疫情期間，當物業(yè)成為維持城市運轉和居民生活的樞紐，很多人也可能在這個(gè)時(shí)候，才算真正跟物業(yè)打上了交道。
文/ 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
你知道你家物業(yè)叫什么名字嗎？
如果你家馬桶堵了，可以找物業(yè)嗎？
你每年交的物業(yè)費，都被花在哪些地方？
在《2019新中產(chǎn)白皮書(shū)》里，65%的新中產(chǎn)表示自己從未和鄰居說(shuō)過(guò)話(huà)，但他們一定跟物業(yè)吵過(guò)架。
今天，小巴就來(lái)跟你掰扯掰扯，關(guān)于你家小區物業(yè)的那些事兒。
這些錢(qián)都去哪兒了呢？小巴幫你算筆賬。
首先，小區物業(yè)費收多少、怎么收，并不是物業(yè)公司自己一拍腦門(mén)決定的。
在有業(yè)委會(huì )的小區，需要由業(yè)委會(huì )與物業(yè)進(jìn)行商議決定；如果沒(méi)有業(yè)委會(huì )，則由物業(yè)根據實(shí)際情況和物業(yè)面積向當地物價(jià)局申報，在政府指導下定價(jià)。
換句話(huà)說(shuō)，物業(yè)支出多少決定了物業(yè)費的高低。
假設你們家小區物業(yè)費是2.5元/月/平方米，這些錢(qián)并不是都進(jìn)了物業(yè)的口袋。
其中5毛錢(qián)是代收代繳，用于小區水電開(kāi)銷(xiāo)，例如電梯、路燈、水井等，剩下的2塊錢(qián)才是物業(yè)的主要收入。再假設小區共1000戶(hù)業(yè)主，每戶(hù)平均100平米，那么整個(gè)小區的物業(yè)費收入就是每年240萬(wàn)。
物業(yè)管理最大的支出在哪里呢？在人工。
根據普華永道的報告數據，2018年，百強物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本構成中，人員費用占比57.84%，也就是說(shuō)，這其中139萬(wàn)左右，是用來(lái)給小區里的保安、保潔、客服、財務(wù)、各部門(mén)主管發(fā)放工資的。1000戶(hù)業(yè)主，能夠搭配多少管理人員，管理人員的素質(zhì)高低如何，都被限死在這個(gè)范圍里了，你可以自己算算。
剩下的42.16%，也就是100萬(wàn)元左右，則要管整個(gè)小區一年的設施日常維修保養、綠化養護費用、工具開(kāi)支等等。
在很多普通業(yè)主心里，關(guān)于“物業(yè)費收多少才合理”的問(wèn)題就跟“你有多愛(ài)我”一樣沒(méi)辦法量化。
物業(yè)費低了，你擔心服務(wù)質(zhì)量不能保證。
物業(yè)費高了，你又擔心物業(yè)公司是不是會(huì )揩油水。
對此，一名不愿透露姓名的物管從業(yè)人員告訴小巴，擔心物業(yè)公司賺你的錢(qián)，其實(shí)沒(méi)必要，一些做得好的住宅物管，通常都是虧本的，只能靠在寫(xiě)字樓物管上賺錢(qián)來(lái)平衡虧損。（當然，那些收了物業(yè)費，卻并沒(méi)有做到應有服務(wù)質(zhì)量的物管除外
等等，先別激動(dòng)，我知道你肯定不愿意物業(yè)費漲價(jià)，別說(shuō)你了，物價(jià)局也不同意。
于是乎，物業(yè)公司自然要想盡辦法增加額外收入來(lái)源，比如：
① 公共停車(chē)位：包月收費、臨時(shí)停車(chē)收費；
② 經(jīng)營(yíng)用房的出租：政府規定至少要配備4%的經(jīng)營(yíng)用房；
③ 廣告：電梯、樓道、外墻、燈箱、宣傳欄等；
④ 其他經(jīng)營(yíng)：有償服務(wù)比如攤位費、場(chǎng)地費等。
當然，這又成為了業(yè)主與物業(yè)吵架的N個(gè)理由之一。
最新的《民法典》明文規定：
建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
也就是說(shuō)，以后靠業(yè)主公共資源變現的收入，物業(yè)可不能私吞。
那物業(yè)還能靠什么辦法賺錢(qián)呢？還是有的。
根據對中國百強物業(yè)管理公司2018年財務(wù)數字的統計，物業(yè)管理企業(yè)的核心收入來(lái)源是基礎服務(wù)沒(méi)錯，但還有19.5%的收入來(lái)自增值服務(wù)。什么是增值服務(wù)，請看下圖
別看增值服務(wù)的收入占比低，其為物管企業(yè)貢獻的利潤比卻達到了44.3%，可謂以一己之力奶起了企業(yè)。
解釋完了業(yè)主和物業(yè)之間的關(guān)鍵誤會(huì )，在這段關(guān)系中，還有一個(gè)第三者的地位也頗為尷尬。
為什么業(yè)委會(huì )的地位如此尷尬？
你知道中國內地第一個(gè)業(yè)委會(huì )是什么時(shí)候成立的嗎？
1991年。
因為電價(jià)收費過(guò)高，業(yè)主多次與物業(yè)溝通無(wú)果，深圳天景花園小區，破天荒成立了小區業(yè)主委員會(huì )。這在當時(shí)有多新鮮？王石、姚牧民等萬(wàn)科高管還專(zhuān)門(mén)跑到現場(chǎng)做了見(jiàn)證，一五一十地與業(yè)主代表們修訂了業(yè)委會(huì )管理條例。
在大多數人的概念里，物業(yè)就是我們買(mǎi)房時(shí)的附屬物，并沒(méi)有選擇的余地，一旦產(chǎn)生了無(wú)法解決的矛盾，只能靠“起義”來(lái)解決，“起義”的方式就是選出15個(gè)業(yè)主代表，成立民間業(yè)委會(huì )，要么與物業(yè)抗爭到底，要么把物業(yè)趕跑，重新招聘物業(yè)。
這套方法，還是我們從香港“抄”來(lái)的，但并沒(méi)有得到大面積推廣。
從天景花園小區成立第一個(gè)業(yè)委會(huì )至今，30年過(guò)去了，全中國成立業(yè)委會(huì )的小區比例仍舊不高，有的成立了業(yè)委會(huì )，后期也并沒(méi)有“乘風(fēng)破浪”。
這是為啥呢？
一方面，是因為業(yè)主參與公共決策的意愿不高；另一方面，《物業(yè)管理條例》規定，對于小區決策必須有2/3以上業(yè)主表決同意才能通過(guò)。說(shuō)白了，缺少“團魂”的業(yè)主們各掃門(mén)前雪，又沒(méi)有法律制度撐腰，當然沒(méi)法其利斷金。
而像上海中環(huán)花苑小區那樣，面對快遞柜收費，可以洋洋灑灑、條理清晰地寫(xiě)出一份公開(kāi)信的高質(zhì)量業(yè)委會(huì )，更是打著(zhù)燈籠也找不出幾個(gè)。
這也就是為啥我們老覺(jué)得是物業(yè)在管業(yè)主，而業(yè)主卻對物業(yè)沒(méi)有什么監督渠道的原因。
最后，讓我們來(lái)采訪(fǎng)一下物業(yè)管理員本員，看看他有什么話(huà)（bian）說(shuō)（jie）。
說(shuō)起物業(yè)，你可能最先想到保潔阿姨、安保大叔、客服管家，年齡都不會(huì )太小。
翻翻報告，小巴發(fā)現這確實(shí)是一個(gè)不太年輕的行業(yè)。
《2019中國物業(yè)行業(yè)人才白皮書(shū)》顯示，無(wú)論是大區總經(jīng)理，還是客服管家，平均年齡都在35歲以上，為什么年輕人去送快遞、送外賣(mài)、賣(mài)保險，卻不愿意做物業(yè)管理？
一名曾從事過(guò)物業(yè)管理的朋友告訴小巴：“物業(yè)，讓人受盡委屈?！?/span>
當然，錢(qián)是最重要的因素。
相比于其他行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的平均薪酬沒(méi)那么高，《2019年中國物業(yè)管理行業(yè)薪酬研究報告》顯示，綠化員的平均月薪不到3000，而項目經(jīng)理的平均月薪也沒(méi)超過(guò)9000。
讓小巴意外的是，工資雖低，但物業(yè)行業(yè)的人才流動(dòng)卻不低?！?/span>2018年房地產(chǎn)行業(yè)人才大數據報告》顯示，各行業(yè)就業(yè)人口凈流入率，房地產(chǎn)、建筑、物業(yè)排名第二。
越來(lái)越多的房企，開(kāi)始把物業(yè)管理當做一門(mén)生意單獨拆開(kāi)來(lái)做，原本不虧錢(qián)就行的雞肋變成了寶貝。
克而瑞研究中心統計數據顯示，2020上半年，已經(jīng)有16家房企計劃分拆物業(yè)平臺赴港上市。
其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活已經(jīng)成功掛牌；正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等8家還在趕往上市的途中。
疫情凸顯了物業(yè)管理的價(jià)值和重要性，越來(lái)越多房企意識到，高質(zhì)量、高口碑的物業(yè)管理服務(wù)，其增值空間巨大。
而對于購房者來(lái)說(shuō)，越來(lái)越多的人也把物業(yè)的好壞作為買(mǎi)房的痛點(diǎn)，因為他們明白，與其說(shuō)是買(mǎi)房子，不如說(shuō)是在購置未來(lái)生活的樣子。
今年兩會(huì )期間，全國推出3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區整改計劃，這些老舊小區后期的整改需要社會(huì )化專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)來(lái)完善，同樣給行業(yè)提供了新的機會(huì )。
小樓一夜聽(tīng)春雨，物管行業(yè)的藍海潛力已現，當然前提是，大家都能按時(shí)交物業(yè)費。