住房和城鄉建設部法規司副司長(cháng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議高票表決通過(guò)民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
在民法典分編長(cháng)達三年的編纂過(guò)程中，陳偉副司長(cháng)代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會(huì )就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長(cháng)根據參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結合其長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信平臺經(jīng)授權，首次分期陸續發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典視野下的物業(yè)管理
在民法慈母般的眼神里，
每一個(gè)人就是整個(gè)國家。
——孟德斯鳩
必須聲明的是，開(kāi)篇引用西方先哲的法律名言，絕無(wú)崇洋媚外之意。中華人民共和國民法典的誕生石破天驚，其偉大早已為全媒體鋪天蓋地渲染烘托，筆者舉雙手贊同。蓋因邊際效益遞減的考慮，就不在此作簡(jiǎn)單的重復了。
之所以覺(jué)得孟德斯鳩這句老話(huà)入耳，除了形象生動(dòng)溫情接地氣之外，打動(dòng)我的根本原因是：短短二十個(gè)字，精辟道出了民法、人民與國家三者之間的關(guān)系。這也許就是經(jīng)典名句的永恒魅力。
盡管我們無(wú)法準確評估《論法的精神》對法國民法典的影響，但不影響法國民法典成為世界民法發(fā)展史的十九世紀豐碑。盡管我們不能武斷當年蒂博和薩維尼關(guān)于制定統一民法典的激烈論爭，對推遲德國民法典近百年進(jìn)程的影響，但不影響德國民法典成為世界民法發(fā)展史的二十世紀豐碑。同樣，盡管我們難以預測中國民法典對二十一世紀世界民法發(fā)展進(jìn)程的影響，但不影響民法典成為七十年新中國法治發(fā)展史的豐碑。
法律的本質(zhì)，植根于人類(lèi)生活本身，民法典概莫能外。編纂一部適應新時(shí)代中國特色社會(huì )主義發(fā)展要求，符合我國國情和實(shí)際，體系科學(xué)、結構嚴謹、規范合理、內容完整并協(xié)調一致的民法典，與其說(shuō)是立法者嘔心瀝血的宏圖偉略，不如說(shuō)是新中國社會(huì )發(fā)展的水到渠成，不如說(shuō)是新時(shí)代民族精神的自然言說(shuō)。審時(shí)度勢抓住不可多得的歷史機遇，對現行的民事法律規范進(jìn)行編訂纂修，對已經(jīng)不適應現實(shí)情況的內容進(jìn)行修改完善，對社會(huì )經(jīng)濟生活中出現的新情況、新問(wèn)題作出有針對性的新規定，這一重塑民事法律制度的創(chuàng )舉，必將持久且深刻地影響未來(lái)中國的良法善治。
民法典歷經(jīng)七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時(shí)宜的；民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬(wàn)余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時(shí)宜也好，不自量力也好，都不應當成為我們不作為的借口。相比于著(zhù)眼宏觀(guān)，著(zhù)手微觀(guān)也許更加務(wù)實(shí)有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時(shí)我面對民法典的真實(shí)心態(tài)。作為一名曾經(jīng)長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問(wèn)世，不僅使我們能夠從物權法、合同法和侵權責任法等不同視角近距離觀(guān)察物業(yè)管理活動(dòng)，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會(huì )現象提供了更加廣闊的視野。
一、民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？
二、民法典為物業(yè)管理提供了什么？
三、民法典視野下物業(yè)管理是什么？
四、民法典編纂中我們做了些什么？
五、民法典頒行后我們能做些什么？
對于物業(yè)管理而言，民法典出臺的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開(kāi)道。
正名：民法典以國家基本法律形式確認了物業(yè)管理的社會(huì )地位
開(kāi)道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營(yíng)商環(huán)境
民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？
物業(yè)管理當下生存價(jià)值的立法表達
物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展方向的法律指引
民法典的核心作用在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎
基石之一：民法典是業(yè)主基本權利的宣示法
基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的促進(jìn)法
基石之三：民法典是物業(yè)權益損害的救濟法
基石之四：民法典是物業(yè)定分止爭的裁判法
基石之五：民法典是物業(yè)法規規章的上位法
為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱(chēng)謂？
“服務(wù)”與“管理”是區分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務(wù)”是目標和價(jià)值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應當更加強調業(yè)主對物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應當更加強調企業(yè)對全體業(yè)主的服務(wù)，但也不應當排斥物業(yè)服務(wù)中的“管理”屬性。所謂“在服務(wù)中體現管理，在管理中實(shí)現服務(wù)”，正是關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”辯證關(guān)系的精當表述。
民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人
作為一般民事主體的四個(gè)基本定位：
民事關(guān)系的參與者
民事權利的享有者
民事義務(wù)的履行者
民事責任的承擔者
不同于一般民事主體的特征：
作為特殊民事主體的業(yè)主
作為特殊民事主體的物業(yè)服務(wù)人
不同主體視角下的物業(yè)管理
業(yè)主視角下的物業(yè)管理：
物業(yè)管理是業(yè)主以專(zhuān)有部分所有權為核心，以共有部分共有權為紐帶，以管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則為基礎形成的共同管理建筑物的物權行為。
物業(yè)服務(wù)人視角下的物業(yè)管理:
物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)人從事的以不動(dòng)產(chǎn)為基礎，以業(yè)主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商事行為。
政府視角下的物業(yè)管理：
物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養護、環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)的契約行為。
法院視角下的物業(yè)管理:
物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照法律規定或者合同約定履行管理建筑物的義務(wù)，并承擔未能盡到管理義務(wù)的損害賠償侵權責任的履職行為。
持續努力的重點(diǎn)
屢次建言的要點(diǎn)
法典采納的亮點(diǎn)
各方爭議的焦點(diǎn)
尚待解決的憾點(diǎn)
從民事法制到民事法治
從有效市場(chǎng)到有為政府
從公平交易到公正司法
從權利宣示到權益實(shí)現
從商業(yè)契約到商業(yè)倫理
從理念培養到理論創(chuàng )新
結 語(yǔ)
規范人事而服務(wù)人世，此乃法律之使命。肩負新時(shí)代的法治使命，民法典必將重塑物業(yè)管理的美好未來(lái)。歷經(jīng)四十載的風(fēng)風(fēng)雨雨，哪怕僅僅是國民生活的滄海一粟，物業(yè)管理也必將滋養著(zhù)民法典的不朽生命。