住房和城鄉建設部法規司副司長(cháng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議高票表決通過(guò)民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
在民法典分編長(cháng)達三年的編纂過(guò)程中，陳偉副司長(cháng)代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會(huì )就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長(cháng)根據參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結合其長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信平臺經(jīng)授權，首次分期陸續發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？
按照通常的思維定勢，一部法律出臺以后，各方主體往往是從應對策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿襲這種被動(dòng)因應的傳統方式認識民法典與物業(yè)管理的關(guān)系，無(wú)疑是狹隘、消極和過(guò)時(shí)的。相反，如果能夠打破舊有的路徑依賴(lài)，以全新的思維來(lái)剖析法律制度與社會(huì )生活的關(guān)系，我們就可以擺脫“就法論法”的窠臼，真正領(lǐng)略“功夫在法外”的意境。筆者認為，對于物業(yè)管理而言，民法典出臺的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開(kāi)道。
正名：民法典以國家基本法律形式確認了物業(yè)管理的社會(huì )地位。
繼2003年《物業(yè)管理條例》首次以國家行政法規形式確立了物業(yè)管理制度之后，民法典再次以全國人民代表大會(huì )制定通過(guò)的國家基本法的形式對物業(yè)管理活動(dòng)予以確認。作為我國民事法律制度的集大成者，民法典的亮點(diǎn)之一，就是對物業(yè)管理活動(dòng)從不同角度進(jìn)行了一系列調整和規范。除了總則和各分編中的普遍性規定以外，合同編在合同法基礎上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權編中對物權法中“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章新增1條規定，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權責任篇中對侵權責任法中“物件損害責任”一章共7條規定中的6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修訂。立法者之所以在民法典這樣一部固根本、穩定期、利長(cháng)遠的基礎性法律中增設和修改大量關(guān)于物業(yè)管理的內容，是因為我國物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)全面融入社會(huì )經(jīng)濟領(lǐng)域的方方面面，深刻改變城鎮居民生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，物業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)服務(wù)的入典，正是物業(yè)管理改革發(fā)展四十年所取得巨大成就的重要標志。
開(kāi)道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營(yíng)商環(huán)境。
作為當代市場(chǎng)經(jīng)濟私法體系的標配，我國民法典奉行民商合一的立法體例。民法典不僅在物權編中對業(yè)主共同管理區分所有建筑物民事權利的內涵、外延及其行使規則進(jìn)行了詳細界定，而且在合同編中對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權利、義務(wù)及其效力規則進(jìn)行了具體規范，還在侵權責任編中對作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權責任作了相應規定，上述特定民商事規則與總則編中的基本民商事規則一道，共同構成物業(yè)管理商業(yè)活動(dòng)的法律規則，有利于物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人準確預見(jiàn)自身行為的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易風(fēng)險，為建立一個(gè)既井然有序、又生機勃勃的物業(yè)管理市場(chǎng)提供法律保障。法治是最好的營(yíng)商環(huán)境，民法典為物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化增添了濃墨重彩的一筆。
民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？簡(jiǎn)而言之：
一是，物業(yè)管理當下生存價(jià)值的立法表達；
二是，物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展方向的法律指引。