為了進(jìn)一步規范住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的會(huì )計核算，保證會(huì )計信息質(zhì)量，促進(jìn)維修資金的規范管理和安全有效使用，近日，財政部制定發(fā)布了《住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《核算辦法》，詳情見(jiàn)附件）。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )從《核算辦法》調研、起草、意見(jiàn)征集到出臺，一直全力深度參與?！逗怂戕k法》是維修資金制度建立十余年來(lái)，國家部委出臺的第三個(gè)具有指導意義的規范性文件，《辦法》的出臺滿(mǎn)足了各地的迫切需求，結束了多年來(lái)維修資金核算無(wú)章可循的歷史，開(kāi)啟了規范維修資金會(huì )計核算業(yè)務(wù)的新局面。
日前，財政部會(huì )計司有關(guān)負責人就《核算辦法》有關(guān)問(wèn)題回答了記者的提問(wèn)。
問(wèn)：制定《核算辦法》的背景和意義是什么？
答：維修資金是由業(yè)主交納并所有，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后維修和更新、改造的資金，在我國發(fā)揮著(zhù)住宅“醫保金”和“養老金”的重要作用。目前，各地維修資金會(huì )計核算的規定不盡統一，隨著(zhù)近年來(lái)我國商品住宅的快速發(fā)展和維修資金管理的不斷規范，各有關(guān)方面積極呼吁出臺全國統一的規范維修資金會(huì )計核算的制度。鑒于此，我們在總結現行有關(guān)維修資金會(huì )計核算規定基礎上，根據《會(huì )計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）等法律法規制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：
一是回應社會(huì )關(guān)切的現實(shí)需要。近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革后新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應的，廣大業(yè)主對維修資金的使用、管理、結余等情況越來(lái)越關(guān)注，對公開(kāi)披露維修資金相關(guān)會(huì )計信息的需求越來(lái)越強烈。通過(guò)規范維修資金的會(huì )計核算，有利于維修資金管理機構向廣大業(yè)主交出一本符合統一核算標準的“明白賬”，滿(mǎn)足社會(huì )有關(guān)方面對維修資金會(huì )計信息的需要。
二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金余額規模日益龐大，亟需在摸清家底基礎上進(jìn)行規范管理。但是，由于各地維修資金會(huì )計核算標準的不統一以及一定程度的不規范，導致主管部門(mén)在匯總數據時(shí)口徑不一致、數據不完整，不能精準施策。通過(guò)統一會(huì )計核算標準，有利于科學(xué)衡量各地維修資金管理水平，也有利于各級主管部門(mén)制定有針對性的管理措施。
三是健全維修資金監管體系的重要基礎。近年來(lái)，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關(guān)注的重點(diǎn)之一。然而，由于缺乏統一的會(huì )計核算標準，導致審計也缺乏統一的標準，影響了審計程序的合理實(shí)施，也影響了審計結論的客觀(guān)性和準確性。通過(guò)統一規范會(huì )計核算，有助于為加強維修資金的監管提供統一標準，為維修資金監管體系奠定制度基礎。
問(wèn)：《核算辦法》起草發(fā)布經(jīng)歷了哪些過(guò)程？對各方反饋意見(jiàn)是如何采納吸收的？
答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會(huì )同我部綜合司、住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司，與來(lái)自部分地區維修資金代管機構的代表舉行座談，初步了解各地維修資金的管理現狀、業(yè)務(wù)模式，以及對制定統一會(huì )計核算辦法的需求。在此基礎上，我們于2019年2月至3月赴部分地區和代管機構開(kāi)展調研，充分了解不同地區和單位維修資金業(yè)務(wù)和會(huì )計核算的有關(guān)情況。與此同時(shí)，我們有針對性地設計了有關(guān)維修資金的調查問(wèn)卷向部分省級財政部門(mén)發(fā)放，進(jìn)一步了解省本級及省以下對維修資金的會(huì )計處理現狀和問(wèn)題。在實(shí)地調研和問(wèn)卷調查后，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，并著(zhù)手起草討論稿。在起草過(guò)程中，根據有關(guān)各方反饋情況不斷修改，并就一些具體實(shí)務(wù)問(wèn)題多次向有關(guān)機構咨詢(xún)了解。在多次研討和反復修改完善基礎上，于2019年4月下旬形成征求意見(jiàn)稿。
2019年4月25日，我們印發(fā)了《財政部辦公廳關(guān)于征求<住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的函>》（財辦會(huì )〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會(huì )公眾公開(kāi)征求意見(jiàn)。各有關(guān)方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書(shū)面反饋意見(jiàn)57份，其中4份表示無(wú)不同意見(jiàn)，其余53份共提出了300條具體意見(jiàn)。反饋意見(jiàn)總體上認為，制定《核算辦法》統一全國的維修資金會(huì )計核算標準非常有必要，有利于提升信息質(zhì)量、進(jìn)行規范管理、加強監管。絕大多數反饋意見(jiàn)對征求意見(jiàn)稿表示贊同，認為適用主體、會(huì )計核算模式、會(huì )計計量基礎都比較合適，基本能夠滿(mǎn)足目前實(shí)務(wù)的需要。但是，部分反饋意見(jiàn)也針對征求意見(jiàn)稿有關(guān)明細科目設置、返還維修資金、劃轉維修資金、統籌使用維修資金、列支管理費等業(yè)務(wù)提出了具體的修改意見(jiàn)和建議。
2019年下半年，我們對各方反饋意見(jiàn)進(jìn)行了認真梳理和討論分析，在此基礎上對征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了修改。2020年以來(lái)，我們就修改過(guò)程中遇到的有關(guān)政策問(wèn)題與部?jì)韧庥嘘P(guān)單位多次進(jìn)行溝通，修改完善后于4月20日發(fā)布。
問(wèn)：制定《核算辦法》遵循了哪些原則？
答：在制定《核算辦法》過(guò)程中，我們主要遵循了以下原則：
一是與法律法規相協(xié)調。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業(yè)管理條例》規定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監督管理等進(jìn)行了規定?！逗怂戕k法》以《管理辦法》為基本遵循，有關(guān)收入、支出、凈資產(chǎn)科目的設置及賬務(wù)處理均與《管理辦法》保持協(xié)調。
二是著(zhù)力解決實(shí)務(wù)需要。對于《管理辦法》未明確規定，但隨著(zhù)實(shí)務(wù)發(fā)展已經(jīng)存在的一些業(yè)務(wù)事項，我們在不違反《管理辦法》規定的前提下在《核算辦法》中予以規范。比如，針對將維修資金的利息分配到戶(hù)、因各種原因退回維修資金、市區兩級代管機構實(shí)行備用金制度等業(yè)務(wù)，均明確了具體的會(huì )計處理，以滿(mǎn)足實(shí)務(wù)需要。
三是務(wù)實(shí)簡(jiǎn)化和易于操作?？紤]到維修資金的業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單，信息使用者主要關(guān)注維修資金的交存、收益、使用，以及實(shí)際結余情況，我們在制定《核算辦法》時(shí)力求務(wù)實(shí)簡(jiǎn)化和易于操作。比如，對銀行存款利息、質(zhì)量保證金等采用收付實(shí)現制而非權責發(fā)生制核算，對凈資產(chǎn)的明細科目設置做了簡(jiǎn)化處理等。
問(wèn)：關(guān)于《核算辦法》，有哪些需要說(shuō)明的重要事項？
答：《核算辦法》共包括五部分內容，第一部分為總說(shuō)明，第二部分為會(huì )計科目名稱(chēng)和編號，第三部分為會(huì )計科目使用說(shuō)明，第四部分為財務(wù)報表格式，第五部分為財務(wù)報表編制說(shuō)明。其中，需要重點(diǎn)說(shuō)明的事項有以下幾個(gè)方面：
一是關(guān)于《核算辦法》的適用主體?！豆芾磙k法》第四條規定“住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則”，明確了維修資金是一項獨立于其代管機構自身資產(chǎn)的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規定的代管機構負責管理的維修資金作為獨立的會(huì )計主體，反映維修資金的收入、支出和結余情況，而與其代管機構自身資產(chǎn)無(wú)關(guān)。
同時(shí)，根據《管理辦法》的規定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機構同時(shí)管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡(jiǎn)化實(shí)務(wù)考慮，也可以合并建賬，但應當在有關(guān)會(huì )計科目下按照商品住宅和已售公有住房進(jìn)行明細核算。
此外，《管理辦法》規定，業(yè)主大會(huì )成立后按規定可將代管機構負責管理的維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )應當建立住宅專(zhuān)項維修資金管理制度。為了保證維修資金會(huì )計核算的連續性，《核算辦法》規定，已劃轉至業(yè)主大會(huì )管理的維修資金可參照執行本辦法。
二是關(guān)于會(huì )計核算模式?！逗怂戕k法》將業(yè)主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉入凈資產(chǎn)，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會(huì )計通過(guò)凈資產(chǎn)反映基金結余的慣例，也能反映業(yè)主對維修資金凈資產(chǎn)享有所有權的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)。在征求意見(jiàn)過(guò)程中，有部分反饋意見(jiàn)建議參照《住房公積金會(huì )計核算辦法》將業(yè)主交存的維修資金確認為負債。我們認為，由于維修資金歸集的目的在于使用，并不像住房公積金存在返還給交存人的現時(shí)義務(wù)，因此不符合負債的定義，故未采納相關(guān)建議。
三是關(guān)于會(huì )計核算基礎?！逗怂戕k法》規定維修資金一般采用收付實(shí)現制進(jìn)行核算。主要理由是，維修資金會(huì )計核算的目標主要是為了反映資金的收、支和結余情況，不涉及復雜的權責義務(wù)關(guān)系，也不需要進(jìn)行成本費用歸集及分攤的復雜會(huì )計處理，因此，對維修資金主要采用收付實(shí)現制核算基礎，可以使會(huì )計信息與實(shí)際資金流相匹配，能夠更好地滿(mǎn)足信息使用者的需要。同時(shí)，為了滿(mǎn)足部分特殊業(yè)務(wù)核算的需要，《核算辦法》規定，部分經(jīng)濟業(yè)務(wù)或事項的核算應當按照本辦法的規定采用權責發(fā)生制。這主要體現在房屋滅失返還資金和備用金業(yè)務(wù)的會(huì )計處理上。
問(wèn)：維修資金代管機構首次執行《核算辦法》時(shí)，應當如何做好新舊銜接？
答：按照《財政部關(guān)于印發(fā)<住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法>的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區維修資金的會(huì )計核算標準很不統一，我們難以針對特定的核算制度制定執行《核算辦法》的銜接規定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執行日通常應當開(kāi)展以下幾個(gè)步驟的工作：一是根據原賬編制2020年12月31日的科目余額明細表；二是按照《核算辦法》設立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規定將原賬資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)會(huì )計科目期末余額進(jìn)行重分類(lèi)后轉入新賬相關(guān)會(huì )計科目，比如原賬將維修資金記入負債類(lèi)科目的，應將相關(guān)余額轉入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基于《核算辦法》的核算基礎對新賬相關(guān)會(huì )計科目期初余額進(jìn)行調整，比如對原賬的應收、應付科目余額進(jìn)行分析，相應調整有關(guān)凈資產(chǎn)科目余額；五是按照登記及調整后新賬的各會(huì )計科目余額，編制2021年1月1日的科目余額表，作為新賬各會(huì )計科目的期初余額。執行《核算辦法》屬于會(huì )計政策變更，為簡(jiǎn)化操作，通知規定在首個(gè)報告年度無(wú)需編制上年比較財務(wù)報表。
問(wèn)：對于《核算辦法》的實(shí)施還有哪些要求？
答：下一步，我們將會(huì )同有關(guān)部門(mén)適時(shí)對《核算辦法》進(jìn)行培訓。各級財政部門(mén)應當加強對《核算辦法》的宣傳和培訓，積極指導各地維修資金代管機構深入學(xué)習《核算辦法》，認真做好新舊制度銜接，確?！逗怂戕k法》自2021年1月1日起順利實(shí)施。各有關(guān)單位在《核算辦法》執行中有何問(wèn)題，請及時(shí)反饋我們。