《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》
重慶市國土房管局關(guān)于印發(fā)《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知
渝國土房管發(fā)〔2004〕294號
各區縣（自治縣、市）國土資源和房屋管理局、房管局：
為進(jìn)一步規范我市的物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，保護招標投標當事人的合法權益,推行公平競爭,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，我局制定了《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。
二OO四年六月二十八日
主題詞：物業(yè)管理 暫行辦法 通知
抄送：建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司，市人大辦公廳，市政府辦公
廳，市建委，市工商局，市物價(jià)局，中國物業(yè)協(xié)會(huì )，市
物業(yè)管理協(xié)會(huì )，物業(yè)管理企業(yè)。
重慶市國土房管局辦公室 2004年6月30日印發(fā)
重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業(yè)管理條例》，結合本地實(shí)際，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。本市行政區域內的前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)適用本辦法。
第三條 本市行政區域內的住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人少于3個(gè)、住宅規模在2萬(wàn)平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
提倡其他物業(yè)的建設單位通過(guò)招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開(kāi)、公平、公正，誠實(shí)信用的原則。
第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。各區、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內的十萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目招標投標的監督管理。
第六條 任何單位和個(gè)人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動(dòng)。
第七條 招標投標活動(dòng)及其當事人應當接受依法實(shí)施的監督。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法監督和查處招標投標活動(dòng)中的違法行為。
第二章 招 標
第八條 前期物業(yè)管理項目招標人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標人）是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。
第九條 新建現售商品房項目的物業(yè)招標投標工作，應當在現售前30日完成; 預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
未按照規定完成物業(yè)管理招投標的，不得開(kāi)展房屋銷(xiāo)（預）售活動(dòng)。
第十條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
㈠與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開(kāi)發(fā)建設的政府批件；
㈡招標公告或者招標邀請書(shū)；
㈢招標文件；
㈣法律、法規規定的其它材料。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現招標有違反法律、法規規定的，應當及時(shí)責令招標人改正。
第十一條 物業(yè)管理招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。
公開(kāi)招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。
采取公開(kāi)招標方式的，招標公告應當通過(guò)國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò )或者其它媒介發(fā)布。
招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
邀請招標，是指招標人以投標邀請書(shū)的方式邀請特定的具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)應當包含前款規定的事項。
第十二條 招標人有能力組織和實(shí)施招標活動(dòng)的，可以自行組織實(shí)施招標活動(dòng)，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規定。
第十三條 招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡(jiǎn)介、物業(yè)管理服務(wù)內容及要求、對投標人及投標書(shū)的要求、評標標準和評標方法；招標活動(dòng)方案、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明和其他事項的說(shuō)明及法律法規規定的其他內容。
第十四條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進(jìn)行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書(shū)中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書(shū)、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jì)、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jì)等證明材料。
第十五條 經(jīng)資格預審后，公開(kāi)招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書(shū)，告知獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過(guò)多時(shí)，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七條 招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業(yè)現場(chǎng)，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。
投標人自勘察現場(chǎng)之日起五日內決定是否投標并以書(shū)面形式通知招標人。
第十八條 招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書(shū)面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內容為招標文件的組成部分。
第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、方案等實(shí)質(zhì)內容進(jìn)行談判。
第三章 投 標
第二十條 投標人是指響應前期物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 一級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)項目的投標、議標；二級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍內30萬(wàn)平方米以下的住宅項目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業(yè)管理企業(yè)可參加20萬(wàn)平方米以下的住宅項目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項目的投標、議標。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業(yè)管理有關(guān)規定，主要包括投標函、投標報價(jià)、物業(yè)管理方案和招標文件要求提供的其他材料。
投標人根據招標文件載明的物業(yè)項目實(shí)際，擬在中標后聘請專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目或聘請物業(yè)管理顧問(wèn)協(xié)助管理的，應當在投標文件中載明。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點(diǎn)。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時(shí)間憑證，并妥善保存投標文件。在開(kāi)標前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標文件。逾期提交的，應視為無(wú)效標書(shū)，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人不得相互串通投標報價(jià)，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
禁止投標人以向招標人或評標委會(huì )成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開(kāi)標、評標和中標
第二十六條 開(kāi)標應當在招標文件規定的時(shí)間、地點(diǎn)公開(kāi)進(jìn)行。開(kāi)標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開(kāi)標應當在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和評委會(huì )的監督下，公開(kāi)拆封，將有效標書(shū)編號后送交評委進(jìn)行評審。
開(kāi)標過(guò)程應當進(jìn)行文字記錄，并存檔備查。
第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責。評標委員會(huì )由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理專(zhuān)家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人從市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的物業(yè)管理招標投標專(zhuān)家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入評標委員會(huì )，已經(jīng)進(jìn)入的應當更換。
評標委員會(huì )成員名單在中標結果確定前應當保密。
第二十八條 評標委員會(huì )成員應當認真、公正、誠實(shí)、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規定：
（一）嚴格保密；
（二）客觀(guān)、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)承擔責任；
（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；
（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關(guān)的其他情況；
（五）獨立完成標書(shū)的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；
（六）在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績(jì)、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行現場(chǎng)調查取樣。
第二十九條 在評標過(guò)程中召開(kāi)現場(chǎng)答辯會(huì )的，應當在招標文件中說(shuō)明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現場(chǎng)答辯進(jìn)行綜合評標。
第三十條 評標委員會(huì )應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行評審；設有標底的，應當參考標底進(jìn)行評審。
評標委員會(huì )對投標人的業(yè)績(jì)、投標文件和公開(kāi)答辯的結果進(jìn)行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書(shū)面評標報告，并推薦不超過(guò)3名有排序的中標候選人。
招標人根據評標委員會(huì )提出的書(shū)面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時(shí)限30日前確定中標人。
第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，并同時(shí)將中標結果通知所有未中標的投標人。
招標人無(wú)正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。
第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持有關(guān)招標投標資料到物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第五章 附 則
第三十四條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關(guān)部門(mén)投訴。
第三十五條 凡違反國家招標投標法和物業(yè)管理法規的招標投標行為，由市區縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理行政主管部門(mén)依法查處。
第三十六條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì )通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。
附件：
一、重慶市物業(yè)管理項目招投標程序
二、物業(yè)管理項目招投標書(shū)（示范文本）
三、項目標書(shū)及答辯要求
重慶市物業(yè)管理項目招投標程序
一、準備階段
1、成立招標組織（招標人）
2、編制招標文件（招標人）
3、招標材料向物業(yè)項目所在區、縣（市）物業(yè)主管部門(mén)備案（招標人）
二、招標階段
1、發(fā)布招標公告或邀請書(shū)（招標人）
2、投標人資格預審（招標人）
3、發(fā)售招標文件（招標人）
4、召開(kāi)投標人會(huì )議（招標人）
5、組織投標人踏勘物業(yè)現場(chǎng)（招標人）
三、投標階段
1、編制投標文件（投標人）
2、送達投標書(shū)（投標人）
3、接管標書(shū)（招標人）
四、開(kāi)標、評標階段
1、組建評標委員會(huì )（招標人）
2、開(kāi)標、評審標書(shū)（評委會(huì )）
3、業(yè)績(jì)調查、現場(chǎng)采樣（評委會(huì )）
4、公開(kāi)答辯（投標人）
5、綜合評分、定標（評委會(huì )）
6、推薦合格的中標人（評委會(huì )）
五、中標階段
1、選定中標人（招標人）
2、發(fā)出中標通知（招標人）
六、簽訂合同階段
1、招投標活動(dòng)備案
2、簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同
3、持合同到所在地區、縣（自治縣、市）物業(yè)主管部門(mén)備案
物業(yè)管理項目招標書(shū)(示范文本)
為提高廣大業(yè)主及使用人的生活水平，創(chuàng )造一個(gè)良好的社區環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》要求，擬采用公開(kāi)招標的方式聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司對 實(shí)施物業(yè)管理。
一、物業(yè)項目名稱(chēng)
座落位置：
四至：東 南
西 北
二、規劃建設基本情況
1、物業(yè)的建設單位：
設計單位：
施工單位：
交付使用的日期：
房屋驗收情況：
2、總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 平方米，辦公用房 平方米，車(chē)庫 平方米，其它 平方米。共有房屋 幢，住宅 戶(hù)。
3、公用設施設備及公共場(chǎng)所情況
（1）綠化面積 平方米，道路面積 平方米；
（2）物業(yè)管理用房 平方米，產(chǎn)權歸業(yè)主所有。
（3）路燈 盞，垃圾箱 個(gè)，排污管道 米，化糞池 個(gè)；
（4）體育設施及場(chǎng)所；
（5）消防設施；
（6）報警、監控、對講系統；
（7）電梯及備用電源；
（8）其它
三、物業(yè)管理的內容
1、房屋建筑共用部位的維修、養護、管理；
2、本物業(yè)項目范圍內的公用設施設備及場(chǎng)所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車(chē)場(chǎng)、管道、垃圾道、電梯 ）的使用、維修、養護和管理；
3、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛生；
4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任）；
5、公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；
6、區內交通與車(chē)輛停放秩序的管理；
7、裝修管理；
8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶(hù)檔案和竣工驗收資料；
9、法律政策及合同規定的其他事項。
四、有關(guān)說(shuō)明及要求
1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業(yè)管理的有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同，對 物業(yè)項目實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負盈虧。
2、本物業(yè)項目管理期限為 年。
3、招標人于中標后一個(gè)月內與 簽訂本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)合同， 移交物業(yè)管理用房和相關(guān)的檔案資料。
4、本項目的物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準由物業(yè)管理企業(yè)根據服務(wù)內容、服務(wù)深度核算，住宅區物業(yè)管理服務(wù)收費標準實(shí)行市物價(jià)局批準的指導價(jià)，待中標后，報物價(jià)局審核批準。
5、經(jīng)過(guò)資格預審入圍的投標人須繳納 萬(wàn)元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風(fēng)險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。
五、物業(yè)管理標準及懲罰
1、物業(yè)項目的物業(yè)管理按照《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》執行及標書(shū)、委托合同的有關(guān)規定。
2、招標人每年對 物業(yè)管理進(jìn)行考核。如未達到上述物業(yè)管理標準或出現重大管理失誤、業(yè)主投訴多、管理服務(wù)水平下降等情況，可終止物業(yè)服務(wù)合同并進(jìn)行財務(wù)審計，由中標人承擔違約和賠償責任。
六、投標、開(kāi)標時(shí)間
1、各投標人應做好投標書(shū)，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無(wú)效標書(shū)。
2、開(kāi)標時(shí)間為 年 月 日。
七、其他事項
1、 的物業(yè)管理招投標違反招標文件規定，或在投標過(guò)程中的違法、違紀、違規行為的，一經(jīng)查實(shí)，取消本次投標資格；已中標的，終止物業(yè)服務(wù)合同，責任人承擔一切后果。
2、歡迎社會(huì )各界對此次招標投標活動(dòng)進(jìn)行監督。
監督電話(huà)：
項目標書(shū)及答辯要求
一、標書(shū)（100分）
（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；
（二）管理人員的配備、培訓及管理；
（三）管理規章制度。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；
（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無(wú)文件規定的按市場(chǎng)價(jià)測算；
（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務(wù)資料等；
（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。
各項指標：1、房屋完好率；
2、房屋維修及時(shí)率；
3、維修質(zhì)量合格率及回訪(fǎng)率；
4、管理費收繳率；
5、業(yè)主滿(mǎn)意率；
6、業(yè)主有效投訴率與處理率；
7、綠化完好率；
8、清潔、保潔率；
9、路燈完好率；
10、道路完好率；
11、治安協(xié)防工作；
12、機電設備完好率；
13、消防設施完好率；
14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；
15、其它有關(guān)指標。
對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據以及承諾所采取的措施。
（七）搞好管理服務(wù)工作的設想、措施；
（八）便民服務(wù)措施。有償服務(wù)項目及價(jià)格需列明；
（九）愿意承擔的違約責任。
上述項目應要體現其合理性、先進(jìn)性、完備性、可行性，評委會(huì )將以其作為評標依據，并根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進(jìn)行打分。
二、現場(chǎng)答辯（100分）
由評標委員會(huì )對參加投標單位的經(jīng)理、擬任管理處主任二人分別提問(wèn)，提問(wèn)的內容為該項目的管理服務(wù)事項。評委根據答辯的標準，對答辯人的物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實(shí)作熟悉程度，管理該項目的信心等進(jìn)行綜合評分。
三、投標人業(yè)績(jì)考核調查（100分）
在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業(yè)績(jì)、管理水平、信譽(yù)等進(jìn)行現場(chǎng)調查，打分。
四、評分原則
標書(shū)、答辯、業(yè)績(jì)調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會(huì )根據綜合評分，提出書(shū)面評標報告，推薦合格的中標候選人。
招標人
日 期
物業(yè)管理投標書(shū)應具備的內容
第一節 投標人（物業(yè)管理公司）情況介紹；
第二節 擬采取的管理方式；
第三節 管理人員配備；
第四節 管理人員的培訓；
第五節 管理規章制度；
第六節 經(jīng)費收支預算；
第七節 檔案建立與管理；
第八節 各項指標承諾及措施；
第九節 搞好管理服務(wù)工作的設想和措施；
第十節 便民服務(wù)；
第十一節 社區文化活動(dòng)；
第十二節 違約責任。
原作者： 重慶市國土房管局