爆物品很難被發(fā)現，很容易造成突發(fā)消防隱患，并在短時(shí)間內難以界定原因和責任。
第三是小區消防通道易堵塞，火災撲救難度大。一些小區電動(dòng)車(chē)、機動(dòng)車(chē)、三輪電動(dòng)車(chē)較多，特別是早期建成的高層建筑所在小區遠遠無(wú)法滿(mǎn)足現有車(chē)輛停放的要求和標準，這將成為物業(yè)區域消防管理的又一大難題。
第四是私拉亂接現象是隱患重點(diǎn)。高層飛線(xiàn)充電仍普遍存在，已經(jīng)成為物業(yè)管理區域火災隱患的“第一殺手”，因電氣原因引發(fā)的火災中，電動(dòng)車(chē)引發(fā)的火災占的比重最大。
第五是高層外立面隱患多。目前高層外墻會(huì )大量使用到保溫材料，極易起火燃燒，最常見(jiàn)的就是堆放的雜物起火引燃了外墻保溫材料，比如在天井、陽(yáng)臺這些地方堆放雜物或易燃易爆物品極易發(fā)生火災并引起保溫材料燃燒。
六項舉措規范高層建筑消防安全管理
《規定》詳細規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責，有效規范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對高層建筑消防安全的具體措施，能有效解決部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(cháng)期存在的消防管控問(wèn)題。
一是明確責任主體。高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責任主體，對高層民用建筑的消防安全負責。高層民用建筑的業(yè)主、使用人是單位的，其法定代表人或者主要負責人是本單位的消防安全責任人。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者明確統一管理人實(shí)施消防安全管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統一管理人應當按照約定履行《規定》第七條應履行的消防安全職責，業(yè)主單位、使用單位應當督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統一管理人做好消防安全工作。
二是明確消防安全責任人?！兑幎ā访鞔_了高層公共建筑的業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統一管理人應當明確專(zhuān)人擔任消防安全管理人。消防安全管理人的姓名、聯(lián)系方式和消防安全管理職責應當在建筑顯著(zhù)位置公示。
三是明確合同約定內容。高層民用建筑的業(yè)主、使用人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者消防技術(shù)服務(wù)機構等專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位(以下統稱(chēng)消防服務(wù)單位)提供消防安全服務(wù)，并應當在服務(wù)合同中約定消防安全服務(wù)的具體內容。
四是加強業(yè)主的消防意識。高層住宅建筑消防安全涉及千家萬(wàn)戶(hù)，與居民的日常生活息息相關(guān)，每個(gè)業(yè)主、使用人承擔著(zhù)維護消防安全、參與消防安全管理的義務(wù)。業(yè)主應遵守住宅小區防火安全公約和管理規約約定的消防安全事項;按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)載明的用途使用建筑;配合消防服務(wù)單位做好消防安全工作，內裝修應當用不燃材料裝修;按照法律規定承擔消防服務(wù)費用以及消防設施維修、更新和改造的相關(guān)費用;維護消防安全，保護消防設施，預防火災，報告火警，成年人參加有組織的滅火工作以及法律法規規定的其他消防安全義務(wù)。
五是細化消防安全職責?！吨腥A人民共和國民法典》《中華人民共和國消防法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔的消防安全工作都作出了規定。為更好地落實(shí)法律規定，《規定》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全職責進(jìn)行了明確和細化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據《規定》制定好消防安全運維細則。
六是落實(shí)規定禁止條款。消防安全不容許掉以輕心，禁止各類(lèi)不安全行為是重中之重。通過(guò)梳理發(fā)現，《規定》中，“禁止”成為高頻的關(guān)鍵詞，全文一共出現20次。如：禁止違反燃氣安全使用規定，擅自安裝、改裝、拆除燃氣設備和用具;禁止在高層民用建筑地下部分使用液化石油氣;禁止在高層民用建筑內違反國家規定生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營(yíng)甲、乙類(lèi)火災危險性物品;禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物;禁止在高層民用建筑外窗設置影響逃生和滅火救援的障礙物;禁止在消防車(chē)通道上方、登高操作面設置妨礙消防車(chē)作業(yè)的架空管線(xiàn)、廣告牌、裝飾物等障礙物;禁止占用高層民用建筑避難層(間)和避難走道或者堆放雜物，禁止鎖閉避難層(間)和避難走道出入口;禁止在高層民用建筑公共門(mén)廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應具備的能力
一是快速反應能力?！兑幎ā返谒氖鶙l規定：火災發(fā)生時(shí)，發(fā)現火災的人員應當立即撥打119電話(huà)報警;火災發(fā)生后，高層民用建筑的業(yè)主、使用人、消防服務(wù)單位應當迅速啟動(dòng)滅火和應急疏散預案，組織人員疏散，撲救初起火災;火災撲滅后，高層民用建筑的業(yè)主、使用人、消防服務(wù)單位應當組織保護火災現場(chǎng)，協(xié)助火災調查。
二是熟練操作消防監控設施。在發(fā)生火災時(shí)，消防監控人員能快速根據監控室懸掛的消防控制區域圖和區域代碼等判斷火災位置，迅速通過(guò)控制系統封閉火災區域，打開(kāi)消防廣播，關(guān)閉火災區域設備等。這時(shí)的熟練操作是降低火災損失的關(guān)鍵因素之一。
三是正確判斷和報告火災情況。發(fā)生火災時(shí)，消防專(zhuān)員要保持冷靜，正確判斷火災位置和可能的起因，在迅速報警和上報上級領(lǐng)導后，能同時(shí)做出滅火措施的應急判斷。
四是打通消防通道。報警之后，消防專(zhuān)員能迅速通知秩序維護員和項目負責人對消防通道快速清理，確保消防車(chē)快速到達最佳滅火位置。平時(shí)一定要做好應急演練，消防通道必須能快速開(kāi)啟和通過(guò)。
五是緊急救援。如屬于樓道或室內火災，要迅速組織正確的救助方案，將被困人員救出，并立即就近打開(kāi)消防栓和滅火器進(jìn)行初期滅火，等待消防人員救援。設置避難層或避難間是保障高層建筑物內人員在發(fā)生火災時(shí)安全脫險的一項有效措施。
六是熟悉救援環(huán)境和通道。消防專(zhuān)員要對業(yè)主室內裝修進(jìn)行平面圖繪制進(jìn)行驗收，確保涉及室內救援時(shí)能按照業(yè)主室內平面圖展開(kāi)快速救援和查找逃生通道。消防專(zhuān)員要掌握高層建筑避難層等安全區域的具體情況，能在關(guān)鍵時(shí)刻為消防人員或救助人員提供快速救援方案。
高層建筑消防安全管理的特殊性，在某種程度上增加了消防安全管理的難度。因此，在實(shí)際工作中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持“預防為主、消防結合”的原則，建立長(cháng)期有效的監督管理體系，定期檢查、維修、測試固定消防設施，確保完好有效，嚴格按照《規定》要求，強化消防安全教育，確保消防通道時(shí)刻保持暢通。發(fā)生火災時(shí)消防專(zhuān)員按照預案規范處置，臨危不亂，減少人員傷亡。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要把文中提到的新技術(shù)應用到消防安全管理工作當中，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的救援能力。(原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第8期)