隨著(zhù)《北京市物業(yè)管理條例》關(guān)于“物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整”的提出，物業(yè)費市場(chǎng)調節再一次引發(fā)關(guān)注。
“市場(chǎng)調節”不意味可以隨時(shí)調整、任意調整
北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅指出，物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)本質(zhì)上是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定收費標準，依據市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)行情，遵循“合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符”的原則進(jìn)行協(xié)商，政府不再進(jìn)行指導定價(jià)，這意味著(zhù)將物業(yè)服務(wù)收費標準的決定權交給了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。王佳紅還指出，物業(yè)費要想實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公開(kāi)成本支出情況，這樣才能和市場(chǎng)價(jià)格做對比，也有利于加強物業(yè)服務(wù)公開(kāi)化、透明化。
物業(yè)費雖然實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，但不意味著(zhù)收費標準可以隨時(shí)調整、任意調整。王佳紅表示，物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的前提有特定的程序、特定的條件，還要保持一定的穩定性，更需要有公平合理的市場(chǎng)價(jià)格參考因素。法律層面上，應該更明確物業(yè)費的調整程序，比如需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同協(xié)商決定；明確調整周期，比如兩年可以調整一次價(jià)格；明確調整物業(yè)費的參考因素，比如物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )定期發(fā)布的物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則等。同時(shí)，要明確協(xié)商不成的處理后果，比如如果協(xié)商不成，政府是否能強迫業(yè)主接受。為了體現物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符，還應該明確規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應主動(dòng)公開(kāi)財務(wù)收支情況，否則無(wú)法衡量物業(yè)服務(wù)的成本多與少、服務(wù)質(zhì)量的好與壞。北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系副教授賈薇指出，物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)費是否上漲，而是由第三方監督機構根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量判斷物業(yè)費上漲是否合理。
物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)將賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的自主定價(jià)權，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力。王佳紅說(shuō)，隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展，人工成本、原材料價(jià)格等大幅上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費低、成本支出高，導致服務(wù)質(zhì)量難以提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾沖突很大。賈薇表示，一方面，物業(yè)費多年不變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量無(wú)法提高，另一方面，業(yè)主又抱怨物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好，目前解決這一矛盾的最好辦法就是鼓勵實(shí)行動(dòng)態(tài)市場(chǎng)價(jià)格機制。
在我國，部分保障性住房物業(yè)費采取的是政府指導定價(jià)，價(jià)格很低；部分老舊小區物業(yè)費收費標準雖不是政府指導定價(jià)，但多年來(lái)物業(yè)費收費標準一成不變。不只是保障性住房與老舊小區，商業(yè)住宅小區同樣也面臨物業(yè)費價(jià)格偏低與“調價(jià)難”的問(wèn)題。一位從事物業(yè)服務(wù)工作數十年的項目經(jīng)理表示，作為勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工費用支出占物業(yè)服務(wù)企業(yè)總支出的大部分，近幾年，人工成本不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還需要盈利維持企業(yè)正常運行，多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔了巨大壓力。賈薇指出，多年不上漲的物業(yè)費難以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運行，這也導致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠侵占小區公共收益維持企業(yè)正常運轉。
王佳紅還指出，物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升和品牌塑造是極大挑戰，在市場(chǎng)調節機制的影響下，只有品質(zhì)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能更具有競爭優(yōu)勢，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)也將形成良性循環(huán)。
物業(yè)費市場(chǎng)調節將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符
王佳紅表示，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，本質(zhì)上是要達到物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的標準。物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，能夠激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能動(dòng)性，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為收取更高價(jià)格的物業(yè)費而主動(dòng)提升服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)內容及收入支出的透明度、優(yōu)化自身管理等。此外，還將激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)結合業(yè)主實(shí)際需求，制定不同價(jià)位的服務(wù)項目或提供更多增值服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主的多元化需求。
雖然市場(chǎng)調節價(jià)在一定程度上可以促進(jìn)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現，但是僅僅依靠市場(chǎng)調節價(jià)，不能完全、徹底地解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的問(wèn)題。王佳紅表示，一方面，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的決定權，政府也會(huì )提供一定支持，但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇、物業(yè)費標準的確定等最終決定權仍在小區業(yè)主手中。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為應該依照市場(chǎng)標準確定物業(yè)費價(jià)格，如果業(yè)主不予以認可，依然無(wú)法實(shí)現物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。另一方面，物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現離不開(kāi)政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化管理體系的建設和完善，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系的建立等，更離不開(kāi)廣大業(yè)主對于市場(chǎng)調節體系的認可和支持。此外，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入和退出機制的不健全也會(huì )嚴重影響市場(chǎng)調節的力度，王佳紅指出，想通過(guò)物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)來(lái)實(shí)現物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的目標還有很遠的路要走。
王佳紅還指出，物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)將是未來(lái)物業(yè)收費的大趨勢。多年來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾根源就在于物業(yè)服務(wù)收費不是市場(chǎng)調節價(jià)，而是政府指導定價(jià)或者幾十年一成不變的價(jià)格完全脫離了市場(chǎng)的調節。此外，有很多地方物業(yè)服務(wù)收費已經(jīng)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，取得不錯的效果，這既能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域的良性發(fā)展，也能更好地滿(mǎn)足業(yè)主對生活品質(zhì)的需求。