文/劉長(cháng)森（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員、北京市京都（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人）
我國現行《合同法》規定的15種典型合同中沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，因此，人們一直將物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為無(wú)名合同?！睹穹ǖ洹芬幎?/span>19種典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是其中之一。從此，物業(yè)服務(wù)合同告別無(wú)名，正式“轉正”為有名合同。
從無(wú)名合同到有名合同，《民法典》為物業(yè)服務(wù)合同正名，物業(yè)管理行業(yè)也將就此開(kāi)啟《民法典》新時(shí)代?！睹穹ǖ洹返诙恼鹿苍O14條對物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同的形式和內容、合同效力、合同續訂、解除和終止以及合同主體的權利和義務(wù)等內容作出了詳細規定。
物業(yè)服務(wù)合同定義
《民法典》第九百三十七條對物業(yè)服務(wù)合同的定義作出了明確規定：物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同?！痹摱x擴大了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體的范圍，明確將“其他管理人”也列為物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍。也就是說(shuō)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，不僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他主體也可以成為物業(yè)服務(wù)合同的主體。
物業(yè)服務(wù)合同的內容和形式
《民法典》第九百三十八條對物業(yè)服務(wù)合同的內容和形式作出了明確規定。從該規定可知，物業(yè)服務(wù)合同應當采用書(shū)面形式，合同內容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，構成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)人具有法律上的約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的效力
《民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。該規定明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于集體契約，其效力及于所有成員，任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的期限
首先是《民法典》明確了前期物業(yè)服務(wù)合同可提前終止?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。比較《物業(yè)管理條例》第二十六條，該規定擴大了終止前期物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍，即業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，對前期物業(yè)服務(wù)合同同樣產(chǎn)生終止效果。
其次是對于不定期物業(yè)服務(wù)合同，《民法典》第九百四十八條規定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前六十日書(shū)面通知對方。實(shí)踐中，對物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，但物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)是否有效問(wèn)題爭議很大，該規定明確肯定了繼續提供服務(wù)的法律效力，也進(jìn)一步明確此類(lèi)服務(wù)屬不定期合同的法律性質(zhì)。
物業(yè)服務(wù)合同的解除
《民法典》第九百四十六條第一款規定，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同享有任意解除權，但該任意解除權的行使應當符合“依照法定程序共同決定”和“提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人（另有約定除外）”兩個(gè)條件?！睹穹ǖ洹穼I(yè)主的任意解除權作出了明確規定，對物業(yè)服務(wù)人是否享有合同的任何解除權沒(méi)有作出規定，也就意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)人不享有物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權。
物業(yè)服務(wù)合同的續訂
《民法典》第九百四十七條對物業(yè)服務(wù)合同的續訂作出了規定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主依法共同決定續聘的，應當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿(mǎn)前續訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )，但是合同對通知期限另有約定的除外。提前九十日通知是物業(yè)服務(wù)人不同意續聘的法定義務(wù)。
業(yè)主的合同義務(wù)
業(yè)主的合同義務(wù)包括三個(gè)方面：
一是支付物業(yè)費義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
二是告知、協(xié)助義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鍡l規定，業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進(jìn)行必要的現場(chǎng)檢查。業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專(zhuān)有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。
三是賠償損失義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鶙l第二款規定，業(yè)主行使任意解除權解除物業(yè)服務(wù)合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)
物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)主要包括以下5個(gè)方面：
一是禁止整體轉委托?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖粭l規定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區域內的部分專(zhuān)項服務(wù)事項委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應當就該部分專(zhuān)項服務(wù)事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務(wù)人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。
二是一般義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l規定，物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。
三是信息公開(kāi)義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規定，物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
四是移交義務(wù)和賠償責任?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l規定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作， 并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。
五是后合同義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨畻l規定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前， 原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
一直以來(lái)，人們對物業(yè)服務(wù)合同如何定性存在巨大分歧，對物業(yè)服務(wù)人是否負有對業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全保障義務(wù)，對是否可以采取停止供水電等方式催交物業(yè)費以及拒不交接管理權后能否再收費問(wèn)題感到困惑。如今，《民法典》對此類(lèi)問(wèn)題均作出了明確規定。我們有理由相信，隨著(zhù)《民法典》的施行，困擾物業(yè)管理行業(yè)多年的頑疾將會(huì )消除，行業(yè)必將迎來(lái)嶄新的時(shí)代。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）