行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，在此背景下，物業(yè)管理作為存量維護的重要內容之一，市場(chǎng)地位越來(lái)越重要。
過(guò)去的兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)上市潮，僅去年就有11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO，物業(yè)股平均漲50%。今年多家企業(yè)也紛紛表達了拆分物業(yè)上市的意愿，行業(yè)迎來(lái)跑馬圈地的關(guān)鍵時(shí)期。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在過(guò)去一年的成績(jì)相當不錯。截至4月4日，除南都物業(yè)、招商積余外，已有24家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布2019年業(yè)績(jì)報告，超七成物業(yè)公司取得了30%以上營(yíng)收增長(cháng)，部分企業(yè)業(yè)績(jì)增幅甚至達到100%以上。
目前行業(yè)發(fā)展仍處于向成熟階段跨越的早期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍有很大的增量空間，高增長(cháng)仍會(huì )一定程度持續，但企業(yè)間業(yè)績(jì)分化、業(yè)務(wù)分化也將越來(lái)越大。未來(lái)3-5年，整個(gè)物業(yè)行業(yè)將快速裂變，行業(yè)進(jìn)入規模增長(cháng)、收并購拓展、品質(zhì)提升的關(guān)鍵時(shí)期。
行業(yè)面臨哪些難題？未來(lái)將如何發(fā)展？我們梳理了港股上市物企高管在業(yè)績(jì)會(huì )上的觀(guān)點(diǎn)，涵蓋疫情的應對、未來(lái)戰略規劃以及增值空間的挖掘等多個(gè)細分層面，尋找行業(yè)發(fā)展方向。
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01
疫情影響及應對
【碧桂園服務(wù)】
疫情影響下，碧桂園服務(wù)的成本出現了上升，這主要是因為全員上崗且支付加班費，2月3400萬(wàn)加班費（24小時(shí)、過(guò)節）；物料增加，防疫物資每天10-12萬(wàn)口罩，防護服每天1萬(wàn)套，每天50萬(wàn)人民幣支出。
疫情期間雖然支出增加了，但有政府補貼（11-12省市，每戶(hù)、每平米物業(yè)費補償；物業(yè)企業(yè)增值稅降低；家政服務(wù)稅率減免）和新的市場(chǎng)需求變化，目前來(lái)看，2月對利潤的影響不到4000萬(wàn)。隨著(zhù)疫情控制，服務(wù)恢復，新服務(wù)的增加，全年業(yè)績(jì)目標可以實(shí)現預期，不調整。
未來(lái)還將通過(guò)收并購充實(shí)企業(yè)服務(wù)能力，內部成立專(zhuān)業(yè)公司，包括綠化、保潔、電梯，集中化辦公作業(yè)。計劃內部改革、外部收并購，二者同時(shí)進(jìn)行。
【綠城服務(wù)】
如果沒(méi)有出現疫情的影響的話(huà)，2020年綠城服務(wù)整體的發(fā)展狀況還是比較樂(lè )觀(guān)的。但是由于疫情，整體受到一定的影響，但三塊業(yè)務(wù)里面的物業(yè)服務(wù)這塊業(yè)務(wù)影響不大。物業(yè)服務(wù)費的收繳率還比去年同期有了相當的一個(gè)提升，證明了業(yè)主對綠城服務(wù)的整體的認可。這一塊的業(yè)務(wù)成本的支出減去政府給的補貼，基本上可以做到，政府給的補貼以及稅收費的優(yōu)惠，可以覆蓋成本的增加，預計我們2020年的增長(cháng)速度在20~25%。
受到影響最大的是園區服務(wù)的板塊，尤其是文化教育服務(wù)和房屋的返租服務(wù)，今年是受到了影響比較大，所以園區服務(wù)板塊預計整體的收入增長(cháng)是在20%左右，如果運行持續影響的話(huà)，有可能會(huì )20%以下。
【保利物業(yè)】
防疫物資采購成本增加1500-2000萬(wàn)，人工成本增加1200-1500萬(wàn)，加起來(lái)總共會(huì )對利潤造成3000-3500萬(wàn)左右影響。各地出臺優(yōu)惠政策，3月開(kāi)始逐步落地，目前統計下來(lái)能增加利潤1200萬(wàn)左右，可能還會(huì )繼續增加。疫情期間交通管制、社區封閉，業(yè)務(wù)開(kāi)拓和增值服務(wù)都會(huì )受影響，但社區零售等增值服務(wù)也出現新的機會(huì )。
公司認為疫情是對物管公司服務(wù)專(zhuān)業(yè)性、能力和品牌的一系列考驗，對物管行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展有利。品牌物管公司有擔當、戰一線(xiàn)，急政府和業(yè)主所急，得到政府、業(yè)主、社會(huì )的高度認可。
疫情期間業(yè)主生活受到干擾，大量需求是物管公司配合滿(mǎn)足的，居家過(guò)程中對物管公司及時(shí)響應、提供信息和增值服務(wù)非?？隙?，滿(mǎn)意度和信任度得到比較大的提升。物業(yè)管理納入社會(huì )治理將成為一個(gè)趨勢，疫情會(huì )加速這一趨勢，因此非?？春霉卜?wù)中物管的介入。
【雅生活】
其實(shí)疫情對優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的影響很有限，只是產(chǎn)生了一些一次性影響，但也帶來(lái)了更多機會(huì )。此次防疫中公司聯(lián)動(dòng)了所有區域和股權企業(yè)進(jìn)行防疫工作，也提升了品牌宣傳。
新冠疫情對人力和物資產(chǎn)生了一些影響，消殺物資總計1000-2000萬(wàn)之間。物管企業(yè)的人力成本和以往差不多，會(huì )對表現突出的員工進(jìn)行適當的獎勵，獎勵成本不高。另外公司也受益于社保減免以及部分地區的物業(yè)費補貼注冊，比如在深圳的項目補貼超過(guò)300萬(wàn)。
總體來(lái)說(shuō)財務(wù)影響不大。2020年之前計劃承接的一些項目，施工和交樓的影響可能會(huì )延后，但2021年之后這種影響會(huì )消減。2020年一季度售樓處陸續開(kāi)放，對一季度地產(chǎn)有些影響，全年來(lái)看對房地產(chǎn)政策還是向好的，相信公司的案場(chǎng)管理可以幫助地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售目標。
此次疫情增加了物業(yè)業(yè)主的黏性，生鮮配送、清潔服務(wù)、樂(lè )享薈等服務(wù)頻次也明顯增加，未來(lái)在社區增值服務(wù)方面還是有很大空間的。
【新城悅服務(wù)】
2020年初，全國正面臨前所未有的新型冠狀病毒肺炎疫情，全國物業(yè)從業(yè)人員作為最基層社會(huì )管理單元正積極配合政府防疫部門(mén)做好各項防疫工作，堅決履行物業(yè)企業(yè)的社會(huì )職責，業(yè)主的健康和安全是第一要務(wù)。
鑒于新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)于短期內帶來(lái)的負面影響，于提供基礎物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，額外的衛生及防疫要求可能會(huì )導致成本增加。
不同程度的物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及社區活動(dòng)限制及管控，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)及智慧園區服務(wù)等增值服務(wù)，使得收入有所減少。
目前未能確定由于新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)導致上述影響的數額。新城悅服務(wù)將密切關(guān)注新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)的發(fā)展及影響，并將繼續進(jìn)行相關(guān)評估及主動(dòng)采取適當措施。
【永升服務(wù)】
疫情對存量影響小，對增量市場(chǎng)有影響，對上半年現金流也有影響?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)增量保持不變，但是會(huì )延遲，在二季度集中爆發(fā)。市場(chǎng)競爭會(huì )更多地關(guān)注社會(huì )責任、品牌、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，永升也做好了二季度爆發(fā)的準備，機會(huì )屬于有質(zhì)量有口碑的品牌企業(yè)，永升注重宣傳和業(yè)主口碑，已經(jīng)為此做好準備。
機會(huì )主要有：
1.市場(chǎng)規模擴張，小企業(yè)退出、出現收并購機會(huì )。
2.了解了業(yè)主居家生活的需求，可以爭取突破新業(yè)務(wù)。
3.物業(yè)重新認知定位，從低價(jià)（抑制性消費）到品質(zhì)認知，未來(lái)質(zhì)價(jià)相符，新的定價(jià)模式，有機會(huì )提升價(jià)格。
【時(shí)代鄰里】
疫情期間時(shí)代鄰里及時(shí)應對，確保管理安全，承擔企業(yè)的社會(huì )責任和義務(wù)。疫情期間產(chǎn)生的額外費用大約幾百萬(wàn)，是可控的。在此期間，集團迅速轉型，面向小區、政府單位打造了疫情期間的增值服務(wù)，包括全線(xiàn)上繳費。
整體看，企業(yè)現金流、利潤不受影響，且新的增值服務(wù)還帶來(lái)了額外收益。各地近期也出臺了政策鼓勵企業(yè)，可以對直沖一些受到的影響。同時(shí)時(shí)代鄰里也會(huì )實(shí)時(shí)關(guān)注疫情，注意節約成本，即使付出了一些額外成本，但是收獲的更多的是客戶(hù)的滿(mǎn)意度。
時(shí)代鄰里提供的疫情期間增值服務(wù)包括采購、外賣(mài)、最后一公里配送、疫情實(shí)時(shí)咨詢(xún)、免費線(xiàn)上問(wèn)診、戶(hù)內消殺、洗車(chē)、果蔬配送等等，之后也會(huì )開(kāi)展房屋翻新、家具更換、房屋租售、家具軟裝等服務(wù)。這些都有利于發(fā)展更多元化的服務(wù)。
【奧園健康】
整體疫情影響下，物業(yè)管理額外成本開(kāi)支1000萬(wàn)，商管有幾百萬(wàn)收入，因為閉店所以成本有所下降，物業(yè)管理整體的影響大約2000萬(wàn)。商管公司受影響1000萬(wàn)以?xún)?。相信下半年的營(yíng)運能彌補這些損失。
但是不會(huì )因為疫情影響就更改開(kāi)業(yè)計劃。奧園健康主要的考慮是如何提升租金、運營(yíng)效率，追求穩健的發(fā)展戰略，不會(huì )單純追求數量。今年保持5-8個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。整體上會(huì )根據疫情推后開(kāi)業(yè)計劃。
實(shí)際上奧園健康作為輕資產(chǎn)運營(yíng)商，受到的影響很小。
02
未來(lái)發(fā)展路徑
【碧桂園服務(wù)】
碧桂園服務(wù)目前基本做到了地理的全域覆蓋，只有臺灣和澳門(mén)沒(méi)有物業(yè)項目。業(yè)態(tài)的全域覆蓋，包括住宅的基礎物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區的業(yè)務(wù)、交通的業(yè)態(tài)（高速公路、高鐵、地鐵、機場(chǎng)）；增值服務(wù)向更多的線(xiàn)條和方向努力，目前已經(jīng)有億量級的業(yè)務(wù)（二手樓業(yè)務(wù)、入戶(hù)服務(wù)、社區傳媒）；今年隨著(zhù)疫情到來(lái)了新的機遇（入戶(hù)消殺），一些業(yè)務(wù)開(kāi)始引起共識的需求（老舊小區改造）。
碧桂園服務(wù)認為，2014年第一家物業(yè)企業(yè)上市，是投資市場(chǎng)對物業(yè)行業(yè)價(jià)值的發(fā)現；這次疫情業(yè)主、社會(huì )、政府對物業(yè)行業(yè)的再次發(fā)現。
城市服務(wù)基于過(guò)去28年大盤(pán)運營(yíng)、社區運營(yíng)能力的經(jīng)驗。城市公共治理、公共服務(wù)，提出城市體系化服務(wù)，和社區物業(yè)形成互動(dòng)。未來(lái)機會(huì )分布在各個(gè)領(lǐng)域，有城市環(huán)境、市政服務(wù)、社區防御檢測、消殺檢測、日常生活服務(wù)保障?？春梦磥?lái)城市服務(wù)發(fā)展，隨著(zhù)城市化深入、城市治理能力提升，將帶來(lái)更多市場(chǎng)機會(huì )。
從競爭對手來(lái)看，開(kāi)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)有三類(lèi)：市政環(huán)衛、智慧城市、新跨界物業(yè)企業(yè)。自從碧桂園2018年提出城市服務(wù)業(yè)務(wù)，同行也開(kāi)始加入，但是市場(chǎng)足夠大。
未來(lái)2-3年，碧桂園服務(wù)新業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)會(huì )在社區團購業(yè)務(wù)，社區傳媒、資產(chǎn)管理、家裝，將通過(guò)合伙人模式在其他賽道孵化，收入目標不低于現在的增長(cháng)。2020年收入增長(cháng)40%以上，在管面積9000萬(wàn)平以上，現有業(yè)務(wù)毛利率穩定水平+-1.5%。未來(lái)碧桂園是一個(gè)領(lǐng)先的大物管企業(yè)，滿(mǎn)意度領(lǐng)先，績(jì)效領(lǐng)先，科技領(lǐng)先，先進(jìn)的設施設備管理企業(yè)，未來(lái)目標10億+管理面積。
【綠城服務(wù)】
綠城服務(wù)現在實(shí)施的是個(gè)全國性的布局，根據品牌聚焦和區域聚焦，在全國主要的一二線(xiàn)城市里面去進(jìn)行拓展，華東當然是最主要的陣地，大概有一半的業(yè)務(wù)來(lái)自于華東地區，新增的面積當中也有一半是來(lái)自華東地區的，另外一半遍布于全國各地。
在全國各地里面，綠城服務(wù)也會(huì )去細分各地的市場(chǎng)，重點(diǎn)還是在經(jīng)濟發(fā)達的沿海一二線(xiàn)城市，主要的發(fā)展依據來(lái)自于良好的品牌和優(yōu)秀的服務(wù)，以及我們在全國建立的長(cháng)期戰略合作伙伴。綠城服務(wù)現在主要的跟大量的央企和各地政府管委會(huì )積累了長(cháng)期的合作伙伴，所以在華東地區以外的發(fā)展，每年增長(cháng)的比例反而高于現在華東地區，整體的拓展的形式還是比較好的。
【保利物業(yè)】
公司立足于物業(yè)管理行業(yè)，未來(lái)空間非常大，對行業(yè)前景堅定看好，中長(cháng)期戰略規劃就是聚焦主業(yè)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，目前最大目標還是繼續做大規模。
公司目前在傳統住宅、商辦及公共服務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展基礎物業(yè)服務(wù)，接下來(lái)還是會(huì )在傳統和公共服務(wù)做大規模。
物業(yè)服務(wù)是重要的與社區接觸的平臺，有大量增值服務(wù)可以挖掘開(kāi)發(fā)，公司目前社區增值服務(wù)收入占比不錯，還在持續挖掘，例如2019年重點(diǎn)打造的美居服務(wù)，從3000-4000萬(wàn)的收入增長(cháng)至2019年接近2億的收入，多元增值服務(wù)是公司重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)延伸。
當前行業(yè)特點(diǎn)仍處于集中度較低的過(guò)程，公司強調要做大規模，做大規模的方式很多，全委托去接項目、收并購、合資等方式公司也都在采用。
公司的優(yōu)勢主要是作為央企，公司和地方城投公司緊密接觸，探討合資方式開(kāi)展合作，帶來(lái)多種業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)資源導入。收并購是公司下階段重點(diǎn)考量的業(yè)務(wù)方向，會(huì )綜合考慮橫向并購，以及通過(guò)細分市場(chǎng)的縱向并購進(jìn)行產(chǎn)業(yè)延伸。
【雅生活】
雅生活目前達到了很大的規模，項目有3000個(gè)，管理半徑和幅度遍布全國，員工人數總共50000人，如何實(shí)現業(yè)績(jì)增長(cháng)和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是未來(lái)的重點(diǎn)。2020年開(kāi)始的新三年規劃，管理層提出了業(yè)績(jì)增長(cháng)和內部管理這兩個(gè)目標。
雅生活不是一昧追求業(yè)績(jì)增長(cháng)，而是追求穩健增長(cháng)。2020年中民物業(yè)并表后預計總收入將超百億，利潤也是同步增長(cháng)，未來(lái)三年利潤復合增長(cháng)率30%以上問(wèn)題不大。
1）內生增長(cháng)，深耕存量項目。2019年公司做了很多變革，成效顯著(zhù)，組織架構扁平化后運營(yíng)效率高效，省下了很多管理費用，2020年全年的變革效果會(huì )更顯著(zhù)。內部開(kāi)源節流降本增效是公司永遠的主題，還有很多進(jìn)步的空間。公司會(huì )在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)提升價(jià)格，這是公司未來(lái)的戰略方向，而且公司也已經(jīng)摸索出一套提價(jià)的策略體系，未來(lái)項目也會(huì )有序提價(jià)增。
2）第三方拓展發(fā)力，參與國企混改。目前已經(jīng)有兩個(gè)新項目落地，今年還在洽談很多相關(guān)的標的。由于國企混改門(mén)檻較低，而且公司管理機制進(jìn)去可以幫助企業(yè)優(yōu)化整體效益，今年會(huì )是重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域。現在第三方拓展的競爭也很激烈，但是公司的團隊擁有很好的認可度和口碑，所以行業(yè)、政府和開(kāi)發(fā)商都比較認可，未來(lái)第三方拓展是一個(gè)重要增長(cháng)點(diǎn)。當然也不排除優(yōu)質(zhì)項目的收購，因為公司目前有充足現金和很高的收繳率。
3）創(chuàng )新和智能化改進(jìn)，物業(yè)屬于比較傳統的行業(yè)，最近2-3年通過(guò)智能社區和智能化有了許多改進(jìn)，創(chuàng )新空間還很大，未來(lái)增長(cháng)點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng )新和平臺化的思維。
【中海物業(yè)】
2020重點(diǎn)領(lǐng)域在快增長(cháng)、促開(kāi)拓、提品質(zhì)這三個(gè)方面：
1、快增長(cháng)：作為獨立上市公司，一方面維護好原有的管理項目與合作單位，并逐步與相關(guān)企業(yè)建立合作關(guān)系；另一方面，積極拓展住宅以外的政府部門(mén)、公共事業(yè)單位、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，逐步完善各種類(lèi)型的物管服務(wù)。
2、促開(kāi)拓：將業(yè)務(wù)向前、向后進(jìn)行開(kāi)拓。向前：與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，開(kāi)展交付之前的業(yè)務(wù)工作如精裝修業(yè)務(wù)、家裝業(yè)務(wù)、智能化業(yè)務(wù)等；向后：與業(yè)主充分互動(dòng)，圍繞衣食住行，構建社區生活品質(zhì)的一些衍生品。2019年增值服務(wù)營(yíng)收占比為25%，未來(lái)會(huì )提大這一占比。
3、提品質(zhì)：依靠品牌價(jià)值、管理能力提高服務(wù)水平和能力。
未來(lái)發(fā)展的目標核心是提升行業(yè)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、客戶(hù)價(jià)值及團隊價(jià)值。
在疫情中，物業(yè)行業(yè)超越了法律的責任，履行更多社會(huì )義務(wù)，疫情過(guò)后行業(yè)價(jià)值會(huì )有提升與挑戰；中海物業(yè)將繼續向引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的方向努力，不斷提升品牌價(jià)值、服務(wù)能力；通過(guò)服務(wù)質(zhì)量的提升，為客戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)廣義增值，并形成中海業(yè)主的圈層影響力，推動(dòng)客戶(hù)身份價(jià)值提升；并希望打造一支有文化認同、有戰略共識、服務(wù)能力強、有共同奮斗精神的團隊。
【藍光嘉寶】
未來(lái)市場(chǎng)上70%的物業(yè)面積是住宅，市場(chǎng)很大，但集中度不夠。物業(yè)百強220家企業(yè)，集中度38%；房地產(chǎn)行業(yè)百強100家，集中度58%，因此物業(yè)住宅行業(yè)空間大。
在業(yè)態(tài)布局方面，要深耕空間管理，包括房屋經(jīng)紀和拎包入住一樣比較成熟而且毛利率高的業(yè)務(wù)，藍光嘉寶會(huì )通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和股權合作的方式展開(kāi)。接下來(lái)也會(huì )繼續提高服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)收繳率提升，把收繳率納入了管理層的KPI考核，通過(guò)各種政策手段提升收繳率。
【新城悅服務(wù)】
未來(lái)往哪邊走，新城悅服務(wù)走什么樣的路，發(fā)展成什么模式？這些問(wèn)題也一直也困擾著(zhù)新城悅服務(wù)，所以從去年的下半年開(kāi)始，聘請了麥肯錫做新城悅服務(wù)的管理咨詢(xún)，對我們進(jìn)行管理咨詢(xún)，對業(yè)務(wù)人員組織架構等等各個(gè)方面進(jìn)行了一個(gè)系統的梳理，經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的努力，明確了未來(lái)幾年的發(fā)展的方向，是一核兩增的戰略的方向。
一核是要圍繞核心業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，這一塊無(wú)論什么時(shí)候都不能丟，具體的衡量指標就是圍繞客戶(hù)滿(mǎn)意度，要讓業(yè)主在新城悅服務(wù)的小區里面生活的非常的幸福。
第一個(gè)增長(cháng)是社區增值服務(wù)。去年我們新開(kāi)展了一些業(yè)務(wù)，但是量還不大，可是存在著(zhù)很大的發(fā)展空間，這也是未來(lái)會(huì )關(guān)注的。第二個(gè)增長(cháng)是投資者也非常關(guān)心的外拓業(yè)務(wù)。在服務(wù)好現有小區以外，也會(huì )注意開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上其他存量，保證新城悅服務(wù)的獨立性。這三個(gè)指標聯(lián)系起來(lái)，目標是實(shí)現高質(zhì)量的快速增長(cháng)。
在社區增值業(yè)務(wù)方面，還要拓展社區服務(wù)的可續性。這次疫情給新城悅服務(wù)帶來(lái)了很大的考驗、同時(shí)也帶來(lái)了很好的機會(huì )。新城悅服務(wù)提供無(wú)接觸服務(wù)、提供更貼近居民需求的服務(wù)比如給在家里上課的孩子提供打印機，所以說(shuō)只要把模式想清楚，發(fā)展空間還是很大的。這些增值服務(wù)的空間不會(huì )隨著(zhù)疫情過(guò)去，這才是剛剛開(kāi)始。
再有就是外拓業(yè)務(wù)也要高質(zhì)量快速發(fā)展，在爭取面積增長(cháng)的同時(shí)，也要保持相應的標準。新城悅服務(wù)外拓的70%都是新項目，物業(yè)費也比較高，維持一樣的服務(wù)標準。
未來(lái)三年里，新城悅服務(wù)的利潤復合增長(cháng)率要達到40-45%以上、核心指標的復合增長(cháng)率在50%以上。目前股權行權暫時(shí)沒(méi)和戰略指標掛鉤，未來(lái)會(huì )考慮掛鉤。
【永升服務(wù)】
公司未來(lái)定位，成為客戶(hù)首選智慧服務(wù)商、社區生活智慧服務(wù)的知名品牌、科技賦能的圍繞著(zhù)智慧城市和智慧社區的現代化服務(wù)企業(yè)。旭輝地產(chǎn)會(huì )持續大力支持永升，因此物業(yè)是首選方向。旭輝是永升的基本盤(pán)，但是不依賴(lài)，要做好第三方合作，非住宅是關(guān)注的重點(diǎn)。
幾個(gè)大的戰略方向：
1.科技賦能技術(shù)驅動(dòng)
2.新業(yè)務(wù)，老舊小區改造（房修），國家未來(lái)支持
3.非住宅類(lèi)的戰略合并，國家機關(guān)事務(wù)、醫院學(xué)校
4.物業(yè)服務(wù)是生活服務(wù)的平臺，培育專(zhuān)業(yè)工種、事業(yè)合伙人的機制，增強平臺活力
5.加大一條龍服務(wù)，拎包入住
6.人才培養、服務(wù)質(zhì)量
7.供應鏈整合一體化
未來(lái)是存量加增量的市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以保障增速。永升規模還不算很大，增幅很有信心。
哪怕增速有下降，未來(lái)的機會(huì )也很多，永升服務(wù)雙管家體系的打造，都是為了增加粘性，嘗試重復消費增長(cháng)點(diǎn)，創(chuàng )造和引領(lǐng)業(yè)主的需求。
2019年全國商品房交付10億平方米，存在300億房修市場(chǎng)；老舊住房的改造，也有每年超過(guò)500億市場(chǎng)機會(huì )。去年，重點(diǎn)在研究老舊小區改造、智慧城市運營(yíng)管理，成立了戰略合作部，研究以上方面新業(yè)態(tài)，有機會(huì )2020年落地。房地產(chǎn)萬(wàn)億的市場(chǎng)，物業(yè)公司可以占一席之地的，永升服務(wù)會(huì )去實(shí)現50%/50%的戰略目標，來(lái)彌補基礎交付面積增速的放緩。新基建的概念，未來(lái)物業(yè)公司也面臨很大的機遇，會(huì )重點(diǎn)布局珠三角大灣區，未來(lái)有很大的機會(huì )。
【寶龍商業(yè)】
發(fā)展規劃上，管理和品質(zhì)還是基礎活。核心能力要打造好，聚焦于提高出租率和提高出租單價(jià)，寶龍的出租率和出租單價(jià)相比同行還是較低的，這也是寶龍商業(yè)不足的地方。寶龍商業(yè)也希望通過(guò)管理和品質(zhì)來(lái)得到改善?？萍?，希望和騰訊能有更多的投入，數據商業(yè)化領(lǐng)域能有更多延伸。這塊寶龍商業(yè)也一直在探索，和騰訊一直有互動(dòng)。資本賦能更多是對以后資本整合。
【佳兆業(yè)美好】
未來(lái)，為了增強自身競爭力，提升市場(chǎng)價(jià)值。必須重點(diǎn)保證服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，提升品牌價(jià)值，探索智慧新趨勢。
疫情也讓物管企業(yè)更加注重智能化，佳兆業(yè)美好未來(lái)要立足智慧物管，無(wú)感通行——疫情防御智能應用，包括智能體溫測控、流動(dòng)人口管控、門(mén)禁安全防控、異常人員聯(lián)網(wǎng)預警等。研發(fā)與應用并重，深耕萬(wàn)物互聯(lián)，這里又包括全屋智網(wǎng)、組網(wǎng)模式、智能家居等內容，踐行科技綜合服務(wù)到家，住戶(hù)端通過(guò)佳兆業(yè)美好自行開(kāi)發(fā)的APP，將服務(wù)移動(dòng)化。
【時(shí)代鄰里】
未來(lái)3-5年，整個(gè)物業(yè)行業(yè)處于裂變的時(shí)期，有著(zhù)很重要的發(fā)展機遇。時(shí)代鄰里現在具備了很好的規?；A，2020-2021的目標是管理規模超過(guò)一億。現在時(shí)代鄰里的重心在大灣區，但是時(shí)代鄰里要向華中、華東、成渝區拓展，去覆蓋中國增長(cháng)比較快的城市群。規模以外，時(shí)代鄰里同樣計劃在利潤價(jià)值方面尋求突破，主業(yè)增值、多元化服務(wù)形成差異，在服務(wù)增值方面做得更好。
2020年，在存量房地產(chǎn)市場(chǎng)持續增長(cháng)和消費升級的趨勢下，物業(yè)管理行業(yè)將持續穩健增長(cháng)。2020年初新型冠狀病毒感染的肺炎疫情凸顯了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在城市公共服務(wù)越加重要的作用，資本市場(chǎng)對行業(yè)的關(guān)注度持續上升，行業(yè)競爭加劇，擴張規模仍然是物業(yè)管理企業(yè)的重要戰略。
時(shí)代鄰里將利用上市平臺優(yōu)勢，深化戰略布局，推動(dòng)規模有品質(zhì)的擴張。繼續聚焦新增或存量住宅物業(yè)項目，做大做強物業(yè)服務(wù)，降支增效，挖掘社區服務(wù)多樣化需求，以品質(zhì)提升議價(jià)能力。同時(shí)進(jìn)一步拓展非住宅物業(yè)市場(chǎng)，加大業(yè)態(tài)多元化，產(chǎn)品差異化發(fā)展，打造多元化財務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。
將擴大業(yè)務(wù)規模及市場(chǎng)份額，不斷鞏固時(shí)代鄰里的行業(yè)領(lǐng)先地位。一方面，立足大灣區，拓寬全國市場(chǎng)，通過(guò)收并購快速打開(kāi)華中、華東等一線(xiàn)經(jīng)濟高增長(cháng)
區域；另一方面，布局更多高利潤業(yè)態(tài)，扎根物業(yè)服務(wù)細分領(lǐng)域，逐步建立服務(wù)業(yè)行業(yè)競爭壁壘。
【奧園健康】
堅持輕資產(chǎn)模式，在決策定位上母公司奧園繼續保持他們傳統開(kāi)發(fā)商的角色，奧園健康做包括前期咨詢(xún)、招商引資、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)運營(yíng)部分。這也是奧園健康業(yè)務(wù)的嘗試。
物業(yè)方面，奧園健康一直都在做成本管控，包括智能化投入，很明顯地體現在了毛利率的提高上。其實(shí)商業(yè)板塊也有類(lèi)似的效應，物業(yè)的技術(shù)可以和商業(yè)板塊打通，持續提高商業(yè)商場(chǎng)毛利率的提升。奧園健康很有信心通過(guò)精細化管理把存量商場(chǎng)的毛利率逐步提高。
未來(lái)也考慮收并購，但是標的要求首先是要能盈利，其次業(yè)態(tài)要綜合。區域布局要有優(yōu)勢，比如長(cháng)三角珠三角環(huán)渤海區域都是奧園健康的優(yōu)選。同時(shí)在管理方面要和已有的管理系統產(chǎn)生協(xié)同。2020年收并購拓展面積不低于300萬(wàn)方的第三方面積。至于總體上的比例，奧園健康還在探索。
03
外拓項目及收并購
【碧桂園服務(wù)】
碧桂園服務(wù)來(lái)自于第三方的面積拓展力度很大，2018、2019合約面積數都在增加。2019簽約合同金額和規模都達到可以獨立上市的體量。專(zhuān)業(yè)、全員在外拓，所有同事都在市場(chǎng)拓展，因為內部激勵到位，所以拓展成本低。
目前來(lái)看，中標率在不同地區不一樣，深圳存量物業(yè)（業(yè)主向社會(huì )找平物業(yè)公司），去年參加24個(gè)項目投標，8-10個(gè)進(jìn)入前三名，然后搖號（1/3概率）決定中標企業(yè)。
原則上離開(kāi)一線(xiàn)城市，三四五線(xiàn)的全域布局采用1+1模式，全國有碧桂園項目的地方也爭取把周?chē)捻椖磕孟?，形成規模效應。收并購、單一項目外拓互補進(jìn)行，但是外部拿回項目和現有體系存在磨合的過(guò)程。2019毛利率下降1.8%是值得的，因為看得更遠、走得更遠。
【綠城服務(wù)】
最近5年的時(shí)間，綠城服務(wù)加大了在非住宅里面的市場(chǎng)拓展，尤其是在前年專(zhuān)門(mén)成立了產(chǎn)業(yè)園的運營(yíng)公司，把物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)充分的結合在一起。去年又推出了綠城服務(wù)商企的品牌，大力的去拓展我們在商務(wù)辦公樓當中的拓展。
最近幾年會(huì )在非住宅領(lǐng)域進(jìn)一步的加大力度，也會(huì )加大綠城服務(wù)的份額，今年所下達的這個(gè)市場(chǎng)拓展的指標里面專(zhuān)門(mén)明確了就非住宅的目標的量。所以非住宅今年會(huì )比往年更加的拓展，尤其是在這次疫情當中，綠城服務(wù)是在這個(gè)行業(yè)里面率先的研發(fā)了企業(yè)的復工的待遇平臺，也受到了廣大很多地方的政府以及產(chǎn)業(yè)園辦公樓的一些應用。
【保利物業(yè)】
第三方外拓是公司既定戰略的落實(shí)。保利物業(yè)一開(kāi)始是保利地產(chǎn)體系內公司，項目主要來(lái)源是母公司。近幾年市場(chǎng)化是重要戰略，目前儲備面積中集團和第三方的比例為3：2，未來(lái)通過(guò)并購的方式第三方住宅面積會(huì )進(jìn)一步提升。
公司第三方住宅拓展渠道包括：
1、跟中小開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟，取得持續的住宅項目輸入；
2、在已布局城市周邊進(jìn)行住宅全委外拓；
3、跟地方政府平臺、國資國企進(jìn)行合作。
2016年至今公司住宅外拓6700萬(wàn)平，其中2019年達到2700萬(wàn)平，未來(lái)會(huì )繼續保持多元通道拓展的優(yōu)勢，不斷提升外拓住宅的品質(zhì)和單價(jià)，堅持質(zhì)量和速度雙標準。外拓住宅在管的平均單價(jià)已經(jīng)大幅提升，新拓合約口徑平均單價(jià)提升更大。
【雅生活】
有關(guān)第三方的占比問(wèn)題，現在已經(jīng)占到67%。目前公司的合約面積差不多每年能夠以1億平方米的規模增長(cháng)，管理面積則差不多每年以超過(guò)7000萬(wàn)平方米的規模提升。
明年第三方在管比例應該說(shuō)可以達到80%；合約面積方面，就公司目前整個(gè)的規模發(fā)展，3億的目標已經(jīng)達到了，去年就達到了。
從增長(cháng)幅度來(lái)說(shuō)，預期公司每年合約面積增長(cháng)超過(guò)1億平方米，這里面來(lái)自雅居樂(lè )及綠地的占比只是占到了小部分，來(lái)自收并購以及第三方拓展的面積占比達到了大頭，也就是說(shuō)未來(lái)公司的增長(cháng)主要以第三方的增長(cháng)為主，按照這個(gè)趨勢來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得第三方的面積在三年之內一定會(huì )有比較大幅度的增長(cháng)。
【中海物業(yè)】
2019年是外拓項目第一年，力度很大。外拓合約面積1500萬(wàn)平米。但合約面積便成在管面積有時(shí)間差，如福建第一高樓項目，屬于已建成項目，可以立刻變?yōu)樵诠苊娣e；而珠海綜合體仍在施工階段，將于2021年部分變?yōu)樵诠苊娣e。很多項目尚在合約期，總體利潤率一定能達到公司現有報表的平均利潤率。外拓項目核心仍是品質(zhì)優(yōu)先，堅持對公司有回報，不會(huì )為了規模而沖產(chǎn)量。
【新城悅服務(wù)】
2020年新城悅服務(wù)在管面積9000萬(wàn)加1000萬(wàn)，9000萬(wàn)非并購來(lái)源、1000萬(wàn)并購來(lái)源。長(cháng)遠來(lái)看，2022年底達到2億平米。第三方拓展方面，相信面積還會(huì )有所增長(cháng)。另外并購方面也會(huì )爭取拓展。
關(guān)于非住宅業(yè)態(tài)，新城悅服務(wù)在商業(yè)綜合體、辦公樓、商場(chǎng)有相對優(yōu)勢，也增大了2019年下半年對商業(yè)綜合體的拓展力度。年底新城悅服務(wù)簽約了河南的一個(gè)50萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，未來(lái)還會(huì )逐步建立專(zhuān)業(yè)的管理團隊。
【時(shí)代鄰里】
規模是時(shí)代鄰里永恒的追求，時(shí)代鄰里的經(jīng)營(yíng)團隊有一套自己的收購標準，除了涵蓋規模這個(gè)指標外，還會(huì )考慮到地區未來(lái)的發(fā)展趨勢，收購標的自身的發(fā)展空間、過(guò)去的財務(wù)表現。收購標的是否合規經(jīng)營(yíng)對時(shí)代鄰里來(lái)說(shuō)很重要，會(huì )過(guò)濾掉市場(chǎng)上一些不夠正規的企業(yè)。
物業(yè)行業(yè)存在很多細分領(lǐng)域，對行業(yè)和機會(huì )的選擇時(shí)代鄰里也有一些自己的想法。時(shí)代鄰里更偏向于投資未來(lái)，在住宅和商業(yè)以外關(guān)注醫療行業(yè)、學(xué)校、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公樓。同時(shí)時(shí)代鄰里關(guān)注環(huán)保，為項目保持未來(lái)的成長(cháng)空間和持續性。
另外對于這次疫情時(shí)代鄰里也有一些思考，這次公共事件對時(shí)代鄰里來(lái)說(shuō)是非常好的機會(huì )，很多業(yè)主開(kāi)始了解到一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，有了比較清晰的判斷，也會(huì )影響未來(lái)的選擇。時(shí)代鄰里同樣會(huì )選擇優(yōu)質(zhì)的收購項目提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
04
社區增值服務(wù)
【碧桂園服務(wù)】
增值服務(wù)方面，未來(lái)戰略整體上隨著(zhù)疫情發(fā)展，發(fā)現了更多機遇：
1.連接用戶(hù)。社區依托生活服務(wù)，私域流量，發(fā)展用戶(hù)畫(huà)像、團購的價(jià)值。2019社區團購超億元。專(zhuān)項團購服務(wù)年貨節1180萬(wàn)，中秋節2580萬(wàn)，線(xiàn)上團購節單日236萬(wàn)。
2.協(xié)議，給用戶(hù)消費理由。FtoC的模式，給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠。
3.運營(yíng)效能提升，提升價(jià)值鏈。2019傳媒超級燈箱取得3000萬(wàn)營(yíng)收，利潤更多留給物業(yè)公司和業(yè)主，價(jià)值鏈重新分布。員工眾籌媒體資源也有不錯的發(fā)展。
4.模式輸出。碧桂園千萬(wàn)流量，繼續突破天花板，把模式、資源、機制賦能到中小物業(yè)企業(yè)，加入碧桂園服務(wù)生態(tài)鏈。
5.多元人才，人才儲備做了大量工作。物業(yè)管理優(yōu)秀人才和各行業(yè)人才結合，打造合伙人模式的團隊。
【保利物業(yè)】
2018年以前增值服務(wù)主要來(lái)自在管規模增長(cháng)，2019年開(kāi)始著(zhù)力打造匹配業(yè)主需求的垂直增值服務(wù)，包括美居、社區零售、社區媒體、家政服務(wù)等。未來(lái)會(huì )持續提升社區服務(wù)的質(zhì)量，在供應鏈提升等方面還有很大改善空間。今年由于新業(yè)務(wù)拓展，社區增值服務(wù)毛利率下降到40%，未來(lái)隨著(zhù)新業(yè)務(wù)開(kāi)拓可能會(huì )繼續下降到35-40%。
【雅生活】
從2-3年來(lái)看，社區增值服務(wù)的新產(chǎn)品落地，社區商業(yè)推出了創(chuàng )新業(yè)務(wù)的研發(fā)指引，鼓勵各個(gè)區域因地制宜，開(kāi)發(fā)小而美的服務(wù)。比如在居家服務(wù)內推出了事業(yè)部合伙人機制，孵化了三個(gè)居家事業(yè)部，小雅居家服務(wù)在2019年實(shí)現的收入就超過(guò)1個(gè)億，毛利率很高，基本上所有員工都是雅生活的員工，相當于上門(mén)服務(wù)。
社區服務(wù)方面，推出了樂(lè )享生鮮、樂(lè )享酒莊等四大系列，其中樂(lè )享生鮮結合一些季節單品的銷(xiāo)售，提升了整個(gè)社區零售的覆蓋率。公司還和平安車(chē)險進(jìn)行合作，在華南區域廣東地區進(jìn)行推行車(chē)險運營(yíng)的試點(diǎn)，目前已經(jīng)覆蓋了10萬(wàn)業(yè)主人數。
未來(lái)公司還是會(huì )主要做平臺，以輕資產(chǎn)為主，用分成模式來(lái)落地和推廣，比如社區租售中心，2020年會(huì )進(jìn)一步提升，逐漸成為業(yè)主身邊的資產(chǎn)管家，2020年計劃開(kāi)店開(kāi)到80家。
公司還聯(lián)合了教育的專(zhuān)業(yè)集團，打造早托幼教集團，2020年也會(huì )計劃開(kāi)設幾家幼托。未來(lái)會(huì )進(jìn)一步引入合作商，通過(guò)高頻服務(wù)打造流量，比如社區的居家服務(wù)、零售服務(wù)和團購服務(wù)，然后通過(guò)低頻消費提升效益，比如家裝宅配就可以很好的提升利潤。
公司會(huì )繼續挖掘集團優(yōu)勢，對公共資源進(jìn)行統一盤(pán)點(diǎn)、統一采購，通過(guò)5億的在管面積，可以提升平臺上的優(yōu)勢，比如廣告資源上的收益。
公司可以進(jìn)一步提升社區增值服務(wù)的滲透率尤其是收并購企業(yè)的滲透率，未來(lái)2-3年會(huì )成立平臺性事業(yè)部和專(zhuān)項工作小組，用互聯(lián)網(wǎng)平臺的思維發(fā)展新的形式，深挖社區的要求，并且對收并購企業(yè)通過(guò)社區商業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)項的對接，盤(pán)點(diǎn)數據資源。
現在雅生活的社區增值服務(wù)占比已經(jīng)提升到10%，但是收并購企業(yè)基本在5%以下，未來(lái)希望能夠整體提升到10%的水平。
【中海物業(yè)】
2019年上半年加大了團隊建設、開(kāi)通第三方項目、提升服務(wù)品質(zhì)等方面的工作，2019年下半年抓對了方向，策略開(kāi)始顯現效果，運營(yíng)效率有所提高。
原因很多：下沉了管理人員，加少管理人員，增派一線(xiàn)服務(wù)人員；機構上有相應的合并，由管理能力更強的經(jīng)理管理多個(gè)項目，利潤提高，機構整合也在全國進(jìn)行試點(diǎn)；按照客戶(hù)需求定制更高的服務(wù)，同時(shí)給予更高價(jià)格，物管費虧損或即將虧損的項目進(jìn)行物管費漲價(jià)，并提供更個(gè)性化的有償服務(wù)。
新海物聯(lián)的大動(dòng)作是基于與華為、諾基亞上海這兩家世界著(zhù)名的移動(dòng)運營(yíng)企業(yè)的合作，這兩家公司參與城市數字化、社區數字化的進(jìn)程，且擅長(cháng)軟硬件制作，不擅長(cháng)施工安裝、后期保養，中海物業(yè)成為其在行業(yè)中最合適的合作伙伴。
現在排名前20的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)半數都在使用中海物業(yè)的服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)很多都與地產(chǎn)公司相關(guān)聯(lián)，如家居裝修、審房等，中海物業(yè)在這些方面已經(jīng)有所嘗試、有所見(jiàn)效。同時(shí)，中海物業(yè)還提供了項目開(kāi)展及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)等輸出，這些有很大空間可為。
【新城悅服務(wù)】
新城悅服務(wù)在響應業(yè)主的需求，比如做線(xiàn)上生鮮平臺。新城悅服務(wù)的線(xiàn)上平臺在建設，目前已經(jīng)在常州開(kāi)展起來(lái)，此外我們還和一個(gè)輻射整個(gè)滬寧的線(xiàn)上供應商談合作，未來(lái)整個(gè)基于成熟社區的線(xiàn)上銷(xiāo)售潛力很大。
另外，新城悅服務(wù)也在計劃入戶(hù)服務(wù)工作，已經(jīng)選定了幾個(gè)優(yōu)質(zhì)供應商。像未來(lái)小城停車(chē)服務(wù)一類(lèi)的技術(shù)手段是新城悅服務(wù)減少人工依賴(lài)的方式，通過(guò)科技提高永續收入的占比。新城悅服務(wù)的目標是40-50%的收入來(lái)自永續業(yè)務(wù)。
【時(shí)代鄰里】
時(shí)代鄰里為城市更新項目提供物業(yè)管理及增值服務(wù)，在項目轉化前提供安保、保潔一類(lèi)的物業(yè)服務(wù)。舊改項目的增值服務(wù)存在想象空間，所以時(shí)代鄰里也在多方挖掘項目業(yè)主的需求，進(jìn)而匹配服務(wù)。
比如一些閑置的工廠(chǎng)可以出租和運營(yíng)，也有提成收入。比如一些舊村的改造前后，可以提供市政、環(huán)衛、水上垃圾清理的服務(wù)，也可以從事垃圾清理、運輸、白蟻防治、房屋翻新等等業(yè)務(wù)。未來(lái)時(shí)代鄰里也會(huì )和時(shí)代中國有更多合作，希望可以起到協(xié)同發(fā)展的效果。
【奧園健康】
奧園健康和小區業(yè)主之間建立了對待物業(yè)管理公司的新看法，業(yè)主開(kāi)始重視物業(yè)管理公司的角色和服務(wù)質(zhì)量，這會(huì )增強我們和用戶(hù)的黏性。基于此，奧園健康提供了多種增值服務(wù)，比如蔬菜配送。未來(lái)這些增值服務(wù)有可能進(jìn)一步貢獻利潤。
再有奧園健康生活集團在大健康領(lǐng)域的鋪排，整個(gè)團隊有很強的從醫的經(jīng)驗和資格，對整個(gè)防控過(guò)程中都很有幫助，在社區植入也很好。這對于以后為業(yè)主提供類(lèi)似居家養老的增值服務(wù)都有幫助，相信以后也有增長(cháng)空間。
【濱江服務(wù)】
集團也在摸索多元化布局，集團也嘗試過(guò)送水、賣(mài)米、開(kāi)洗衣房、洗車(chē)，甚至是賣(mài)馬桶蓋，但真正能持續發(fā)展下去的還是要跟業(yè)主的生活緊密相連的業(yè)務(wù)，例如集團推出的家裝、軟裝、家政、健身私教服務(wù)。