住房和城鄉建設部法規司副司長(cháng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議高票表決通過(guò)民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
在民法典分編長(cháng)達三年的編纂過(guò)程中，陳偉副司長(cháng)代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會(huì )就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長(cháng)根據參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結合其長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信平臺經(jīng)授權，首次分期陸續發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典頒行后我們能做些什么？
從民事法制到民事法治
僅有民法典是不夠的。正如習近平同志所講:“民法典頒布實(shí)施，并不意味著(zhù)一勞永逸解決了民事法治建設的所有問(wèn)題，仍然有許多問(wèn)題需要在實(shí)踐中檢驗、探索，還需要不斷配套、補充、細化?！泵穹ǖ錇槲飿I(yè)管理活動(dòng)提供了根本遵循和普適規則，并不意味著(zhù)其他規范物業(yè)管理的法律法規就順其自然地實(shí)現了與民法典的統一和協(xié)調。由于現行的物業(yè)管理法規規章政策均是以原有的民事單行法為基礎制定的，按照立法法的規定，為保證相關(guān)法規規章政策與民法典相一致，我們必須著(zhù)手開(kāi)展與民法典相關(guān)法規規章政策的調整和清理工作，抓住此次不可多得的歷史機遇，適時(shí)推進(jìn)《物業(yè)管理條例》的修訂工作，改進(jìn)和重塑物業(yè)管理的法律制度體系。我們要以民法典為標尺，順應物業(yè)管理發(fā)展變化的趨勢，打破原有狹義的市場(chǎng)化房屋管理的界線(xiàn)，將物業(yè)管理法律制度調整的范圍涵蓋建筑物管理的所有形態(tài)。我們要以構筑新型的物業(yè)管理法律框架為起點(diǎn)，以規范業(yè)主大會(huì )組織、物業(yè)服務(wù)人信用和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序為主線(xiàn)，圍繞如何促進(jìn)業(yè)主的意思自治、企業(yè)的誠實(shí)信用和政府的客觀(guān)公正，開(kāi)展物業(yè)管理立法、執法和司法工作，最大限度地優(yōu)化物業(yè)管理法制環(huán)境。
從有效市場(chǎng)到有為政府
明晰的產(chǎn)權保護制度和公平的市場(chǎng)交易制度，是發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的法律保障，是民法典為市場(chǎng)經(jīng)濟提供的基本制度供給，也是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有效運行的基礎條件。但是，由于物業(yè)管理存在不完全競爭、不完全信息以及外部性等特征，容易造成價(jià)格機制在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中不能充分有效配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補救物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)失靈帶來(lái)的不公平和低效率，需要更好地發(fā)揮政府的作用，這也是民法典中規定行政機關(guān)職責并授權行政機關(guān)開(kāi)展相關(guān)立法的原因。要成為民法典下的有為政府：首先，應當保護物業(yè)管理主體的民事權利不受侵犯，及時(shí)依法處理有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的投訴，主動(dòng)對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，真正做到“法定職責必須為”；其次，應當保證自身不侵犯物業(yè)管理主體的民事權利，在厘清公權力與私權利邊界的前提下開(kāi)展行政執法，行政權的行使不得侵犯業(yè)主的財產(chǎn)所有權和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權，真正做到“法無(wú)明文不可為”；再次，應當堅守尊重市場(chǎng)和鼓勵競爭的底線(xiàn)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管必須充分考量管理成本與市場(chǎng)收益的關(guān)系，尊重市場(chǎng)運行基本規律，堅持審慎包容原則，不能因為監管而限制和妨礙公平競爭，讓物業(yè)服務(wù)人成為市場(chǎng)交易的主人，真正做到“法無(wú)禁止皆可為”；最后，應當處理好公權節制和公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權力對民事法律關(guān)系的干預應當依法適度，公共權力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管應當以社會(huì )公益和業(yè)主共同利益為依歸，避免出現政府失靈。
從公平交易到公正司法
雖然2003年《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是平等民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但由于受到法律位階和法律屬性的局限，《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理糾紛案件審判活動(dòng)的影響十分有限，司法機關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，更多地參照合同法“委托合同”的有關(guān)規定以及最高人民法院的司法解釋。民法典將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同予以規范，詳細規定了物業(yè)服務(wù)合同當事人的權利和義務(wù)，具有雙重的立法價(jià)值：一方面，明示物業(yè)服務(wù)交易規則，有利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人通過(guò)民法典檢視自身的法律定位，預判可能引起的法律后果，并以此規范和約束自身的行為，起到引導市場(chǎng)主體進(jìn)行公平交易的作用；另一方面，規范物業(yè)糾紛裁判依據，有利于法院提高物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的審判水平和效率，防止法官造法的隨意性和自由裁量權的濫用，避免發(fā)生“同案不同判”的尷尬，起到促進(jìn)審判機關(guān)依法公正司法的作用。針對以往審判存在的誤區，以民法典為準繩，以司法的專(zhuān)業(yè)性和公正性為目標，今后開(kāi)展物業(yè)管理司法裁判工作，應當注意以下三個(gè)方面:一是尊重雙方當事人的物業(yè)服務(wù)合同約定，杜絕以司法判斷干預意思自治；二是在支持業(yè)主行使任意解除權的同時(shí)，充分保障物業(yè)服務(wù)人獲得民事賠償的法定權利；三是審慎考量物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)，嚴格區分高空拋物墜物實(shí)際侵權人與建筑物管理人的民事責任。
從權利宣示到權益實(shí)現
民法典是民事權利的宣言書(shū)，但權利的宣示不等于權益的實(shí)現。業(yè)主不僅僅是一個(gè)被民法典保護的群體，而應當是一個(gè)有能力運用民法典保護自身權益的群體。從權利宣示到權益實(shí)現，業(yè)主要經(jīng)歷了解規則、把握規則、遵守規則到運用規則的循序漸進(jìn)過(guò)程。了解規則，是走近民法典的第一步。對于非專(zhuān)業(yè)人士，民法典條款眾多、體量龐大、結構復雜，學(xué)習難以做到面面俱到，要聚焦基本原則、核心要義和重點(diǎn)問(wèn)題，尤其是物權編、合同編和侵權責任編的相關(guān)章節，做到有的放矢。把握規則，就是要在了解基本法律規定的前提下，根據實(shí)際工作的需要，認真辨析民法典表述與之前法律規定之間的細微差別，做到知其然；捕捉到立法上的變化以及背后的法理依據，做到知其所以然。遵守規則，要求業(yè)主不僅應當遵守民法典法律條文，而且應當：遵守公序良俗，養成愛(ài)護建筑物共有部分和維護公共生活秩序的良好習慣；遵守自治規則，形成自我決策、自我約束和自我監督的財產(chǎn)管理機制；遵守合同契約，自覺(jué)履行交納物業(yè)服務(wù)費的法律義務(wù)。運用規則，業(yè)主首先應當重視管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的作用，發(fā)揮業(yè)主自我管理的主觀(guān)能動(dòng)性，提高業(yè)主決策的能力；其次，業(yè)主應當依法行使知情權和監督權，定期要求物業(yè)服務(wù)以合理方式公開(kāi)和報告物業(yè)服務(wù)事項；再次，業(yè)主可以依照法定程序行使物業(yè)服務(wù)合同解除權，解聘物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿(mǎn)意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；最后，業(yè)主可以依法向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴，要求相關(guān)主體履行法律義務(wù)，或者依法向人民法院起訴，請求侵害其合法權益的建設單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔民事責任。
從商業(yè)契約到商業(yè)倫理
如果說(shuō)法律是全民的契約，那么契約就是訂約者之間的法律。作為民法典規范的典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間權利義務(wù)關(guān)系的商業(yè)契約，是物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的法律依據。契約精神的靈魂是誠實(shí)信用，物業(yè)服務(wù)人遵守和貫徹民法典，最根本的要求，就是在簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同中堅持誠實(shí)信用原則。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當按約完成物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項，而且應當兌現公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)，而且應當按照民法典的規定接受業(yè)主監督并及時(shí)答復業(yè)主的詢(xún)問(wèn)。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當在約定期間內退出物業(yè)服務(wù)區域、交還物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料并配合作好交接工作，而且不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。有別于其他純商業(yè)性的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還兼具社會(huì )性和服務(wù)性的民生經(jīng)濟特征，這就要求物業(yè)服務(wù)人在關(guān)注自身商業(yè)利益的同時(shí)，不能忽視物業(yè)管理民生關(guān)懷的基本價(jià)值，應當恪守物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的商業(yè)倫理。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應當處理好契約理性和公眾情緒的關(guān)系，在嚴格履行善意管理人的合同明示義務(wù)的同時(shí)，還應當尊重業(yè)主的交易習慣和道德評判，認真履行公開(kāi)、通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)，對業(yè)主非惡意違約保持適度的容忍，善用溝通和催告方法，慎用合同履行抗辯權和訴訟權，以維持長(cháng)久良好的客戶(hù)關(guān)系。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應當處理好物業(yè)管理與社區治理的關(guān)系，在厘清物業(yè)管理與社區治理的責任邊界，堅持市場(chǎng)導向和法治導向的前提下，配合政府實(shí)施應急處置措施和其他管理措施，共同締造中國特色的美好社區。
從理念培養到理論創(chuàng )新
從民事法制走向民事法治，把紙面上的民法典變成現實(shí)中的行為規則，在我們這樣一個(gè)缺乏傳統民法精神浸潤和現代市場(chǎng)經(jīng)濟滋養的國度，必定要經(jīng)過(guò)艱辛的摸索和漫長(cháng)的努力。要切實(shí)發(fā)揮民法典在保護業(yè)主基本權利和優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境中的效用，培育和營(yíng)造實(shí)施民法典的社會(huì )思想基礎是關(guān)鍵。民法理念是一種自愿尊崇民法典的價(jià)值觀(guān)，也是一種自覺(jué)遵守民法典的方法論，是保證民法典得到絕大多數人遵守并樹(shù)立其權威的思想意識基礎。開(kāi)展普法宣傳，培養民法理念，是推進(jìn)民法典實(shí)施必須長(cháng)抓不懈的工作。對于物業(yè)管理的各方主體來(lái)說(shuō)，不僅要把民法典放在桌上，寫(xiě)在紙上，更要牢記在心上，落實(shí)在行動(dòng)上。恩格斯說(shuō)過(guò)，一個(gè)民族，要站在科學(xué)的最高峰，就一刻也不能沒(méi)有理論思維。一個(gè)民族如此，一部法典如此，一個(gè)行業(yè)也同樣如此。我們要以民法典頒行為契機，在民法典的視野下重新認識和思考物業(yè)管理發(fā)展四十年的歷程，科學(xué)謀劃在法治軌道上推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步的路徑藍圖。我們要以民法典規范為準繩，在民法典的統領(lǐng)下重新開(kāi)展現行物業(yè)管理法律法規的立法后評估工作，以理論創(chuàng )新為依托，不斷豐富完善物業(yè)管理的法律制度供給。