上海：上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法
為促進(jìn)上海物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費機制，提高市民居住質(zhì)量，根據國務(wù)院第379號令發(fā)布的《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委和建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和上海市人大常委會(huì )發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規定》等法律、法規及有關(guān)規定，并結合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法適用于本市行政區域內住宅物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費及監督管理。
容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)內容及其要求、服務(wù)收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規定執行。
容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區域或純別墅住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)內容及其要求、服務(wù)收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。
二、物業(yè)服務(wù)分等收費標準的制定
分等收費標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據本市住宅物業(yè)不同的服務(wù)內容、服務(wù)要求制定和適時(shí)調整，并向社會(huì )公布。
分等收費標準包括物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)等級標準的制定由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責，物業(yè)服務(wù)收費標準的制定由市價(jià)格主管部門(mén)負責。
經(jīng)區（縣）人民政府同意，各區（縣）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據實(shí)際情況，在本市最高收費標準范圍內制定并發(fā)布區（縣）的最高收費標準。
三、物業(yè)服務(wù)項目和等級的劃分
本市住宅物業(yè)服務(wù)項目根據服務(wù)內容、服務(wù)要求和設施設備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區域清潔衛生服務(wù)、公共區域秩序維護服務(wù)、公共區域綠化養護服務(wù)，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務(wù)五項，等級從低到高，最高為五級。（詳見(jiàn)附表《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》）。
四、物業(yè)服務(wù)收費標準的確定
住宅物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)收費標準應按照質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇并組合確定。物業(yè)服務(wù)收費標準為各物業(yè)服務(wù)項目收費標準的總和。各物業(yè)服務(wù)項目的收費標準原則上不超過(guò)規定的最高收費標準。
業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)服務(wù)收費，由建設單位根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級并擬定收費標準，在發(fā)布招標公告或協(xié)議價(jià)格15個(gè)工作日前將擬定的收費標準報物業(yè)所在地的區縣價(jià)格主管部門(mén)確認。建設單位應在確認的收費標準范圍內進(jìn)行物業(yè)管理招標或確定協(xié)議價(jià)格。其中綜合管理服務(wù)項目所選的等級不得高于所選的公共區域清潔衛生服務(wù)項目等級，也不得高于所選的公共區域秩序維護服務(wù)項目等級。
前期物業(yè)服務(wù)合同中需列明約定的服務(wù)項目、服務(wù)等級和收費標準。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應包含前期物業(yè)合同中約定的服務(wù)項目、服務(wù)等級和收費標準。
業(yè)主大會(huì )成立后的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，并按本辦法規定協(xié)商具體的收費標準。需要時(shí)可邀請所在地居民委員會(huì )參與協(xié)調。
五、超過(guò)最高服務(wù)等級收費標準的確定
因提供本辦法未涵蓋的服務(wù)內容和設施設備而提高物業(yè)服務(wù)水平的，可適當提高收費標準。
業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)服務(wù)收費，建設單位應委托市物業(yè)管理協(xié)會(huì )組織專(zhuān)家論證提出相適應的收費標準，經(jīng)區縣價(jià)格主管部門(mén)確認并報市價(jià)格主管部門(mén)備案后，作為物業(yè)管理招標或協(xié)議的最高收費標準。
業(yè)主大會(huì )成立后,具體的收費標準由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求協(xié)商確定。需要時(shí)也可邀請所在地居民委員會(huì )參與協(xié)調。
六、收費標準的備案
物業(yè)管理企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內，將物業(yè)服務(wù)合同提交物業(yè)所在地的區縣價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
七、物業(yè)服務(wù)費的計價(jià)單位和預收期限
本辦法所確定的物業(yè)服務(wù)收費的計價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，計價(jià)單位也可為每月每戶(hù)。
物業(yè)服務(wù)費按月收取。經(jīng)與業(yè)主約定可以預收，預收期限一般不得超過(guò)3個(gè)月。
八、付費起訖時(shí)間
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔；房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設單位承擔。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
九、明碼標價(jià)
物業(yè)管理企業(yè)應按規定實(shí)行明碼標價(jià)，做到價(jià)目齊全、內容真實(shí)、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時(shí)間、收費項目、收費標準、監督舉報電話(huà)等。
實(shí)行明碼標價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費的標準等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當在執行新標準前一個(gè)月，將所標示的相關(guān)內容進(jìn)行調整，并標示新標準開(kāi)始實(shí)行的日期。
十、法律責任
物業(yè)管理企業(yè)應當遵守國家的法律、法規及有關(guān)文件的規定，嚴格履行住宅物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業(yè)主應當按照住宅物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
十一、監督檢查
物業(yè)服務(wù)雙方應接受相關(guān)居民委員會(huì )的監督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，可接受居民委員會(huì )的協(xié)調。
物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規及有關(guān)規定，未提供相應物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據國家與本市的有關(guān)規定予以處理。
構成價(jià)格違法、違規的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)的規定》等法律、法規及有關(guān)規定予以處罰。
十二、其他規定
本辦法所規定的物業(yè)服務(wù)收費標準的測算是采用包干制結算形式。其他未盡事宜，按照國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定執行。
本辦法執行過(guò)程中，凡以前市、區（縣）物價(jià)局、房地局文件規定與本辦法不一致的，按本辦法規定執行。
十三、解釋部門(mén)
本辦法由市物價(jià)局、市房地資源局按照各自職責負責解釋。
十四、辦法實(shí)施
本辦法自2005年10月1日起實(shí)施。
本辦法實(shí)施后開(kāi)始物業(yè)服務(wù)并收費的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等應按照本辦法規定執行。
本辦法實(shí)施前業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì )且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務(wù)等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業(yè)主大會(huì )成立前不得擅自提高收費標準。
公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費執行本辦法的有關(guān)事項另行研究后制定。