日前，國家衛健委發(fā)布《2019年我國衛生健康事業(yè)發(fā)展統計公報》，顯示2019年我國居民人均預期壽命提高到77.3歲。與此同時(shí)，我國已成為世界上老年人口最多的國家，而上海是我國老齡化程度最高的大型城市。
事實(shí)上，我國不少城市的存量住宅也已經(jīng)進(jìn)入“老齡化”階段。據住建部初步統計，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，建筑面積約為40億平方米。而貝殼樓盤(pán)字典數據顯示，重點(diǎn)20城市老舊小區在總體存量的占比近40%。尤其是上海，占比高達61%。
當老齡化社會(huì )遇上老齡化的住宅，加裝電梯的現實(shí)需求不言而喻。
為了推進(jìn)這項民生工程，今年兩會(huì )《政府工作報告》，再提支持加裝電梯。這已是加裝電梯第三次寫(xiě)入《政府工作報告》中。
自從2018年《政府工作報告》第一次提出“鼓勵有條件的加裝電梯”后，全國范圍內掀起舊樓加裝電梯熱潮，可謂全國舊樓加裝電梯元年。然而歷經(jīng)兩年實(shí)踐，加裝電梯被稱(chēng)為“小區萬(wàn)難事之最”。
如何破解這一難題，各地都在積極想辦法，寬標準、增補貼、降費用……作為加裝電梯需求旺盛的城市——上海，更是直接點(diǎn)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與加裝電梯工作。
上海發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見(jiàn)》指出：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極支持和參與加裝電梯工作，配合業(yè)主和相關(guān)部門(mén)做好加裝電梯的資料提供、方案制定等工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當接受業(yè)主委托，對電梯交付使用后的日常運行維護工作簽訂協(xié)議，明確相關(guān)權利義務(wù)，管理服務(wù)內容標準及費用。
隨著(zhù)政策的推進(jìn)與社會(huì )需求的日益增加，加裝電梯已成為物企必須面對的工程。
電梯夢(mèng)如何圓？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在加裝電梯方面究竟應該如何著(zhù)手，成了目前最需要實(shí)際考量的問(wèn)題。
上海市普陀區管弄路121弄13號的電梯加裝工程，已于春節后投入使用。通過(guò)剖析這一案例，或許能為物企提供借鑒經(jīng)驗。
牽頭此次電梯加裝工程的是上海西部集團徐虎加裝電梯工作室。工作室由西部集團及下屬各物業(yè)公司聯(lián)合組建，為有增設電梯需求的既有多層住宅業(yè)主提供包括咨詢(xún)、征詢(xún)、建設管理、綜合協(xié)調等一系列服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構。
就在工作室熱線(xiàn)52904500開(kāi)通后的第三天，熱線(xiàn)接到來(lái)自普陀區管弄路121弄13號居民的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)是否能幫助他們加裝電梯，圓小區業(yè)主一個(gè)電梯夢(mèng)。對于徐虎加裝電梯工作室而言，已經(jīng)摸索出了一套流程。
第一階段從政策宣貫會(huì )開(kāi)始，便發(fā)揮物企與業(yè)主之間的良好關(guān)系，建立彼此之間的信任。
之后會(huì )搭建項目推進(jìn)的協(xié)調平臺。由工作室、物業(yè)公司與居委會(huì )一起出面，召集業(yè)主在這個(gè)平臺上暢所欲言，提出自己的要求和困難。工作室還會(huì )邀請設計、施工、法律等領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)人士現場(chǎng)答疑解惑。
工作室會(huì )根據小區不同的地質(zhì)條件、房屋結構，安全性要求、業(yè)主情況，提供不同的技術(shù)方案和經(jīng)濟方案。而所有的方案都要供業(yè)主集體討論，盡量協(xié)調一致，以便順利通過(guò)項目征詢(xún)。
第二階段是施工管理階段。在這個(gè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所起的作用是外部監督和現場(chǎng)協(xié)調，以幫助施工方順利完成電梯加裝工程，讓業(yè)主盡早圓夢(mèng)。
▲施工中
▲竣工后新建電梯井外立面
徐虎加裝電梯工作室負責人高辰在接受物業(yè)深度觀(guān)察采訪(fǎng)時(shí)表示，在加裝電梯的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)公司要扮演一個(gè)積極參與者的角色，在業(yè)主提出一些諸如提供原有建筑圖紙之類(lèi)的要求時(shí)，應予以配合。同時(shí)，在加裝電梯的施工過(guò)程中，盡量為施工單位、業(yè)主提供便利，包括協(xié)調提供材料堆放場(chǎng)地、小區道路組織和建筑垃圾處置等方面的內容。 “物業(yè)公司最好是全程參與。因為如果加裝的電梯后期是由物業(yè)公司來(lái)管理和維護的，全程跟蹤有利于順利接手。”高辰在接受物業(yè)深度觀(guān)察采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
加裝電梯難在哪？
據不完全統計，僅在2019年，北京市加裝電梯新開(kāi)工693部，上海市完成加裝電梯221臺，杭州開(kāi)工1150處，寧波加裝電梯52臺，溫州加裝完成電梯89臺，濟南市實(shí)際開(kāi)工了409部。
這一組數字與龐大的老舊小區體量相比，顯然是滄海一粟。
事實(shí)上，加裝電梯的需求一直得不到滿(mǎn)足。通過(guò)采訪(fǎng)，物業(yè)深度觀(guān)察了解到，加裝電梯當前仍然有以下幾個(gè)難點(diǎn)亟需突破：
第一，征詢(xún)難。除了需要征詢(xún)業(yè)主是否同意加裝電梯外，還因為高層與低層之間有利益上的差距，所以需要征詢(xún)是否同意資金分配方案。而每一關(guān)都需要做大量的協(xié)調工作。
雖然目前的政策已經(jīng)從需要90%以上的居民同意的比例放寬至2/3居民同意。但作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是不能硬推。否則會(huì )在后續開(kāi)工、交付后物業(yè)管理等環(huán)節遇到麻煩。
第二，管線(xiàn)移位慢。加裝電梯的過(guò)程中，不可避免地會(huì )碰到排水管、污水管、自來(lái)水管、煤氣管道以及通訊線(xiàn)路、電力線(xiàn)路等等，而要將這些線(xiàn)路統統移至加裝電梯的外框以外，就會(huì )涉及到眾多公用事業(yè)單位。
由于沒(méi)有一個(gè)部門(mén)來(lái)牽頭上述涉及的公用事業(yè)單位，加裝電梯需要逐個(gè)去談，加之長(cháng)期以來(lái)的機制問(wèn)題，公用事業(yè)單位相關(guān)的業(yè)務(wù)流程、收費標準、服務(wù)期限尚不明確，造成了加裝電梯項目往往在“管線(xiàn)遷移”這一步耗費了大量時(shí)間。而通常在加裝電梯的時(shí)候會(huì )給予居民一個(gè)時(shí)間承諾，但遇上有關(guān)部門(mén)“等通知”的回復，便非常無(wú)奈。
面對這些難題，西部集團物業(yè)部黃文強在接受采訪(fǎng)時(shí)，提出了以下幾點(diǎn)建議：
首先，關(guān)于項目征詢(xún)工作，呼吁社區各方能夠積極參與。雖然目前項目征詢(xún)取消了一票否決，但盡量多地獲得業(yè)主的支持有利于整個(gè)項目的順利推進(jìn)。征詢(xún)工作應積極發(fā)揮社區黨建引領(lǐng)的作用，發(fā)動(dòng)街道、居委、物業(yè)、業(yè)主多方力量，做好溝通解釋工作，提高征詢(xún)工作的成功率。
其次，呼吁在加裝電梯過(guò)程中涉及管線(xiàn)移位的公用事業(yè)單位盡快出臺相關(guān)業(yè)務(wù)流程與收費標準。在條件允許的情況下，對電梯加裝項目給予政策與費用上的傾斜與支持，以利于降低整體項目的資金投入，減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔，縮短項目的建造周期。
美好生活的未來(lái)
多位業(yè)內資深人士在接受物業(yè)深度觀(guān)察記者采訪(fǎng)時(shí)表示加裝電梯工程對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，挑戰大于機遇。
值得一提的是，加裝電梯作為新項目，尚未進(jìn)入真正意義上的后期維保與收費階段，各地還沒(méi)有到矛盾爆發(fā)的時(shí)間點(diǎn)。
高辰在接受采訪(fǎng)時(shí)直言，一旦突破了這些挑戰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會(huì )迎來(lái)市場(chǎng)機遇。
首先，加裝電梯會(huì )提升在管小區的環(huán)境品質(zhì)，為后期物業(yè)費的調價(jià)打下基礎。小區有了電梯，業(yè)主生活舒心了，也會(huì )提升滿(mǎn)意度。
其次，通過(guò)加裝電梯的服務(wù)，還能進(jìn)一步拉近物業(yè)從業(yè)人員與業(yè)主之間的關(guān)系。通過(guò)加裝電梯項目，物業(yè)從業(yè)人員有機會(huì )同業(yè)主進(jìn)行深入交流，了解到業(yè)主的真實(shí)需求。與此同時(shí)，業(yè)主也會(huì )在溝通過(guò)程中看到物業(yè)服務(wù)人員的努力與付出，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。遇到諸如維修上的矛盾等問(wèn)題，大家也更愿意心平氣和地溝通。
或許，在短期的經(jīng)濟收益上，加裝電梯給予的刺激并不是那么強烈。但從滿(mǎn)足人民群眾美好生活的需求角度來(lái)看，卻是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社會(huì )責任的一次機會(huì )。