住房和城鄉建設部法規司副司長(cháng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議高票表決通過(guò)民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
在民法典分編長(cháng)達三年的編纂過(guò)程中，陳偉副司長(cháng)代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會(huì )就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長(cháng)根據參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結合其長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信平臺經(jīng)授權，首次分期陸續發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典為物業(yè)管理提供了什么？
無(wú)論是為當下物業(yè)管理正名，還是為未來(lái)物業(yè)管理開(kāi)道，民法典的核心作用都在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎。具體地說(shuō)，民法典為物業(yè)管理奠定的法律基礎，是由五大法律基石構成的。
基石之一：民法典是業(yè)主基本權利的宣示法。
列寧說(shuō)過(guò)：憲法就是一張寫(xiě)滿(mǎn)人民權利的紙。如果以此類(lèi)推，民法典就是一張寫(xiě)滿(mǎn)人民民事權利的紙。民法典是民事權利的宣言書(shū)，其效力自然及于作為公民的業(yè)主。民法典對業(yè)主基本權利的宣示，不僅集中體現在物權編“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章，同樣可以在總則編、合同編、人格權編和侵權責任編中找到依據。民法典對業(yè)主基本權利的保護，不僅通過(guò)靜態(tài)的權利宣示來(lái)體現，而且通過(guò)動(dòng)態(tài)的交易規制來(lái)調整。一個(gè)典型的例子，是關(guān)于業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權利，民法典除在物權編中明確規定業(yè)主解聘權及其共同決定（多數而非全體）的表決規則之外，還在合同編中規定業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的（單方面）任意解除權，而作為平等合同主體的另一方當事人——物業(yè)服務(wù)人則無(wú)此項對等權利，民法典正是通過(guò)這種不完全對等的傾斜性制度安排，來(lái)宣示對業(yè)主基本權利的特別保護。
基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的促進(jìn)法。
市場(chǎng)經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。民法典是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本法，不僅為民商事活動(dòng)提供基本遵循，而且為建立市場(chǎng)經(jīng)濟秩序提供健全的制度框架。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是現代服務(wù)市場(chǎng)的組成部分，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行為，既要遵循自愿、公平、意思自治和誠實(shí)信用等合同行為的基本原則，也要符合物業(yè)服務(wù)交易自身特有的商業(yè)規則。正是源于這種認識，此次民法典的編纂，在分析物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展存在問(wèn)題并充分吸收物業(yè)服務(wù)合同糾紛審判經(jīng)驗的基礎上，將“物業(yè)服務(wù)合同”作為典型合同在合同篇中設置專(zhuān)章予以規范。民法典對物業(yè)服務(wù)合同行為的特別規定，體現了“法不禁止即為法律允許”的私法自治原則，保護了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的財產(chǎn)自由、契約自由和商業(yè)自由，有利于規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，維護物業(yè)服務(wù)交易安全，減少物業(yè)服務(wù)交易成本，優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
基石之三：民法典是物業(yè)權益損害的救濟法。
法諺云：沒(méi)有救濟，就沒(méi)有權利。民法典中規定的大量普適規則和特殊規則，是業(yè)主和物業(yè)管理人民事權益受到侵害之時(shí)尋求救濟的法律依據。“民事主體的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織和個(gè)人不得侵犯”，這一民事權利法律保護原則，是貫穿于法典始終的立法精神。民法典關(guān)于個(gè)人信息受法律保護的規定，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收集、使用、加工和傳輸業(yè)主信息時(shí)不可觸碰的紅線(xiàn)；民法典關(guān)于惡意串通的民事法律行為無(wú)效的規定，是相關(guān)市場(chǎng)主體主體參與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)活動(dòng)應當守住的底線(xiàn)；民法典將普通訴訟時(shí)效延長(cháng)為三年的規定以及對分期履行債務(wù)訴訟時(shí)效期間的起算規定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使物業(yè)服務(wù)費追索權提供了更為合理充分的時(shí)效空間。應當特別指出的是，針對實(shí)踐中存在的侵害業(yè)主權利的現象，為了防止物業(yè)服務(wù)人濫用管理權，民法典第九百四十四條專(zhuān)門(mén)規定了“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”的禁止性條款；針對建筑物、構筑物因維修、管理不善導致業(yè)主和使用人人身和財產(chǎn)損害的現象，民法典在侵權責任編中設專(zhuān)章規定了侵權人和管理人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的侵權責任。
基石之四：民法典是物業(yè)定分止爭的裁判法。
定分止爭是民法典的基本功用。充分發(fā)揮民法典定分止爭的作用，必須處理好民法典與司法裁判的關(guān)系：一方面，民法典是保護民事主體權益的裁判依據，民法典是民事司法裁判的基本法律準則；另一方面，司法裁量權受民法典的規范和制約，法官不得超越民法典任意司法。此次民法典編纂的一個(gè)顯著(zhù)特征，就是全面總結我國的司法實(shí)踐經(jīng)驗，大量整合和吸收最高人民法院民事審判領(lǐng)域現有司法解釋的合理內容，不失時(shí)機地上升轉化為法律規定，以強化民法典對司法審判活動(dòng)的指引，避免立法本意與司法實(shí)踐相背離的尷尬局面。我們應當注意到，民法典的實(shí)施，使得今后人民法院裁判物業(yè)管理糾紛案件所依據的法源，發(fā)生了兩個(gè)顯著(zhù)的變化：一是，根據民法典第十條的規定，物業(yè)管理相關(guān)政策不能在法院裁決中引用并作為判決依據，而物業(yè)服務(wù)的交易習慣，在不違背公序良俗的情況下，可以在司法機關(guān)處理物業(yè)管理糾紛中予以適用；二是，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律的兩個(gè)司法解釋?zhuān)捶ㄡ尅?/span>2009】7號和法釋【2009】8號）中的許多內容，已經(jīng)成為民法典物權編和合同編的具體法條。
基石之五：民法典是物業(yè)法規規章的上位法。
民法典作為保障私權利的國家基本法律，為公權力的行使規定了不得逾越的法律邊界。經(jīng)過(guò)近三十年的探索和努力，我們逐步建立和完善了以《物業(yè)管理條例》為核心，以地方性法規為主體，以部門(mén)規章和規范性文件為配套的物業(yè)管理行政法規規章政策體系。民法典作為行政法規的上位法，其法律效力高于《物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理地方性法規、規章。民法典頒布實(shí)施后，有關(guān)國家機關(guān)應當根據下位法不得違反上位法的原則，開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的行政法規、地方性法規、規章的立改廢釋工作，各級政府應當以民法典的有效實(shí)施作為推進(jìn)法治政府建設的重要抓手，把民法典作為物業(yè)管理行政監管的重要標尺，杜絕隨意作出減損業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權益或者增加其義務(wù)等違反民法典的行政行為。