上午，記者從威海市新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上獲悉，經(jīng)威海市政府第77次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，將于5月15日起施行的《威海市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）針對各界普遍關(guān)注的物業(yè)管理難題給出了解決辦法。
據悉，《辦法》共50條，以解決難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題為導向，以好使管用為目標，在政府規章立法權限內，重點(diǎn)對現有法規規章沒(méi)有規定或者規定不明確的內容進(jìn)行規范。針對《辦法》中的創(chuàng )新內容與亮點(diǎn)，威海市司法局和威海市住房城鄉建設局相關(guān)負責人作了詳細解讀，并回答了記者提問(wèn)。
《辦法》創(chuàng )新內容如下：
將加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的工作寫(xiě)進(jìn)辦法
支持業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據中國共產(chǎn)黨章程的規定，設立黨的組織，開(kāi)展黨的活動(dòng)，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。
創(chuàng )新設立物業(yè)管理委員會(huì )
業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì )成立難是業(yè)主自治管理難以發(fā)揮作用的重要原因，也是阻礙和影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。對此，《辦法》作出規定，對于有不具備成立業(yè)主大會(huì )條件或者多次組織仍不能成立等三種情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府可組織成立物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主委員會(huì )職責。物業(yè)管理委員會(huì )由業(yè)主、街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會(huì )委派的人員組成，人數為七人以上的單數，其中業(yè)主委員不少于百分之五十?！掇k法》對物業(yè)管理委員會(huì )的成立程序、職責、解散等事項也作出了規定。
設立住宅專(zhuān)項統籌維修資金 提高使用效率
住宅專(zhuān)項維修資金使用難、發(fā)揮效益低是當前需要認真解決和尋求突破的難點(diǎn)問(wèn)題?！掇k法》在資金管理方面，規定集中存儲取得的增值收益扣除同檔期銀行存款基準利率后的部分作為住宅專(zhuān)項統籌維修資金，物業(yè)主管部門(mén)在必要時(shí)可統籌安排使用。售房單位繳納的公有住房住宅專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)主管部門(mén)管理和安排使用。
將應急使用維修資金的情形擴展為9種
此前，威?？梢詥⒂脩本S修程序的八種情形有：“物業(yè)管理區域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；電梯故障；消防系統故障；建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動(dòng)；玻璃幕墻炸裂；排水管道破裂；地下車(chē)庫雨水倒灌；路面破損影響人車(chē)安全；其他可能造成人身安全事故的緊急情況”。
基于近年來(lái)，業(yè)主對路面破損得不到及時(shí)維修反應大、投訴率高的問(wèn)題，《辦法》中，威海首次將“路面破損影響人車(chē)安全”納入應急使用維修資金的范圍，及時(shí)解決群眾反映強烈的現實(shí)問(wèn)題，提高維修資金的使用效率。
明確可以采取異議表決方式提高表決效率
物業(yè)管理事項需要通過(guò)業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規表決方式，也可以采用異議表決方式。在此之前，使用專(zhuān)項維修資金等許多物業(yè)管理事項需要業(yè)主做出表決，通常需要專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主或是專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意?，F實(shí)中由于房屋空置、部分業(yè)主表決不積極等因素，給物業(yè)管理工作造成了許多困難，因此辦法規定可以根據管理規約、臨時(shí)管理規約的規定或者業(yè)主大會(huì )的決定，采取異議表決的方式進(jìn)行表決。
加強物業(yè)管理信息化
隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定取消、物業(yè)管理的精細化發(fā)展，物業(yè)行業(yè)對于建設一個(gè)集物業(yè)服務(wù)報修、投訴、投票、交費、跟蹤、監督為一體的新型物業(yè)服務(wù)平臺的需求日益迫切。管理部門(mén)通過(guò)物業(yè)服務(wù)平臺進(jìn)行數據采集、分析、應用，為行業(yè)規范化、有序化、可持續化發(fā)展提供支持，從而達到提升物業(yè)服務(wù)水平、提高業(yè)主生活品質(zhì)的目的。
《辦法》要求，威海市物業(yè)主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理信息平臺，宣傳有關(guān)法律法規和政策規定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，這些規定順應了信息化發(fā)展的時(shí)代要求，較好地解決了業(yè)主投票難、維修資金使用難等問(wèn)題，也為威海開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評級、維修資金網(wǎng)上辦理等業(yè)務(wù)奠定了基礎。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入政府應急管理體系
當前在應對新冠肺炎疫情工作中，物業(yè)企業(yè)作為疫情防控的中堅力量，第一道防線(xiàn)，承擔著(zhù)巨大的社會(huì )責任，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不足、防疫物資緊張，讓不少物業(yè)犯了愁。針對這一難題，《辦法》提出“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照當地人民政府處置突發(fā)事件作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)維護物業(yè)管理區域內社會(huì )秩序，落實(shí)各項應急處置措施。參與突發(fā)事件應對的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當地人民政府可以給予適當補貼?！?/span>
黨建引領(lǐng)持續推進(jìn)紅色物業(yè)發(fā)展
威海市住房城鄉建設局黨組副書(shū)記、副局長(cháng)、威海市住房保障中心副主任李瑞玲表示，下一步，威海將在黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)試點(diǎn)工作的基礎上，推廣可復制的成功經(jīng)驗，抓重點(diǎn)、強弱項、補短板、樹(shù)亮點(diǎn)，把物業(yè)行業(yè)真正打造成黨組織聯(lián)系群眾的重要平臺、服務(wù)群眾的重要力量、推動(dòng)基層治理的重要載體，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與社區管理同頻共振，實(shí)現城市社區共建、共管、共治、共享。
此外，威海將配套制定一批與物業(yè)行業(yè)發(fā)展有關(guān)的制度和規范，比如承接查驗工作規程、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)文明服務(wù)規范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)規則等，建立“1+X”的政策法規制度體系，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造良好的法制環(huán)境。在開(kāi)展行業(yè)文明創(chuàng )建行動(dòng)方面，將以深化行業(yè)品牌建設為目標，注重精細管理、精致服務(wù)，加強物業(yè)行業(yè)品牌建設，規范物業(yè)管理，提升服務(wù)品質(zhì)，打造出一批叫得響的威海品牌，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在開(kāi)展住宅小區綜合整治方面，將結合老舊小區改造提升和執法進(jìn)社區，認真解決好停車(chē)管理、環(huán)境衛生、侵占公共區域等難點(diǎn)問(wèn)題，全面改善居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，切實(shí)增強群眾的獲得感、幸福感、安全感。
細化物業(yè)服務(wù)用房標準
物業(yè)服務(wù)用房是小區實(shí)施物業(yè)管理的重要配套建筑，也是建設單位與業(yè)主爭議較多的問(wèn)題。為更好地為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造條件，《辦法》對《山東省物業(yè)管理條例》規定的配置標準進(jìn)行了細化，規定建設工程項目總建筑面積十萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；建設工程項目總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，十萬(wàn)平方米以?xún)鹊牟糠职凑涨Х种迮渲?，超出部分按照不少于千分之三配置。并對物業(yè)服務(wù)用房的規劃、產(chǎn)權、位置、條件等內容作出了規定。
加強信息公開(kāi) 維護業(yè)主知情權
在信息公開(kāi)方面，《辦法》對物業(yè)主管部門(mén)、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別作了相關(guān)信息公開(kāi)的要求。
對于物業(yè)主管部門(mén)，《辦法》規定威海市物業(yè)主管部門(mén)要負責建設具備宣傳有關(guān)法律法規和政策規定，發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊，為業(yè)主決策提供輔助服務(wù)等功能的物業(yè)管理信息平臺，并向社會(huì )免費開(kāi)放。此外，《辦法》還明確，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)應當提示買(mǎi)受人可以核查該物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)費用、住宅專(zhuān)項維修資金和相關(guān)分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利。
對于建設單位，《辦法》規定建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約在樓房銷(xiāo)售處醒目位置予以公示。在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當將物業(yè)管理區域的范圍；物業(yè)共用部位、共用設施設備名稱(chēng)；規劃用于停放機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫數量和位置；物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；生活垃圾收集站點(diǎn)、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設施設備等內容以圖文形式向買(mǎi)受人明示。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，《辦法》規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照、項目負責人的基本情況和聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；電梯、消防、監控、人防等專(zhuān)項設施設備的日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；分攤公共水電費用的，具體費用分攤情況；物業(yè)管理區域內各崗位責任人、工作職責、工作范圍、服務(wù)內容和標準等信息。此外，《辦法》還重申，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費等業(yè)主共有收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。
增設約束性規定 保護業(yè)主權益
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理的執行者，其服務(wù)質(zhì)量與群眾生活環(huán)境密切相關(guān)。為切實(shí)保障業(yè)主權益，《辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了一些約束性規定。
《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照相關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由減少服務(wù)內容、降低服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，《辦法》強調了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為的行為，包括采用采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者其他損害業(yè)主合法權益的手段；挪用、侵占業(yè)主共有資金；擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；擅自利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；擅自提高收費標準；違規披露業(yè)主信息；無(wú)正當理由限制業(yè)主正常通行等違反法律、法規、規章規定，損害業(yè)主利益的行為。
根據《辦法》規定，業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照法律規定或者合同約定的期限退出物業(yè)管理區域，并辦理交接手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以糾紛未解決為由拒絕退出和辦理交接手續。同時(shí)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權益；沒(méi)有正當理由，限制業(yè)主正常通行；不按規定退出物業(yè)管理區域；違規披露業(yè)主信息等行為，設定了最高可由物業(yè)主管部門(mén)處一萬(wàn)元罰款的法律責任。