物業(yè)公司是否有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？
問(wèn)題解答:
北京的絕大多數樓盤(pán)在交房的時(shí)候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續的時(shí)候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來(lái)倒也無(wú)事，但有時(shí)就可能出現問(wèn)題。
有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長(cháng)時(shí)間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿(mǎn)而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問(wèn)題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會(huì )采取不給鑰匙的做法。
這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買(mǎi)房屋，就與房屋的開(kāi)發(fā)商之間形成了一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義務(wù)，但是對于開(kāi)發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。
業(yè)主已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，向開(kāi)發(fā)商付了全部的購房款，開(kāi)發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
既然是合同義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應該按照我國《合同法》的約定來(lái)履行之。我國《合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面最少有兩個(gè)意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。
先說(shuō)“自己履行”，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構來(lái)履行交付房屋的義務(wù)。如果確實(shí)有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義交付房屋。
再說(shuō)全面履行，只要業(yè)主沒(méi)有違約情形，開(kāi)發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開(kāi)發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過(guò)程中加入自己的權利內容，增加業(yè)主的責任義務(wù)。
現在我們可以發(fā)現問(wèn)題了，從法律角度上講，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨立的法律關(guān)系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內容，與房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系無(wú)關(guān)。作為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系當事人的開(kāi)發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關(guān)系中的內容再強加到房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責任，是不符合《合同法》等法律的規定的。廣大的業(yè)主之所以不滿(mǎn)，往往就在于此。
總的說(shuō)來(lái)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒(méi)有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開(kāi)發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。