深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則
第一章 總 則
第一條 為規范我市業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》及其實(shí)施細則、建設部《業(yè)主大會(huì )規程》等規定，制定本規則。
第二條 本市范圍內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立及其活動(dòng)適用本規則。
第三條 本規則所稱(chēng)的業(yè)主是指物業(yè)所有權人，即房地產(chǎn)權利證書(shū)記載的權利人。
物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利，承擔相應義務(wù)。
業(yè)主大會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表物業(yè)管理區域內全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權利，依法履行相應義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生。
第四條 市國土資源和房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市主管部門(mén)），依法對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立及活動(dòng)進(jìn)行監督管理。
各區物業(yè)管理行政管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區主管部門(mén)）依法對本轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導、監督和管理。
第五條 街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會(huì )應當依法組織本轄區內業(yè)主大會(huì )的成立及首屆業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的日?；顒?dòng)，并處理好物業(yè)管理與社區管理的相互關(guān)系。
第六條 社區工作站或社區居民委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)的指導工作應接受所屬街道辦事處的指導和監督。街道辦事處應確定一名副主任分管該項工作。
街道辦事處應把所轄區域內社區工作站或社區居民委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)的指導、監督工作情況納入考核體系。
第七條 物業(yè)管理區域內，可以建立由區主管部門(mén)、各區政法委、維穩辦、街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度。
聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處負責召集和主持。聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。
有下列情況之一的，應當召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議：
?。ㄒ唬┯行碌奈飿I(yè)管理政策法規頒布施行需要貫徹執行的；
?。ǘI(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)但不主持換屆選舉工作的；
?。ㄈI(yè)主提議召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但業(yè)主委員會(huì )不依法召集的；
?。ㄋ模┌l(fā)生其他影響物業(yè)管理區域穩定的情況。
街道辦事處應整理并保管聯(lián)席會(huì )議的記錄。
第八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定應當符合法律、法規的規定。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區域的物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費。
第九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，所在社區工作站或社區居民委員會(huì )可以建議其改正，并將相關(guān)情況告知區主管部門(mén)。拒絕改正的，物業(yè)所在地的區主管部門(mén)應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，物業(yè)所在地的區主管部門(mén)應當責令其即時(shí)解散，由所在地的社區工作站或社區居民委員會(huì )依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節嚴重的；
?。ǘI(yè)主委員會(huì )的行為嚴重影響社區安定和社會(huì )穩定的。
第二章 業(yè)主大會(huì )
第一節 業(yè)主大會(huì )的組成和職責
第十條 業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十一條 物業(yè)管理區域劃分應考慮城市規劃、共用設施設備、建筑規模、社區建設、歷史條件等因素，具體劃分方法由市主管部門(mén)制定。
第十二條 業(yè)主大會(huì )的主要職責如下：
?。ㄒ唬┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì )的成員；
?。ǘ┲朴?、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議、批準物業(yè)管理服務(wù)合同；
?。ㄋ模┍O督業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的工作；
?。ㄎ澹Q定對物業(yè)管理區域共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤；
?。Q定專(zhuān)項維修基（資）金的使用、續籌方案，并監督實(shí)施；
?。ㄆ撸Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
第二節 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備
第十三條 業(yè)主大會(huì )成立的法定條件成就后60日內，建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應當書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區主管部門(mén)；業(yè)主也可書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區主管部門(mén)。
前款“法定條件”指物業(yè)的入?。ㄓ茫┞蔬_到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿(mǎn)兩年。
第十四條 街道辦事處應在收到書(shū)面告知后14日內，負責組織、指導、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組一般由5名成員組成，其中社區工作站或社區居民委員會(huì )、建設單位代表各一名、業(yè)主代表3名?；I備組的組長(cháng)由社區工作站或社區居民委員會(huì )的工作人員擔任?；I備組中的業(yè)主代表由社區工作站或社區居民委員會(huì )推薦產(chǎn)生。
區主管部門(mén)應當指導籌備組開(kāi)展工作。物業(yè)管理企業(yè)應配合籌備組開(kāi)展工作。
第十五條 籌備組的主要職責如下：
?。ㄒ唬┳猿闪⒅掌?5日內擬定業(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì )議事規則（草案）、業(yè)主委員會(huì )議事規則（草案）；
?。ǘ┐_定業(yè)主委員會(huì )委員的人數；
?。ㄈ┐_定業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)準備工作；
?。ㄋ模┐_認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數；
?。ㄎ澹└鶕撐飿I(yè)管理區域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監票人各若干人。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業(yè)管理區域的實(shí)際情況確定。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
第十八條 籌備組應當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì )選舉證。選舉證應當寫(xiě)明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權數等基本內容。
選舉證用于業(yè)主大會(huì )事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。
第十九條 業(yè)主大會(huì )投票權數按物業(yè)的建筑面積計算。特區內各類(lèi)物業(yè)按每十平方米為一個(gè)投票權，不足10平方米的按四舍五入計算；5平方米以下且有房地產(chǎn)權證的非住宅類(lèi)物業(yè)，每證為一個(gè)投票權。
寶安、龍崗兩區以每一平方米為一個(gè)投票權，不足一平方米的，按四舍五入計算。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的，應在籌備組規定的時(shí)間內完成，逾期推薦的無(wú)效。
第二十一條 籌備組應當將下列事項在物業(yè)管理區域內公示，公示時(shí)間為7日：
?。ㄒ唬I(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì )議事規則（草案）、業(yè)主委員會(huì )議事規則（草案）；
?。ǘI(yè)主委員會(huì )候選人簡(jiǎn)歷表、會(huì )議的表決票、業(yè)主委員會(huì )選票、業(yè)主大會(huì )會(huì )議議程。
業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書(shū)面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第二十二條 籌備組應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議通知以下列方式送達全體業(yè)主：
?。ㄒ唬┊斆孢f交書(shū)面通知；
?。ǘ?shū)面通知放入業(yè)主信箱內或業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分內；
?。ㄈ┼]寄。
此外，會(huì )議通知還應當在小區公告欄或其他顯著(zhù)位置公告。
通知應寫(xiě)明會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、內容、形式、業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務(wù)等。
第三節 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)
第二十三條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的內容包括：
?。ㄒ唬┍頉Q通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則；
?。ǘ┻x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員；
?。ㄈ┢渌枰獦I(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)的事項。
第二十四條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業(yè)主為無(wú)完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。
業(yè)主可以自行投票，也可以書(shū)面委托他人投票。書(shū)面委托書(shū)應載明委托事項和投票權數。
業(yè)主投票時(shí)應出示選舉證，代理人除應出具業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書(shū)。
第二十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業(yè)主委員會(huì )委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第二十七條 采用書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，籌備組應當在公示期滿(mǎn)3日內組織人員根據規定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
第二十八條 回收時(shí)限屆滿(mǎn)后，如與會(huì )業(yè)主的總票權數未達到業(yè)主大會(huì )總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長(cháng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì )業(yè)主總票權數達到業(yè)主大會(huì )總票權數法定比例。
前款“與會(huì )”指收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會(huì )業(yè)主總票權數”指與會(huì )的業(yè)主所持票權數的累計之和。
第二十九條 籌備組負責開(kāi)箱驗票，統計并在物業(yè)管理區域內公布選舉結果。
第三十條 籌備組應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起30日內組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議結束后，籌備組自行解散。
第四節 業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議
第三十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議除首次會(huì )議以外分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
第三十二條 業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )按照有關(guān)法規和業(yè)主公約的規定召集，每年至少應召開(kāi)一次。