保利物業(yè)成長(cháng)的每一步，都記錄著(zhù)保利物業(yè)人奮斗的腳印。保利物業(yè)的發(fā)展史，就是保利人的奮斗史。
——采訪(fǎng)手記
有次采訪(fǎng)，一位在以色列中歐總裁班游學(xué)的老總問(wèn)我：“企業(yè)有沒(méi)有情商和智商？”我竟一時(shí)語(yǔ)塞，百思不得其解。直到看到了這樣一張名片，才有所感悟。
企業(yè)名片
姓名：保利物業(yè)
年齡：23歲
家庭出身：保利發(fā)展控股集團控股子公司、央企物業(yè)第一品牌
性格：家國情懷，軍人作風(fēng)，市場(chǎng)精神定位：城市人文與美好生活服務(wù)商
股票代碼：06049.HK 市值：上市當天市值約242億港幣，截至2020年3月25日最新市值約為356億港幣，系國內“大物業(yè)”第一股
經(jīng)營(yíng)戰略：“大物業(yè)”戰略，全域物業(yè) 全業(yè)態(tài)物業(yè) 全民物業(yè) 全技術(shù)物業(yè) 全價(jià)值物業(yè)
上市四月后，3月25日晚，保利物業(yè)交出了在港股市場(chǎng)上的首份成績(jì)單。
2019年，保利物業(yè)實(shí)現營(yíng)收59.67億元人民幣，同比提升41.1%，與此同時(shí)，2019年保利物業(yè)實(shí)現凈利潤5.03億，同比提升49.7%。歸母凈利潤4.91億，同比提升49.3% 。
更為亮眼的是，公司第三方合同面積新增1.05億平方米至2.88億，同比增長(cháng)57.3%。公共服務(wù)在管面積突破1.4億平方米，占比從2018年的35.9%提升至48.9%，與住宅物業(yè)的在管面積相當，貢獻收入則從2018年的2.23億提升至4.8億，實(shí)現翻倍。
作為央企物業(yè)第一股，保利物業(yè)2019年業(yè)績(jì)報告的強勁表現，充分體現了其在2019年中發(fā)布的“大物業(yè)戰略”取得初步成效。
早在2019年6月20日，保利物業(yè)在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )主辦的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌發(fā)展論壇》上正式提出“大物業(yè)”戰略，包括“以中國960萬(wàn)平方公里為服務(wù)空間的‘全域物業(yè)’；以住宅社區、產(chǎn)業(yè)園區、教育園區、城市空間、鄉村建設等為服務(wù)市場(chǎng)的‘全業(yè)態(tài)物業(yè)’；以社區業(yè)主+城鄉居民+全國國民為服務(wù)對象的‘全民物業(yè)’；以物聯(lián)網(wǎng)、人聯(lián)網(wǎng)、價(jià)值聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展的‘全技術(shù)物業(yè)’以及以‘人文社區、價(jià)值生活’為服務(wù)內容的‘全價(jià)值物業(yè)’”。
當物業(yè)服務(wù)加速從社區走向社會(huì )和城市，當物業(yè)服務(wù)的內涵外延不斷拓展，保利物業(yè)“大物業(yè)戰略”的提出，為行業(yè)打開(kāi)了天花板?；厥捉衲觊_(kāi)年以來(lái)的疫情“大考”，保利物業(yè)構建起了涵蓋住宅、商寫(xiě)、公共服務(wù)等多業(yè)態(tài)的“大物業(yè)”立體化防線(xiàn)，充分發(fā)揮了在應對公共衛生危機的全域化管理優(yōu)勢，彰顯出大物業(yè)戰略布局的協(xié)同價(jià)值。
對此，保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉這樣說(shuō)，“在萬(wàn)億級的產(chǎn)業(yè)規模之下，大物業(yè)戰略是保利物業(yè)站在推動(dòng)社會(huì )治理創(chuàng )新的高度和視角，去重新審視和看待物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，這也是保利物業(yè)秉承保利志存高遠，把握當前，永不松懈精神，矢志突破自己，引領(lǐng)行業(yè)的擔當表現”。
“成長(cháng)”
奮斗者的腳印
時(shí)針撥回2019年9月19日，廣州保利國際廣場(chǎng)北塔二樓，一進(jìn)門(mén)就能看到墻上貼著(zhù)“大物業(yè)”的海報，這是保利物業(yè)在年中剛發(fā)布的新戰略。“保利物業(yè)人重新認知市場(chǎng)變化和央企使命，由原來(lái)的‘打造最具人情味的服務(wù)品牌’，定位為‘城市人文與美好生活服務(wù)商’。服務(wù)好業(yè)主，服務(wù)好城市，服務(wù)好國家，這是我們不變的初心，也是我們全面建設現代化服務(wù)企業(yè)的新起點(diǎn)。”保利物業(yè)吳總接受采訪(fǎng)時(shí)篤定地說(shuō)。
《中國物業(yè)管理》雜志社
趙富林（左）
保利物業(yè)總經(jīng)理
吳蘭玉（右）
一套黑色西裝下的她有些瘦削，但并不妨礙她的強大氣場(chǎng)。她有條不紊地講述著(zhù)保利物業(yè)的新定位，語(yǔ)速飛快，思路清晰。
問(wèn)：您個(gè)人有怎樣的經(jīng)歷，每天是如何工作的？你如何看待物業(yè)管理？
答：我在保利已經(jīng)工作了15個(gè)年頭，一直圍繞著(zhù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈工作，從房地產(chǎn)投資、營(yíng)銷(xiāo)團隊的管理到物業(yè)管理。雖然到保利物業(yè)的時(shí)間只有一年多，但保利人傳承的是奮斗者精神，我日常工作大都處于飽和狀態(tài)，平時(shí)都是晚上九、十點(diǎn)鐘才下班，加班成了常態(tài)化。工作之余，讀書(shū)和思考就是必修課，怎樣既能結合行業(yè)發(fā)展趨勢、市場(chǎng)競爭態(tài)勢，又能不受條條框框限制來(lái)考慮企業(yè)自身發(fā)展，這需要相對自由和靈活的視角，做出獨立的判斷。
就物業(yè)管理而言，按照過(guò)去的邏輯，母公司開(kāi)發(fā)規模越大，旗下物業(yè)公司就越有可能成為行業(yè)巨頭，但這種局面現在已在逐步打破，隨著(zhù)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的到來(lái)，增量市場(chǎng)處在萎縮狀態(tài)，面對相對固定的存量市場(chǎng)，行業(yè)頭部企業(yè)間的競爭更加激烈，如何走一條差異化的道路，我認為，不僅服務(wù)于人和空間，還要跳出行業(yè)，上升到國家發(fā)展戰略層面，服務(wù)鄉鎮、服務(wù)城市，開(kāi)辟服務(wù)社會(huì )的新賽道。只有積極參與到國家建設和社會(huì )服務(wù)中來(lái)，物業(yè)企業(yè)才有可能發(fā)展成為行業(yè)的巨擘。
如何去發(fā)現新的市場(chǎng)空間？我在保利地產(chǎn)區域公司負責營(yíng)銷(xiāo)工作時(shí)，客戶(hù)視角一直是保利產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)和評估標準，客戶(hù)需求什么，我們就創(chuàng )造出對客戶(hù)最高水平的服務(wù)，唯有打好客戶(hù)這張牌，才能尋找到新的市場(chǎng)空間，為企業(yè)的增長(cháng)插上翅膀。
我對物業(yè)管理的認識，實(shí)際上在負責地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，就有了初步的認識：滿(mǎn)足業(yè)主對美好生活的需求，它既需要有專(zhuān)業(yè)、穩定和規范的管理標準給客戶(hù)足夠的信心和依靠，同時(shí)也需要一支有同理心、包容心、服務(wù)意識強的職業(yè)隊伍作為基礎。
問(wèn)：保利物業(yè)有什么樣的企業(yè)文化？從成立至今主要取得了哪些成績(jì)？
答：公司取得的成績(jì)和保利物業(yè)星火文化密不可分，星火文化提倡每一位員工自我驅動(dòng)，心懷夢(mèng)想，猶如星火一般點(diǎn)亮客戶(hù)，點(diǎn)亮自己，點(diǎn)亮社會(huì )。
星火傳承，守護萬(wàn)家燈火，這實(shí)際上是種奉獻精神，奮斗精神，以文化的堅守，推動(dòng)著(zhù)人文力量的演變。這種責任、奮斗、奉獻、創(chuàng )造、溫暖，深深地銘刻在每個(gè)保利物業(yè)人的心中。
1996年6月保利物業(yè)在廣州成立，當時(shí)管理的項目大都集中在住宅領(lǐng)域。
2010年保利物業(yè)專(zhuān)注品牌建設，率先打造服務(wù)產(chǎn)品品牌——精品住宅服務(wù)品牌“親情和院”、并陸續打造出了高端住宅服務(wù)品牌“東方禮遇”、商辦服務(wù)品牌“星云企服”、以及公共服務(wù)品牌“鎮興中國”。
2015年保利物業(yè)進(jìn)軍社區養老產(chǎn)業(yè)，在廣州、北京、武漢、成都上海等城市開(kāi)了多家和院健康生活館，首次在行業(yè)發(fā)布《社區居家養老服務(wù)藍皮書(shū)》，成為首屆中國物業(yè)管理行業(yè)養老聯(lián)盟主席。
2016年保利物業(yè)精心為校園物業(yè)打造了“居宿管家、學(xué)伴護航、食味安心、活動(dòng)保障、優(yōu)享環(huán)境”五位一體的服務(wù)，當時(shí)，已為12所學(xué)校300萬(wàn)平方米提供服務(wù)。
2017年8月，保利物業(yè)在新三板掛牌上市，這是練內功、求突破的一年，從簽約面積、營(yíng)業(yè)收入、服務(wù)對象、利潤率等方面，都實(shí)現了跨越式發(fā)展。
2018年保利物業(yè)繼續堅持以市場(chǎng)化為導向，以住宅和寫(xiě)字樓管理為基礎，以企業(yè)并購為手段，以保利物業(yè)“芯智慧”平臺為依托，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，拓展延伸服務(wù)和創(chuàng )新服務(wù)的垂直細分市場(chǎng)。
2019年12月19日，保利物業(yè)成功在港股主板上市，以發(fā)行價(jià)上限35.1元港幣成功募集資金（含超額配售）約53.8億港幣，香港公開(kāi)發(fā)售超額認購約223倍，成為港股IPO融資規模第一物管公司，充分體現資本市場(chǎng)和投資者的高度認可。
經(jīng)過(guò)23年的砥礪前行，保利物業(yè)已成為物業(yè)百強企業(yè)綜合實(shí)力第四，具有央企背景排名第一的品牌企業(yè)。面向未來(lái)，如何在萬(wàn)億級市場(chǎng)中開(kāi)拓出一片廣闊藍海，保利物業(yè)正在篤定而自信，認真而踏實(shí)的展開(kāi)他們的逐夢(mèng)之旅。
“上市”
奮斗者新起點(diǎn)
2019年12月19日，保利發(fā)展控股集團董事長(cháng)宋廣菊（中）、總經(jīng)理劉平（右二）、與保利物業(yè)董事長(cháng)黃海（左二）、黨委書(shū)記黎家河（左一）、總經(jīng)理吳蘭玉（右一）在港股主板上市現場(chǎng)合影。
登陸香港資本市場(chǎng)，保利物業(yè)的業(yè)績(jì)一路穩步上漲，市場(chǎng)表現在港股已上市的20多家物業(yè)企業(yè)中排名前列。談及上市，吳總感觸頗深。為了實(shí)現這一目標，母公司保利發(fā)展控股從資源、機制、人才等方面給予了持續的指導和支持，保利物業(yè)的干部團隊更是披星戴月、勇為擔當、攻堅克難，最關(guān)鍵的是全國上下3萬(wàn)多保利物業(yè)員工兢兢業(yè)業(yè)，只爭朝夕的行動(dòng)和付出，正是全體上下一心、團結協(xié)作，成功打贏(yíng)了這一場(chǎng)關(guān)鍵性戰役。這些支持力量，是保利物業(yè)最大最寶貴的財富，也是將來(lái)創(chuàng )造更好業(yè)績(jì)和未來(lái)的堅定依靠。
問(wèn)：保利物業(yè)為什么上市？是否符合保利發(fā)展控股集團的戰略要求？
答：做大和做強一直是各個(gè)企業(yè)的追求，企業(yè)也只有做大和做強才能長(cháng)久的創(chuàng )造價(jià)值?？v觀(guān)國際國內企業(yè)成長(cháng)史，資本推動(dòng)已經(jīng)是企業(yè)做大做強過(guò)程中必不可少也至關(guān)重要的一環(huán)。
當前，物業(yè)管理行業(yè)正處于高速成長(cháng)期，資本化日趨白熱化，企業(yè)并購成為常態(tài)，未來(lái)5—10年，隨著(zhù)行業(yè)集中度加速提升，大魚(yú)吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)的現象將頻繁上演，市場(chǎng)也會(huì )迎來(lái)一輪大“洗牌”。
并購重組，作為企業(yè)提升自身盈利能力的重要手段，也是企業(yè)上市之后必然面對的業(yè)績(jì)要求，企業(yè)會(huì )將合適的團隊、合適的資源，在合適的時(shí)間，用合適的價(jià)格進(jìn)行再分配。在如此激烈的市場(chǎng)競爭中，頭部企業(yè)會(huì )越來(lái)越大。我們只有把握當下發(fā)展機遇，善于借助資本的力量，才能讓企業(yè)從大做大，從好做好。
保利發(fā)展控股董事長(cháng)宋廣菊
在上市當天發(fā)表講話(huà)
在這樣的市場(chǎng)趨勢下，保利物業(yè)選擇上市，既符合保利發(fā)展控股集團“一主兩翼”重要板塊的要求，也符合市場(chǎng)發(fā)展的規律。正如中國保利集團副總經(jīng)理、保利發(fā)展控股集團董事長(cháng)宋廣菊出席上市敲鐘儀式時(shí)所說(shuō)：“分拆物業(yè)上市是保利發(fā)展控股集團‘一主兩翼’戰略布局的階段性成果，更是保利物業(yè)人守正篤實(shí)、久久為功的碩果。”
問(wèn)：上市之后如何發(fā)展？如何在規模擴大之后保證服務(wù)品質(zhì)？
答：保利物業(yè)董事長(cháng)黃海曾在保利物業(yè)2020年工作會(huì )議上提出過(guò)，“公司在香港聯(lián)交所上市,只是萬(wàn)里長(cháng)征走完了第一步。面對廣闊的行業(yè)發(fā)展空間，面對公司步入資本市場(chǎng)的有利局面，我們必須致力于高質(zhì)量發(fā)展。”合法合規經(jīng)營(yíng)，是企業(yè)立命之本。上市之后，我們首先要定制度，抓落實(shí)。繼續深化規范經(jīng)營(yíng)，提升企業(yè)的現代化管理水平。其次，品質(zhì)服務(wù)是我們的核心價(jià)值所在，我們要持續做好現有項目的基礎管理，按管理標準、服務(wù)標準、過(guò)程監管和考核兌現的產(chǎn)品線(xiàn)模塊化流程管理，加強服務(wù)標準的培訓和實(shí)施標準的考核。第三，利用“芯智慧”平臺，做到數據一個(gè)庫，服務(wù)一條線(xiàn)，管理一張網(wǎng)。最后，結合項目經(jīng)營(yíng)計劃書(shū)，強化每個(gè)項目的合理利潤率和業(yè)主滿(mǎn)意度。
黃海董事長(cháng)在2020年工作會(huì )議講話(huà)
荀子說(shuō)：“道雖邇，不行不至；事雖小，不為不成。保利物業(yè)上市之后的路，在已有的基礎上，步步腳踏實(shí)地。而面向未來(lái)，我們不懼挑戰，心懷高遠。
企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，尤其需要“紅色引擎”的加持推動(dòng)。要將黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢和群眾工作優(yōu)勢，有力地轉化為競爭優(yōu)勢、創(chuàng )新優(yōu)勢和高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)勢，以此快速推進(jìn)公司戰略目標實(shí)現。
保利物業(yè)香港上市現場(chǎng)
與此同時(shí)，資本、品質(zhì)、技術(shù)、人才對企業(yè)發(fā)展同樣至關(guān)重要，吳總認為，人才是根本，品質(zhì)是基礎，技術(shù)是工具，資本是力量，四者相互依存，互為交融，方能合力打造出一支有著(zhù)軍人作風(fēng)，敢想敢干，敢打硬仗的物業(yè)團隊，保障保利“大物業(yè)”戰略的落地實(shí)施。
既關(guān)注整體戰略的布局，也注重實(shí)施細節的關(guān)鍵點(diǎn)把控；既注重總部管理的協(xié)調，又注重全域項目的落地——構建“大物業(yè)”的未來(lái)版圖，不僅需要企業(yè)戰略思維，更需基于國家戰略發(fā)展高度。
“大物業(yè)”
奮斗者新戰略
大物業(yè)戰略
心懷夢(mèng)想，思考的深度與廣度會(huì )突破原有束縛。
保利“大物業(yè)”戰略的規劃和誕生，是基于央企的責任使命應運而生。隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈不斷延伸，保利物業(yè)跳出了傳統以住宅為主的社區服務(wù)領(lǐng)域，涉足商企服務(wù)，公共管理服務(wù)等眾多領(lǐng)域，從社區服務(wù)商向城市人文與美好生活服務(wù)商轉變。保利物業(yè)從“大“走向”偉大“，還有很長(cháng)的路要走，不僅要靠每位保利物業(yè)人去開(kāi)拓、去創(chuàng )造，甚至要用一生去拼搏、去奮斗，和團隊一起親手描繪出保利“大物業(yè)”的藍圖。
問(wèn)：“大物業(yè)”都包含哪些內容和業(yè)態(tài)？是否和國家戰略同頻共振？
答：首先，保利物業(yè)依托強大母公司業(yè)務(wù)的變化而變化，母公司保利地產(chǎn)在2018年升級為保利發(fā)展，原來(lái)基本以住宅開(kāi)發(fā)為主，現在涉及到文旅項目、產(chǎn)業(yè)項目等，這些業(yè)態(tài)超越了保利物業(yè)原有物業(yè)管理項目范疇。
其次，從2016年保利物業(yè)開(kāi)始對外走向市場(chǎng)拓展，我們拓展業(yè)務(wù)時(shí)發(fā)現，除了住宅小區以外，還有其他類(lèi)型的業(yè)態(tài)，如學(xué)校、機場(chǎng)、高鐵、高速公路、軌道交通等物業(yè)項目。
再次，我們打造了一個(gè)品牌，叫“鎮興中國”。以前的物業(yè)服務(wù)基本上不考慮這一塊，首先是社區的服務(wù)，其次是城市的服務(wù)，沒(méi)想到還有城鎮服務(wù)。鄉村振興是國家的一號戰略，它屬于城市治理、社會(huì )治理的范疇，響應國家號召，建設美麗鄉村，更是央企應盡的一份責任。于是，我們從原來(lái)的社區走向了社會(huì )和城市，從小物業(yè)走向了大物業(yè)。
問(wèn)：如何踐行“大物業(yè)”戰略，切入公共服務(wù)新賽道？
答：第一，母公司雄厚實(shí)力和品牌效應，給保利物業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)巨大支持。財報顯示，保利發(fā)展控股集團2019年實(shí)現簽約金額4618.48億，同比增長(cháng)14.09%，名列行業(yè)前五.截至2018年，簽約面積2766萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積4396萬(wàn)平方米，竣工面積2217萬(wàn)平方米，截至2018年年末，待開(kāi)發(fā)面積9154萬(wàn)平方米。母公司的支持，是保利物業(yè)穩健、高速發(fā)展的主要因素之一。
第二，保利物業(yè)擁有央企背景，在央央合作、央地合作上，有著(zhù)得天獨到的身份優(yōu)勢，這也是可持續發(fā)展的一項重要能力，比如，先后與世界500強中國機械工業(yè)集團有限公司的附屬公司、四川省資陽(yáng)開(kāi)發(fā)區投資有限公司，以及湖南、江西等地國資背景的機構已展開(kāi)合作。
2018年6月29日，吳蘭玉總經(jīng)理代表保利物業(yè)與天創(chuàng )物業(yè)正式簽署戰略合作協(xié)議。
再比如，通過(guò)收購引入湖南高校物管龍頭——天創(chuàng )物業(yè)，利用央企資源和全國化的網(wǎng)絡(luò )布局進(jìn)行賦能，實(shí)現在高校物管領(lǐng)域的快速突破。
第三，保利物業(yè)與政府探索出了“三位一體”的新型管理之路，構建了以公共服務(wù)理論為基礎，以政府為主導，保利物業(yè)為主體，服務(wù)對象積極參與的新模式。2016年保利物業(yè)正式進(jìn)入浙江嘉善西塘古鎮，從環(huán)境秩序、安全管理等基礎服務(wù)開(kāi)始，逐步疊加升級為對商戶(hù)經(jīng)營(yíng)和景區秩序管理。先服務(wù)后管理，邊服務(wù)邊管理。在保利物業(yè)的配合下，西塘古鎮煥然一新，2017年2月升為國家5A級旅游景區，保利物業(yè)更探索出一條景區服務(wù)模式。
西塘景區
基于西塘古鎮管理所取得的良好效應，保利物業(yè)陸續承接了西塘鎮政府、西塘保稅區、紐扣中心、大云鎮、天凝鎮、陶莊鎮等項目。在“2019社會(huì )治理與協(xié)同創(chuàng )新中國鎮長(cháng)論壇”上，多家城投、文投單位與保利物業(yè)正式簽署服務(wù)協(xié)議，希望通過(guò)創(chuàng )新協(xié)作，達到優(yōu)勢互補，協(xié)同互助的目標，開(kāi)啟城鎮快速發(fā)展的新格局。沈建忠會(huì )長(cháng)更在論壇講話(huà)時(shí)提出了寄語(yǔ)：“保利物業(yè)要充分發(fā)揮大央企特色，將保利經(jīng)驗轉化為可供同行借鑒，政府參與的城市管理與服務(wù)標準范例”。
截至2019年12月31日，保利物業(yè)公共服務(wù)在管面積突破1.4億方。在管公共服務(wù)項目數達到266個(gè)。其規模之大、范圍之廣、業(yè)態(tài)之多、產(chǎn)品線(xiàn)之長(cháng)，創(chuàng )歷史新高。
采訪(fǎng)雖漸近尾聲，但我依然思緒萬(wàn)千，心潮澎拜。我想起保利物業(yè)網(wǎng)站上《星火文化：點(diǎn)點(diǎn)星火，為萬(wàn)家燈火》里一段話(huà)來(lái)：“我們是銀河，也是繁星；我們是個(gè)體，也是世界；我們是凡人，也是英雄。”
當問(wèn)及吳總未來(lái)打算時(shí)，她給出了明確的回應：物業(yè)管理是一個(gè)體現城市發(fā)展和社會(huì )進(jìn)步的指標行業(yè)，更是服務(wù)美好生活協(xié)同國家戰略的基礎行業(yè)，這個(gè)行業(yè)平凡得如空氣和水一樣，每天上演非常多感人至深的故事，但這個(gè)行業(yè)也是一個(gè)上萬(wàn)億規模且大有可為的行業(yè)。“未來(lái)我很看好它。”