重慶市物業(yè)管理條例
(2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十次會(huì )議通過(guò)2019年11月29日重慶市第五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十三次會(huì )議修訂)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區域
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用與維護
第七章 監督管理
第八章 法律責任
第九章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據有關(guān)法律、行政法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條 市、區縣（自治縣）人民政府應當將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃和社會(huì )治理體系，建立與物業(yè)管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區建設。
區縣（自治縣）人民政府應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府明確承擔物業(yè)管理活動(dòng)指導和監督職責的工作機構，配備與工作任務(wù)相適應的工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費。
第四條 市、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
其他有關(guān)部門(mén)依據各自職責，負責物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照規定職責，指導和監督本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)。
居（村）民委員會(huì )依法協(xié)助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應當在社區黨組織的領(lǐng)導下依法依規開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。
建立社區黨組織領(lǐng)導下的居（村）民委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調機制，統籌推進(jìn)社區治理和物業(yè)管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，依法制定和組織實(shí)施自律性規范，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當接受住房城鄉建設主管部門(mén)的指導和監督。
第七條 鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區域
第八條 物業(yè)管理區域的劃分，應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據物業(yè)建設項目確定的用地范圍，結合物業(yè)的共有或者共用設施設備、建筑物規模、物業(yè)類(lèi)型、社區建設等因素劃定。
規劃自然資源部門(mén)審查建設項目設計方案，應當按照有利于實(shí)施物業(yè)管理的原則，考慮物業(yè)管理區域劃分的需要，確定相關(guān)指標，并征求住房城鄉建設主管部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)。
第九條 物業(yè)管理區域按照下列規定劃定：
（一）新建物業(yè)項目，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的項目，應當按照其建設項目確定的用地范圍，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
（二）新建物業(yè)項目?jì)茸≌头亲≌炔煌飿I(yè)類(lèi)型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
（三）原有物業(yè)項目?jì)?，已分割成兩個(gè)以上相對封閉區域的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
（四）原有建筑規模較小的相鄰物業(yè)項目，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第十條 新建物業(yè)在出售前，建設單位應當根據本條例第八條第一款、第九條的規定劃定物業(yè)管理區域，并向物業(yè)所在地的區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)備案。區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)認為建設單位劃定的物業(yè)管理區域不符合本條例第八條第一款、第九條規定的，應當自收到備案申請之日起二十日內書(shū)面通知建設單位重新劃定。
建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第十一條 已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區域的，或者需要調整物業(yè)管理區域的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規定，征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，提出物業(yè)管理區域劃分或者調整的建議方案，經(jīng)各自專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，劃定物業(yè)管理區域。
物業(yè)管理區域的劃定方案應當包括物業(yè)管理區域劃分、物業(yè)服務(wù)用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業(yè)管理區域管理等內容。
物業(yè)管理區域的劃定方案應當報區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)備案，并在相應區域內公告。
物業(yè)管理區域內不動(dòng)產(chǎn)權屬登記已經(jīng)完成，涉及物業(yè)服務(wù)用房等調整的，相關(guān)權利人應當到物業(yè)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理變更登記。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì )、監事委員會(huì )，并享有被選舉權；
（六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
（七）監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共有部位、共有設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；
（九）對物業(yè)專(zhuān)項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當依法履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共有部位和共有設施設備的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛生的維護等方面的制度；
（三）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規定交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；
（六）法律、法規規定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
第十四條 管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會(huì )議事規則應當對業(yè)主大會(huì )議事方式、表決程序，業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成等事項依法作出約定。
管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則應當弘揚社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān)，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會(huì )公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內容。
第十五條 業(yè)主可以依照法定程序設立業(yè)主大會(huì )，并由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主設立業(yè)主大會(huì )的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下進(jìn)行。未設立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及居（村）民委員會(huì )的指導下，共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，同一個(gè)物業(yè)管理區域只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，決定下列事項：
（一）制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）選舉、補選或者罷免業(yè)主委員會(huì )成員；
（三）業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費、成員工作津貼的來(lái)源以及經(jīng)費管理辦法；
（四）撤銷(xiāo)或者變更業(yè)主委員會(huì )的決定；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內容；
（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；
（七）依法籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；
（八）物業(yè)管理區域內公共收益的管理、使用和分配；
（九）法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他職責。
業(yè)主大會(huì )可以設立監事委員會(huì )，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。業(yè)主大會(huì )設立監事委員會(huì )的，業(yè)主大會(huì )議事規則應當對監事委員會(huì )的職責、組成、選舉產(chǎn)生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進(jìn)行公告，業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
占物業(yè)管理區域內業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書(shū)面申請召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到書(shū)面申請后三十日內通知建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式、共有設施設備交接資料等材料，并負責核對材料和指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自收到街道辦事處、鄉（鎮）人民政府通知后十日內報送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區域內為籌備組和業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)提供相應的人力、場(chǎng)地支持。
籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區黨組織、轄區公安派出所、居（村）民委員會(huì )和建設單位派員共同組成。其中，業(yè)主代表應當符合本條例第二十六條的規定要求，且人數所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組成員中的業(yè)主代表，應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并告知全體業(yè)主?；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內予以公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協(xié)調解決?；I備組成員名單確定后，應當予以公告。
第十八條 籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；
（二）參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的示范文本，草擬管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、業(yè)主專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主的投票權數；
（四）制定業(yè)主委員會(huì )成員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
業(yè)主委員會(huì )成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名?；I備組應當審查候選人資格。
本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前予以公示。業(yè)主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議者。
第十九條 籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開(kāi)首次籌備工作會(huì )議。
籌備組應當自成立之日起六個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。
籌備組成員連續三次無(wú)故不參加籌備會(huì )議的，其成員資格自動(dòng)終止。逾期未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。
籌備組按期組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議但選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )成員人數低于規定人數下限時(shí)，籌備組決定在未當選的候選人中及時(shí)補選一次的，籌備組工作期限可以延長(cháng)一個(gè)月。
第二十條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：
（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
業(yè)主人數和總人數，按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
鼓勵和引導業(yè)主采用業(yè)主決策信息系統舉行業(yè)主大會(huì )會(huì )議，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。
第二十二條 采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的，同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以根據業(yè)主大會(huì )的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見(jiàn)應當經(jīng)本人確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主可以書(shū)面委托一名代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，每名代理人接受的委托不得多于三人。
第二十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議參會(huì )業(yè)主人數和參會(huì )業(yè)主所持投票權數符合法律規定比例的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議方為有效。業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，應當符合法律規定的參會(huì )業(yè)主人數比例和參會(huì )業(yè)主所持投票權數比例。
業(yè)主大會(huì )只能就本條例第十五條第二款第九項規定的事項授權業(yè)主委員會(huì )作出具體決定。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
（一）占總人數百分之二十以上業(yè)主以書(shū)面形式提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會(huì )決定的；
（三）管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )應當邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會(huì )參加。
業(yè)主委員會(huì )不依法及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )逾期未組織召開(kāi)的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會(huì )應當自業(yè)主委員會(huì )逾期之日起三十日內組織召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主大會(huì )決定之日起一年內不得就同一事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議；但是，業(yè)主大會(huì )決定被依法撤銷(xiāo)的除外。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由五到十一名單數成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會(huì )成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )的具體人數由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。
住宅小區未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)解散的，居（村）民委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )委托暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )成員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具備一定組織協(xié)調能力；
（三）遵守管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，依法履行業(yè)主義務(wù)；
（四）本人、配偶以及直系親屬與同一物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)無(wú)利害關(guān)系；
（五）具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平；
（六）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì )成員只能在一個(gè)物業(yè)管理區域內任職；
（七）書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責；
（八）法律、法規規定的其他條件。
法律、法規和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則對業(yè)主不得擔任業(yè)主委員會(huì )成員的情形作出規定或者約定的，適用其規定或者約定。
鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、公職人員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì )成員，依法履行職責。設立監事委員會(huì )的，鼓勵和支持物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )成員通過(guò)法定程序成為監事委員會(huì )監事，依法履行監督職責。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，并予以公示：
（一）業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、成員名單和身份證明；
（二）管理規約；
（三）業(yè)主大會(huì )議事規則；
（四）業(yè)主委員會(huì )辦公場(chǎng)地、聯(lián)系方式；
（五）業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果及決議。
公示期內，業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請核實(shí)。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到申請之日起三十日內進(jìn)行核實(shí)，根據核實(shí)情況作出處理決定，并及時(shí)向申請人反饋。
本條第一款第一項至第四項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內重新備案和公示。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )需要刻制印章的，應當持備案證明到公安機關(guān)批準的單位刻制業(yè)主委員會(huì )印章，并按照管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和有關(guān)規定使用印章。
業(yè)主委員會(huì )印章應當標明業(yè)主委員會(huì )的屆數和任期。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )應當接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、監事委員會(huì )的監督。業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
（一）執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；
（二）召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，向業(yè)主大會(huì )報告工作；
（三）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監督管理規約的實(shí)施；
（五）組織物業(yè)專(zhuān)項維修資金的籌集，監督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的使用；
（六）監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，協(xié)調處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；
（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會(huì )議記錄、共有財產(chǎn)資料、會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；
（八）配合相關(guān)部門(mén)和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會(huì )做好物業(yè)管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等工作；
（九）法律、法規規定的其他職責，以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )應當定期接待和聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主查詢(xún)其所保管的物業(yè)管理信息，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴和監督。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置和通過(guò)業(yè)主決策信息系統，向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）公布業(yè)主委員會(huì )成員名單、辦公地點(diǎn)、辦公電話(huà)、工作制度等信息；
（二）及時(shí)公示業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；
（三）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、工作津貼以及物業(yè)共有部位的使用、物業(yè)專(zhuān)項維修資金和公共收益收支等情況；
（四）公布其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)，每季度至少召開(kāi)一次。三分之一以上委員要求召開(kāi)時(shí)，應當及時(shí)組織召開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任召集并主持。業(yè)主委員會(huì )主任可以書(shū)面委托業(yè)主委員會(huì )副主任召集并主持會(huì )議。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由居（村）民委員會(huì )指定一名成員召集并主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數成員出席，并邀請物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )列席。業(yè)主委員會(huì )作出決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數簽字同意，自決定作出之日起三日內予以公示，并于公示首日書(shū)面告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )及其成員應當遵守法律、法規和管理規約，誠實(shí)守信、勤勉盡責，不得有下列行為：
（一）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項維修資金、公共收益等共有財產(chǎn)；
（二）索取、收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；
（三）違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規約，拒不交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、停車(chē)費和物業(yè)專(zhuān)項維修資金等費用，或者誘導、鼓動(dòng)其他業(yè)主不交納相關(guān)費用；
（四）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費等相關(guān)費用，或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，獲取其他不正當利益；
（五）違規泄露其他業(yè)主的信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
（六）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，或者擅自使用業(yè)主委員會(huì )印章；
（七）拒不執行街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、相關(guān)主管部門(mén)關(guān)于本物業(yè)管理區域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判，或者打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人；
（八）無(wú)故連續三次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議；
（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
業(yè)主委員會(huì )成員違反前款規定的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令暫停履行職責，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定終止其成員職務(wù)。終止業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)時(shí)，應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：
（一）不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）任職期間被依法追究刑事責任的；
（四）存在本條例第三十三條規定的禁止性行為且受到行政處罰的；
（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的；
（六）法律、法規以及管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )成員受業(yè)主監督。業(yè)主大會(huì )有權罷免業(yè)主委員會(huì )成員。
百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書(shū)面提出對業(yè)主委員會(huì )成員的罷免要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，由業(yè)主大會(huì )作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì )逾期不組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì )應當將其成員被終止職務(wù)或者罷免的情況及時(shí)公示。業(yè)主委員會(huì )未進(jìn)行公示的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其公示。
業(yè)主委員會(huì )成員被終止職務(wù)或者被罷免的，其擔任的業(yè)主委員會(huì )主任、副主任職務(wù)相應終止。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )成員集體辭職的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )成員出現空缺的，應當及時(shí)按照業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生辦法完成增補。業(yè)主委員會(huì )成員人數不足總數的二分之一時(shí)，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當書(shū)面報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到報告之日起三十日內成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )。換屆改選籌備組人員構成依照本條例第十七條第三款、第四款規定執行。
換屆改選籌備組組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )未成功的，可以在九十日內補選一次；補選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿(mǎn)六個(gè)月后，占總人數百分之二十以上的業(yè)主書(shū)面申請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府重新選舉業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到申請后組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
自換屆改選籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）除管理規約規定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；
（三）處分業(yè)主共有財產(chǎn)；
（四）其他重大事項。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，應當自行解散。業(yè)主委員會(huì )逾期未自行解散的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府公告業(yè)主委員會(huì )解散。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì )成員和監事委員會(huì )監事不領(lǐng)取勞動(dòng)報酬。業(yè)主大會(huì )可以根據業(yè)主委員會(huì )成員或者監事委員會(huì )監事的工作情況，決定給予其適當津貼。
鼓勵業(yè)主大會(huì )建立業(yè)主委員會(huì )任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織第三方機構實(shí)施，費用可以從物業(yè)公共收益中列支。
第四十條 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )解散的，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止或者被罷免的，或者業(yè)主委員會(huì )解散的，應當在十日內移交其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會(huì )議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物。
業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會(huì )移交。業(yè)主委員會(huì )解散的，向新一屆業(yè)主委員會(huì )移交；未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，向物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )移交，由其暫時(shí)代管。
未在規定時(shí)間內移交的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其七日內移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助解決。
第四十二條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者住房城鄉建設主管部門(mén)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并予以公告。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十三條 新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前，參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的臨時(shí)管理規約示范文本擬訂臨時(shí)管理規約，報物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)備案，并抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
臨時(shí)管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)、業(yè)主的責任等事項依法作出約定。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
首次業(yè)主大會(huì )通過(guò)管理規約后，臨時(shí)管理規約即行失效。
第四十四條 物業(yè)中有住宅項目的，建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其中，對于預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對于現售項目，建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招標。
投標人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)會(huì )同市市場(chǎng)監督管理部門(mén)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂后十五日內報物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )或者暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責的物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十六條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)公示臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買(mǎi)受人，同時(shí)予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾。
第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同住房城鄉建設主管部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定和動(dòng)態(tài)調整相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。
建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)費應當符合前期物業(yè)服務(wù)水平，且不得擅自超出政府指導價(jià)收費標準。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。
第四十八條 建設單位應當按照國家有關(guān)規定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建物業(yè)的配套建筑及設施設備符合下列條件并經(jīng)綜合驗收合格后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：
（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶(hù)計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業(yè)管理區域內非住宅用戶(hù)配置獨立的水、電計量裝置；
（二）在城市管道燃氣覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝分戶(hù)計量裝置和控制裝置；
（三）電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備配置到位；
（四）完成消防和人民防空工程設施建設；
（五）按照規劃要求完成教育、養老、醫療衛生、文化體育、環(huán)境衛生以及社區管理等用房或者設施建設；
（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；
（七）按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置；
（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；
（九）法律、法規規定的其他條件。
第四十九條 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位應當按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。
物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、住房城鄉建設主管部門(mén)參加，必要時(shí)可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助進(jìn)行。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，按照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的示范文本，持下列資料向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)辦理物業(yè)承接查驗備案：
（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（二）建設單位移交資料清單；
（三）查驗記錄；
（四）交接記錄；
（五）其他承接查驗有關(guān)的文件。
物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書(shū)面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢(xún)。
建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì )用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區域內無(wú)償配置。業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積應當不低于二十平方米，不高于七十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風(fēng)采光條件和水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于二層。
規劃自然資源部門(mén)在規劃許可、竣工驗收過(guò)程中，應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等進(jìn)行審查驗收。住房城鄉建設主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證時(shí)，應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查。不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權登記時(shí)，應當在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。
物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理設施設備用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉讓、抵押。
鼓勵在新建住宅小區設置接收郵件、快遞的場(chǎng)所或者設施等，提升物業(yè)服務(wù)水平。
第五十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交物業(yè)檔案。
物業(yè)檔案包括下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；
（五）物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊等其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì )。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應當依法成立，具有獨立法人資格。
法律、法規對物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格有規定的，適用其規定。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當做好信用信息和物業(yè)項目信息等填報，配合相關(guān)部門(mén)做好信用信息的核實(shí)等工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定或者更換物業(yè)項目負責人的，應當于確定或者更換之日通過(guò)信用信息平臺更新相關(guān)信息，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并予以公告。
物業(yè)項目負責人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。
第五十五條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評估機構對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評估。
評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應當真實(shí)、客觀(guān)、全面，評估結果應當向全體業(yè)主公布。
第五十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。
鼓勵業(yè)主大會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì )應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)會(huì )同市市場(chǎng)監督管理部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并移交物業(yè)檔案。
物業(yè)服務(wù)合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)。在提交業(yè)主大會(huì )審議前，業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同草案予以公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內，報物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)備案，并予以公告，同時(shí)抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同應當約定下列主要事項：
（一）共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理；
（二）物業(yè)管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護；
（三）共有綠地、花木等的養護與管理；
（四）物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生的維護，生活垃圾分類(lèi)投放及收集的要求；
（五）物業(yè)服務(wù)收費標準和交納時(shí)間；
（六）公共收益的管理、使用、分配；
（七）合同期限和違約責任；
（八）其他物業(yè)服務(wù)內容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
法律、行政法規另有規定的，適用其規定。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法履行合同，按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的服務(wù)標準和服務(wù)規范提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標準。
（二）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。
（三）擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。
（四）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。
（五）法律、法規和管理規約規定的其他行為。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置以及業(yè)主決策信息系統設置公示欄，公開(kāi)相關(guān)服務(wù)事項，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等方式告知全體業(yè)主。
下列事項應當長(cháng)期公開(kāi)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照復印件、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務(wù)合同以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準等；
（三）電梯等專(zhuān)業(yè)設施設備的日常維修保養合同；
（四）報修服務(wù)規范和完成時(shí)限承諾。
下列事項應當按照規定及時(shí)公開(kāi)：
（一）物業(yè)服務(wù)半年履約情況報告；
（二）物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；
（三）物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意率及管理服務(wù)中薄弱環(huán)節的整改情況；
（四）物業(yè)管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；
（五）其他應當公示的信息。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )對答復不滿(mǎn)意的，可以依照本條例第九十二條規定進(jìn)行投訴。
第六十二條 行政管理部門(mén)不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政管理事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何方式和理由行使行政管理職責，但是，應當依法協(xié)助行政管理部門(mén)做好相關(guān)工作。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在消防車(chē)道、消防車(chē)操作場(chǎng)地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營(yíng)范圍內對其服務(wù)區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現的安全隱患，應當立即處理，并發(fā)出警示。
業(yè)主要求在物業(yè)服務(wù)合同約定的內容、標準或者范圍以外提供服務(wù)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制訂物業(yè)管理區域內安全防范應急預案，對突發(fā)性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進(jìn)行具體規定，并按照規定對其服務(wù)區域的服務(wù)對象進(jìn)行安全宣傳、組織應急演練。
發(fā)現重大事故隱患或者發(fā)生生產(chǎn)安全事故及其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)采取應急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、專(zhuān)業(yè)單位和負有安全監督管理職責的部門(mén)報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專(zhuān)項服務(wù)，但是，不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉委托給第三人。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展家政服務(wù)、信息服務(wù)、養老服務(wù)、健康服務(wù)等其他生活性服務(wù)領(lǐng)域。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，對續聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案進(jìn)行表決，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前公告，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至業(yè)主大會(huì )作出選聘或者續聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續期間，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應當按照前款規定提前三個(gè)月履行告知義務(wù)。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未約定業(yè)主自行管理或者其他管理人管理的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下共同承擔管理責任。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者百分之二十以上業(yè)主申請，居（村）民委員會(huì )可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府委托下，組織提供應急管理。應急管理內容僅限于環(huán)境衛生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項，相關(guān)費用由全體業(yè)主承擔。應急管理期限一般不超過(guò)六個(gè)月。
應急管理實(shí)施前，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將服務(wù)內容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內容予以公告。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應當履行下列義務(wù)：
（一）向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)檔案、有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養等物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料，以及物業(yè)服務(wù)用房和其他物業(yè)共有部位、共有設施設備；無(wú)業(yè)主委員會(huì )的，向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交。
（二）撤出物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)人員。
（三）結算物業(yè)服務(wù)費用和預收、代收的物業(yè)管理區域公共收益等費用。
（四）結清委托專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開(kāi)展專(zhuān)項服務(wù)的費用。
（五）法律、法規規定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和住房城鄉建設主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監督管理。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費項目、標準以及收費方式，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、費用與服務(wù)水平相適應的原則。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費標準等，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市住房城鄉建設主管部門(mén)制定。
第七十條 物業(yè)服務(wù)收費確需調整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并由業(yè)主大會(huì )決定；未成立業(yè)主大會(huì )的，由符合法律規定比例的業(yè)主表決通過(guò)，并將表決結果公告三十日以上。
第七十一條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，最終用戶(hù)應當按時(shí)、足額交納。其中，屬物業(yè)專(zhuān)有部分的費用，由業(yè)主交納；屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納；屬共有部分的費用但未約定納入物業(yè)服務(wù)成本、也未約定交納主體的，由相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人據實(shí)分攤和交納。
專(zhuān)業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)，不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)停止已交費用戶(hù)和共有部位的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域時(shí)已代收費用但未向專(zhuān)業(yè)單位交納的，專(zhuān)業(yè)單位應當按照相關(guān)約定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納，不得因未交納費用而停止向用戶(hù)提供服務(wù)。
第七十二條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )及其工作人員應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業(yè)主信息，不得非法提供、公開(kāi)或者出售業(yè)主信息。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第七十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺(jué)遵守法律、法規、管理規約的規定和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物；
（二）破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)；
（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構；
（四）將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間、廚房改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房的上方；
（五）存放、鋪設超負荷物品；
（六）發(fā)出超出規定標準的噪聲；
（七）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）擅自占用居住區綠地，或者擅自移植、砍伐小區內的樹(shù)木；
（九）損壞、挪用、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車(chē)操作場(chǎng)地；
（十）違反法律、法規和管理規約飼養犬只；
（十一）在畜禽禁養區內養殖家畜家禽，或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽；
（十二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部位、共有設施設備；
（十三）亂丟垃圾、高空拋物；
（十四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區域內發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)予以勸阻、制止，并將勸阻、制止情況存檔保留；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內通報，并及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃自然資源部門(mén)批準或者房地產(chǎn)權證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第七十五條 利用小區住宅開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)的，應當符合本條例第七十四條的規定，并具備消防、安全、衛生等必要的條件。
利用小區住宅開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)的，應當遵守國家和本市相關(guān)管理規定和管理規約的約定，依法向市場(chǎng)監管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門(mén)辦理相關(guān)手續，并同時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
市、區縣（自治縣）人民政府及相關(guān)部門(mén)應當根據本地實(shí)際，加強對住宅小區內開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)活動(dòng)的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。
第七十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修前，應當將裝飾裝修的時(shí)間、范圍、方式等書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將告知事項進(jìn)行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員，同時(shí)公告施工的時(shí)間和范圍。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反裝飾裝修規定的行為，應當履行發(fā)現、勸阻、報告職責，并配合有關(guān)部門(mén)依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶(hù)進(jìn)行管理，具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門(mén)另行制定。
第七十七條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放機動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫），應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
建設單位依法出售車(chē)位（庫），應當進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內，屬住宅配套車(chē)位（庫）的，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位（庫），公告之日起滿(mǎn)六個(gè)月有多余車(chē)位（庫）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶(hù)業(yè)主總計購買(mǎi)住宅配套車(chē)位（庫）不得超過(guò)二個(gè)；屬非住宅配套車(chē)位（庫）的，每戶(hù)業(yè)主購買(mǎi)的車(chē)位（庫）數量的比例，不得超過(guò)持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經(jīng)人民法院生效法律文書(shū)或者仲裁裁決確認將建設單位的車(chē)位（庫）權屬登記給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，其車(chē)位（庫）的出售、租賃應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
建設單位應當公開(kāi)未出售或者未附贈的車(chē)位（庫），業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。
車(chē)位（庫）有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。
第七十八條 占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機動(dòng)車(chē)，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )成立前，前期物業(yè)服務(wù)合同不得對上述事項進(jìn)行約定。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放，不得收費。
物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車(chē)輛停放管理義務(wù)，并加強巡查，及時(shí)督促違反規定停放的車(chē)輛駛離；督促無(wú)效的，應當及時(shí)報告公安機關(guān)，公安機關(guān)應當及時(shí)依法處理。
第七十九條 物業(yè)專(zhuān)有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時(shí)，專(zhuān)有部分所有人應當及時(shí)修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專(zhuān)有部分所有人承擔。
物業(yè)共有部位、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施。
第八十條 新建物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。
新建住宅物業(yè)區域內的供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備竣工驗收后，根據有關(guān)規定和要求將其移交給專(zhuān)業(yè)單位。專(zhuān)業(yè)單位應當接收并依法承擔物業(yè)管理區域內分戶(hù)終端計量裝置或者入戶(hù)端口以外相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)單位承擔。
老舊住宅物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備需要改造的，按照國家規定標準改造驗收合格后，業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)單位管理的，專(zhuān)業(yè)單位應當接收。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚在質(zhì)量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。
第八十一條 物業(yè)專(zhuān)有部分、共有部分進(jìn)行維護、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負有協(xié)助的義務(wù)。
因共有部分的維護、更新、改造，損害業(yè)主專(zhuān)有部分合法權益的，應當及時(shí)恢復原狀或者賠償損失。
第八十二條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當結清物業(yè)服務(wù)費。
第八十三條 區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會(huì )應當加強對公共收益、物業(yè)專(zhuān)項維修資金、業(yè)主分攤費用、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等業(yè)主共有資金的監督和管理，共有資金的收支情況接受全體業(yè)主的監督。
業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)專(zhuān)項維修資金由物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設部門(mén)代管，存入銀行專(zhuān)戶(hù)。公共收益應當存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并設立單獨賬目。業(yè)主大會(huì )成立后，根據業(yè)主大會(huì )決定，選擇代行管理或者自行管理。業(yè)主決定自行管理的共有資金，應當存入業(yè)主委員會(huì )賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì )可以持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具的業(yè)主委員會(huì )備案證明到物業(yè)所在地的物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)設賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì )可以委托具有資質(zhì)的中介機構對共有資金進(jìn)行財務(wù)管理。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )自行管理共有資金的，應當每半年公布一次自行管理賬目。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以每年組織開(kāi)展一次對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應當向全體業(yè)主公布。
第八十四條 利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當符合法律、法規的規定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約中約定。業(yè)主大會(huì )成立前，需要利用共有部位、共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約中約定下列事項：
（一）可以開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍；
（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；
（三）不同類(lèi)型、區域的場(chǎng)地有償利用的最低收費標準；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費用的標準，比例不得超過(guò)所得收入的百分之三十；
（五）公共收益的財務(wù)管理要求；
（六）相關(guān)的合同、會(huì )計憑證的建檔保管、公示及查詢(xún)辦法；
（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；
（八）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。
業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì )可以對前款所列事項重新約定。
第八十五條 公共收益主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。業(yè)主大會(huì )成立前或者業(yè)主大會(huì )未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金。按照業(yè)主大會(huì )決定使用公共收益的，物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，公共收益應當首先補足物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
公共收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金以外用途的，業(yè)主大會(huì )應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，公共收益支出金額和范圍不得超過(guò)預算方案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業(yè)管理區域百分之二十以上業(yè)主書(shū)面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定后，在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下委托有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行財務(wù)審計，也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第八十六條 保修期滿(mǎn)后物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（一）專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔；
（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔；
（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主分擔。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，導致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔與其責任相當的費用。
第八十七條 一個(gè)物業(yè)管理區域內有兩個(gè)以上獨立產(chǎn)權單位的，應當設立物業(yè)專(zhuān)項維修資金。物業(yè)專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于保修期滿(mǎn)后物業(yè)共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。
建設單位和業(yè)主應當按照國家和本市的規定交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金。未交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和本市的相關(guān)規定、管理規約和業(yè)主大會(huì )的決定，及時(shí)補交或者續籌物業(yè)專(zhuān)項維修資金。不動(dòng)產(chǎn)登記機構在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權登記時(shí)，應當核驗物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存情況。
第八十八條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用申請可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。
下列費用不得從物業(yè)專(zhuān)項維修資金中支出：
（一）物業(yè)共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費中支出；
（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題需要維修的費用，由建設單位承擔；
（三）物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用，由有關(guān)單位依法承擔；
（四）物業(yè)共有部位、共有設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第八十九條 物業(yè)管理區域共有部位、共有設施設備維修、更新、改造費用情況應當及時(shí)進(jìn)行公示。物業(yè)專(zhuān)項維修資金代管單位應當通過(guò)業(yè)主決策信息系統等方式，定期公布物業(yè)專(zhuān)項維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢(xún)賬戶(hù)余額及使用情況。
對于十萬(wàn)元以上物業(yè)專(zhuān)項維修資金的使用，應當引入具有資質(zhì)的第三方機構評審，評審費用從物業(yè)專(zhuān)項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業(yè)主大會(huì )決定不聘請評審機構的除外。
第九十條 有下列情形之一，需要使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書(shū)面同意，可以向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)申請適用應急簡(jiǎn)易程序：
（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；
（二）電梯故障，無(wú)法正常運行的；
（三）高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的；
（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；
（五）專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將緊急情況下專(zhuān)項維修資金申請、使用情況，及時(shí)予以公示。
第九十一條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。
第九十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中侵害自己合法權益的行為，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)投訴，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)應當及時(shí)受理，并自受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門(mén)職責的，告知投訴人向相關(guān)部門(mén)投訴。
第七章 監督管理
第九十三條 市住房城鄉建設主管部門(mén)履行下列職責：
（一）擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施和配套規定，以及臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議等示范文本；
（二）建立健全住宅等不同物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)標準和服務(wù)規范，建立物業(yè)服務(wù)信用信息管理體系，并定期向社會(huì )公布；
（三）建立和維護包括業(yè)主決策信息系統和信用信息管理系統在內的物業(yè)管理信息系統，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )免費使用；
（四）指導全市物業(yè)專(zhuān)項維修資金監督管理工作；
（五）宣傳和貫徹執行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規，建立完善業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓制度；
（六）指導和監督區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第九十四條 區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)履行下列職責：
（一）貫徹執行物業(yè)管理法律、法規和相關(guān)規定，負責物業(yè)管理區域、物業(yè)承接查驗、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、管理規約、物業(yè)服務(wù)合同的備案；
（二）指導和監督街道辦事處、鄉（鎮）人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作、調處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（三）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監督管理，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監督檢查，建立物業(yè)管理誠信檔案并接受查詢(xún)；
（四）監督管理物業(yè)管理招投標活動(dòng)和物業(yè)專(zhuān)項維修資金；
（五）查處違反第七十三條第一款第三項、第四項、第五項、第十二項規定的行為；
（六）宣傳物業(yè)管理有關(guān)法律、法規和政策，定期開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第九十五條 市、區縣（自治縣）人民政府其他相關(guān)部門(mén)依據各自職責，負責物業(yè)管理區域內下列工作：
（一）規劃自然資源部門(mén)負責物業(yè)規劃管理，查處違反第七十三條第一款第一項、第二項規定的行為；
（二）公安機關(guān)負責監督檢查治安、交通安全、保安服務(wù)等活動(dòng)，查處違反第七十三條第一款第七項、第十項規定的行為；
（三）市場(chǎng)監督管理部門(mén)負責監督檢查電梯等特種設備使用、物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示、違規收費等；
（四）應急管理部門(mén)負責監督檢查消防安全，查處違反第七十三條第一款第九項規定的行為；
（五）生態(tài)環(huán)境部門(mén)負責監督檢查污染環(huán)境行為，查處違反第七十三條第一款第六項規定的行為；
（六）城市管理部門(mén)負責查處違反第七十三條第一款第八項、第十一項規定的行為。
設立了綜合執法機構的，可以由綜合執法機構統一查處。
法律、法規對相關(guān)部門(mén)職責另有規定的，適用其規定。
第九十六條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府履行下列職責：
（一）指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建和換屆改選，負責業(yè)主委員會(huì )備案；
（二）指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責；
（三）指導和監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)實(shí)施情況開(kāi)展監督檢查；
（四）參加物業(yè)承接查驗，指導和監督物業(yè)服務(wù)項目的移交、接管；
（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，調處物業(yè)管理糾紛；
（六）管理物業(yè)檔案，協(xié)助開(kāi)展轄區內物業(yè)服務(wù)信用信息的采集和核查工作；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第九十七條 居（村）民委員會(huì )履行下列職責：
（一）協(xié)助和配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好本條例第九十六條的相關(guān)工作；
（二）派員參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，了解物業(yè)管理工作情況；
（三）對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作進(jìn)行指導和監督；
（四）法律、法規規定的其他職責。
鼓勵在居（村）民委員會(huì )設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )，具體指導和監督業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責。
第九十八條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據工作需要，召集由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)、其他有關(guān)部門(mén)、公安派出所、居（村）民委員會(huì )、專(zhuān)業(yè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表、監事委員會(huì )、物業(yè)管理專(zhuān)家、人民調解委員會(huì )等參加的聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決下列問(wèn)題：
（一）業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題；
（二）業(yè)主委員會(huì )成立和換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題；
（四）終止物業(yè)服務(wù)合同的重大問(wèn)題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題；
（六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。
前款所列問(wèn)題經(jīng)人民調解委員會(huì )依法調解達成的調解協(xié)議，具有法律約束力。
第九十九條 相關(guān)部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置和業(yè)主決策信息系統公布聯(lián)系單位、舉報聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。
任何單位和個(gè)人對違反本條例規定的行為，可以向住房城鄉建設主管部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及其他有關(guān)部門(mén)投訴舉報，有關(guān)單位應當及時(shí)調查核實(shí)，并依法處理。
因行政執法需要進(jìn)入物業(yè)管理區域開(kāi)展執法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供便利。
第八章 法律責任
第一百條 建設單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)予以處罰：
（一）違反本條例第十條、第四十五條、第四十六條，未按照規定備案或者公示的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。
（二）違反本條例第十七條，未按照規定報送有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反本條例第四十四條，建設單位未通過(guò)公開(kāi)招標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下罰款。
（四）違反本條例第五十一條，建設單位在物業(yè)管理區域內未按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
（五）違反本條例第五十二條，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（六）違反本條例第七十七條第二款、第三款，違反規定銷(xiāo)售車(chē)位（庫）的，或者對業(yè)主要求承租的車(chē)位（庫）只售不租的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。
（七）違反本條例第七十七條第四款，將未出售的車(chē)位（庫）不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過(guò)六個(gè)月的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)予以處罰：
（一）違反本條例第十七條，未按照規定報送有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（二）違反本條例第五十條，未按照規定辦理物業(yè)承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反本條例第五十二條，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（四）違反本條例第五十四條、第六十一條，未按照規定填報或者公示信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
（五）違反本條例第五十七條，未將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。
（六）違反本條例第六十四條，未制定安全防范應急預案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（七）違反本條例第六十六條、第六十八條，擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域或者退出時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，并在一年內不得參加物業(yè)管理招標投標活動(dòng)。
（八）違反本條例第八十四條、第八十五條，擅自利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行廣告宣傳和經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的，擅自設置或者允許他人設置臨時(shí)攤點(diǎn)的，責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零二條 違反本條例第六十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯或者越權限制業(yè)主權利的，由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門(mén)責令限期整改；逾期未整改的，納入企業(yè)信用檔案。違反治安管理規定的，由公安機關(guān)依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零三條 業(yè)主委員會(huì )成員未履行本條例規定相關(guān)職責的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期履行；逾期未履行的，予以通報，并組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定有關(guān)事項。
第一百零四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員違反法律、法規或者管理規約的規定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，或者侵害業(yè)主合法權益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。
第一百零六條 違反本條例第七十三條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由行使監督管理權的有關(guān)部門(mén)依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零七條 專(zhuān)業(yè)單位違反本條例第八十條，未按照規定接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備或者未按照規定對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新的，由物業(yè)所在地有關(guān)部門(mén)責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。
第一百零八條 住房城鄉建設主管部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其他有關(guān)部門(mén)及其工作人員違反本條例規定，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門(mén)、上級機關(guān)或者監察機關(guān)責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；給當事人合法權益造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照規定履行監督管理職責的；
（二）違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的；
（三）未按照規定在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；
（四）發(fā)現違法行為或者接到舉報后不及時(shí)查處的；
（五）截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業(yè)專(zhuān)項維修資金的；
（六）其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。
第一百零九條 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )違反本條例有關(guān)規定，非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息，不及時(shí)移交相關(guān)資料、印章和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區域，違反治安管理規定的，由公安機關(guān)依法查處。
第九章 附 則
第一百一十條 本條例下列用語(yǔ)的含義：
（一）物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。
（二）業(yè)主，是指房地產(chǎn)權證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權人。
（三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
（四）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主大會(huì )成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。
（五）公示、公告，是指在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公開(kāi)張貼，有條件的同時(shí)在業(yè)主決策信息系統發(fā)布，時(shí)間七日以上。
（六）物業(yè)交付之日，是指建設單位在建設工程竣工驗收后，根據房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定向買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面交付通知，買(mǎi)受人依照該通知接房的時(shí)間。買(mǎi)受人收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內無(wú)正當理由拒絕接受的，視為交付。
（七）共有部位，是指根據法律法規、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
（八）共有設施設備，是指根據法律法規、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。
（九）物業(yè)管理區域公共收益，是指利用物業(yè)共有部位、共有設施設備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費用后的收益，主要包括公共場(chǎng)地的車(chē)位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。
第一百一十一條 單體物業(yè)或者規模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )決定，由業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自行管理。其業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用與維護的相關(guān)事項可以參照本條例執行。
業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專(zhuān)業(yè)機構的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內容。
電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。
第一百一十二條 本條例自2020年5月1日起施行。