西藏自治區城鎮住宅物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范城鎮住宅物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，構建和諧住宅小區，根據《物業(yè)管理條例》，
結合自治區實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)，是指城鎮和工礦區內的住宅及其配套的共用設施設備和公共場(chǎng)地。
第三條 住宅物業(yè)實(shí)行屬地化管理。自治區建設行政主管部門(mén)負責全區城鎮住宅物業(yè)管理的宏觀(guān)指導和監督；各地（市）、縣建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）對本行政區域內城鎮住宅物業(yè)服務(wù)的具體工作實(shí)施監督、管理。
各級規劃（土地）、工商、公安等行政主管部門(mén)按照各自職責，對住宅物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監督、指導。
第四條 住宅小區的物業(yè)由業(yè)主通過(guò)招投標委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理，也可以實(shí)行業(yè)主自行管理。
對新建住宅小區，原則上應當實(shí)行物業(yè)管理。
第五條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權、使用權以及對配套共用設施設備和公共場(chǎng)地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵占。
第二章 業(yè)主委員會(huì )
第六條 城鎮住宅區有下列情形之一的，由當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）會(huì )同住宅出售單位召開(kāi)業(yè)主大會(huì )：
?。ㄒ唬┳》砍鍪勐蔬_到住宅小區總建筑面積40％的；
?。ǘ┳?hù)入住率達到住宅小區總戶(hù)數50％的。
第七條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權以套計算，有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。
非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過(guò)100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票；超過(guò)100平方米的，每超過(guò)100平方米再計一票。
單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權最高不超過(guò)全部投票權的30％，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤。
第八條 首次業(yè)主大會(huì )應當在當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）指導下制定《業(yè)主大會(huì )議事規則》，就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法，業(yè)主委員會(huì )的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出具體約定。
第九條 業(yè)主大會(huì )可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式進(jìn)行；但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，代理人應當出具書(shū)面授權委托書(shū)。
業(yè)主大會(huì )所作決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )做出制定和修改《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
第十條 業(yè)主大會(huì )行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
?。ǘ徸h通過(guò)《業(yè)主委員會(huì )章程》和《業(yè)主公約》；
?。ㄈ┞?tīng)取和審議物業(yè)管理工作報告；
?。ㄋ模Q定或者授權業(yè)主管理委員會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔任。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )委員不得領(lǐng)取報酬，也不得在所聘任的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任、委員組成，主任、副主任在委員中選舉產(chǎn)生，委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，名額應當為5個(gè)以上單數，每屆任期3年，可以連任；因物業(yè)產(chǎn)權變更不再是業(yè)主的，應當予以改選。
一個(gè)住宅小區內只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公告，并在選舉產(chǎn)生之日起30日內向當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）備案。備案時(shí)應提交《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》、業(yè)主大會(huì )決定、選舉結果及組成人員名單等相關(guān)資料。
第十二條 業(yè)主委員會(huì )應當按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )應履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì )，并向業(yè)主大會(huì )報告物業(yè)管理實(shí)施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┞?tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理措施；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┙邮芙ㄔO行政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)和所在地人民政府（居民委員會(huì )）的指導和監督；
?。┡c當地消費者協(xié)會(huì )和建設行政主管部門(mén)就物業(yè)管理服務(wù)中存在的爭議進(jìn)行協(xié)商。
業(yè)主委員會(huì )不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照《西藏自治區物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)暫行辦法》規定向縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，經(jīng)工商管理部門(mén)登記注冊后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。
凡區外物業(yè)管理企業(yè)在我區從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應當持《資質(zhì)證書(shū)》及相關(guān)材料到自治區建設行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)驗證和備案手續。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括：
（一）全面履行物業(yè)服務(wù)合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主委員會(huì )的監督，定期向業(yè)主委員會(huì )報告工作；
?。ㄈ┙M織開(kāi)展社區綜合服務(wù)和健康有益的娛樂(lè )活動(dòng)；
?。ㄋ模┘訌妰炔抗芾?，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等制度；
?。ㄎ澹┙邮墚數亟ㄔO、規劃、公安等部門(mén)的指導監督。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權利包括：
?。ㄒ唬┮罁飿I(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費；
?。ǘ┮罁數匚飪r(jià)部門(mén)的規定收取代辦服務(wù)費；
?。ㄈ┮婪ㄩ_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和特約有償服務(wù)；
?。ㄋ模┯袡嘀浦惯`反本住宅區《業(yè)主公約》和物業(yè)服務(wù)合同的行為；對造成共用設施設備損壞的，有權要求賠償；對嚴重違反《業(yè)主公約》和物業(yè)服務(wù)合同的行為，有權依照《業(yè)主公約》和合同約定及時(shí)予以處理，或者交由有關(guān)部門(mén)依法處理。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售住房前，應當通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。但投標人少于3個(gè)或者建筑面積不超過(guò)5萬(wàn)平方米的，經(jīng)當地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)費用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，不得變相向購房者收取物業(yè)服務(wù)費。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應當明確前期物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品住房時(shí)，應當公告并告之購房者物業(yè)服務(wù)的標準、收費等相關(guān)事項。
第十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限應當到新成立的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）監督指導下，向業(yè)主委員會(huì )移交下列工程建設資料：
?。ㄒ唬┳≌巹潏D、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑及結構、設備竣工圖；
?。ㄈ┳≌叵鹿芫W(wǎng)結構圖；
?。ㄋ模┯嘘P(guān)設施設備的使用和維修技術(shù)資料；
?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ姆课葙|(zhì)量保證協(xié)議；
?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設資料。
第二十一條 商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照總建筑面積0.3％的比例在物業(yè)管理區域內提供必要的物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米、最高不超過(guò)300平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主大會(huì )成立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房產(chǎn)權證書(shū)移交給業(yè)主委員會(huì )，僅供物業(yè)管理企業(yè)使用；未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者挪作他用。
第二十二條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同，并將住宅小區的工程建設資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同應當包括管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務(wù)、違約責任、合同變更與解除等條款。物業(yè)服務(wù)合同應當使用自治區建設行政主管部門(mén)規定的示范文本，并報當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）備案。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同中應當約定下列事項：
?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設施設備以及各類(lèi)管道、線(xiàn)路的使用管理、維修和更新；
?。ǘ┍嵎?wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車(chē)輛管理；
?。ㄈ┳≌杂貌课缓妥杂迷O備的維修、更新;
?。ㄋ模I(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )委托的其他事項。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第二十五條 出售商品住房和公有住房，購房者按購房款3%、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商按售房款5%的比例提取共用部位、共用設施設備維修基金，用于住宅共用部位和共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。
共用部位、共用設施設備維修基金的管理使用，按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執行。
共用部位、共用設施設備維修基金的使用情況由業(yè)主委員會(huì )在每年定期召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )上向全體業(yè)主作具體說(shuō)明。
第二十六條 住宅自用部位、自用設備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負責，費用自理。物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
住宅共用部位和共用設施設備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。
住宅戶(hù)外供水、供電等設施設備的管理、維護，由供水、供電等企業(yè)負責。
第二十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位和共用設施設備的損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。
房屋裝飾裝修企業(yè)在住宅小區內從事房屋裝飾裝修的，應當向所在小區的物業(yè)管理企業(yè)辦理《臨時(shí)施工人員證》，施工期間應接受物業(yè)管理企業(yè)的監督。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現違反法律、法規、規章或者《業(yè)主公約》的行為，應當予以勸阻；對拒不改正的，應當及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )處理，情況嚴重的報當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）依法處理。
第二十八條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應當及時(shí)改正并負責維修；對發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )。維修費用由肇事業(yè)主承擔。
第二十九條 業(yè)主在使用物業(yè)中不得有下列行為：
?。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y構、主體結構；
?。ǘp壞或者擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，移動(dòng)共用設備；
?。ㄈ┢茐姆课萃庥^(guān)；
?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物；
?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)的使用性質(zhì)；
?。┣终季G地，損毀花草樹(shù)木；
?。ㄆ撸╇S意停放車(chē)輛；
?。ò耍╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
?。ň牛┻`反規定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪聲；
?。ㄊ┥米栽O置攤點(diǎn)；
?。ㄊ唬┓?、法規、規章禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后30日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理交接手續，并報縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）備案。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據自治區服務(wù)收費的有關(guān)規定，向當地縣級物價(jià)管理部門(mén)申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)性收費許可證。
第五章 物業(yè)服務(wù)收費
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)的具體收費標準由業(yè)主委員會(huì )在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，按照物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)水平，參照當地地（市）建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）和物價(jià)部門(mén)制定的標準協(xié)商確定。
在已委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區內，已購買(mǎi)商品房取得產(chǎn)權后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)服務(wù)費；尚未售出的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照一定比例繳納物業(yè)服務(wù)費，具體比例由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò )等企業(yè)的委托，代收水、電、通訊、有線(xiàn)電視等費用的，由委托企業(yè)按代收總費用的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)支付代辦服務(wù)費，具體比例由雙方協(xié)商，但不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供代請家政服務(wù)人員或者鐘點(diǎn)工、清洗家用電器、代購商品等專(zhuān)項特約服務(wù)，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費。
第三十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內的保修義務(wù)的，應當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規定使用。
第三十六條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用，應當統一管理、專(zhuān)款專(zhuān)用。對物業(yè)服務(wù)合同約定實(shí)行籌金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。對物業(yè)服務(wù)合同約定實(shí)行包干制的，物業(yè)管理企業(yè)可以不向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
第三十七條 業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同規定繳納物業(yè)服務(wù)費的，應當由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)出面協(xié)調解決，超過(guò)兩個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可拒絕為其提供服務(wù)，并向當地建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）申訴或向司法部門(mén)依法起訴。
對業(yè)主確因家庭生活困難、享受低保的，物業(yè)管理企業(yè)可適當減免其物業(yè)服務(wù)費。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)不按物業(yè)管理服務(wù)合同約定提供服務(wù)，或者因管理不善給業(yè)主造成損失的，業(yè)主委員會(huì )可依法要求其按照合同提供服務(wù)，或者依法向當地縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）投訴，要求其賠償。
對情節嚴重的，除要求物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行賠償外，業(yè)主委員會(huì )還可以依法解除其物業(yè)服務(wù)合同。
第六章 附 則
第三十九條 違反本辦法規定的，由縣級建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）依據《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定進(jìn)行處罰。
第四十條 自治區城鎮和工礦區內的辦公樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓等各類(lèi)房屋建筑實(shí)施物業(yè)服務(wù)，參照本辦法執行。
第四十一條 建設行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)）在劃分物業(yè)管理區域時(shí)應當考慮下列因素：
?。ㄒ唬I(yè)主共用供水、排水、供電、消防等設施設備；
?。ǘ儆谝粋€(gè)自然街道或者封閉小區；
?。ㄈ┡c社區居民委員會(huì )設置大體相適應。
第四十二條 本辦法中有關(guān)用語(yǔ)的含義為：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课?，是指一套住宅戶(hù)內自用的客廳、房 間、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內裝飾等部位。
?。ǘ┳≌杂迷O備，是指住宅戶(hù)內的門(mén)窗、衛生潔具和供水、排水、電線(xiàn)、電表、水表等設備。
?。ㄈ┳≌灿貌课?，是指住宅建筑的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備，是指住宅區（樓）內，建筑費用已分攤進(jìn)住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、天線(xiàn)、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線(xiàn)路、照明、消防設施、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。
第四十三條 本辦法由自治區建設行政主管部門(mén)負責解釋。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。