物業(yè)服務(wù)承擔著(zhù)城市最小的細胞——小區的運行管理，是城市政府各項政策、各項措施落實(shí)的“最后100米”，擔負著(zhù)非常繁重的社會(huì )管理工作：如流動(dòng)人口管理、治安防控管理、文明城市創(chuàng )建、垃圾分類(lèi)管理、背街小巷改善工程、應對重大自然災害和重大公共危機等。
作為社區和業(yè)主的橋梁，物業(yè)企業(yè)利用與業(yè)主接近、熟悉、信賴(lài)的天然優(yōu)勢，憑借反應能力、堅持能力和溝通能力以及召之即來(lái)、來(lái)則能戰的準軍事化作風(fēng)，體現了服務(wù)價(jià)值。特別是本次防疫過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)承擔了不可替代的社會(huì )責任，已向社會(huì )充分展示了其作為應對突發(fā)公共危機的基層單元所發(fā)揮的不可替代的作用，具有典型的“準公共產(chǎn)品”的性質(zhì)，證明他們已經(jīng)成為政府一支得力的防控大軍。
物業(yè)管理為何矛盾層出不窮？
近年來(lái)，隨著(zhù)一些典型物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的出現，以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高，業(yè)主和物業(yè)公司之間存在的矛盾層出不窮，國家、各省市相續出臺了若干與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的政策，從各方面規范和約束物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理行為。
目前物業(yè)管理方面存在著(zhù)很多問(wèn)題，法律法規缺失是其中重要原因。當前，全國層面適用的僅有國務(wù)院2004年制定出臺的《物業(yè)管理條例》，各地雖然也制定了地方性法規，但仍然不能解決現實(shí)中存在的諸多問(wèn)題，政府監管不到位，各地政府出臺的物業(yè)政策也千差萬(wàn)別。有些老舊小區根本缺少物業(yè)管理，加裝電梯無(wú)法落實(shí)，居民生活環(huán)境不佳。
物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶(hù)，亟須從國家立法層面完善相關(guān)制度，提高《物業(yè)管理條例》的法律階位，制定物業(yè)管理法。
制定物業(yè)管理法的依據有哪些？
一是提高基層社會(huì )治理能力的需要。黨的十九屆四中全會(huì )提出推進(jìn)國家治理體系和治理能力現代化的要求，基層社會(huì )治理能力的提升很重要。而小區物業(yè)管理水平的提升就是顯著(zhù)標志，涉及主管部門(mén)、街道辦、社區、公安、建設單位等多個(gè)方面，需要形成綜合治理的聯(lián)動(dòng)機制。
二是立法的需要。即將制定出臺的民法典第二編物權第二分編第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”及第三編合同第二分編第二十四章《物業(yè)服務(wù)合同》等對物業(yè)管理服務(wù)的內容及形式、合同的簽訂都有了新的規定，突破了《物業(yè)管理條例》的相關(guān)內容。民法典通過(guò)后，將會(huì )出現民法典規定與《物業(yè)管理條例》不一致的問(wèn)題，需要制定一部統一的與民法典內容相一致的物業(yè)管理法。如物權法（草案）第937條規定，“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人”，而不僅是《物業(yè)管理條例》規定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及業(yè)主委員會(huì )的職責、物業(yè)服務(wù)合同等方面，也增加了新的內容。
地方立法中對物業(yè)管理的一些好的做法，也急需吸收到物業(yè)管理方面的法律法規中。如南京市《物業(yè)管理條例》規定了“住宅小區在有下列情況時(shí)可以成立物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的職責。（一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的。物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮人民政府）、公安機關(guān)、社區居（村）民委員會(huì )、建設單位等派員組成”。
物業(yè)管理委員會(huì )的成立，可以發(fā)揮政府及部門(mén)的作用，加強對小區物業(yè)管理的指導與監督。
物業(yè)管理法至少要包括哪些內容？
將國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)內容結合即將審議通過(guò)的民法典（草案）有關(guān)內容，制定統一的物業(yè)管理法。
物業(yè)管理法至少要包括以下內容：
（一）把物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入到城市社會(huì )治理體系和重大公共危機防控體系中，明確其法律地位，以及特定時(shí)期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據政府的安排，做好住宅區封閉、居民出入管制等緊急處置的權利，要求業(yè)主必須配合和遵守。
（二）加快智慧住宅小區建設，加強城市人口協(xié)同管理。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區、街道、派出所城市人口動(dòng)態(tài)管理的數據共享聯(lián)動(dòng)機制。
（三）成立物業(yè)管理委員會(huì )，加強政府對業(yè)主委員會(huì )的指導與監督。進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì )成員的人選標準、推薦程序和考評制度，建立對業(yè)委會(huì )成員的管理機制；明確街道辦事處、居民委員會(huì )在物業(yè)管理中的指導和監督管理職責，充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用。
（四）加強政府對物業(yè)服務(wù)人的監督管理。規定物業(yè)服務(wù)人的標準和對從業(yè)人員管理的內容；明確規定施行住宅小區分等定級管理辦法，明確物業(yè)管理成本構成，制定合理的物業(yè)管理服務(wù)標準，調整收費標準指導價(jià)。
（五）加強物業(yè)維修資金的歸集、使用和監管力度。在物業(yè)維修資金的歸集使用中，存在“惜”用資金，認為不用就是成績(jì)，導致房屋的大、中修工作不及時(shí)，使物業(yè)的保值、增值、延長(cháng)使用壽命受到影響。針對這些情況，建議就維修資金的使用作出規定，保證住宅小區共用部位和共用設施應定期進(jìn)行大、中修，保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
（六）加強對物業(yè)使用管理中違法行為的處罰力度。由于部分小區擅自將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，造成人員混雜、出入頻繁，帶來(lái)治安、火災、房屋安全使用等一系列隱患問(wèn)題，影響了小區業(yè)主的正常生活，加速了公共設施設備的老化。針對這一現象作出規定，應加大相應的處罰力度。