文/宋安成（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、上海市錦天城律師事務(wù)所律師）
《民法典》是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。這一部具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，到底對物業(yè)服務(wù)行業(yè)法律實(shí)務(wù)帶來(lái)什么影響呢？在此，筆者根據自己的理解做如下解讀。
一、行業(yè)相關(guān)法律法規更加完善、系統，業(yè)主權利意識增強
原先由《物權法》規定的“業(yè)主的建筑物區分所有權”被納入《民法典》，并新增了部分內容。
《民法典》頒布前，業(yè)主的建筑物區分所有權規定在《物權法》第六章第七十至第八十三條，共計十三條?！睹穹ǖ洹奉C布后，建筑物區分所有權被規定在《民法典》第二編“物權”第二分編“所有權”中的第六章中，從第二百七十一條至第二百八十七條，共計十六條。主要內容包括業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分享有的權利和承擔的義務(wù)、建筑區劃內屬于業(yè)主共有的部分、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的設立、業(yè)主共同決定的事項、維修資金、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、業(yè)主侵權行為的處理等。
除上述內容外，《民法典》還新增了部分《物權法》中沒(méi)有的條款。
第一，緊急情況下維修建筑物及其附屬設施時(shí)維修資金的申請，《民法典》第二百八十一條第二款規定“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用維修資金”。
第二，利用共有部分產(chǎn)生的收益即公共收益的歸屬，《民法典》第二百八十二條規定“建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。
第三，物業(yè)管理人對業(yè)主詢(xún)問(wèn)的答復義務(wù)，《民法典》第二百八十五條第二款規定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當及時(shí)答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)”。
第四，有關(guān)行政主管部門(mén)對侵權行為的處理義務(wù)（詳見(jiàn)本文第二點(diǎn)）。
行政法規、司法解釋中關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同”的規定被納入《民法典》，法律效力層級上升。
《民法典》第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”章節。在過(guò)去，《合同法》中并沒(méi)有單獨列出物業(yè)服務(wù)合同，有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的內容大部分都規定在國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中。
具體而言，《民法典》第九百三十七條至第九百五十條對物業(yè)服務(wù)合同作出了詳細規定，主要包括物業(yè)服務(wù)合同的定義、內容及形式、前期物業(yè)服務(wù)合同、部分物業(yè)服務(wù)的轉委托、物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)
業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同的解除和終止等。其中，新增的內容主要有：
第一，物業(yè)服務(wù)人定期公開(kāi)物業(yè)收支及履行情況的義務(wù)（詳見(jiàn)本文第六點(diǎn)）；
第二，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權（詳見(jiàn)本文第五點(diǎn)）；
第三，物業(yè)服務(wù)人不同意續聘時(shí)的通知義務(wù)，《民法典》第九百四十七條規定“物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )，但是合同對通知期限另有約定的除外”；、
第四，物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后繼續提供服務(wù)的法律效果，《民法典》第九百四十八條規定“物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前六十日書(shū)面通知對方”；
第五，物業(yè)服務(wù)人不配合交接工作時(shí)的損害賠償責任，《民法典》第九百四十九條第二款規定，“原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失”；
第六，物業(yè)服務(wù)合同終止后、新物業(yè)服務(wù)人接管前原物業(yè)服務(wù)人繼續履行合同的義務(wù)，《民法典》第九百五十條規定“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費”。
二、小區表決增加了業(yè)主參與度的要求可能導致小區重要事項通過(guò)難度增大
《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據該條規定，業(yè)主共同決定事項應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
《民法典》第278條相較于《物權法》第76條，對全體業(yè)主表決事項、參與程度、“雙多數”規則均進(jìn)行了調整。如下為《物權法》、《民法典》相關(guān)條款對比：
通過(guò)上述的新舊條款對比，我們可以發(fā)現：
根據《物權法》第76條的規定，一般表決事項需達到全體業(yè)主和面積的50%以上才能算是通過(guò)，特別表決事項需達到全體業(yè)主和面積的約66.7%才能算是通過(guò)。此次《民法典》降低了該比例，如果是三分之二業(yè)主參與投票情況下，即一般表決事項僅需達到全體業(yè)主和面積的約33.3%就算通過(guò)，而特別表決事項，僅需達到全體業(yè)主和面積的約49.9%就算是通過(guò)。
因此，從表決要求通過(guò)的業(yè)主人數和專(zhuān)有部分面積的比例來(lái)看，好像《民法典》的要求比《物權法》的要求低了，但是在實(shí)際操作中可能會(huì )增加業(yè)主表決的難度及復雜程度，原因就是對參加投票表決的業(yè)主比例有了法定的明確要求。從立法者本意的角度來(lái)解釋?zhuān)?/span>“參與表決”應當是一種積極、主動(dòng)的行為。但立法時(shí)可能并未考慮到業(yè)主參與積極性不高的問(wèn)題。
以物業(yè)服務(wù)企業(yè)調高物業(yè)費為例，這屬于《物權法》第76條規定的“有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，要達到這個(gè)比例，在實(shí)際操作中其實(shí)是有一定難度的。
《民法典》生效之前，業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚可巧妙地利用《議事規則》制定“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數業(yè)主意見(jiàn)”的規則，來(lái)達到調高物業(yè)服務(wù)收費的目的。但是《民法典》生效之后，增加了小區業(yè)主參與表決的規定，而要達到人數及專(zhuān)有面積三分之二以上業(yè)主參與表決是有相當大的難度的，無(wú)法滿(mǎn)足參與表決的人數及專(zhuān)有面積的要求，會(huì )直接導致物業(yè)費上調不成。
在其他事項的表決上，如選聘/續聘物業(yè)服務(wù)公司、使用/籌集維修資金等，亦存在難以達到參與表決的人數及面積要求的，而導致表決通過(guò)難度的大大增加。這里需要說(shuō)明的是，在《民法典》明確要求三分之二業(yè)主和面積參加投票的情況下，“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數業(yè)主意見(jiàn)”的規則已經(jīng)沒(méi)有適用的空間，因為《民法典》所要求的絕對多數四分之三和相對多數二分之一是指已經(jīng)投票的業(yè)主，如果已經(jīng)投票的業(yè)主未達到四分之三或二分之一實(shí)際上是不能通過(guò)業(yè)主大會(huì )決議，所以不應當有“不表態(tài)”如何疊加的問(wèn)題。對此建議：
第一，小區的業(yè)主委員會(huì )應當通過(guò)多種方式及途徑（如專(zhuān)人送達、網(wǎng)絡(luò )平臺送達等方式）送達表決票、積極鼓勵業(yè)主參與表決。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常工作中亦要做好與業(yè)主的溝通工作，盡量確保業(yè)主對小區事務(wù)的了解度與參與度。
第二，我們亦希望能夠盡快出臺相應的司法解釋來(lái)進(jìn)一步明確、細化該“參與表決”的具體認定問(wèn)題。
在法律適用及解釋方面，我們既要考慮立法本意，又應當兼顧實(shí)際情況。如何在切實(shí)貫徹《民法典》保護業(yè)主表決權這一立法目的的同時(shí)，真正保障小區業(yè)主的表決權，是我們在《民法典》時(shí)代需要思考的重要問(wèn)題。
三、物業(yè)服務(wù)收支項目要求公開(kāi)，包干制、酬金制計費方式差異變小。
《民法典》第九百四十三條規定，物業(yè)服務(wù)人員應當定期將服務(wù)的事項、服務(wù)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。這里的“履行情況”，筆者理解實(shí)際上應當包括物業(yè)服務(wù)費的收支情況和管理服務(wù)提供的情況，按照新法的這一規定，無(wú)論選擇包干制還是酬金制的計費方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要對物業(yè)服務(wù)費的收支情況進(jìn)行公開(kāi)。
根據之前的相關(guān)法律規定，只有在選擇酬金的計費方式的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才需要每年向業(yè)主委員會(huì )或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，并在物業(yè)管理區域內公告；而因為包干制下，因所有的盈余虧空都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，所以在業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)需將物業(yè)服務(wù)費的收支情況進(jìn)行公開(kāi)。顯然新法的設立取消了這種差別，無(wú)論是包干制還是酬金制，都要對物業(yè)服務(wù)費的收入和使用情況進(jìn)行公開(kāi)。
實(shí)際上，這一規定并非首創(chuàng )。早在《<深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例>實(shí)施細則》和《北京市物業(yè)管理條例》中就已經(jīng)明確規定了所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)服務(wù)費收支情況進(jìn)行公開(kāi)。這實(shí)際上是通過(guò)立法的方式，循序漸進(jìn)的縮小包干制與酬金制之間的差異，不斷完善物業(yè)管理方式，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人更加科學(xué)合理高效的對小區進(jìn)行物業(yè)管理，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)健康良性發(fā)展。
立法上的這種改變，無(wú)論是對業(yè)主還是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都將產(chǎn)生巨大影響：
對業(yè)主而言，這樣的規定無(wú)疑是對權利的保障。通過(guò)定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告的形式，使廣大業(yè)主能夠更清楚、明確地知道小區物業(yè)服務(wù)的具體內容以及物業(yè)服務(wù)費的收支，加強了業(yè)主的監督權。同時(shí)，也能提高小區服務(wù)的透明度，減少業(yè)主與業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。
對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，新法的規定既帶來(lái)挑戰，也帶來(lái)機遇。一方面，新法的規定勢必使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)加重了許多。定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)，勢必會(huì )造成工作量的增加；同時(shí)，隨著(zhù)業(yè)主更加直接的監督，對物業(yè)服務(wù)的要求一定會(huì )更高。
但另一方面，新法的規定有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身良性發(fā)展。面對新的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必努力提高物業(yè)服務(wù)水平，合理分配和使用物業(yè)服務(wù)費，為業(yè)主提供高性?xún)r(jià)比的物業(yè)服務(wù)，從而獲得市場(chǎng)競爭力；同時(shí)，通過(guò)對物業(yè)服務(wù)費收支的公開(kāi)，能夠使業(yè)主了解到物業(yè)服務(wù)的成本所在，使業(yè)主能夠愿意通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)費的方式，換取更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙贏(yíng)。
四、《民法典》明確了業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)合同的任意解除權，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )變的更容易。
《民法典》第九百四十六條規定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。約定解聘的，應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
本條規定實(shí)際上確定了業(yè)主的單方解除權，規定業(yè)主享有單方面任意解除權的，使業(yè)主能夠根據自己的意志，選擇滿(mǎn)足自己需求的物業(yè)服務(wù)人。
但新法也同時(shí)規定，業(yè)主應當依照法定程序共同決定，即按照《民法典》第二百七十八條規定，由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
另外，對解除合同的提前通知期限做了規定，應當提前六十日書(shū)面通知，《物業(yè)服務(wù)合同》對此期限有約定的按照約定履行。
面對業(yè)主對《物業(yè)服務(wù)合同》的任意解除權，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將面臨更大的服務(wù)壓力。雖然根據《民法典》規定，業(yè)主行使任意解除權的，如對物業(yè)服務(wù)人造成損失，應當賠償損失，但是無(wú)論如何物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有隨時(shí)被“掃地出門(mén)”的危險。
對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提高自己的服務(wù)質(zhì)量，全面考慮廣大業(yè)主的切身利益，為業(yè)主提供高性?xún)r(jià)比的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，為了維護自身利益，在訂立《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對解除合同的提前通知期限做出合理約定，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠盡可能減少因任意解除合同而造成的損失。
業(yè)主任意解除權的規定，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著(zhù)隨時(shí)“出場(chǎng)”的風(fēng)險，但從另一個(gè)角度考慮，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì )迎來(lái)隨時(shí)可以“進(jìn)場(chǎng)”的機會(huì )。因此歸根到底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當切實(shí)提高自身服務(wù)質(zhì)量，制定科學(xué)的服務(wù)方案，獲得業(yè)主的認可和信賴(lài)。增強市場(chǎng)競爭力，獲得更好的發(fā)展空間和機會(huì )。
總之，《民法典》作為一部民事法律，卻列出了不少條文對行政部門(mén)的職責進(jìn)行了厘定，這正是體現了國家對物業(yè)管理行業(yè)的重視，體現了對有關(guān)行政部門(mén)充分發(fā)揮政府職能，對行業(yè)予以指導、協(xié)助的要求。
同時(shí)，將行政法的相關(guān)規定納入《民法典》中，也體現了國家對民事主體行為的指引，體現了《民法典》對業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)相關(guān)實(shí)踐中的指導意義。無(wú)論是業(yè)主、物業(yè)使用人還是物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)領(lǐng)域遇到問(wèn)題時(shí)，都可以合理尋求有關(guān)行政部門(mén)的幫助，依法維護自身利益。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）