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疫情影響下,對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢的思考

發(fā)布: 2020-03-16     文章來(lái)源:     查看: 7064次

新冠疫情的持續傳播,對各行各業(yè)帶來(lái)了較為深遠的影響,物業(yè)服務(wù)行業(yè)在此次新冠肺炎疫情防控中起到了至關(guān)重要的作用。在舉國抗擊疫情的當下,治療一線(xiàn)在醫院,防控一線(xiàn)在家園,本次疫情物業(yè)管理行業(yè)充分履行自身社會(huì )責任,幫助轄區基層政府全面完成了封控聯(lián)防和秩序保障工作。當疫情有所緩和,大家開(kāi)始為中國的經(jīng)濟狀況擔憂(yōu),疫情過(guò)后,產(chǎn)業(yè)結構會(huì )不會(huì )調整?各行各業(yè)又面臨怎樣改變?凡事預立不廢,作為一名從業(yè)多年的物業(yè)人,需要思考當前疫情對物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響,以及物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展趨勢。

 

 

一、從行政管理層面思考:

 

1、物業(yè)管理行業(yè)在本疫中所履超越合同邊界的職責,從行業(yè)發(fā)展與立法的角度來(lái)看,此疫勢必影響行業(yè)立法完善。

 

新型冠狀肺炎疫情突發(fā)后,疫情防控舉措愈演愈烈,全國多地開(kāi)展了一級響應,隨之疫情發(fā)展,疫情重災區紛紛采取小區封閉化管理。特殊時(shí)期,特殊舉措,疫情防控無(wú)形賦予了物業(yè)企業(yè)服務(wù)和管理者的雙重身份。從現行物業(yè)管理法律角度來(lái)看,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托管理物業(yè)共有部分共有設備,依約收取物業(yè)服務(wù)費,履行物業(yè)合同約定的義務(wù),服務(wù)于業(yè)主,是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為,不應是管理者的角色。但基于封閉管控的政令,物業(yè)公司必須協(xié)助社區嚴格履行防疫指揮部各項政策,如做好封控的同時(shí),履行保障業(yè)主居住的各類(lèi)需求。

 

此疫發(fā)生后,226日,《北京市物業(yè)管理條例(草案)》提交市十五屆人大常委會(huì )第十九次會(huì )議二審。草案二審稿增加了應對疫情等突發(fā)事件時(shí)物業(yè)應承擔的責任:發(fā)生突發(fā)事件,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實(shí)市人民政府確定的各項緊急措施,指導物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展各項應對工作。物業(yè)服務(wù)人應當按照要求服從政府統一指揮,積極配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )開(kāi)展工作,落實(shí)應急預案以及各項應急措施。社區是人群聚集最多的地方,也是疫情防控的主戰場(chǎng)。在應對疫情等突發(fā)事件的防線(xiàn)中,物業(yè)公司是不可缺的一環(huán)。物業(yè)公司作為小區的服務(wù)者、管理者,理應在應對突發(fā)事件中承擔應有的責任?!侗本┦形飿I(yè)管理條例(草案)》擬在應對突發(fā)事件中新增物業(yè)責任,很及時(shí)很有必要。相信上述條例的修訂為其他城市完善物業(yè)行政法規起到了示范作用,其他城市類(lèi)似北京市的物業(yè)管理法規修繕一定會(huì )加快步伐,從完善法規的層面推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。

 

2、此疫突現出了物業(yè)管理行業(yè)與社區居委會(huì )基層的價(jià)值,從城市綜合管理角度來(lái)看,勢必加大基層治理的重視程度與重新賦能。

 

123日武漢封城開(kāi)始,全國城鄉啟動(dòng)一級響應,舉國動(dòng)員全面防疫。作為一個(gè)物業(yè)人,其實(shí)我們應該從這次疫情中看到基層管理對城市綜合治理的價(jià)值。物業(yè)公司所服務(wù)的小區項目,通常由一個(gè)個(gè)家庭組成,家庭是社會(huì )最小的細胞。一個(gè)社區由諸多小區組成,一個(gè)城市則是由無(wú)數個(gè)社區組成;我們應該通過(guò)疫情,從基層物業(yè)服務(wù)參與社區治理的視角,不斷從法律層面、管理賦能、政策支持完善規范城市社區治理,從基礎上深化城市的應急管理能力。

 

重建設輕管理是很多城市治理的通病,如何發(fā)揮城市基層治理的作用,如何筑牢基層第一道防線(xiàn),提升社區物業(yè)應對突發(fā)事件的能力,是擺在我們面前亟需解決的問(wèn)題。疫情發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)人員與社區工作者活躍在基層每一個(gè)角落,他們二十四小時(shí)執勤輪守。很多基層人員放棄了休假,春節期間拋下了親人,堅守在自己崗位,給老百姓宣傳防疫知識、排查風(fēng)險、上門(mén)服務(wù)、保障供給和跟蹤、傳達每一個(gè)上級指令……他們堅守在每個(gè)小區的一線(xiàn),嚴格按照相關(guān)政策控制人員的進(jìn)出流動(dòng),是疫情防控的基層力量和嚴密防線(xiàn)。宣傳、防治、排查、匯報,簡(jiǎn)單的八個(gè)字也許概括了工作內容,聽(tīng)上去仿佛并不復雜,然而現實(shí)的情況比想象的殘酷得多。園區消殺,登門(mén)排查,物資匱乏,接觸的人多不勝數,連軸轉的工作讓他們更加疲勞,免疫力下降,對病毒的抵抗力下降。不少物業(yè)人在這次疫情中受感染,被重癥隔離。物業(yè)企業(yè)被賦予了社會(huì )職責,承擔了公共義務(wù),但在政策減免上卻缺乏相應保障。因此,我們必須從更廣的領(lǐng)域、更全面的角度來(lái)反思疫情,審視城市基層治理中所存在的短板,把物業(yè)服務(wù)行業(yè)與生俱來(lái)的基層優(yōu)勢發(fā)揮出來(lái),構建符合現代城市發(fā)展所需要的治理保障體系。

 

3、從基層組織建設角度來(lái)看,應進(jìn)一步加快紅色物業(yè)推進(jìn),以黨建引領(lǐng)提升行業(yè)水平。

 

為夯實(shí)黨在城市基層的執政基礎,武漢第十三次黨代會(huì )提出實(shí)施紅色引擎工程,開(kāi)展紅色物業(yè)計劃是推進(jìn)紅色引擎工程的先手棋和突破口。通過(guò)開(kāi)展紅色物業(yè)計劃,將黨的建設與社區物業(yè)管理工作相結合,對基層黨建引領(lǐng)社區治理改革創(chuàng )新的積極探索。紅色物業(yè)起源于武漢,此次疫情暴發(fā),武漢也得益于紅色物業(yè)。一個(gè)基層黨組織就是一個(gè)戰斗堡壘,一名共產(chǎn)黨員就是一面鮮紅的旗幟。疫情發(fā)生以來(lái),許多紅色物業(yè)公司在街道大工委、社區大黨委的統籌下,進(jìn)一步發(fā)揮紅色物業(yè)優(yōu)勢,以更加堅定的信心,更加完善的機制,更加有力的措施,筑牢疫情防控社區的第一道防線(xiàn)。他們積極發(fā)揮黨員先鋒模范作用,設立黨員先鋒崗、組建黨員突擊隊等,動(dòng)員鼓舞黨員職工堅守初心、擔當使命,主動(dòng)承接環(huán)境消殺、車(chē)輛引導、人員排查等急難險重的防疫工作。同時(shí)發(fā)動(dòng)黨員帶頭示范,組建居民互助小組、黨員便民服務(wù)隊,共建共治、群防群治,積極參與各類(lèi)便民關(guān)愛(ài)服務(wù)活動(dòng),做到封閉不封關(guān)愛(ài)、隔離不隔溫暖,筑牢遏制疫情擴散蔓延的群眾防線(xiàn)。

 

市場(chǎng)化企業(yè)通過(guò)黨建引領(lǐng)實(shí)現其紅色化,是武漢物業(yè)管理行業(yè)一個(gè)卓然有效的經(jīng)驗探索。物業(yè)企業(yè)黨組織的建立,可以融合社區小區治理中的共建力量,有機整合、統籌基層黨員的號召力,激發(fā)物業(yè)管理小區治理有效動(dòng)能。在本次疫情中,物業(yè)企業(yè)黨員突擊隊和下沉的黨員志愿者一道,對防控保障公共秩序起到了十分重要作用。持續推進(jìn)在物業(yè)行業(yè)開(kāi)展紅色物業(yè),可以深入打通黨政、企業(yè)、業(yè)主之間的邊界,融洽社區治理與市場(chǎng)服務(wù)之間的關(guān)系,梳理社區物業(yè)管理的共同問(wèn)題,以便于形成社會(huì )基層治理最優(yōu)的方案,營(yíng)造健康長(cháng)效的社區基層治理生態(tài)。

 

二、從物業(yè)行業(yè)層面思考:

 

1、物業(yè)管理行業(yè)在本疫情中所突顯的價(jià)值,將加速物業(yè)管理行業(yè)資本化進(jìn)程。

 

根據202035日(本周四)收盤(pán)數據,物業(yè)管理行業(yè)24家上市企業(yè),21家股票上漲,其中,漲幅第一位物業(yè)企業(yè)上漲8.59%,漲幅最后一位則上漲1.59%;3家物業(yè)股下跌,分別下跌1.72%、1.55%0.71%,202035日(本周四)收盤(pán)數據,排名前五的企業(yè)市值分別是870.20億、498.67億、387.61億、291.30億、278.2億;從市盈率角度看,絕大多數物業(yè)行業(yè)上市企業(yè)的市盈率高于港股主板平均市盈率(11.22倍)和A股平均市盈率(18.33倍)。從市盈率來(lái)看,有五家公司市盈率都高于其母公司。

 

從疫情突發(fā)后物業(yè)股的漲幅情況來(lái)看,疫情期間物業(yè)行業(yè)股不但沒(méi)有受疫情影響,反而呈現出強烈的增漲勢頭,其中規模較大的物業(yè)企業(yè),更是一路上漲,呈現出良好勢頭,疫情期間物業(yè)股獲得了資本市場(chǎng)的青睞,勢必吸引未來(lái)資本傾向,引發(fā)更多的大型房企拆分物業(yè)上市或中小企業(yè)通過(guò)收并購等方式?jīng)_進(jìn)資本市場(chǎng)。當資本與更大的存量物業(yè)企業(yè)碰撞時(shí),資本時(shí)代的來(lái)臨會(huì )對物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級產(chǎn)生巨大的催化作用。物業(yè)管理行業(yè)守著(zhù)社區最大的資產(chǎn),服務(wù)最大的人群,是萬(wàn)億級的服務(wù)消費領(lǐng)域。面對龐大的社區資源,資本助推下的物業(yè)管理行業(yè)定能綻放光彩,這對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)既是壓力也是動(dòng)力。

 

疫情對于物業(yè)行業(yè)的影響,除了價(jià)值的重構還會(huì )帶來(lái)資本的加持。隨著(zhù)資本對物業(yè)管理行業(yè)的青睞,行業(yè)將進(jìn)入并購洗牌的高潮,企業(yè)轉型升級也將得到有利的窗口期,資本將會(huì )對行業(yè)的資源賦予新的價(jià)值,多元化業(yè)務(wù)為解決代際交割將提供更有效的路徑。資本作用下的物業(yè)管理行業(yè)可以讓服務(wù)科技化智能化,讓客戶(hù)、用戶(hù)得到更好的體驗、更好的價(jià)值。依托線(xiàn)下流量入口的定位,以及持續的成長(cháng)空間、顯著(zhù)的抗風(fēng)險和抗周期能力、良好的業(yè)務(wù)延展性等優(yōu)勢,物管行業(yè)資本化屬性的標簽將會(huì )是一種時(shí)尚。

 

2、此疫對物業(yè)管理項目管控要求的提高,將進(jìn)一步提升物業(yè)智能化應用與升級,互聯(lián)網(wǎng)平臺將得到更有效利用。

 

疫情防控,無(wú)接觸服務(wù)成為疫情期間保證業(yè)主與工作員工的重要安全保障,防控過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)大數據平臺也起到了關(guān)鍵作用,通過(guò)物業(yè)管理項目多年業(yè)主大數據的沉淀,全面掌握較為精準的業(yè)主基礎信息,對社區居民基本情況的摸排采集工作起到了極大的助力作用,不僅減少接觸感染幾率,更極大的提升了社區防控工作效率。


 

此次疫情期間物業(yè)智能化應用也在企業(yè)運行中大展身手,借助智能安防監控云平臺、智能門(mén)崗系統、物業(yè)信息化管理系統、業(yè)主APP等新應用,社區綜合防疫保障的效率和成果顯著(zhù)。杭州某企業(yè)運用智慧社區服務(wù)平臺上線(xiàn)園區住戶(hù)行程收集調查工具,累計收集近2萬(wàn)份問(wèn)卷反饋,有效助力物業(yè)一線(xiàn)服務(wù)人員對涉足重要疫情區域的住戶(hù)進(jìn)行重點(diǎn)排查。在復工潮期間,該公司全面推行園區樓宇戰疫應急管理平臺,集政府、管理方、企業(yè)、員工等多方需求于一體,為全國園區樓宇和社區疫情防控工作,加上了一道效率和質(zhì)量的雙保險。武漢某服務(wù)企業(yè)線(xiàn)上+線(xiàn)下全方位啟動(dòng),為業(yè)主提供24小時(shí)雙管家服務(wù),積極運用科技+”措施,來(lái)服務(wù)業(yè)主輸送物資。相信,疫情對于智能化平臺的需求會(huì )倒逼物業(yè)企業(yè)建立或深化技術(shù)革新,以符合更貼近用戶(hù)的方式從事物業(yè)管理服務(wù)工作。

 

3、疫情給物管企業(yè)提供了一個(gè)契機去思考,如何擴大增值服務(wù)的生態(tài)圈、布局新業(yè)務(wù)以及加快推進(jìn)智慧社區的建設。


 

此次疫情暫緩春節前后的人口大規模流動(dòng),除抗疫情保運行人員以外,絕大部分業(yè)主因疫情的影響,處于居家封閉狀態(tài),這給物業(yè)企業(yè)增加了在線(xiàn)上和業(yè)主對接機會(huì )。線(xiàn)上接觸頻率的加大,物業(yè)公司對業(yè)主的增值服務(wù)的渠道也隨之拓寬;在小區封閉狀態(tài)下,任何小區外的人員想要接觸業(yè)主,都繞不開(kāi)物業(yè)人員。擁有線(xiàn)上APP平臺的物業(yè)企業(yè),可以通過(guò)平臺為業(yè)主提供物資采購、線(xiàn)上問(wèn)診等服務(wù)。同時(shí),也可以通過(guò)開(kāi)展線(xiàn)上促銷(xiāo)等活動(dòng),吸引業(yè)主從大型商超消費平臺轉向物業(yè)企業(yè)提供智慧平臺消費。在同品等價(jià)的情況下,更多業(yè)主會(huì )愿意物業(yè)APP平臺消費。通過(guò)對智慧平臺網(wǎng)上購物的引導,物業(yè)企業(yè)在防疫之余進(jìn)行了適度的平臺導流,既滿(mǎn)足了業(yè)主生活服務(wù)需求,又增加了物企業(yè)增值服務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)練好基本功是基礎,更應該通過(guò)新技術(shù)新途徑,實(shí)現管理標準化、服務(wù)智能化,收益多樣化新運營(yíng)模式。

 

4、物業(yè)管理企業(yè)應該重視疫情期間暴露的內部管理問(wèn)題,并完善企業(yè)風(fēng)險管理機制。

 

此次武漢疫情,是一個(gè)典型的黑天鵝事件,所謂的黑天鵝,一般所指難以預測且不尋常的風(fēng)險事件。中國人擅長(cháng)未雨綢繆,但常常停留于言語(yǔ)預防而不喜建立機制防范。新冠肺炎疫情對我國經(jīng)濟社會(huì )影響已經(jīng)逐漸顯現,但對大眾的心理影響,恐怕還會(huì )延續相當的時(shí)間。疫情是一個(gè)最好試金石,居安思危的企業(yè)通過(guò)平日建立風(fēng)險管理機制,冷靜有效地對疫情帶來(lái)的風(fēng)險進(jìn)行了評估。并做出了針對性的快速應對,保障了企業(yè)員工和服務(wù)項目的井然有序。但大量風(fēng)險意識低的企業(yè),由于缺乏企業(yè)管理體制機制,導致疫情來(lái)臨時(shí)應對舉措捉肩見(jiàn)肘,缺乏對保安保潔一線(xiàn)員工流失的應對,忽視緊急事件對企業(yè)現金流及儲備物資的影響,發(fā)現險情沒(méi)有應急預案響應,遠程辦公運效率堪憂(yōu)...

 

因此,物業(yè)企業(yè)應該重視疫情或應急事由的風(fēng)險管理工作,要建立符合自身實(shí)際的體系化風(fēng)險機制,識別應急事件對企業(yè)可能產(chǎn)生的重大風(fēng)險,并制定行之有效的預案措施。目前大多數企業(yè)應急預案實(shí)為應各級檢查部門(mén)所備,并無(wú)實(shí)戰功效。疫情過(guò)后,物業(yè)企業(yè)應該以防疫為師,細化應急預案措施使之更接地氣,評估不同風(fēng)險對企業(yè)或管理項目人、財、物等事項影響,制定切實(shí)可行的風(fēng)險防控計劃。以便于危機來(lái)臨時(shí),物業(yè)企業(yè)可以從容調整企業(yè)目標、優(yōu)化管理模式、提升信息技術(shù)、改善財務(wù)管理進(jìn)行風(fēng)險應對。

 

5、疫情加劇了低質(zhì)低價(jià)項目企業(yè)管控運營(yíng)的難度,應當思考時(shí)下物業(yè)行業(yè)盲目擴張的模式,修煉內功穩步前行。

 

物業(yè)管理行業(yè)本是勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè),盤(pán)踞著(zhù)諸多低利潤的企業(yè)和低收入人群。也盤(pán)踞著(zhù)許多因為建設不規范,法制不健全,產(chǎn)生的遺珠”——項目基礎條件差,經(jīng)營(yíng)情況差的問(wèn)題項目。疫情的發(fā)生,增加了這些低質(zhì)低價(jià)服務(wù)企業(yè)的責任與財務(wù)壓力。本次疫情因防疫增加的人工、物料成本粗略估計至少在對比往年增加15%以上,因疫情的原因園區封閉,車(chē)輛禁行減少的收入也將不低于一年的20%左右。根據項目情況不一樣會(huì )有差異化,其中依靠物業(yè)停車(chē)費作為收入主體的項目尤其明顯;物業(yè)公司依托社區進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的廣告商、場(chǎng)地占用單位收入也將進(jìn)一步減少。物業(yè)費用的組成缺乏價(jià)格彈性,包干制的運作意味著(zhù)本次風(fēng)險將沒(méi)有意外的降臨在這些危如累卵的企業(yè)身上。尤其是前期盲目拓展低價(jià)中標、墊支進(jìn)入的企業(yè)也更會(huì )迎來(lái)巨大的挑戰,部分項目棄管的風(fēng)險著(zhù)實(shí)存在。

 

2020年對這些企業(yè)和項目來(lái)說(shuō)在將迎來(lái)運營(yíng)最為艱難的一年。疫情結束后,能否收回歷史欠費,項目虧損加劇人才的流失,老舊小區棄管風(fēng)險,這些問(wèn)題是考驗物業(yè)行業(yè)發(fā)展的疑難問(wèn)題。疫情終會(huì )過(guò)去,物業(yè)行業(yè)面臨的挑戰和危機會(huì )一如既往存在,物業(yè)企業(yè)要借助疫情發(fā)現不足修煉內功,解決企業(yè)日常管理問(wèn)題,完善內部機制拓展發(fā)展思路,提升風(fēng)險應對能力,才能行穩致遠有所作為。

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