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維修資金使用管理存在弊端和危機探析
文/王德春
本文在探析維修資金存在的弊端和危機中，首先應該確立一個(gè)思維模式：維修資金管理的概念是什么？維修資金目前存在弊端和危機的根本影響是什么？
筆者認為維修資金管理的重點(diǎn)應是合理使用與規范使用。即業(yè)主（通常表現為由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )）和經(jīng)業(yè)委會(huì )選聘、簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)的兩個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在實(shí)施對業(yè)主共有物權的物業(yè)區域內，售后保修期滿(mǎn)后，物業(yè)的房屋，共用部位、共用設施設備的大修和更新改造的專(zhuān)項資金的使用管理。業(yè)委會(huì )對維修資金的使用有監督管理權利。物業(yè)管理企業(yè)對維修資金的使用應負有專(zhuān)業(yè)化使用管理的責任。
從物業(yè)管理活動(dòng)的現實(shí)狀況看來(lái)，業(yè)委會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)這兩個(gè)主體在如何用好管好維修資金中確實(shí)存在不可忽視的弊端，而弊端的存在又會(huì )誘發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛沖突危機，引發(fā)業(yè)主對業(yè)委會(huì )的糾紛沖突危機，引發(fā)物業(yè)正常使用、物業(yè)增值保值產(chǎn)生不良后果的危機，不僅給業(yè)主正當維權造成損失，而且給物業(yè)管理發(fā)展帶來(lái)不良影響。
一、業(yè)委會(huì )未能正確行使維修資金的監督管理權利，會(huì )產(chǎn)生四個(gè)方面弊端
1、業(yè)委會(huì )一般來(lái)說(shuō)不可能也不應當苛求其有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理知識，但業(yè)委會(huì )擁有物業(yè)管理專(zhuān)項維修資金的監督管理，審核批準使用的權利，因此某些業(yè)委會(huì )通常表現為對維修資金的使用惜金如命，死摳死捂不用，認為能省則省，不用為善策，認為這樣才是“管好業(yè)主的錢(qián)”。由于有這樣的思維習慣行事，當物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)區域實(shí)際需求需要對房屋，共用部位、共用設施設備投入大修，更新，改造而申請使用維修資金時(shí)，往往被“打回票”，使得物業(yè)管理企業(yè)無(wú)可奈何，“巧夫難為無(wú)米之炊”。遇到這種情況，物業(yè)管理企業(yè)又唯恐與業(yè)委會(huì )搞僵關(guān)系，徒增風(fēng)險，因此會(huì )有“多一事不如少一事”的心態(tài)，明明應當使用維修資金也三緘其口。致使當用不用、貽誤物業(yè)保養。這是一種業(yè)委會(huì )不合理不得當的“維權”極端表現所致的弊端。
2、另一種極端化的表現則恰恰相反，業(yè)委會(huì )認為該怎么花維修資金的大權在握，因而輕率地使用，覺(jué)得“有權不用過(guò)期作廢”。由于有這種想法，因此對維修資金使用根本不履行監督管理權利，只要物業(yè)管理企業(yè)申報，照批不誤，也不了解為什么要用、用度的合理性。業(yè)委會(huì )樸素的想法是反正錢(qián)不是落入我個(gè)人腰包，用了問(wèn)心無(wú)愧，是為業(yè)主“維權”著(zhù)想嘛。退一步說(shuō)，萬(wàn)一今后有什么問(wèn)題，也是物業(yè)管理企業(yè)兜著(zhù)。業(yè)委會(huì )對維修資金使用管理爽快一點(diǎn)，業(yè)主高興，物業(yè)管理企業(yè)感激，兩面皆大歡喜，何樂(lè )而不為。殊不知在不知不覺(jué)中，業(yè)委會(huì )對維修資金的監督管理形同一枚橡皮圖章，受損失的卻是全體業(yè)主。
3、與上述兩個(gè)弊端不同的另一種弊端則是極少數業(yè)委會(huì )濫用維修資金管理權利，撇開(kāi)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理，自行其事，越俎代庖。認為維修資金的使用要自己具體操辦才放心得下。但由于業(yè)委會(huì )成員對專(zhuān)業(yè)知識的匱乏，對選擇物資和技術(shù)供應商服務(wù)不具備市場(chǎng)運作能力，往往吃虧上當，如價(jià)格被欺詐，工程質(zhì)量低下等等。待一切生米煮成熟飯，事后顯露出種種后遺癥，為時(shí)已晚，已經(jīng)給業(yè)主造成了不必要的損失。到了這個(gè)地步，業(yè)委會(huì )推諉的理由則是：“好心辦壞了事”，“付了學(xué)費”。但是，在此之前，業(yè)委會(huì )根本就聽(tīng)不進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的勸阻，更視之為“干涉”。更有甚者，這樣做為業(yè)委會(huì )中個(gè)別居心不正的人牟取私利，開(kāi)了方便之門(mén)，成為坑害全體業(yè)主利益的違法違規行為。
二、物業(yè)管理企業(yè)未能擔負起管家責任，會(huì )產(chǎn)生五個(gè)方面弊端
1、物業(yè)管理企業(yè)把維修資金視為“唐僧肉”，使用起來(lái)大手大腳，對物業(yè)區域內需要大修、更新、改造的項目缺乏精確的預算，申報使用維修資金寧多勿少。還有的表現為反正是業(yè)主的錢(qián)，不用白不用，又不撈進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)腰包，為啥不舒舒服服用。由此產(chǎn)生的弊端表現為，維修資金在使用管理上失控，無(wú)端地浪費業(yè)主的維修資金。
2、物業(yè)管理企業(yè)對服務(wù)合同約定的維修保養各項服務(wù)平時(shí)不盡心盡責，認為日常維護保養沒(méi)啥重要，只要能運行就萬(wàn)事大吉。尤其對運行設備，不精心呵護，帶病運行，不顧隱患積累。一旦設備設施累積成大疾，反正到時(shí)大修，更新。這是典型的以大修、更新、改造、替代日常應有的維修養護責任所產(chǎn)生的弊端。
3、物業(yè)管理企業(yè)中一些資質(zhì)不高、技術(shù)水平欠缺的，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)滿(mǎn)口承諾，一旦服務(wù)合同簽訂后在維護保養重要環(huán)節上就耍起了花招。由于缺乏管理服務(wù)能力，便蒙混糊弄業(yè)主，聽(tīng)任設備設施一勞永逸運行，即便日常維護保養也只是擺花架子。產(chǎn)生的弊端為，對維修養護一項的物業(yè)管理服務(wù)費用照收不誤，坐吃大戶(hù)；當設備設施瀕臨嚴重問(wèn)題時(shí)，則順理成章動(dòng)用維修資金投入進(jìn)行大修、更新、改造，以掩蓋其服務(wù)無(wú)能和出了問(wèn)題補漏洞的伎倆。
4、物業(yè)管理企業(yè)自身對維修資金使用的管理運行控制能力不強。表現在對供方市場(chǎng)缺乏應有的把握，市場(chǎng)性?xún)r(jià)比掌握不夠，因而使計劃預算徒有虛名，無(wú)形之中自己多花了業(yè)主的維修資金、換來(lái)的卻是有“豆腐渣工程”后患的結果。導致的弊端是讓業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)氣受之外又給業(yè)主埋下了不安全隱患。
5、物業(yè)管理企業(yè)對維修資金使用管理中賬目的透明度、公開(kāi)度不到位，使用過(guò)程中對實(shí)際情況明細賬目未能明明白白自覺(jué)接受業(yè)委會(huì )監督管理，也未能向全體業(yè)主公布，造成的弊端是業(yè)主不知情，而產(chǎn)生頗多不滿(mǎn)，不理解，進(jìn)而會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)對維修資金使用的真實(shí)性、誠信度產(chǎn)生疑慮。
三、維修資金管理中存在的弊端引發(fā)的危機影響
從物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)主體在維修資金使用管理中存在的弊端，基本上可以探析出由此而引發(fā)的五個(gè)危機影響。
危機影響之一，由于對維修資金的使用管理存在弊端，客觀(guān)上未能及時(shí)對應投入維修資金的正當使用，致使物業(yè)區域內的房屋，共用部位、共用設施設備未能得到應有的大修、更新、改造，延誤了最佳的投入時(shí)機，使得房屋隱性致危，設施設備帶病運行冒險運行，最后導致隱性危機爆發(fā)，物業(yè)使用壽命縮短。這一危機的潛伏，不但釀成災難性的后果，而且其結果又轉化為由業(yè)主無(wú)辜埋單，在經(jīng)濟上直接傷害了業(yè)主的利益。
危機影響之二，維修資金使用管理弊端或直接或隱性會(huì )造成物業(yè)區域環(huán)境的不安全隱患，誘發(fā)突發(fā)性事件。比如保安技防設施，由于失靈形同虛設，業(yè)主十分擔憂(yōu)，而保安狀況則會(huì )麻煩不絕。比如房屋未能適時(shí)大修，則會(huì )嚴重影響業(yè)主的正常生活，還會(huì )誘發(fā)相鄰之間的物業(yè)使用矛盾糾紛。比如電梯、供電、供水和物業(yè)區域道路，疏于必要的大修、更新、改造，則會(huì )引發(fā)突發(fā)事件頻發(fā)，更會(huì )給業(yè)主的日常居住生活的環(huán)境質(zhì)量下降。
危機影響之三，維修資金使用管理弊端導致維修資金過(guò)度使用，不得當使用，使維修資金過(guò)早流失，瀕臨枯水狀態(tài)。當要繼續向業(yè)主籌集時(shí)，則加重業(yè)主不應有的經(jīng)濟負擔，業(yè)主產(chǎn)生心理抵觸，這時(shí)業(yè)主如夢(mèng)初醒，紛紛為維權而抗爭，會(huì )引發(fā)不該發(fā)生的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾沖突，而且此類(lèi)矛盾沖突會(huì )衍生擴大，構成一團亂麻式的“羊群效應”。
危機影響之四，維修資金使用管理弊端中，物業(yè)管理企業(yè)對使用維修資金不透明、不公開(kāi)、不公布、業(yè)主缺失知情權，則會(huì )不理解，不支持，由不滿(mǎn)而心存抵觸情緒，進(jìn)而會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生信任危機，產(chǎn)生隔閡和逆向行動(dòng)，不利于物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展。要知道，維修資金是屬于業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)應當起到一個(gè)合格管家的作用，否則業(yè)主會(huì )想到是否換一個(gè)管家？到了這個(gè)地步，對物業(yè)區域的連續有序管理是個(gè)危機，對物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)區域的生存和發(fā)展也是一個(gè)現實(shí)的危機。
危機影響之五，維修資金使用管理弊端因業(yè)委會(huì )不能正確行使監督管理權利，會(huì )引發(fā)業(yè)委會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)兩個(gè)主體之間的矛盾沖突，并且矛盾沖突又會(huì )波及業(yè)主的實(shí)際維權利益，因而業(yè)主會(huì )對業(yè)委會(huì )不信任，對物業(yè)管理企業(yè)不稱(chēng)心，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展，最后受到損害的是物業(yè)區域內的全體業(yè)主。