哈爾濱市出臺住房專(zhuān)項維修資金管理試行辦法
哈爾濱市城市住房專(zhuān)項維修資金管理試行辦法
第一章 總 則
第一條為加強住房專(zhuān)項維修資金的管理，保障住房的維修和正常使用，維護住房專(zhuān)項維修資金所有者的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《哈爾濱市物業(yè)管理規定》等有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本市城市規劃區國有土地上的住房專(zhuān)項維修資金的繳存、管理、使用和監督，適用本辦法。
第三條本辦法所稱(chēng)住房專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)，是指專(zhuān)項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造資金。
第四條本辦法所稱(chēng)共用部位，是指根據法律、法規和住房買(mǎi)賣(mài)合同，在一幢房屋內部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結構、外墻面、門(mén)廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等。
本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和住房買(mǎi)賣(mài)合同，在物業(yè)管理區域或者單幢房屋內，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂(lè )設施、綠地、道路、路燈、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)所和有關(guān)共用設施設備使用的房屋等。
物業(yè)管理區域內依法屬于供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位負責管理和承擔維修費用的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備，不屬于本辦法所稱(chēng)的住房共用部位、共用設施設備。
第五條擁有兩個(gè)以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規定建立維修資金。
維修資金屬于業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得占用、挪用。
第六條維修資金管理實(shí)行統一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、政府監督的原則。
第七條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本市維修資金歸集與使用的管理、監督、指導工作。
市房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以委托市維修資金管理機構具體負責維修資金歸集與使用的管理、監督、指導的日常工作。
第二章 維修資金的繳存
第八條商品住房(含經(jīng)濟適用住房，下同)的首次維修資金，由業(yè)主繳存。
業(yè)主繳存首次維修資金，分別按照下列規定執行：
(一)商品住房銷(xiāo)售前，建設單位作為業(yè)主，應當按每平方米建筑面積成本價(jià)的2%,在辦理商品住房銷(xiāo)售備案手續前繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行；
(二)商品住房銷(xiāo)售后，購房人作為業(yè)主，應當按每平方米建筑面積成本價(jià)的2%,在辦理房屋權屬登記前繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行。
商品住房每平方米建筑面積成本價(jià)，由建安成本和小區配套設施建設費兩部分構成，并按配備電梯和未配備電梯兩種標準確定，具體標準由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同建設、物價(jià)部門(mén)定期發(fā)布。第九條已購公有住房的維修資金，由售房單位和業(yè)主共同繳存。售房單位和業(yè)主繳存首次維修資金，分別按照下列規定執行：
(一)售房單位對未配備電梯的住房按售房款的25%、配備電梯的住房按售房款的30%，在房改售房款存入單位住房資金專(zhuān)戶(hù)之日起15日內繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行；
(二)業(yè)主按每平方米建筑面積房改平均成本價(jià)的2%，在辦理房屋權屬登記前繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行。第十條本辦法實(shí)施前未建立維修資金的商品住房，業(yè)主應當自本辦法實(shí)施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標準，連續四年將首次維修資金繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行。
本辦法實(shí)施前業(yè)主未繳存維修資金的已購公有住房，業(yè)主應當自本辦法實(shí)施之日起，每年按每平方米建筑面積房改平均成本價(jià)的0.5%，連續四年將首次維修資金繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行。
逾期未按照本條一、二款規定繳存維修資金的，應當自逾期之日起，按日增繳應繳維修資金1‰的滯納金。
業(yè)主大會(huì )對本條一、二款規定另有決定的，按照業(yè)主大會(huì )決定執行。
第十一條分戶(hù)帳中的維修資金余額不足首次維修資金的30%時(shí)，該戶(hù)房屋的業(yè)主應當續籌維修資金。維修資金的續籌方案由業(yè)主委員會(huì )擬訂，提交業(yè)主大會(huì )決定后，由業(yè)主委員會(huì )具體實(shí)施。
第十二條利用房屋本體的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益扣除必要管理成本后，應當主要用于補充維修資金，專(zhuān)項用于該幢房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
利用物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益應當主要用于補充維修資金，專(zhuān)項用于物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
第十三條房屋權屬轉移、變更時(shí)，該房屋維修資金分戶(hù)帳中結余的資金隨房屋權屬同時(shí)轉移、變更，原業(yè)主繳存維修資金的余額不予提取，由受讓人向原業(yè)主支付，但雙方另有約定的除外。
第三章 維修資金的管理
第十四條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當與商業(yè)銀行簽訂委托合同，開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)，并可委托專(zhuān)戶(hù)銀行辦理維修資金賬戶(hù)的設立、繳存、結算等手續。
在維修資金專(zhuān)戶(hù)中，應當建立維修資金明細賬，以一個(gè)物業(yè)管理區域為單位立帳。每一個(gè)物業(yè)管理區域的賬戶(hù)中，應當按每幢房屋立帳，并以房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)帳，記載分戶(hù)帳的繳存、使用、結存等情況。建設單位、公有住房售房單位繳存和提取的首次維修資金及業(yè)主所得收益應當按物業(yè)管理區域或者房屋單獨列帳。
維修資金自存入維修資金專(zhuān)戶(hù)之日起，每年按中國人民銀行的有關(guān)規定結息到戶(hù)。
第十五條業(yè)主大會(huì )未成立的，首次維修資金由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)統一代管。業(yè)主大會(huì )成立后，其業(yè)主委員會(huì )應當持業(yè)主委員會(huì )成立備案文件、業(yè)主名冊和物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)資料到專(zhuān)戶(hù)銀行設立所在物業(yè)管理區域的維修資金賬戶(hù)。
維修資金賬戶(hù)設立后的賬目管理，由業(yè)主委員會(huì )負責，也可委托物業(yè)管理單位或者中介機構管理。
維修資金賬戶(hù)，應當接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的統一監管。
第十六條業(yè)主委員會(huì )設立維修資金賬戶(hù)后，應當書(shū)面告知市房產(chǎn)行政主管部門(mén)，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)將代管的該業(yè)主委員會(huì )所在物業(yè)管理區域的首次維修資金的本金和利息，劃轉至該業(yè)主委員會(huì )設立的維修資金賬戶(hù)。
第十七條有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當持相關(guān)手續到專(zhuān)戶(hù)銀行辦理維修資金賬戶(hù)的有關(guān)變更手續：
(一)物業(yè)管理區域、名稱(chēng)發(fā)生變動(dòng)的；
(二)物業(yè)管理單位發(fā)生更換的；
(三)業(yè)主委員會(huì )主任、副主任發(fā)生更換的。
第十八條房屋權屬發(fā)生轉移的，受讓人應當持房屋權屬證書(shū)、身份證等材料到專(zhuān)戶(hù)銀行辦理分戶(hù)帳更名手續。
第十九條因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，由業(yè)主持市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的有關(guān)證明、業(yè)主委員會(huì )的證明到專(zhuān)戶(hù)銀行提取其維修資金分戶(hù)帳和單獨賬目中的資金余額，并辦理相關(guān)賬戶(hù)注銷(xiāo)手續。
單獨賬目的資金余額由共同所有人按照原擁有住房建筑面積的比例分別提取。
第二十條業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)管理單位、中介機構應當每季度與專(zhuān)戶(hù)銀行核對一次維修資金賬目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：
(一)維修資金繳存、使用和結余的金額；
(二)發(fā)生住房維修、更新、改造的項目和費用以及按戶(hù)分攤情況；
(三)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
業(yè)主對公布的維修資金賬目有異議的，可要求業(yè)主委員會(huì )復核。
第二十一條專(zhuān)戶(hù)銀行應當每季度向業(yè)主委員會(huì )發(fā)送維修資金賬戶(hù)對賬單。業(yè)主委員會(huì )對維修資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可向專(zhuān)戶(hù)銀行申請復核。
專(zhuān)戶(hù)銀行應當建立維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主對個(gè)人分戶(hù)帳的查詢(xún)。
第二十二條維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算應當執行財政方面的有關(guān)規定，并依法接受財政部門(mén)的財政監督。
第二十三條維修資金的代管單位，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。
第四章 維修資金的使用
第二十四條維修資金應當專(zhuān)項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。
依法屬于物業(yè)服務(wù)費用支出范圍的住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，不得使用維修資金。
住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。
第二十五條維修資金使用的分攤，應當遵循誰(shuí)受益誰(shuí)負擔的原則，按照下列規定列支：
(一)用于物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；
(二)用于房屋本體共用部位、共用設施設備的，由該房屋業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；
(三)用于二戶(hù)或者二戶(hù)以上住房共用部位、共用設施設備的，由相關(guān)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。設立單獨賬目的，使用維修資金時(shí)可先從單獨帳目中列支一定比例，其余部分由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照本條前款規定共同分攤。
第二十六條業(yè)主大會(huì )成立前需要使用維修資金的，由物業(yè)管理單位或者相關(guān)業(yè)主根據維修項目提出維修資金使用方案，經(jīng)全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)，并報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，由專(zhuān)戶(hù)銀行將所需資金劃轉到物業(yè)管理單位或者維修單位。
業(yè)主大會(huì )成立后需要使用維修資金的，由物業(yè)管理單位提出維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)，并報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，由專(zhuān)戶(hù)銀行將所需資金劃轉到物業(yè)管理單位。
維修資金的使用條件、程序由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
第二十七條 經(jīng)有關(guān)機構鑒定，住房共用部位、共用設施設備存在安全隱患，或者按照有關(guān)技術(shù)規范要求必須維修住房共用部位、共用設施設備的,有關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)維修；不及時(shí)維修的，物業(yè)管理單位應當向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)報告，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)責成物業(yè)管理單位進(jìn)行維修，費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶(hù)帳中列支。
物業(yè)管理單位應當將鑒定結果和技術(shù)規范向有關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主公布。
第五章 法律責任第二十八條建設單位、公有住房售房單位未按照本辦法第八條、第九條規定繳存首次維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令其限期改正，并可處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
第二十九條違反本辦法第二十四條規定挪用維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理單位挪用維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第三十條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。
違反本條前款規定的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十一條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理單位對違反本辦法行為的投訴。
第三十二條因維修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛時(shí)，當事人可以自行協(xié)商解決，也可依法向人民法院提起訴訟。
第三十三條本辦法實(shí)施前，已按有關(guān)政策規定交納維修資金的，應當統一繳存至專(zhuān)戶(hù)銀行，其管理與使用依照本辦法的有關(guān)規定執行。
第三十四條縣(市)維修資金的繳存、使用和管理，可參照本辦法執行。
第三十五條本辦法自2006年2月15日起施行。
信息來(lái)源：哈爾濱房地產(chǎn)網(wǎng)