關(guān)于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋?zhuān)ㄔ囆校?/p>
根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第二十八條規定，現就《辦法》有關(guān)條文的應用問(wèn)題解釋如下：
一、第三條管理部門(mén)
市房地資源局下設市物業(yè)維修基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市中心），負責全市維修基金籌集、使用的監管和信息管理工作；負責對各區?？h物業(yè)維修基金管理中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導、監督和培訓。
各區、縣房地局應當設立區、縣物業(yè)維修基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣中心），負責所轄區域維修基金的設立。歸集和使用監督管理；負責維修基金信息系統操作。業(yè)務(wù)指導和培訓。
二、第四條維修基金的設立
本條第一款所稱(chēng)的新建內銷(xiāo)商品住宅，是指1999年12月1日之前銷(xiāo)售的普通內銷(xiāo)商品住宅，以及1999年12月l日起納人內銷(xiāo)商品住宅范圍銷(xiāo)售的普通內銷(xiāo)商品住宅、僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動(dòng)遷房等。
三、第五條維修基金專(zhuān)戶(hù)的開(kāi)立
本條所稱(chēng)的專(zhuān)戶(hù)銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。
區、縣房地局與專(zhuān)戶(hù)銀行簽訂的委托協(xié)議應當使用由市房地資源局印制的示范文本。
區、縣房地局開(kāi)立維修基金專(zhuān)戶(hù)時(shí)，應當按人民銀行規定提交有關(guān)文件和資料。
開(kāi)立的維修基金專(zhuān)戶(hù)，應按市房地資源局規定，以物業(yè)管理區域為單位按幢編制產(chǎn)業(yè)代碼及分戶(hù)清冊。
區、縣中心應將維修基金專(zhuān)戶(hù)帳號書(shū)面告知市中心。
四、第六條首期維修基金的交納標準
本條所稱(chēng)的每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和物價(jià)部門(mén)公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計價(jià)；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價(jià)計價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價(jià)計價(jià)；簽訂合同的時(shí)間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價(jià)按1198元計價(jià)。
根據本條第三款規定由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定設立維修基金的，應當在通過(guò)的業(yè)主公約中予以約定。
五、第七條維修基金的交納時(shí)限
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應持土地權屬證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質(zhì)的測量機構出具的房地產(chǎn)實(shí)測報告及應交維修基金的分戶(hù)清冊，向區、縣中心辦理維修基金交款確認手續。區、縣中心確認后，開(kāi)具《商品住宅維修基金交款通知（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)用）》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依據通知要求向專(zhuān)戶(hù)銀行交款。專(zhuān)戶(hù)銀行收款后，應當出具專(zhuān)戶(hù)銀行蓋章的《上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅維修基金交款憑證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房人訂立預售合同中的房屋交接書(shū)或出售合同時(shí)，應按交接書(shū)或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規定代房地產(chǎn)管理部門(mén)向購房人開(kāi)具《商品住宅維修基金交款通知（購房人專(zhuān)用）》，購房人應當依據通知要求向專(zhuān)戶(hù)銀行交款。專(zhuān)戶(hù)銀行收款后，應當出具專(zhuān)戶(hù)銀行蓋章的《上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或購房人提交經(jīng)專(zhuān)戶(hù)銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產(chǎn)登記機構方可受理房地產(chǎn)初始登記或房地產(chǎn)變更登記。
在區、縣房地局核準業(yè)主委員會(huì )登記的同時(shí)，區、縣中心應書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按本條第一款第三項規定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì )的維修基金帳戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的交款憑證向區、縣中心和業(yè)主委員會(huì )備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不交納的，由區、縣房地局依照《上海市居住物業(yè)管理條例》的規定作出行政處罰；業(yè)主委員會(huì )也可依法向人民法院提起民事訴訟。
新建外銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)設立維修基金的，按新建內銷(xiāo)商品住宅交納維修基金的規定程序辦理交款和房地產(chǎn)登記手續。
六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布
區、縣中心每月應與專(zhuān)戶(hù)銀行核對維修基金的交存情況，每年以物業(yè)管理區域為單位，公布維修基金交存情況。
區、縣中心應當定期按規定將維修基金交存情況報市中心。
七、第十條維修基金帳戶(hù)的開(kāi)立
本條所稱(chēng)的開(kāi)戶(hù)銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。
業(yè)主委員會(huì )開(kāi)立維修基金帳戶(hù)，應當按規定向市或區、縣技術(shù)監督部門(mén)辦理組織機構代碼登記手續，與物業(yè)所在地的區、縣開(kāi)戶(hù)銀行簽訂委托協(xié)議，并使用由市房地資源局印制的委托協(xié)議示范文本。
業(yè)主委員會(huì )維修基金帳戶(hù)開(kāi)立后，應將開(kāi)戶(hù)銀行及帳號報區、縣中心備案。
八、第十一條開(kāi)立維修基金帳戶(hù)提交的文件和資料
本條所指的開(kāi)戶(hù)申請書(shū)，是指由開(kāi)戶(hù)銀行提供的《開(kāi)立銀行帳戶(hù)申報表》。 本條所指的業(yè)主委員會(huì )成立的批準文件是指區?？h房地產(chǎn)管理部門(mén)核準登記的批復和業(yè)主委員會(huì )證書(shū)。
本條所指的業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開(kāi)戶(hù)手續的委托書(shū)，其格式樣本。
業(yè)主委員會(huì )成立之日起15日內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應持未出售房屋分戶(hù)清冊，專(zhuān)戶(hù)銀行應持交款業(yè)主清冊，分別報區、縣中心核對；區、縣中心在核對后將業(yè)主分戶(hù)清冊提供給業(yè)主委員會(huì )。
九、第十二條維修基金的劃轉
區、縣中心經(jīng)與專(zhuān)戶(hù)銀行對維修基金交存情況及本息數額核對無(wú)誤后，區、縣房地局應當與業(yè)主委員會(huì )訂立維修基金移交協(xié)議，并持支付憑證。維修基金移交協(xié)議和業(yè)主分戶(hù)清冊，通知專(zhuān)戶(hù)銀行將維修基金專(zhuān)戶(hù)下的相應資金本息劃人該業(yè)主委員會(huì )帳戶(hù)。
業(yè)主委員會(huì )帳戶(hù)開(kāi)立后的帳務(wù)管理，由選聘的物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門(mén)認定的中介機構負責。
十、第十三條納人維修基金的收益
在物業(yè)管理區域公共設施停放車(chē)輛、設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施收取的費用中，物業(yè)管理企業(yè)對此發(fā)生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核同意。
十一、第十五條物業(yè)維修和更新的實(shí)施
本條所稱(chēng)的發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關(guān)于＜上海市居住物業(yè)管理條例＞有關(guān)條文的應用解釋》第十二條所規定的房屋急修項目。
十二、第十八條維修基金的支取和分攤
物業(yè)管理企業(yè)從維修基金中暫借備用金的，應當編制資金預算計劃，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
業(yè)主委員會(huì )向開(kāi)戶(hù)銀行支取費用的，應當提交下列資料：
1、支付憑證；
2、加蓋業(yè)主委員會(huì )公章、業(yè)主委員會(huì )主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表；
3、按幢立帳、按戶(hù)分攤的電腦數據。
其中，業(yè)主委員會(huì )向開(kāi)戶(hù)銀行支取活動(dòng)經(jīng)費備用金的，另需提交加蓋業(yè)主委員會(huì )公章和正、副主任印鑒的業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )的決定；業(yè)主委員會(huì )支付住宅大修或者專(zhuān)項維修更新預付款的，另需提交施工承包合同；業(yè)主委員會(huì )向開(kāi)戶(hù)銀行支取物業(yè)維修、更新費用的，另需提交加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章的物業(yè)維修、更新費用匯總表。
本條所稱(chēng)的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。
十三、第十九條維修基金帳目的核對和公布。
業(yè)主委員會(huì )向開(kāi)戶(hù)銀行查詢(xún)其帳戶(hù)情況的，需提供業(yè)主委員會(huì )的證明和帳號。
業(yè)主向開(kāi)戶(hù)銀行柜面查詢(xún)其分戶(hù)帳情況的，需提供業(yè)主代碼和地址。
開(kāi)戶(hù)銀行應當免費提供電話(huà)或柜面等形式的帳戶(hù)查詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)。
開(kāi)戶(hù)銀行應當定期按規定將維修基金存取情況報市和區、縣中心。
十四、第二十條維修基金再次籌集
維修基金再次籌集的標準，應在業(yè)主公約中作出約定。
維修基金再次籌集時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或其委托的業(yè)主小組應向再次籌集的對象發(fā)出書(shū)面交款通知。業(yè)主應當依據交款通知的要求，向開(kāi)戶(hù)銀行交款。
本條第二款所稱(chēng)的首期維修基金是指購房人所交的維修基金金額。
十五、第二十一條住宅轉讓時(shí)維修基金的處理
住宅轉讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，由住宅受讓人向原業(yè)主支付。轉讓合同另有約定的，從其約定。
十六、第二十二條維修基金帳戶(hù)的變更
業(yè)主委員會(huì )辦理維修基金帳戶(hù)的有關(guān)變更手續時(shí)，除按開(kāi)戶(hù)銀行規定提交有關(guān)資料外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料：
1、物業(yè)管理區域發(fā)生調整或者業(yè)主委員會(huì )主任、副主任發(fā)生更換的，須提交區、縣房地局核準變更登記的證明文件。其中，物業(yè)管理區域發(fā)生調整的，還須提交相應的電腦數據。
2、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交經(jīng)區、縣房地局備案的新訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同。
十七、第二十三條維修基金帳戶(hù)的注銷(xiāo)
因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷(xiāo)房地產(chǎn)權證的證明是指房屋拆遷許可證等可以證明房屋滅失的文件。
已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會(huì )成立前滅失的，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主身份證件的復印件、房屋拆遷許可證的復印件、商品住宅滅失退款申請書(shū)向區、縣中心提出申請，經(jīng)審核同意后，持區、縣房地局的支付憑證及上述資料向專(zhuān)戶(hù)銀行提取其維修基金分戶(hù)帳的剩余款額，并辦理分戶(hù)帳注銷(xiāo)手續。
已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會(huì )成立后滅失的，由業(yè)主委員會(huì )或其委托人持業(yè)主委員會(huì )證明及前款規定的證明文件和資料，向開(kāi)戶(hù)銀行提取其維修基金分戶(hù)帳的剩余款額、辦理分戶(hù)帳注銷(xiāo)手續，并報區、縣中心備案。
十八、第二十六條物業(yè)管理區域內非居住房屋維修基金
本條所稱(chēng)的公共建筑設施接收單位是指公共建筑設施產(chǎn)權或使用權接收單位。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在公共建筑設施移交前已按規定交納維修基金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與公共建筑設施接收單位辦理設施移交手續時(shí)，可按規定與設施接收單位辦理維修基金結算手續。
凡單獨確權的車(chē)庫等物業(yè)所有人應按《辦法》規定交納維修基金。
十九、第二十九條施行日期和執行事項
本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規定執行：
1、1996年6月10日前出售的內銷(xiāo)商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商一致的意見(jiàn)執行。
2、1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內銷(xiāo)商品住宅，按市物價(jià)局、市房地局滬價(jià)房（1996）116號《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的規定籌集維修基金。
3、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動(dòng)遷房、有限產(chǎn)權房、使用權房轉為產(chǎn)權房的維修基金籌集，按當時(shí)有關(guān)規定、協(xié)議執行。
4、《辦法》施行前已成立業(yè)主委員會(huì )而未建立維修基金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在《辦法》施行之日起12個(gè)月內，按規定將已銷(xiāo)售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金以及未銷(xiāo)售房屋的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì )帳戶(hù)，并報區、縣中心備案；未成立業(yè)主委員會(huì )的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在《辦法》施行之日起12個(gè)月內，按規定將已銷(xiāo)售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金劃至區?？h房地局指定的專(zhuān)戶(hù)銀行帳戶(hù)。
本《辦法》施行前，業(yè)主委員會(huì )已在非市房地資源局指定商業(yè)銀行開(kāi)立商品住宅維修基金帳戶(hù)的，應當在本《辦法》施行之日起12個(gè)月內將帳戶(hù)轉移開(kāi)至市房地資源局指定的商業(yè)銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉移至市房地資源局指定的商業(yè)銀行。