文/劉寅坤（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)）
5月20日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )設施設備技術(shù)委員會(huì )在線(xiàn)上召開(kāi)了超高層建筑工作組籌備會(huì )議。成立超高層建筑工作組已經(jīng)醞釀半年的時(shí)間了，這期間在李健輝主任的指導下，籌備組國貿物業(yè)魏凱組長(cháng)，以及孫林、馬有銳等成員做了大量具體的工作，為下一步機構成立打下了比較好的基礎?；I備組精心安排“5.20”這個(gè)時(shí)間召開(kāi)會(huì )議，我理解是代表著(zhù)一種摯愛(ài)，我們因為熱愛(ài)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)，熱愛(ài)設施設備技術(shù)委員會(huì )，熱愛(ài)超高層建筑運行管理，才聚在了一起。
特殊的日子將賦予這個(gè)組織特殊的歷史使命。最近新冠疫情防控讓物業(yè)管理火了，住房和城鄉建設部倪虹副部長(cháng)在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會(huì )上肯定物業(yè)管理行業(yè)防疫貢獻，中央電視臺二套《經(jīng)濟半小時(shí)》播出了《物業(yè)英雄》，之后是習近平總書(shū)記的重要回信，表?yè)P了一直堅守的物業(yè)人。
物業(yè)管理行業(yè)從沒(méi)有像今天這樣備受關(guān)注，很多從業(yè)者判定物業(yè)管理進(jìn)入了新的發(fā)展階段。行業(yè)得到國家、社會(huì )重視是好事情，這種認知主要是建立在疫情下社區聯(lián)防聯(lián)控、基層社區治理、履行防疫社會(huì )責任以及做出突出貢獻的層面，這些也是特殊時(shí)期行業(yè)應盡的義務(wù)和責任。
那么回歸常態(tài)的狀況下，我們還需要在熱議之中進(jìn)行冷思考：物業(yè)管理的核心競爭力、專(zhuān)業(yè)價(jià)值在哪里？我們看到自2014年首家企業(yè)上市以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以高速度的增長(cháng)、穩定的現金流、較強的抗風(fēng)險能力、社區增值服務(wù)，受到了資本市場(chǎng)的關(guān)注和熱捧。目前27家上市公司中，表現較好的基本上也都是住宅物業(yè)為主的企業(yè)，僅有5家企業(yè)（招商積余（337億）、寶龍商業(yè)（87億）、新大正（63億）、浦江中國（5.6億）、興業(yè)物聯(lián)（5億））屬于非住宅業(yè)務(wù)為主的上市公司，市值和股價(jià)不那么耀眼了。
去年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數PMDI 500 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)樣本數據分析，住宅物業(yè)管理面積占7成，非住宅面積占3成，但是營(yíng)業(yè)收入各占50%，是平分秋色的。全國住宅物業(yè)費平均2.1元/平方米/月，住宅物業(yè)費收繳率為90%左右；非住宅物業(yè)費平均為4.2元/平方米/月，收繳率在98%以上。如果單從數據上來(lái)看，顯然非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)更好，但在資本市場(chǎng)上似乎有種被冷落的感覺(jué)了。為什么？我想主要是因為有廣大的業(yè)主消費群體，來(lái)支撐社區經(jīng)濟的想象空間。
今年是十三五的收官之年，最近在和住房和城鄉建設部政策研究中心專(zhuān)家交流探討十四五期間行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。2019年，行業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)突破萬(wàn)億元，這是個(gè)什么概念呢？參考比較后就可知曉，郵政業(yè)5862.9億元，住宿業(yè)5428.3億元，餐飲業(yè)8222.6億元，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)6832.3億元。我們保守預測十四五末物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)值將達到2萬(wàn)億元，這僅僅是在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)增量的基礎上測算的，沒(méi)有再往高推算了（最開(kāi)始推算是3萬(wàn)億元）。
可能我們從業(yè)者也還沒(méi)有認識到行業(yè)的經(jīng)濟地位，當然我們也很清楚，中國的物業(yè)管理普遍存在著(zhù)“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的現狀，太依賴(lài)房企擴張規模，而且業(yè)績(jì)主要來(lái)源為低附加值的基礎服務(wù)；停留在單純物業(yè)管理服務(wù)，還未形成物業(yè)增值到租金提升的正循環(huán)。
5月12日，三十而立的萬(wàn)科物業(yè)“出圈”了，并提出公司在CS社區空間、BS商企空間和US城市空間的“三駕馬車(chē)”模型已經(jīng)搭建完成。未來(lái)發(fā)展的方向要基于空間服務(wù)，打開(kāi)空間的邊界，服務(wù)更多的客戶(hù)，更好的服務(wù)客戶(hù)。我們是否需要思考一下，對客戶(hù)服務(wù)最根本的理解是什么？在意識的改變，技術(shù)的突破，維度的提升等方面，我們是不是還沒(méi)有打破傳統物業(yè)管理的慣性思維？
因此，超高層建筑工作組對于設施設備技術(shù)委員會(huì )來(lái)說(shuō)具有特殊意義，應該說(shuō)是一種重新的定義，是一種創(chuàng )新的模式，是一種嶄新的形象，是一種全新的使命。從目前數據來(lái)看，國內200米以上建筑將近800座，其中300米以上94座，400米以上20座，是世界上超高層建筑最多的國家。超高層設備復雜程度高、專(zhuān)業(yè)要求程度高、客戶(hù)密集程度高，很多的超高層建筑都是地方經(jīng)濟的保障和城市的象征。
如何解決目前物業(yè)管理勞動(dòng)密集，技術(shù)含量低，員工流失率高，同質(zhì)化服務(wù)，利潤率較低，社會(huì )地位不高等等問(wèn)題，我認為超高層建筑運營(yíng)管理方面的工作是非常好的切入點(diǎn)：
比如在技術(shù)提升層面：搭建樓宇管理的業(yè)務(wù)系統，從把線(xiàn)下作業(yè)轉為線(xiàn)上工作流程的信息化；到采集和傳輸建筑物設備運行和人員運行狀態(tài)、行為的“流”“場(chǎng)”數據化；再到滿(mǎn)足人各種需求，具備自適應、自校正、自協(xié)調等能力的智能化；最后，是基于具備多維度、大樣本量數據，加人工智能技術(shù)賦能的智慧化。
比如業(yè)務(wù)拓展層面：由設備管理逐步到設施管理的轉型升級。國際對設施管理（FM）的定義為：“設施管理整合多樣化功能以保障富有成效的，生機勃勃的，可持續地發(fā)展、使用和維護建筑環(huán)境”。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是對業(yè)主工作空間需求的全方位服務(wù)?；跇怯羁臻g服務(wù)包括空間規劃，工作場(chǎng)所的設計、裝修、租賃、清潔、維修，家具及設備管理，信息技術(shù)等?；谌藛T組織的服務(wù)包括業(yè)主健康服務(wù)、安全保障、餐飲、會(huì )議、物流、活動(dòng)管理、人力資源管理等等，都可以納入服務(wù)范疇。
再比如不動(dòng)產(chǎn)金融層面：4月30日，中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（ REITs ）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。境內基礎設施領(lǐng)域公募 REITs 試點(diǎn)正式起步，目的是盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，吸引更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)機構參與運營(yíng)管理，提高投資建設和運營(yíng)管理效率，提升投資收益水平。我們也必須去關(guān)注。
在如何構建超高層建筑管理知識體系、教育培訓體系、標準認證體系、全生命周期管理體系等方面，協(xié)會(huì )秘書(shū)處、設施設備專(zhuān)委會(huì )也會(huì )調配資源，配合超高層工作的開(kāi)展。我相信在超高層建筑這個(gè)領(lǐng)域，有著(zhù)無(wú)限的空間亟待去提升，有著(zhù)無(wú)限的商機期待被挖掘，有著(zhù)無(wú)限的價(jià)值等待去創(chuàng )造。加油干，去突破，創(chuàng )新高！