各區、縣（市）人民政府，市政府有關(guān)部門(mén)、有關(guān)直屬單位：
經(jīng)市政府同意，現將《沈陽(yáng)市規范住宅區物業(yè)服務(wù)管理辦法》印發(fā)給你們，請結合實(shí)際，認真貫徹執行。
沈陽(yáng)市人民政府辦公廳
2024年9月20日
?。ù思_(kāi)發(fā)布）
沈陽(yáng)市規范住宅區物業(yè)服務(wù)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為提高我市住宅區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，依法維護居民、物業(yè)企業(yè)等各方的合法權益，將加強和改進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì )治理體系，提升居民幸福指數，根據《中華人民共和國民法典》和物業(yè)管理的相關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于沈陽(yáng)市行政區域內的住宅區物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的指導、監督、管理。
第三條 堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持黨建引領(lǐng)，以市場(chǎng)化理念創(chuàng )新住宅區物業(yè)服務(wù)，建立和完善物業(yè)服務(wù)監管體系，構建組織有力、監管有序、責任明晰、服務(wù)規范、行業(yè)自律、優(yōu)勝劣汰的具有沈陽(yáng)特色的住宅區物業(yè)管理新格局。
第四條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負責我市行政區域內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。街道辦事處（鄉鎮政府）負責做好轄區內住宅區物業(yè)服務(wù)的日常管理工作。居（村）民委員會(huì )在街道辦事處（鄉鎮政府）指導下開(kāi)展具體工作。
第五條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )應在規范行業(yè)行為和行業(yè)自律方面發(fā)揮積極作用，引導、促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)，積極配合房產(chǎn)主管部門(mén)加大對物業(yè)行業(yè)的規范管理。
第二章 規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )行為
第六條 在組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作中，市、區縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)應依據有關(guān)法律法規，強化業(yè)務(wù)指導，切實(shí)履行工作職責，加強對街道辦事處（鄉鎮政府）組建首次業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )工作的全過(guò)程指導。街道辦事處（鄉鎮政府）要積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的組建，并加強日常管理，建立信息溝通機制，加強對業(yè)主委員會(huì )成員的法律法規和業(yè)務(wù)培訓，不斷增強業(yè)主委員會(huì )依法履職能力。
第七條 建立業(yè)主委員會(huì )委員人選聯(lián)審機制。在確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單前，街道辦事處（鄉鎮政府）應依據國家和省、市關(guān)于業(yè)主委員會(huì )委員候選人參選條件的有關(guān)規定，圍繞政治素質(zhì)、思想品德、工作能力、群眾威信等方面，會(huì )同有關(guān)部門(mén)對業(yè)主委員會(huì )委員候選人進(jìn)行資格聯(lián)審。提倡中共黨員積極參選業(yè)主委員會(huì )委員，提高業(yè)主委員會(huì )成員中的中共黨員比例。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)5年。
第八條 業(yè)主委員會(huì )應定期向業(yè)主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ǘI(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┳≌瑢?zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；
?。┱加镁用窆灿械牡缆坊蚱渌麍?chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；
?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘蚓用窆_(kāi)的情況和資料。
第九條 建立和完善業(yè)主委員會(huì )報告制度。業(yè)主委員會(huì )每年應向所在街道辦事處（鄉鎮政府）進(jìn)行工作報告，主要內容包括業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮、物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)和收益、維修資金使用等情況。業(yè)主大會(huì )（業(yè)主委員會(huì )）在作出選（續）聘、解聘物業(yè)企業(yè)和施劃停車(chē)位等涉及群眾切身利益的重大事項決定前，應報告所在街道辦事處（鄉鎮政府），認真聽(tīng)取街道辦事處（鄉鎮政府）建議并做好研判。建立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )指導規則，探索業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費收支及業(yè)主委員會(huì )主任離任審計制度。
第十條 街道辦事處（鄉鎮政府）應加強對業(yè)主大會(huì )（業(yè)主委員會(huì )）履職情況的日常監管。業(yè)主大會(huì )（業(yè)主委員會(huì )）作出的決定，違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮政府）應責令其限期整改或依法依規撤銷(xiāo)其決定，并通告全體居民。業(yè)主委員會(huì )未依法履行職責，損害居民權益的，街道辦事處（鄉鎮政府）應指導業(yè)主大會(huì )召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。對業(yè)主委員會(huì )委員出現違法違規行為、涉嫌犯罪的，一經(jīng)發(fā)現，街道辦事處（鄉鎮政府）應及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告，并積極配合調查。
第十一條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的住宅區，屬地街道辦事處（鄉鎮政府）應依據相關(guān)法律法規，積極組織成立物業(yè)管理委員會(huì )，臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責。在組建物業(yè)管理委員會(huì )過(guò)程中，應充分調動(dòng)住宅區內中共黨員、勞動(dòng)模范等的積極性，引導和發(fā)動(dòng)各方力量積極參與物業(yè)管理委員會(huì )組建。暫不具備成立物業(yè)管理委員會(huì )條件的，街道辦事處（鄉鎮政府）應指導住宅區屬地居（村）民委員會(huì )臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責。
第三章 規范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為
第十二條 建立全市住宅區物業(yè)服務(wù)標準體系。標準體系應涵蓋住宅區物業(yè)服務(wù)和安全管理、共用部位及共用設施設備日常管理和維護、公共秩序維護、清潔衛生、綠化養護等內容。物業(yè)企業(yè)應按照服務(wù)標準，認真履行工作職責。同時(shí)，以物業(yè)服務(wù)標準積極引導居民樹(shù)立等價(jià)有償的消費觀(guān)念，客觀(guān)準確地評判物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。積極探索建立第三方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和住宅區環(huán)境的評價(jià)機制。
第十三條 物業(yè)企業(yè)應按照國家和省、市物業(yè)管理相關(guān)規定，認真履行法定職責，發(fā)現住宅區內違法違規行為，要及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止、報告，自覺(jué)維護好居民權益。在此基礎上，重點(diǎn)加強以下工作：
?。ㄒ唬┌踩芾矸矫?，重點(diǎn)做好清理樓道雜物、暢通消防通道、室內裝飾裝修申報登記工作，建立突發(fā)事項應急預案并配合有關(guān)部門(mén)做好救援工作等；
?。ǘ┕灿貌课患肮灿迷O施設備維護方面，重點(diǎn)做好電梯維護、消防設施設備管理，配合供電、供水、供氣、供熱、通信等部門(mén)（單位）開(kāi)展工作等；
?。ㄈ┉h(huán)境衛生方面，重點(diǎn)做好住宅區日常清掃保潔、冬季除運雪、合理設置垃圾分類(lèi)設施、垃圾容器管理、定期清理化糞池等；
?。ㄋ模┕仓刃蚓S護方面，重點(diǎn)做好住宅區內機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)的有序停放、規范充電，做好電動(dòng)自行車(chē)集中充電設施和電梯阻攔系統配置等；
?。ㄎ澹┚G化養護方面，重點(diǎn)做好修剪樹(shù)木、綠植維護、制止侵占毀壞綠地行為等；
?。┢渌枰浜嫌嘘P(guān)部門(mén)落實(shí)的職責。
第十四條 物業(yè)企業(yè)應嚴格落實(shí)公示制度，在住宅區顯著(zhù)位置公示以下內容：
?。ㄒ唬┓?wù)合同，包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費方式、收費標準等；
?。ǘ┯袃敺?wù)事項及收費標準；
?。ㄈ├霉灿貌课?、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益和支出情況；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)的相關(guān)信息，包括物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照，項目經(jīng)理及各服務(wù)專(zhuān)業(yè)負責人信息、聯(lián)系方式，客服及投訴電話(huà)等；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)項目基礎信息，包括園區平面圖，電梯、消防等安全設施設備維保信息等；
?。┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌麘蚓用窆脊_(kāi)的事項。
第四章 加強對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)和監管
第十五條 住宅區物業(yè)服務(wù)的方式及選（續）聘、解聘物業(yè)企業(yè)，應由業(yè)主委員會(huì )依法依規組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行確定；未組建業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)管理委員會(huì )或居（村）民委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )確定。
第十六條 在住宅區選（續）聘物業(yè)企業(yè)過(guò)程中，街道辦事處（鄉鎮政府）要切實(shí)發(fā)揮引導和監督作用，在引入方式、資格條件、選聘流程等方面嚴格把關(guān)，全過(guò)程監督業(yè)主委員會(huì )在引入物業(yè)企業(yè)過(guò)程中的履職情況，依法依規引入物業(yè)企業(yè)。提倡通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)。
第十七條 區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應定期向街道辦事處（鄉鎮政府）推送轄區內物業(yè)企業(yè)信用情況，作為選（續）聘、解聘物業(yè)企業(yè)的重要參考。
第十八條 《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，實(shí)行屬地街道和區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)同時(shí)備案制度。組建業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )報備；未組建業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)管理委員會(huì )或居（村）民委員會(huì )報備。
第十九條 街道辦事處（鄉鎮政府）和區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應加強對物業(yè)管理交接工作的指導、協(xié)調、監管。對于不配合移交、不撤離或故意擾亂住宅區秩序的物業(yè)企業(yè)，房產(chǎn)主管部門(mén)應責令其限期撤離；逾期不撤離的，將其行為記入信用檔案，并報送市信用信息共享平臺；違反治安管理法律法規的，由公安機關(guān)依法給予治安處罰。
第二十條 嚴格執行《沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目負責人信用信息管理辦法》，加強物業(yè)信用監管。堅持將物業(yè)信用監管與12345政務(wù)服務(wù)便民熱線(xiàn)訴求辦理充分結合，重點(diǎn)圍繞物業(yè)企業(yè)因違反服務(wù)合同，導致居民投訴及對居民合理訴求置之不理、態(tài)度冷漠等問(wèn)題，予以信用監管。區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應對全年信用監管情況進(jìn)行匯總，評定等級納入信用檔案。
第二十一條 建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評體系。街道辦事處（鄉鎮政府）要根據日?？荚u、居民滿(mǎn)意度調查、12345政務(wù)服務(wù)便民熱線(xiàn)訴求處置、信用監管情況等，每季度對轄區內物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評；由區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行匯總，形成本轄區住宅區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”；市房產(chǎn)主管部門(mén)依據各區、縣（市）考評結果，形成全市住宅區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”，定期在行業(yè)網(wǎng)站和相關(guān)媒體上公布。
第二十二條 強化對考評體系的結果運用。對于“紅榜”企業(yè)，積極總結經(jīng)驗，樹(shù)立典型，加強宣傳。對于“黑榜”企業(yè)，建立約談-曝光-處罰-退出的處置機制。街道辦事處（鄉鎮政府）要會(huì )同區、縣（市）房產(chǎn)等部門(mén)對“黑榜”企業(yè)加強約談，限期整改，整改不合格的進(jìn)行曝光；對存在違法違規行為的，會(huì )同城市管理行政執法等部門(mén)進(jìn)行處罰；對服務(wù)質(zhì)量差、居民反映強烈、態(tài)度消極的，指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )對物業(yè)企業(yè)依法履行解聘程序，切實(shí)暢通退出機制。
第五章 落實(shí)部門(mén)職責
第二十三條 建立職能部門(mén)進(jìn)住宅區責任清單，全面提升基層社會(huì )治理能力。建立市、區縣（市）兩級住宅區物業(yè)管理工作專(zhuān)班，明確有關(guān)部門(mén)在住宅區內的工作職責。有關(guān)部門(mén)要提高認識，按照職責分工，制定住宅區管理服務(wù)責任清單，加大對物業(yè)企業(yè)的指導力度，有效解決職能交叉、監管缺失等問(wèn)題。
房產(chǎn)部門(mén)：負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，指導各區、縣（市）開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作，制定全市物業(yè)管理政策，指導、監督各項政策貫徹落實(shí)。
社會(huì )工作部門(mén)：負責推動(dòng)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì )治理，會(huì )同有關(guān)部門(mén)指導居民委員會(huì )設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )。
城市管理行政執法部門(mén)：負責依法開(kāi)展有關(guān)規劃、綠化、市容環(huán)衛的行政處罰工作；對住宅區內樹(shù)木病蟲(chóng)害、樹(shù)木修剪等綠化問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)指導。
公安部門(mén)：負責對住宅區內違反治安管理法規的行為依法進(jìn)行處罰，查處住宅區內高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行為，對違規燃放煙花爆竹、監控安防、違規養犬等開(kāi)展監督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，對物業(yè)企業(yè)履行消防安全職責開(kāi)展檢查。
發(fā)展改革部門(mén)：會(huì )同房產(chǎn)部門(mén)按照我市住宅物業(yè)服務(wù)等級制定住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格。
司法部門(mén)：負責加強對各級物業(yè)管理矛盾糾紛人民調解組織的指導，建立包含物業(yè)矛盾糾紛調處在內的人民調解專(zhuān)家庫。
市場(chǎng)監管部門(mén)：負責監督檢查價(jià)格公示，依法查處物業(yè)企業(yè)價(jià)格違法行為；負責電梯等特種設備安全監察工作，依法查處違法行為。
生態(tài)環(huán)境部門(mén)：負責監督指導物業(yè)企業(yè)依法處置住宅區內堆放毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)等廢棄危險化學(xué)品；負責生態(tài)環(huán)境保護監管職責范圍內的污水、廢氣、噪聲等污染環(huán)境行為的監督檢查和執法工作。
應急管理部門(mén)：負責指導相關(guān)行業(yè)部門(mén)加強對物業(yè)企業(yè)的應急管理、安全生產(chǎn)、自然災害、防災減災救災等工作；負責對發(fā)現的重大生產(chǎn)安全事故隱患進(jìn)行掛牌督辦，依法對物業(yè)企業(yè)發(fā)生生產(chǎn)安全事故開(kāi)展事故調查工作。
消防救援部門(mén)：負責對公安派出所移交的住宅區內違反消防法律法規的行為依法進(jìn)行查處；加強對住宅區內電動(dòng)自行車(chē)違規停放、充電等行為的執法檢查和行政處罰。
自然資源部門(mén)：負責在出讓地塊規劃條件中明確物業(yè)用房、停車(chē)位、電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)等配套設施標準，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)明確物業(yè)用房的產(chǎn)權歸屬；配合房產(chǎn)部門(mén)互通共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息。
人力資源社會(huì )保障部門(mén)：負責指導、監督物業(yè)企業(yè)依法用工，依法受理物業(yè)企業(yè)的勞動(dòng)爭議案件，協(xié)調處理物業(yè)企業(yè)的勞資糾紛。
城鄉建設部門(mén)：負責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設的綜合管理，負責商品住房竣工聯(lián)合驗收的督促指導；協(xié)調燃氣經(jīng)營(yíng)企業(yè)做好住宅區內燃氣管線(xiàn)的維修和養護工作。
國防動(dòng)員部門(mén)：負責人防工程的監督管理工作，監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為。
體育部門(mén)：負責指導做好老舊小區內健身器材的更新、維修和養護。
文化旅游廣電部門(mén)：負責協(xié)調有線(xiàn)電視運營(yíng)商做好住宅區內有線(xiàn)電視升級改造、維修和巡檢工作。
供電、供水、供氣、供熱、通信等部門(mén)（單位）：依法承擔住宅區內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護、更新的責任。
第六章 強化黨組織對物業(yè)服務(wù)管理的政治引領(lǐng)
第二十四條 充分發(fā)揮基層黨組織的引領(lǐng)作用。街道黨工委統籌協(xié)調轄區內物業(yè)服務(wù)管理工作。健全社區黨組織和物業(yè)企業(yè)黨建聯(lián)建機制，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì )成員和物業(yè)項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì )成員，實(shí)現“雙向進(jìn)入、交叉任職”。強化物業(yè)網(wǎng)格員實(shí)名制，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)有效融入基層社會(huì )治理，在解決群眾急難愁盼問(wèn)題中有效發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用。
第二十五條 擴大黨在物業(yè)企業(yè)的組織覆蓋和工作覆蓋。街道黨工委要加強轄區內物業(yè)企業(yè)（項目）黨組織和黨員隊伍建設。物業(yè)企業(yè)（項目）具備成立黨組織條件的，要盡快成立黨組織，做到應建盡建；暫不具備條件的，要采取聯(lián)合組建或選派黨建指導員的方式，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)（項目）黨的組織覆蓋和工作覆蓋。積極選樹(shù)企業(yè)黨組織作用發(fā)揮好、活動(dòng)載體豐富、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意度高的典型，以點(diǎn)帶面地推動(dòng)各地區物業(yè)服務(wù)水平整體提升。
第二十六條 落實(shí)協(xié)調共治機制。建立市、區縣（市）、街道、小區四級物業(yè)管理協(xié)調共治機制，聚焦解決群眾急難愁盼問(wèn)題，通過(guò)共商、共議、共謀，促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解，實(shí)現訴求解決不出小區，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。
第七章 附則
第二十七條 本辦法由市房產(chǎn)主管部門(mén)負責解釋。
第二十八條 本辦法自公布之日起30日后施行。