文/趙中華（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副主任，北京瀛和律師事務(wù)所高級顧問(wèn)、物業(yè)管理法律事務(wù)部主任）
合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議?！睹穹ǖ洹泛贤幷{整的是因合同產(chǎn)生的民事關(guān)系。前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的法律依據，也是界定業(yè)建設單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權利義務(wù)和責任的契約基礎，物業(yè)服務(wù)合同的重要性不言而喻。實(shí)踐中，物業(yè)管理糾紛大多數是與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的糾紛，本次《民法典》立法也對這一實(shí)踐中的高頻糾紛問(wèn)題做出了回應，將物業(yè)服務(wù)合同正式列為有名合同。需要注意的是，我們在學(xué)習《民法典》總則編第二十四章物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內容時(shí)，還應當結合《民法典》總則編和物權編、現行的《中華人民共和國合同法》司法解釋和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規定，從而更加全面理解和掌握物業(yè)服務(wù)合同。
一、物業(yè)服務(wù)合同的內容
按照《民法典》第九百三十八條第一款規定，物業(yè)服務(wù)合同的內容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。一份完整的物業(yè)服務(wù)合同，除了上述條款外，按照按照《民法典》第四百七十條規定，還應當包括當事人的姓名或者名稱(chēng)和住所、合同履行期限、違約責任和解決爭議的方法等條款。
實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設單位、業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)候，往往存在以下四個(gè)問(wèn)題：
一是違約責任條款約定不明確。按照《民法典》第九百十四六條的規定，業(yè)主在合同期內行使任意解除權，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l的規定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。業(yè)主承擔賠償責任的具體金額，往往與物業(yè)服務(wù)合同中約定的違約責任密切相關(guān)，這也就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前必須明確約定具體違約事項和違約金的金額及計算方法。具體違約金的計算方法按照《民法典》第五百八十五條的規定，當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
二是爭議解決條款約定不明確。按照《中華人民共和國仲裁法》第四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問(wèn)題的解釋》第七條的規定，當事人約定爭議可以向仲裁機構申請仲裁也可以向人民法院起訴的，仲裁協(xié)議無(wú)效。但一方向仲裁機構申請仲裁，另一方未在規定期間內提出異議的除外。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要對爭議解決條款作出唯一性約定，否則無(wú)法達到適用仲裁解決合同糾紛的目的。
三是服務(wù)事項條款約定不明確。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第二款和《民法典》第九百三十八條第二款規定，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。這業(yè)意味著(zhù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要對服務(wù)事項予以明確，不要做出超出通常情況下物業(yè)服務(wù)合同文本中約定的服務(wù)事項范圍和自身服務(wù)能力的約定，否則容易因此承擔相應的違約責任。
四是服務(wù)質(zhì)量條款約定不明確。按照《民法典》第五百一十一條第(一)項的規定，合同質(zhì)量要求不明確的，按照強制性國家標準履行；沒(méi)有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行；沒(méi)有推薦性國家標準的，按照行業(yè)標準履行；沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。這也意味著(zhù)違反上述標準，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規定，同樣要基于服務(wù)不到位承擔承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
二、物業(yè)服務(wù)合同效力
《民法典》第九百三十九條的規定了物業(yè)服務(wù)合同的效力。建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條除了規定了上述內容外，還規定業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。上述規定，體現了合同相對性的例外。合同相對性及相對性的例外來(lái)源于《民法典》第四百六十五條的規定，即依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。
實(shí)踐中，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力需要關(guān)注以下三個(gè)問(wèn)題：
第一，前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同作為為第三人訂立的合同，其簽約主體是建設單位和業(yè)主委員會(huì )，而業(yè)主是合同實(shí)際權利義務(wù)享有者和承擔者。業(yè)主基于對臨時(shí)管理規約、管理規約以及房屋買(mǎi)賣(mài)合同等協(xié)議的授權，和《民法典》第九百三十九條的規定，實(shí)現對合同權利義務(wù)的承繼。在關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的訴訟中，部分業(yè)主會(huì )提出自身并非合同的當事人作為抗辯事由，按照上述規定，這樣的抗辯事由無(wú)法得到法院的支持。
第二，基于《民法典》第四百六十五條關(guān)于合同相對性的規定和第九百四十一條關(guān)于物業(yè)服務(wù)轉委托的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保安、保潔等公司簽訂單項服務(wù)合同、與電梯、消防等維保單位簽訂的維保合同和對外簽訂的其他合同，都需要遵循合同相對性原則，也就意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供相關(guān)提供單項服務(wù)、維保服務(wù)過(guò)程中造成的人身?yè)p害、財產(chǎn)損失等侵權行為和違約行為，應當由物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主承擔相關(guān)法律責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以基于相應的轉委托合同，要求單項服務(wù)公司、維保公司等其他企業(yè)的承擔違約責任。
第三，按照第九百四十一條第二款的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。對比《物業(yè)管理條例》第三十九條，本條增加了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人”的規定，也就意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身至少應當保留一項物業(yè)服務(wù)事項，否則涉嫌違反本條的規定。此外，最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第（一）項規定，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主可以請求人民法院確認物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區域內的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同無(wú)效。
三、物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款
按照《民法典》第四百九十六條的規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求,對該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。這里面提到的合理方式，按照合同法司法解釋?zhuān)ǘ┑诹鶙l的規定，是指通過(guò)采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識。
《民法典》第四百九十七條規定了格式條款無(wú)效的情形即:(一)總則編關(guān)于合同無(wú)效的情形、和第五百零六條規定的造成對方人身?yè)p害的或者因故意或者重大過(guò)失造成對方財產(chǎn)損失的免責條款的約定;(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利;(三)提供格式條款一方排除對方主要權利。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主主要權利的條款無(wú)效。
《民法典》第四百九十八條規定了格式合同解釋的相關(guān)規則，即對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。
四、物業(yè)服務(wù)合同主體的締約過(guò)失責任
《民法典》第五百條規定了締約過(guò)失責任，即當事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任:(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠信原則的行為。
實(shí)踐中，常見(jiàn)的是業(yè)主委員會(huì )在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同過(guò)程中，隱瞞未取得業(yè)主大會(huì )授權的事實(shí)，而選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于物權編第二百七十八規定的業(yè)主共同決定事項，業(yè)主基于業(yè)主委員會(huì )侵害自身的知情權和撤銷(xiāo)權，向法院請求予以撤銷(xiāo)，最終導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法與業(yè)主委員會(huì )訂立合同。對于由此造成的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照《民法典》第五百條關(guān)于締約過(guò)失責任的規定向業(yè)主委員會(huì )主張損害賠償。為保證物業(yè)服務(wù)合同的訂立和履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同前，加強風(fēng)險防范意識，審查業(yè)主委員會(huì )是否取得業(yè)主大會(huì )的授權。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同權利和義務(wù)
《民法典》第九百四十二條、九百四十三條和九百四十九條規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項合同義務(wù)。
第一，《民法典》第九百四十二條規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定，妥善維修、養護、清潔、綠化，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序,采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。這里面尤其需要注意的是采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行上述義務(wù)，業(yè)主可以請求人民法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。實(shí)踐中，正確適用本條規定，還需要結合侵權責任編中安全保障義務(wù)的相關(guān)規定，對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為,物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。
第二，《民法典》第九百四十三條規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息公示義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)義務(wù)是基于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條保護業(yè)主知情權的要求，也是物權編第二百八十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)要接受業(yè)主的監督，及時(shí)答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)的應有之義。此外，物權編第二百八十七條還規定，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。
第三，《民法典》第九百四十九條第一款規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的移交義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。本條規定回應了實(shí)踐中常見(jiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠費或者質(zhì)疑業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )決議為由，據不移交相關(guān)資料、退出物業(yè)管理區域引發(fā)的物業(yè)項目交接難的問(wèn)題。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條和第十條的規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行交接義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院請求解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項維修資金。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規定，對業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，有權請求人民法院判令業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
六、業(yè)主交納物業(yè)費的合同義務(wù)
《民法典》第九百四十四條規定了業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)。業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，業(yè)主欠費不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，也違反了包括本條的規定。不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同利益，也損害了其他交費業(yè)主的合法權益。長(cháng)期以來(lái)，如何治理業(yè)主欠費，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)非常頭痛的問(wèn)題。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費也引發(fā)了新的矛盾糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟方式催收物業(yè)費，要在訴訟時(shí)效周期內通過(guò)書(shū)面方式向欠費業(yè)主送達催收函；通過(guò)仲裁方式催收物業(yè)費，雙方要在物業(yè)服務(wù)合同中約定仲裁方式作為爭議解決的唯一方式，同時(shí)要評估仲裁的快捷性和仲裁的經(jīng)濟成本。
七、對業(yè)主的合同任意解除權的限制
《物權法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條規定了業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同合同期內的任意解決權?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l也規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。此外，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條還規定了業(yè)主合同期內任意解除權的司法救濟渠道。
由此可見(jiàn)，業(yè)主的合同任意解除權并非《民法典》第九百四十六條的創(chuàng )設，恰恰相反，《民法典》第九百四十六條的規定是對業(yè)主合同任意解除權的限制。一是明確規定除物業(yè)服務(wù)合同對對業(yè)主行使合同解除權的通知期限另有約定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是明確規定業(yè)主行使任意解除權解除合同，給造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。此外，《民法典》第九百四十六條的規定是對業(yè)主合同任意解除權的限制同樣適用于《民法典》第九百四十八條規定的不定期物業(yè)服務(wù)合同。
八、事實(shí)服務(wù)與不定期物業(yè)服務(wù)合同
《民法典》第九百五十條規定了物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。第九百五十條是對實(shí)踐中大量存在的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同到期，沒(méi)有及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )重新續聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形，也就是事實(shí)服務(wù)階段，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的合法性問(wèn)題做了背書(shū)。
此外，《民法典》第九百四十八條還規定物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前六十日書(shū)面通知對方。這就明確了事實(shí)服務(wù)期間的合同性質(zhì)為不定期物業(yè)服務(wù)合同，對于不定期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方都具有合同任意解除權，但是要履行提前六十日書(shū)面通知對方的法定義務(wù)。