服務(wù)向左 安全在右——淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋安全管理職責
文/仇晨卉（深圳市住房和建設局物業(yè)監管處副處長(cháng)）
在房屋安全管理中，物的安全服務(wù)于人的安全，對物的服務(wù)是圍繞著(zhù)人的安全開(kāi)展的。
筆者是一個(gè)剛入物業(yè)管理行業(yè)的“新手”，但偏偏甫一入行就開(kāi)始負責安全管理工作，并且很不幸地參加了一次另又經(jīng)歷了兩次較大事故調查。入行兩年后筆者逐漸體會(huì )到安全管理工作很重要，安全管理“坑太多”，具體到房屋安全管理同樣“不好玩”。難得有機會(huì )，筆者擬站在行政管理工作人員的角度，談一談個(gè)人關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全管理職責的一些認識。筆者盡量措辭準確，盡量語(yǔ)出有據，同時(shí)引用一些必要的法規內容便于讀者了解。
一、“不好玩”的房屋安全
物業(yè)管理業(yè)態(tài)多樣，各業(yè)態(tài)中需與建筑物、構筑物打交道的十有八九。其中，房屋是指建筑物(構筑物)中供人們居住、工作、學(xué)習、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、娛樂(lè )、儲藏以及進(jìn)行其他社會(huì )活動(dòng)的那一類(lèi)。由于此類(lèi)建筑內人員密集、生產(chǎn)生活行為多樣，房屋安全呈現責任主體多、安全隱患種類(lèi)多、隱患表現形式復雜、各類(lèi)隱患間關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)。
(一)什么是安全
要討論房屋安全管理，首先要明確什么是“安全”?現代漢語(yǔ)字典的解釋是：安全是指不受威脅，沒(méi)有危險、危害、損失。國際民航組織定義為：安全是一種狀態(tài)，即通過(guò)持續的危險識別和風(fēng)險管理過(guò)程，將人員傷害或財產(chǎn)損失的風(fēng)險降低并保持在可接受的水平或其以下。
由此可見(jiàn)，安全包括人的安全和物的安全。而筆者以為，在房屋安全管理中，物的安全服務(wù)于人的安全，對物的服務(wù)是圍繞著(zhù)人的安全開(kāi)展的。
(二)房屋安全管理“管”什么
從安全的定義出發(fā)，就可以看出房屋安全管理由房屋類(lèi)建筑功用所決定。筆者認為房屋安全管理有以下幾方面構成：
結構安全第一位。房屋作為建筑物，首要保證的是其建筑特征，因此確保建筑物整體穩定不變形、建筑牢固不倒塌、特殊時(shí)候無(wú)隱患是房屋安全管理的最基本要求。
配套設施設備安全很重要。房屋既然要提供給人們工作和生活，水、電、氣、通信等生活基本保障類(lèi)設施設備就必須穩定且有序地運轉，防雷、太陽(yáng)能等建筑功能加成的設備也需完好無(wú)損。
構件安全別輕視。本文中的構件主要是指建筑的外構件及附屬物，諸如建筑幕墻、窗、棚、支撐架、拉索，甚至包括廣告牌等等。它們有些對建筑結構起著(zhù)輔助作用、有些體現了建筑審美、有些則是工作生活的附加物。
行為安全勿忘掉。這里的行為安全包括物業(yè)所有人、使用人和管理人使用、管理建筑間所開(kāi)展的各類(lèi)行為。包括二次裝修改造、附屬物搭設、設施設備維修保養，甚至包括電梯使用、門(mén)窗開(kāi)合等貌似簡(jiǎn)單的日常行為。
筆者在日常工作中發(fā)現，人們重視建筑結構安全、設施設備安全而往往忽視了構件安全和行為安全。
二、房屋安全管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)到底“管”什么
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為房屋提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，已然不可避免地參與到房屋的安全管理中。那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房屋安全管理中，都應該管什么、怎么管?管到什么程度算是充分履職?筆者以為這不僅僅是個(gè)人的困惑，可能還是目前整個(gè)行業(yè)的困惑。
(一)可怕的工作邏輯
有困惑，必然是因為有問(wèn)題。筆者以為現在物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋安全管理面臨的最大問(wèn)題不是技術(shù)上的，而是認識層面的。筆者認為現在社會(huì )上，甚至是物業(yè)管理行業(yè)內部都存在著(zhù)一個(gè)不好的傾向，造成安全管理職責不明，管理鏈條不清。
可怕的“全覆蓋”管理方式。物業(yè)管理委托人通常會(huì )認為既然請了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么整個(gè)管理區域內發(fā)生的事情當然都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)“搞定”，如果發(fā)生了安全事故，當然也是物業(yè)企業(yè)負總責。而大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)重業(yè)務(wù)承攬、輕責任劃分，在進(jìn)駐服務(wù)之后或者忽視與委托人進(jìn)行安全上的權責劃分，或者根本沒(méi)有工作規劃和安全管理意識，日常服務(wù)中完全是政府部門(mén)讓管什么管什么，業(yè)主讓干什么干什么。許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其進(jìn)駐服務(wù)的物業(yè)管理區域內儼然一副包打天下的姿態(tài)，完全忽略了其中包含的諸多“隱患”。
可怕的“無(wú)限責任”推斷?！叭采w”管理方式帶來(lái)的是“無(wú)限責任”推斷，臺風(fēng)暴雨天氣發(fā)生內澇了，找物業(yè);管理區域發(fā)生高墜了，找物業(yè);小散工程進(jìn)場(chǎng)施工要監督，找物業(yè);零星作業(yè)有風(fēng)險，找物業(yè);停車(chē)場(chǎng)發(fā)生碰撞事故，找物業(yè)。在很多行政管理部門(mén)、社會(huì )組織和市民眼中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區域的安全負有無(wú)限連帶責任。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)該管什么
為了消除上述工作邏輯帶來(lái)的不良導向和不良結果，準確把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)該管什么尤為重要。要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)該管什么首先要確定企業(yè)在物業(yè)管理區域、房屋安全管理領(lǐng)域充當的是什么角色?！墩撜Z(yǔ)》說(shuō) “名不正則言不順，言不順則事不成”，由此可見(jiàn)，角色確定則工作職責確定，職責確定則行為模式和行為邊界也就可以確定。
一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從事物業(yè)管理工作的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位。在筆者工作過(guò)程中，曾多次聽(tīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至個(gè)別物業(yè)管理監管部門(mén)工作人員質(zhì)疑“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位嗎?適用于安全生產(chǎn)類(lèi)法規嗎?筆者認為，這兩個(gè)問(wèn)題的答案都應該為“是”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是服務(wù)型企業(yè)，不具體從事物品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，但企業(yè)所提供的服務(wù)也是一種商品，它應市場(chǎng)需求而生，為人們使用并消費，影響人們的生活和工作，帶動(dòng)了物資的分配，帶來(lái)了經(jīng)濟和社會(huì )影響。而物業(yè)管理區域對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言既是服務(wù)對象，又是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位所需承擔的法律責任和社會(huì )責任。這類(lèi)的責任是企業(yè)全方位的責任，總結起來(lái)主要有以下幾點(diǎn)：分層級的制度建設，即既要建立公司層面的安全管理制度，又要形成物業(yè)管理區域的相應制度;制度類(lèi)別包括企業(yè)主要負責人及各崗位人員安全生產(chǎn)責任制度、安全生產(chǎn)教育培訓考核制度、安全生產(chǎn)檢查及事故隱患排查和整改制度、應急預案管理和演練制度。機構與人員配備，包括按企業(yè)規模設置安全生產(chǎn)機構、配置專(zhuān)兼職工作人員，明確機構和人員的工作職責，特殊崗位人員還需從業(yè)證、上崗證齊備。經(jīng)費保障，包括安全生產(chǎn)經(jīng)費列入預算、保障安全管理開(kāi)支。提供安全生產(chǎn)條件，包括工作環(huán)境建設、防護及應急物資儲備等。按層級開(kāi)展安全生產(chǎn)教育和培訓，包括法律法規、公司管理制度、各崗位工作手冊和操作規程等各方面安全知識和技能的學(xué)習。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)事項伴生的安全責任。依據《中華人民共和國民法典》第九百三十七、九百四十一條和《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第二條、第六十三條、七十五條、七十七條、七十九條的規定，結合前文關(guān)于房屋安全管理內容，筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔以下職責：共有物業(yè)部分的建筑物、構筑物、附屬物和構件的安全管理;建筑配套設施設備的安全管理;委托給專(zhuān)業(yè)機構相關(guān)事項的指導、統籌和監督管理;已移交給專(zhuān)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)管理的水、電、氣、通信等設施設備的配合性管理;建筑內的秩序管理;提醒并督促業(yè)主或物業(yè)使用人履行專(zhuān)有部分安全管理職責。
具體的工作包括：在進(jìn)駐物業(yè)管理區域服務(wù)的項目部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)項目部)上建設一套與企業(yè)安全管理相對應、相統一的安全管理制度;為項目部提供安全經(jīng)費保障、機構和人員保障，提供安全生產(chǎn)條件，開(kāi)展教育培訓;擬訂具有可操作性的物業(yè)管理區域安全防范應急預案;在物業(yè)管理區域開(kāi)展危險源識別并建立相應的檔案;配備安全設施，完善安全標識;建立物業(yè)管理區域巡查、排查、整改制度，并建立相應的檔案等。
需要格外提醒的是，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者為了節約成本，或者為了增加服務(wù)內容，在物業(yè)服務(wù)合同中還約定了，或者沒(méi)有約定但實(shí)際提供了物業(yè)管理范疇之外的增值服務(wù)或附加服務(wù)，比如說(shuō)超小型的建筑物本體維修工程、專(zhuān)有部分門(mén)窗等建筑構件的保養維修、業(yè)主和物業(yè)使用人權屬內設施設備的養護等。對于此類(lèi)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應當承擔起相應的安全管理職責。
四是進(jìn)駐物業(yè)管理區域后伴生的其他法定安全責任。無(wú)論是基于易落地、易監管還是完善安全管理體系建設等方面的考慮，目前各級行政部門(mén)乃至立法機構都在不斷明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全管理方面的責任。諸如，《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為的發(fā)生;《中華人民共和國消防法》第十八條規定，住宅區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對管理區域內的共用消防設施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù);《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第六十四條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守安全生產(chǎn)、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關(guān)公共安全法律、法規的規定，制定物業(yè)管理區域安全防范應急預案。此類(lèi)職責屬于法定職責，不會(huì )因服務(wù)內容未約定而免除，但可以因事項委托而部分轉移。
(三)如果發(fā)生事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責任人將面臨什么
一是刑事責任。根據《中華人民共和國刑法》第一百三十四條規定、第一百三十五條規定，如因在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規定或安全生產(chǎn)設施、安全生產(chǎn)條件不符合國家規定等原因，造成重大傷亡事故或者造成其他嚴重后果的，相關(guān)責任人將承擔刑事責任。
二是民事賠償。如，《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》第五十三條規定，因生產(chǎn)安全事故受到損害的從業(yè)人員，除依法享有工傷保險外，依照有關(guān)民事法律尚有獲得賠償的權利的，有權向本單位提出賠償要求;第一百一十一條規定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位發(fā)生生產(chǎn)安全事故造成人員傷亡、他人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔賠償責任;《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為的，應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。
三是行政處罰。遵照各類(lèi)專(zhuān)業(yè)法具體執行，處罰對象包括企業(yè)和企業(yè)工作人員，處罰類(lèi)型包括警告、罰款、沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財物(罰沒(méi))、責令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證、暫扣或者吊銷(xiāo)執照、行政拘留等。
三、不算建議的建議
前言種種討論的都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，那么下面筆者基于自身的工作經(jīng)驗，從行政管理工作人員的角度為物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何加強安全管理工作提幾個(gè)不算建議的建議。
(一)兩手抓兩手都要硬
在實(shí)際工作中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特別是小微企業(yè)，經(jīng)常將公司、項目部、物業(yè)管理區域的安全管理混為一談，要么以總公司的安全制度代替項目部的制度，要么將項目部各崗位的作業(yè)指導書(shū)、操作規程作為物業(yè)管理區域的應急預案。但在行政部門(mén)安全檢查督查，特別是事故調查時(shí)，無(wú)論是機構設置、人員配置、經(jīng)費保障，還是教育培訓、安全生產(chǎn)條件配備等各方面都是分層級進(jìn)行考查的。因此，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常安全管理時(shí)要抓總部、帶項目，抓內部管理、重物業(yè)區域管理，最終做到兩手抓兩手都硬。
(二)進(jìn)行必要的風(fēng)險隔離
物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于人員密集型的行業(yè)，往往一個(gè)項目的工作人員就過(guò)百?；谄髽I(yè)提高業(yè)務(wù)管理效率，提高項目獨立核算能力，提升對安全生產(chǎn)類(lèi)法規響應能力等多方面考慮，建議企業(yè)在總部、項目部的管理上進(jìn)行合理規劃，實(shí)現企業(yè)法人法律風(fēng)險隔離。
(三)重視安全責任約定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對的安全管理點(diǎn)多面廣、主體眾多，十分繁雜。目前少有物業(yè)服務(wù)企業(yè)養成了與物業(yè)管理各相關(guān)主體約定安全責任的習慣，導致物業(yè)管理區域發(fā)生安全事故后，責任難區分、難判斷。在實(shí)際案例中，在責任約定不明的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理人往往難逃問(wèn)責。因此，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視安全責任約定，約定方包括業(yè)主、承擔專(zhuān)業(yè)事項委托的服務(wù)單位、進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)作業(yè)的第三方、向企業(yè)購買(mǎi)服務(wù)的其他單位和部門(mén)。
(四)重視制度落實(shí)
安全制度建設誠然重要，但更重要的是制度執行。在安全檢查、事故調查的時(shí)候，檢查人或調查人堅持的是“不看廣告，看療效”。成文的制度是參考，各種制度執行記錄、落實(shí)情況才是考查重點(diǎn)。因此建議企業(yè)不僅要重視制度建設，更要重視制度落實(shí)。
(五)重視檔案建設和管理
所謂“有圖有真相”，安全管理也是如此。如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行或完整履行安全管理職責，行政部門(mén)考查內容除了現場(chǎng)的實(shí)地檢查之外，很大一部分是檔案核查。檔案是記錄企業(yè)管理、項目管理歷史情況的載體。
紙短言長(cháng)，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋安全管理職責的分享就到此為止了。有人說(shuō)，每個(gè)人心中都有一條塞納河,左岸柔軟、右岸冷硬，左岸感性、右岸理性。在筆者的認知中，物業(yè)管理行業(yè)也是如此，服務(wù)精神是行業(yè)的本質(zhì)，所以要追求人本主義，要注重客戶(hù)體驗，工作時(shí)要有彈性，要常懷感性;但安全工作又讓我們不得不嚴謹、規范、不厭其煩和耐得寂寞。但筆者想，就是因為有著(zhù)兩岸不同的風(fēng)光，行業(yè)才會(huì )平衡發(fā)展、健康發(fā)展，整個(gè)行業(yè)才會(huì )有瑰麗風(fēng)景和壯闊前景。
附錄：建議關(guān)注的法規、文件
《中華人民共和國民法典》
《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》
《中華人民共和國消防法》
《保安服務(wù)管理條例》(國務(wù)院令第564號)
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)
《廣東省安全技術(shù)防范管理實(shí)施辦法》
《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》
《深圳經(jīng)濟特區市容和環(huán)境衛生管理條例》
《深圳經(jīng)濟特區規劃土地監察條例》
《深圳經(jīng)濟特區消防條例》
《深圳經(jīng)濟特區特種設備安全條例》
《深圳經(jīng)濟特區城市供水用水條例》
《深圳經(jīng)濟特區生活飲用水二次供水管理規定》
《深圳市生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位安全生產(chǎn)主體責任規定》
《深圳市房屋安全管理辦法》
《深圳市既有建筑幕墻安全維護和管理辦法》
《深圳市生活垃圾分類(lèi)管理條例》
《深圳市排水條例》
《深圳市停車(chē)場(chǎng)規劃建設和機動(dòng)車(chē)停放管理條例》
《深圳市燃氣條例》
《深圳市燃氣管道安全保護辦法》
《深圳市建筑物和公共設施清洗翻新管理規定》
《深圳市戶(hù)外廣告管理辦法》
《深圳市新能源汽車(chē)充電設施管理暫行辦法》
《深圳市小散工程和零星作業(yè)安全生產(chǎn)納管暫行辦法》