5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議在人民大會(huì )堂舉行閉幕會(huì )，會(huì )議表決通過(guò)了新中國成立以來(lái)首部以“法典”命名的法律——《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典），并將于2021年1月1日起施行。
民法典對于一個(gè)國家來(lái)講，不僅僅是權利的宣言，更是民事活動(dòng)的基本遵循和依靠，意義重大，影響深遠。此次表決通過(guò)的民法典，將對物業(yè)管理行業(yè)現行的法律法規進(jìn)行了一次大梳理，為行業(yè)健康有序發(fā)展保駕護航。
其實(shí)對于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，“立法”之路并不是一帆風(fēng)順。上世紀末隨著(zhù)中國居民住房結構的變化和大規模住宅區的出現，建設部于1989年頒布《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》。之后又相繼在1994年發(fā)布《建設部關(guān)于城市新建住宅小區管理辦法》、2003年推出《物業(yè)管理條例》、2007在《物權法》的建筑物區分所有權部分對物業(yè)領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題作了規定。
回顧物業(yè)管理行業(yè)三十余年的“立法”之路，到今天為止都沒(méi)有形成緊跟時(shí)代的、系統的權威的法律法規框架。而民法典的出現，將打破這一現狀，并以更加權威、更加系統的法律體系取代原有的法律法規。
那全新的民法典對現行法律法規做了哪些修改，又會(huì )對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？為此，物業(yè)深度觀(guān)察采訪(fǎng)到中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副主任趙中華、北京瀛和律師事務(wù)所高級顧問(wèn)、物業(yè)管理法律事業(yè)部主任，請他從專(zhuān)業(yè)的角度為大家解讀民法典對物業(yè)管理行業(yè)的影響。
熱點(diǎn)一：物業(yè)服務(wù)合同章的橫空出世
在新推出的民法典中，最受物業(yè)服務(wù)人關(guān)注的應該就是物業(yè)服務(wù)合同章。作為合同編的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)合同章用14個(gè)條款，對物業(yè)服務(wù)合同作了框架性的原則規定。下面將重點(diǎn)解讀一下大家比較關(guān)注的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘與續約
按照民法典規定，業(yè)主解聘物業(yè)要提前60日書(shū)面通知，除非另外約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)期滿(mǎn)前不同意續聘要提前90日書(shū)面通知業(yè)主，除非另有約定。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效,但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前60日書(shū)面通知對方。
物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項,并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
2、物業(yè)服務(wù)方需對服務(wù)工作進(jìn)行定期公開(kāi)報告
物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
3、對于裝飾裝修房屋等三類(lèi)事件，業(yè)主需要事前告知物業(yè)服務(wù)方
①裝飾裝修房屋
②業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專(zhuān)有部分
③設立居住權或者依法改變共有部分用途的
專(zhuān)家點(diǎn)評：在趙中華律師看來(lái)，民法典對物業(yè)管理行業(yè)影響最大的就是物業(yè)服務(wù)合同章。通過(guò)將物業(yè)服務(wù)合同上升作為獨立的合同類(lèi)型，民法典明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方的權利與義務(wù)，對于依法規范物業(yè)管理行業(yè)具有巨大推動(dòng)作用。
熱點(diǎn)二：明確“高空拋物”物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有安全保障責任
現行的《侵權責任法》規定“從建筑物中拋擲的物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。”
但是，在民法典侵權責任編中，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物業(yè)管理人納入“高空拋物”的安全保障責任體系。對于未采取必要的安全保障措施的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。
專(zhuān)家點(diǎn)評：侵權責任編中關(guān)于高空拋物的條款是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的部分。趙中華律師建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擔負起相應安全保障責任的同時(shí)，通過(guò)購買(mǎi)商業(yè)保險的方式轉移“高空拋物”新規帶來(lái)的運營(yíng)風(fēng)險。
熱點(diǎn)三：業(yè)主大會(huì )表決機制變動(dòng)的機遇與挑戰
民法典第二百七十八條對業(yè)主大會(huì )的表決事項和表決機制進(jìn)行了重新規定：下列事項由業(yè)主共同決定:
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）制定和修改管理規約;
（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施;
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
（九）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。
決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
專(zhuān)家點(diǎn)評：在趙中華律師看來(lái)，民法典對業(yè)主大會(huì )表決機制的重新規定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。
此次表決機制的變化主要是表決比例的改變。其中雙“四分之三以上”表決機制的出現，意在降低表決門(mén)檻，強化業(yè)主的權利。經(jīng)過(guò)雙三分之二參與比例折算后降低了籌集維修資金和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事共有部分經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻。
另一方面，對于其他事項的“雙半數”表決機制又降低了操作門(mén)檻，這讓選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、進(jìn)行建筑物及其附屬設施的維修等工作變得相對容易。
熱點(diǎn)四：物業(yè)不得斷電停水催交物業(yè)費
在5月24日下午、25日上午，各代表團小組會(huì )議對民法典草案的審議中。有的代表提出，實(shí)踐中，有的物業(yè)服務(wù)人員采取斷水、斷電等方式催收物業(yè)費，對業(yè)主的基本生活造成嚴重影響，建議予以規范。
全國人大憲法和法律委員會(huì )經(jīng)研究，建議采納這一意見(jiàn)，在草案合同編物業(yè)合同中增加一款規定：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
專(zhuān)家點(diǎn)評：趙中華律師表示，該條文是對之前民法典草案的增補，是希望能夠規范物業(yè)管理行業(yè)日常運營(yíng)。
熱點(diǎn)五：共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有
加強對業(yè)主權利的保護，強化業(yè)主對共有部分共同管理的權利，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
《民法典·物權編》第287條明確規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由業(yè)主共同決定，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。
同時(shí)，《民法典·物權編》第282條還規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應當屬于業(yè)主共有。
專(zhuān)家點(diǎn)評：趙中華律師表示，對于公共部分收益的分配，之前很多地方是由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)商分配比例。如今，民法典直接將這部分收益劃歸業(yè)主，更多是要規范建筑物區分所有權共有部分的管理，保障業(yè)主權益。(物業(yè)深度觀(guān)察)