老舊小區改造一直是西安居民關(guān)注的民生大事，不僅涉及外立面、水、電等硬件設施，硬件提升后物業(yè)服務(wù)的跟進(jìn)提升，也是改造范圍之一。在北京參加“兩會(huì )”的全國人大代表崔榮華提交了“關(guān)于加快制定國有企事業(yè)單位家屬區及老舊小區物業(yè)管理相關(guān)行政標準的建議”。
老舊小區業(yè)主：既希望物業(yè)服務(wù) 也擔心費用過(guò)高
西安市政府去年印發(fā)的《西安市老舊小區改造工作實(shí)施方案》提出：老舊小區要建立健全長(cháng)效管理機制，在開(kāi)展改造工作的同時(shí)，各街辦、社區要主動(dòng)引導居民選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)、社區物業(yè)服務(wù)、居民自我管理等方式，改進(jìn)小區物業(yè)管理。鼓勵以“政府購買(mǎi)社區服務(wù)”的方式，建立社區物業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)老舊小區物業(yè)管理全覆蓋。
位于西安市北大街的北寧坊小區就是目前還沒(méi)有正式物業(yè)管理服務(wù)的老舊小區之一。業(yè)主張先生等住戶(hù)們也期盼這次老舊小區改造后，能有物業(yè)公司進(jìn)駐，“就像其他商品房小區一樣，對我們小區進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)?！睆埾壬f(shuō)，如果有了物業(yè)公司管理，或能改變現在小區安保力量弱、人員進(jìn)出隨意情況，也能及時(shí)維護小區公共設施，及時(shí)打掃小區公共區域的衛生，尤其是樓道里放了很多住戶(hù)的雜物，如果沒(méi)有物業(yè)清理和維護，改造結束后，這一情況很可能又會(huì )發(fā)生。
該小區目前有一家類(lèi)似物業(yè)的部門(mén)在進(jìn)行管理，“每一戶(hù)每年所有費用加起來(lái)，也就交二三百元，客觀(guān)講很便宜?！钡脖５认嚓P(guān)服務(wù)比起商品房小區，“確實(shí)比不了，比如門(mén)房，也就是有個(gè)開(kāi)門(mén)關(guān)門(mén)的師傅，家里暖氣等壞了，小區也有人管，但處理相對較慢?！?/span>
不過(guò)張先生擔心，引入物業(yè)后相關(guān)的費用問(wèn)題可能會(huì )讓小區一些業(yè)主很不習慣，“這里居民長(cháng)時(shí)間習慣了很低的、籠統的收費，如果按照和商品房小區一樣的收費模式，即使物業(yè)費低一些，我覺(jué)得很多業(yè)主也需要適應過(guò)程?！?/span>
崔榮華：加大財政扶持力度 支持物業(yè)服務(wù)好老舊小區
崔榮華在“建議”中，也提到了上述的情況。她提到：這類(lèi)小區不少居民把物業(yè)服務(wù)視為單位福利，認為免費、低費理所應當，物業(yè)服務(wù)商品化意識淡薄，抵觸情緒嚴重。此外，這里的居民離退休、低收入、工薪階層占很大比重，大多經(jīng)濟收入低，支付能力差，有限的經(jīng)濟收入在很大程度上影響了物業(yè)管理單位的正常運行。
崔榮華建議：一、對小區接收單位作為建設單位及家屬區內物業(yè)主體的權責進(jìn)行明確，確保接收單位與居民切實(shí)履行法定義務(wù)，又充分發(fā)揮配合作用。二、建議制定《國有企業(yè)家屬區、老舊小區物業(yè)管理規范》，依法對此類(lèi)小區服務(wù)等級和收費標準進(jìn)行明確，物業(yè)公司服務(wù)、行政主管部門(mén)協(xié)調、政策法規支持保障三方面共同發(fā)力。
她還建議加快制定國家財政扶持政策，保障物業(yè)工作正常運轉：對此類(lèi)小區物業(yè)實(shí)行減免營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加稅和企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策，解決他們現實(shí)的困難。政府應引導開(kāi)發(fā)小區資源，完善政策扶持，盡快實(shí)行物業(yè)管理消費補貼?？蓪π^現存經(jīng)營(yíng)性資源，合理合規開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，所得收益用于補充物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，對小區物業(yè)管理單位及居住的貧困戶(hù)定期給予一定財政資金補貼，引導物業(yè)和居民共建美好家園。
住建部門(mén)：已開(kāi)始調研相關(guān)分工
華商報記者從西安一區縣住建局物業(yè)管理科一位負責人處了解到，近期，他們已開(kāi)始調研老舊小區未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)情況，包括有物業(yè)的老舊小區如何做得更好，沒(méi)有物業(yè)的小區如何引進(jìn)物業(yè)服務(wù)。
這位負責人說(shuō)，很多老舊小區整個(gè)小區只有一兩棟樓，居民收入也低，對“購買(mǎi)服務(wù)”的思路多少有不習慣或抵觸。按照最低標準來(lái)收物業(yè)費等費用，對很多物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是虧本的。這種小區未來(lái)的思路，可能會(huì )由服務(wù)附近其他小區的物業(yè)公司就近代管，成立類(lèi)似服務(wù)中心的機構，做好垃圾清理、安防等物業(yè)工作。
同時(shí)，在老舊小區改造完畢后，小區業(yè)委會(huì )的成立也將提上日程。老舊小區未來(lái)引進(jìn)何種方式的物業(yè)管理，或將在成立業(yè)委會(huì )（物業(yè)管理委員）之后，根據自身情況確定。
西安城東一社區主任最近也已開(kāi)始考慮老舊小區改造后的物業(yè)管理問(wèn)題。這些小區原來(lái)大都是家屬院，單位的后勤管，不交或很少交物業(yè)費。但硬件改造后，后勤脫手由社會(huì )化或市場(chǎng)化的物業(yè)管理，“肯定是大趨勢，老舊小區改造就是契機?！蹦壳?，已有一些物業(yè)公司正謀劃接手的事。
她所在轄區就有這樣的例子，家屬院正在改造，單位準備將小區后勤服務(wù)等職能脫鉤，“小區改造好了，我就要給居民做工作，幫助他們成立業(yè)委會(huì )，引入物業(yè)服務(wù)?！?/span>
但基于前述提到的原因，“物業(yè)進(jìn)來(lái)后，不像商品房小區，肯定不好做，一定會(huì )有矛盾，必須要有磨合過(guò)程?！币虼?，這位主任建議，相關(guān)部門(mén)在設計政策時(shí)，建議制定“三年磨合期”，在這三年時(shí)間里，要對服務(wù)這些小區的物業(yè)公司給予相應的財政補貼或稅費減免，讓物業(yè)和業(yè)主之間相互熟悉，讓居民們漸漸感受到有專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)后的好處，建立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識，同時(shí)讓物業(yè)公司留得住、愿意干、有奔頭、干得長(cháng)久?！叭旰?，大家都走上正軌，很多問(wèn)題自然就解決了?！?/span>
這位主任還提供了另一種思路，有些小區也可以不引進(jìn)物業(yè)公司，在政府部門(mén)的幫助下自發(fā)、自管、自我經(jīng)營(yíng)，“我了解有的社區已經(jīng)有了這種自我管理的組織，提供相應的物業(yè)服務(wù)。