住房和城鄉建設部法規司副司長(cháng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議高票表決通過(guò)民法典，正式宣告我國民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
在民法典分編長(cháng)達三年的編纂過(guò)程中，陳偉副司長(cháng)代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會(huì )就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長(cháng)根據參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結合其長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫(xiě)了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信平臺經(jīng)授權，首次分期陸續發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典視野下的物業(yè)管理
在民法慈母般的眼神里，
每一個(gè)人就是整個(gè)國家。
——孟德斯鳩
必須聲明的是，開(kāi)篇引用西方先哲的法律名言，絕無(wú)崇洋媚外之意。中華人民共和國民法典的誕生石破天驚，其偉大早已為全媒體鋪天蓋地渲染烘托，筆者舉雙手贊同。蓋因邊際效益遞減的考慮，就不在此作簡(jiǎn)單的重復了。
之所以覺(jué)得孟德斯鳩這句老話(huà)入耳，除了形象生動(dòng)溫情接地氣之外，打動(dòng)我的根本原因是：短短二十個(gè)字，精辟道出了民法、人民與國家三者之間的關(guān)系。這也許就是經(jīng)典名句的永恒魅力。
盡管我們無(wú)法準確評估《論法的精神》對法國民法典的影響，但不影響法國民法典成為世界民法發(fā)展史的十九世紀豐碑。盡管我們不能武斷當年蒂博和薩維尼關(guān)于制定統一民法典的激烈論爭，對推遲德國民法典近百年進(jìn)程的影響，但不影響德國民法典成為世界民法發(fā)展史的二十世紀豐碑。同樣，盡管我們難以預測中國民法典對二十一世紀世界民法發(fā)展進(jìn)程的影響，但不影響民法典成為七十年新中國法治發(fā)展史的豐碑。
法律的本質(zhì)，植根于人類(lèi)生活本身，民法典概莫能外。編纂一部適應新時(shí)代中國特色社會(huì )主義發(fā)展要求，符合我國國情和實(shí)際，體系科學(xué)、結構嚴謹、規范合理、內容完整并協(xié)調一致的民法典，與其說(shuō)是立法者嘔心瀝血的宏圖偉略，不如說(shuō)是新中國社會(huì )發(fā)展的水到渠成，不如說(shuō)是新時(shí)代民族精神的自然言說(shuō)。審時(shí)度勢抓住不可多得的歷史機遇，對現行的民事法律規范進(jìn)行編訂纂修，對已經(jīng)不適應現實(shí)情況的內容進(jìn)行修改完善，對社會(huì )經(jīng)濟生活中出現的新情況、新問(wèn)題作出有針對性的新規定，這一重塑民事法律制度的創(chuàng )舉，必將持久且深刻地影響未來(lái)中國的良法善治。
民法典歷經(jīng)七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時(shí)宜的；民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬(wàn)余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時(shí)宜也好，不自量力也好，都不應當成為我們不作為的借口。相比于著(zhù)眼宏觀(guān)，著(zhù)手微觀(guān)也許更加務(wù)實(shí)有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時(shí)我面對民法典的真實(shí)心態(tài)。作為一名曾經(jīng)長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問(wèn)世，不僅使我們能夠從物權法、合同法和侵權責任法等不同視角近距離觀(guān)察物業(yè)管理活動(dòng)，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會(huì )現象提供了更加廣闊的視野。
一、民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？
二、民法典為物業(yè)管理提供了什么？
三、民法典視野下物業(yè)管理是什么？
四、民法典編纂中我們做了些什么？
五、民法典頒行后我們能做些什么？
按照通常的思維定勢，一部法律出臺以后，各方主體往往是從應對策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿襲這種被動(dòng)因應的傳統方式認識民法典與物業(yè)管理的關(guān)系，無(wú)疑是狹隘、消極和過(guò)時(shí)的。相反，如果能夠打破舊有的路徑依賴(lài)，以全新的思維來(lái)剖析法律制度與社會(huì )生活的關(guān)系，我們就可以擺脫“就法論法”的窠臼，真正領(lǐng)略“功夫在法外”的意境。筆者認為，對于物業(yè)管理而言，民法典出臺的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開(kāi)道。
正名：民法典以國家基本法律形式確認了物業(yè)管理的社會(huì )地位。
繼2003年《物業(yè)管理條例》首次以國家行政法規形式確立了物業(yè)管理制度之后，民法典再次以全國人民代表大會(huì )制定通過(guò)的國家基本法的形式對物業(yè)管理活動(dòng)予以確認。作為我國民事法律制度的集大成者，民法典的亮點(diǎn)之一，就是對物業(yè)管理活動(dòng)從不同角度進(jìn)行了一系列調整和規范。除了總則和各分編中的普遍性規定以外，合同編在合同法基礎上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權編中對物權法中“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章新增1條規定，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權責任篇中對侵權責任法中“物件損害責任”一章共7條規定中的6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修訂。立法者之所以在民法典這樣一部固根本、穩定期、利長(cháng)遠的基礎性法律中增設和修改大量關(guān)于物業(yè)管理的內容，是因為我國物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)全面融入社會(huì )經(jīng)濟領(lǐng)域的方方面面，深刻改變城鎮居民生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，物業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)服務(wù)的入典，正是物業(yè)管理改革發(fā)展四十年所取得巨大成就的重要標志。
開(kāi)道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營(yíng)商環(huán)境。
作為當代市場(chǎng)經(jīng)濟私法體系的標配，我國民法典奉行民商合一的立法體例。民法典不僅在物權編中對業(yè)主共同管理區分所有建筑物民事權利的內涵、外延及其行使規則進(jìn)行了詳細界定，而且在合同編中對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權利、義務(wù)及其效力規則進(jìn)行了具體規范，還在侵權責任編中對作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權責任作了相應規定，上述特定民商事規則與總則編中的基本民商事規則一道，共同構成物業(yè)管理商業(yè)活動(dòng)的法律規則，有利于物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人準確預見(jiàn)自身行為的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易風(fēng)險，為建立一個(gè)既井然有序、又生機勃勃的物業(yè)管理市場(chǎng)提供法律保障。法治是最好的營(yíng)商環(huán)境，民法典為物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化增添了濃墨重彩的一筆。
民法典對物業(yè)管理意味著(zhù)什么？簡(jiǎn)而言之：
一是，物業(yè)管理當下生存價(jià)值的立法表達；
二是，物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展方向的法律指引。
無(wú)論是為當下物業(yè)管理正名，還是為未來(lái)物業(yè)管理開(kāi)道，民法典的核心作用都在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎。具體地說(shuō)，民法典為物業(yè)管理奠定的法律基礎，是由五大法律基石構成的。
基石之一：民法典是業(yè)主基本權利的宣示法。
列寧說(shuō)過(guò)：憲法就是一張寫(xiě)滿(mǎn)人民權利的紙。如果以此類(lèi)推，民法典就是一張寫(xiě)滿(mǎn)人民民事權利的紙。民法典是民事權利的宣言書(shū)，其效力自然及于作為公民的業(yè)主。民法典對業(yè)主基本權利的宣示，不僅集中體現在物權編“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章，同樣可以在總則編、合同編、人格權編和侵權責任編中找到依據。民法典對業(yè)主基本權利的保護，不僅通過(guò)靜態(tài)的權利宣示來(lái)體現，而且通過(guò)動(dòng)態(tài)的交易規制來(lái)調整。一個(gè)典型的例子，是關(guān)于業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權利，民法典除在物權編中明確規定業(yè)主解聘權及其共同決定（多數而非全體）的表決規則之外，還在合同編中規定業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的（單方面）任意解除權，而作為平等合同主體的另一方當事人——物業(yè)服務(wù)人則無(wú)此項對等權利，民法典正是通過(guò)這種不完全對等的傾斜性制度安排，來(lái)宣示對業(yè)主基本權利的特別保護。
基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的促進(jìn)法。
市場(chǎng)經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。民法典是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本法，不僅為民商事活動(dòng)提供基本遵循，而且為建立市場(chǎng)經(jīng)濟秩序提供健全的制度框架。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是現代服務(wù)市場(chǎng)的組成部分，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行為，既要遵循自愿、公平、意思自治和誠實(shí)信用等合同行為的基本原則，也要符合物業(yè)服務(wù)交易自身特有的商業(yè)規則。正是源于這種認識，此次民法典的編纂，在分析物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展存在問(wèn)題并充分吸收物業(yè)服務(wù)合同糾紛審判經(jīng)驗的基礎上，將“物業(yè)服務(wù)合同”作為典型合同在合同篇中設置專(zhuān)章予以規范。民法典對物業(yè)服務(wù)合同行為的特別規定，體現了“法不禁止即為法律允許”的私法自治原則，保護了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的財產(chǎn)自由、契約自由和商業(yè)自由，有利于規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，維護物業(yè)服務(wù)交易安全，減少物業(yè)服務(wù)交易成本，優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
基石之三：民法典是物業(yè)權益損害的救濟法。
法諺云：沒(méi)有救濟，就沒(méi)有權利。民法典中規定的大量普適規則和特殊規則，是業(yè)主和物業(yè)管理人民事權益受到侵害之時(shí)尋求救濟的法律依據?！懊袷轮黧w的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織和個(gè)人不得侵犯”，這一民事權利法律保護原則，是貫穿于法典始終的立法精神。民法典關(guān)于個(gè)人信息受法律保護的規定，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收集、使用、加工和傳輸業(yè)主信息時(shí)不可觸碰的紅線(xiàn)；民法典關(guān)于惡意串通的民事法律行為無(wú)效的規定，是相關(guān)市場(chǎng)主體參與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)活動(dòng)應當守住的底線(xiàn)；民法典將普通訴訟時(shí)效延長(cháng)為三年的規定以及對分期履行債務(wù)訴訟時(shí)效期間的起算規定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使物業(yè)服務(wù)費追索權提供了更為合理充分的時(shí)效空間。應當特別指出的是，針對實(shí)踐中存在的侵害業(yè)主權利的現象，為了防止物業(yè)服務(wù)人濫用管理權，民法典第九百四十四條專(zhuān)門(mén)規定了“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”的禁止性條款；針對建筑物、構筑物因維修、管理不善導致業(yè)主和使用人人身和財產(chǎn)損害的現象，民法典在侵權責任編中設專(zhuān)章規定了侵權人和管理人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的侵權責任。
基石之四：民法典是物業(yè)定分止爭的裁判法。
定分止爭是民法典的基本功用。充分發(fā)揮民法典定分止爭的作用，必須處理好民法典與司法裁判的關(guān)系：一方面，民法典是保護民事主體權益的裁判依據，民法典是民事司法裁判的基本法律準則；另一方面，司法裁量權受民法典的規范和制約，法官不得超越民法典任意司法。此次民法典編纂的一個(gè)顯著(zhù)特征，就是全面總結我國的司法實(shí)踐經(jīng)驗，大量整合和吸收最高人民法院民事審判領(lǐng)域現有司法解釋的合理內容，不失時(shí)機地上升轉化為法律規定，以強化民法典對司法審判活動(dòng)的指引，避免立法本意與司法實(shí)踐相背離的尷尬局面。我們應當注意到，民法典的實(shí)施，使得今后人民法院裁判物業(yè)管理糾紛案件所依據的法源，發(fā)生了兩個(gè)顯著(zhù)的變化：一是，根據民法典第十條的規定，物業(yè)管理相關(guān)政策不能在法院裁決中引用并作為判決依據，而物業(yè)服務(wù)的交易習慣，在不違背公序良俗的情況下，可以在司法機關(guān)處理物業(yè)管理糾紛中予以適用；二是，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應用法律的兩個(gè)司法解釋?zhuān)捶ㄡ尅?/span>2009】7號和法釋【2009】8號）中的許多內容，已經(jīng)成為民法典物權編和合同編的具體法條。
基石之五：民法典是物業(yè)法規規章的上位法。
民法典作為保障私權利的國家基本法律，為公權力的行使規定了不得逾越的法律邊界。經(jīng)過(guò)近三十年的探索和努力，我們逐步建立和完善了以《物業(yè)管理條例》為核心，以地方性法規為主體，以部門(mén)規章和規范性文件為配套的物業(yè)管理行政法規規章政策體系。民法典作為行政法規的上位法，其法律效力高于《物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理地方性法規、規章。民法典頒布實(shí)施后，有關(guān)國家機關(guān)應當根據下位法不得違反上位法的原則，開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的行政法規、地方性法規、規章的立改廢釋工作，各級政府應當以民法典的有效實(shí)施作為推進(jìn)法治政府建設的重要抓手，把民法典作為物業(yè)管理行政監管的重要標尺，杜絕隨意作出減損業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權益或者增加其義務(wù)等違反民法典的行政行為。
為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱(chēng)謂？
翻遍整個(gè)民法典，是不可能找到“物業(yè)管理”這一名詞的，即使如此，筆者依然沿用“物業(yè)管理”并以此作為本文標題，主要是出于以下四個(gè)理由：
一、《物業(yè)管理條例》早在2003年出臺并至今依然是專(zhuān)門(mén)規制物業(yè)管理活動(dòng)的行政法規，各地已出臺的相關(guān)地方性法規絕大多數也是以“物業(yè)管理”命名。
二、“物業(yè)管理”一詞從香港引進(jìn)已有四十年，得到民眾廣泛傳播并耳熟能詳，其內涵和外延已約定俗成并家喻戶(hù)曉。
三、雖然從強調行業(yè)服務(wù)特征的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)區域和物業(yè)服務(wù)用房等均冠以“服務(wù)”二字，但從物權編“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章中“共同管理權”、“管理規約”、“自行管理”、“其他管理人”以及侵權責任編“建筑物和物件損害責任”一章中“建筑物管理人”等法律條文的表述中，我們不難發(fā)現，從業(yè)主權利本位的角度，對區分所有建筑物實(shí)施共同管理是業(yè)主行使其共有物權的主要內容，但無(wú)論是“建筑物管理”還是“區分所有建筑物管理”的表述，均不如“物業(yè)管理”簡(jiǎn)明扼要且通俗易懂。
四、更為關(guān)鍵的是，一方面，“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章明確規定：業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；業(yè)主不得進(jìn)行任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為。民法典為了維護全體業(yè)主的共同利益，防止業(yè)主濫用物權，就必須采取“管理”的手段和措施，來(lái)約束和限制個(gè)別或者少數業(yè)主不當行使建筑物區分所有權的行為，“管理”是業(yè)主行使共有物權的主要方式。另一方面，“物業(yè)服務(wù)合同”一章雖然明確規定了物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主之間是服務(wù)和被服務(wù)的合同關(guān)系，但物業(yè)服務(wù)具有準公共性，物業(yè)服務(wù)人為了物業(yè)服務(wù)區域內業(yè)主的共同利益和多數業(yè)主的共性需求，同樣需要根據管理規約的約定或者全體業(yè)主的授權，約束和限制個(gè)別或者少數業(yè)主的特殊要求和不當行為，“管理”就成為物業(yè)服務(wù)的一個(gè)特殊而必備的方法。民法典第九百四十二條規定：“對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理”，物業(yè)服務(wù)人采取合理措施制止物業(yè)服務(wù)區域內的違法違規行為，就是一種典型的“管理”；侵權責任編“建筑物和物件損害責任”一章將“管理人”與所有人和使用人并列為侵權責任的主體，其中第一千二百五十四條更是以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人”的表述方式，再次明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理人”法律定位。
綜上，筆者認為，“服務(wù)”與“管理”是區分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務(wù)”是目標和價(jià)值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應當更加強調業(yè)主對物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應當更加強調企業(yè)對全體業(yè)主的服務(wù)，但也不應當排斥物業(yè)服務(wù)中的“管理”屬性。所謂“在服務(wù)中體現管理，在管理中實(shí)現服務(wù)”，正是關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”辯證關(guān)系的精當表述。
民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人
透過(guò)民法典認識業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，首先應當將它們視為總則編中的一般民事主體，物業(yè)管理主體同樣具有一般民事主體的四個(gè)基本定位:民事關(guān)系的參與者，民事權利的享有者，民事義務(wù)的履行者，民事責任的承擔者。物業(yè)管理主體同樣受到作為一般民事主體的共同法律規則的約束：
一是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的民事權利受到法律的平等保護，它們從事物業(yè)管理活動(dòng)，應當遵循民法典總則編規定的自愿、公平、誠信和合法的原則，不得違背公序良俗，應當有利于節約資源和保護生態(tài)環(huán)境。
二是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人行使權利，應當履行法律規定的和當事人約定的義務(wù)，不得濫用民事權利損害國家利益、社會(huì )公共利益或者他人合法權益。
三是，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的物業(yè)管理行為無(wú)效，違反法律、行政法規強制性規定的物業(yè)管理行為無(wú)效。
四是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的民事權利受到侵害的，被侵權人有權請求侵權人承擔侵權責任。
透過(guò)民法典認識業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，還應當將其置于物權、合同和侵權責任等不同的民事法律制度下觀(guān)察，通過(guò)特定法律條文的解讀，分析物業(yè)管理主體與一般民事主體不同的特征。
作為特殊民事主體的業(yè)主：作為物業(yè)管理主體，業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )三種業(yè)主形態(tài)的統稱(chēng)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主又以區分所有權人、物業(yè)服務(wù)合同聘用人和建筑物損害侵權責任人的三種身份，具有民法典規定的民事權利、義務(wù)和責任。在區分所有建筑物的管理中，單個(gè)業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分享有較為完整的所有權權能(占有、使用、收益和處分)，對共有部分的共有和共同管理權，則主要通過(guò)業(yè)主大會(huì )的參與權、表決權和業(yè)主委員會(huì )的選舉權、被選舉權、監督權來(lái)實(shí)現。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作為全體業(yè)主共同利益的代表者，是區分所有建筑物共同管理權的實(shí)際行使人，其法律地位和運作規則，除了適用民法典總則編“非法人組織”一章以及《物業(yè)管理條例》的規定以外，今后還有待于依照民法典第二百七十七條之規定另行制定相應的法律法規。在物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行中，單個(gè)業(yè)主的主要權利是參與合同相關(guān)事項的表決和監督合同的履行，主要義務(wù)是支付物業(yè)費并遵守管理規約的相關(guān)約定；業(yè)主大會(huì )有權依法選聘解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主委員會(huì )具體行使締約權和合同履行的監督權。在建筑物損害事件的侵權責任承擔中，單個(gè)業(yè)主作為所有人和使用人，視其過(guò)錯情況，依據公平原則，決定是否承擔賠償或者補償的侵權責任。
作為特殊民事主體的物業(yè)服務(wù)人：物業(yè)服務(wù)人是民法典合同編創(chuàng )設的法律名詞，《民法典》第九百三十七條規定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。但是，將其他管理人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并列為物業(yè)管理的主體，是物權編(原物權法)的規定，物權編第二百八十四條明確規定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，以此為基礎。物權編中所有涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條款均采用與其他管理人并稱(chēng)的方式表述。其他管理人，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的根據業(yè)主委托管理建筑物的法人、其他組織和自然人，隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認定的取消，物業(yè)服務(wù)行業(yè)特征逐步淡化模糊，主要是指從事物業(yè)服務(wù)的非法人組織和自然人。與有關(guān)業(yè)主的規定不同，民法典中關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的內容，是以義務(wù)和責任為重心的，例如：物權編中規定物業(yè)服務(wù)人有接受業(yè)主監督的義務(wù)，有執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施的義務(wù)；合同編中規定物業(yè)服務(wù)人應當采取合理措施保護業(yè)主的人身財產(chǎn)安全；應當定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告；侵權責任編中規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當對建筑物損害承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任等等。民法典對物業(yè)服務(wù)人的民事義務(wù)和民事責任所作的大量特別規定，旨在針對現階段物業(yè)管理中存在的亂象，嚴格規范物業(yè)服務(wù)提供者的行為，最大限度地保護業(yè)主和使用人的合法權益。
不同主體視角下的物業(yè)管理
“會(huì )當凌絕頂，一覽眾山小”。如果把民法典比作私法體系的泰山，那么站在民法典的山顛上，全方位多視角地眺望包括物業(yè)管理在內的各種民事法律行為，我們就能夠做到“致廣大而盡精微”的客觀(guān)和全面，避免“只緣身在此山中”的短視和偏隘。
在物權法和合同法背景之下，以業(yè)主和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的視角觀(guān)察和思考物業(yè)管理現象，筆者十幾年前曾在《物業(yè)管理的理論基礎》和《物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)》兩篇文章中作過(guò)詳盡論述。此次民法典編纂，筆者注意到，有兩個(gè)顯著(zhù)特色:一是在民事法律規范中融入一些行政職權職能的條款，體現出公權力對私權利的適度介入和干預（例如民法典第二百七十七條和第二百八十六條關(guān)于行政主管部門(mén)在區分所有建筑物管理中的職責規定），以防止市場(chǎng)失靈，保護社會(huì )公共利益；二是將經(jīng)實(shí)踐證明行之有效的大量司法解釋上升為民事基本法律，增強民法典的可操作性和可裁決性（例如“物業(yè)服務(wù)合同”一章大量沿用了最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件司法解釋的內容），以防止法官濫用自由裁量權，促進(jìn)司法公平正義。為此，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之外，筆者認為有必要增加政府和法院兩個(gè)主體的視角，對物業(yè)管理進(jìn)行全方位觀(guān)察。下面，筆者不作具體深入的分析，僅給出概括性結論，希望有助于認識物業(yè)管理的廬山真面。
以公示法定物權為出發(fā)點(diǎn)，從權利本源的基礎上認識物業(yè)管理，在業(yè)主的視角下定義物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主以專(zhuān)有部分所有權為核心，以共有部分共有權為紐帶，以管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則為基礎形成的共同管理建筑物的物權行為。
以公開(kāi)商業(yè)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，從市場(chǎng)主體的立場(chǎng)上認識物業(yè)管理，在物業(yè)服務(wù)人的視角下定義物業(yè)管理:物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)人從事的以不動(dòng)產(chǎn)為基礎，以業(yè)主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商事行為。
以公平市場(chǎng)競爭為出發(fā)點(diǎn)，從行政部門(mén)的監管上認識物業(yè)管理，在政府的視角下定義物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養護、環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)的契約行為。
以公正司法裁判為出發(fā)點(diǎn)，從侵權責任的歸屬上認識物業(yè)管理，在法院的視角下定義物業(yè)管理:物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照法律規定或者合同約定履行管理建筑物的義務(wù)，并承擔未能盡到管理義務(wù)的損害賠償侵權責任的履職行為。
持續努力的重點(diǎn)
住房和城鄉建設部十分關(guān)注民法典的編纂工作，近年來(lái)一直認真研究民法典草案中與住房城鄉建設工作相關(guān)的制度設計和條文表述，并及時(shí)向立法機關(guān)反映我們的觀(guān)點(diǎn)和訴求。民法總則通過(guò)后，自2017年8月初開(kāi)始，全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )分別就合同編草案、物權編草案兩次書(shū)面征求住建部意見(jiàn)，分別兩次邀請參加座談會(huì )，分別就侵權責任編草案、各分編草案以及民法典草案書(shū)面征求意見(jiàn)一次，我們都充分聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，逐條研究民法典草案中與住房城鄉建設職能相關(guān)的內容，并就修改完善的總體意見(jiàn)和具體建議專(zhuān)門(mén)致函全國人大常委會(huì )法工委。在我們與全國人大常委會(huì )法工委歷次溝通和反饋的意見(jiàn)中，民法典中與物業(yè)管理相關(guān)的內容始終是重心。
近三年時(shí)間里，我們珍惜每一次向立法機關(guān)反饋意見(jiàn)和溝通交流的機會(huì )，最大限度地爭取有關(guān)方面對物業(yè)管理工作的理解和支持，盡一切可能為優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。盡管我們所做的努力和得到的回報，僅僅是民法典大廈的一磚一瓦，但我們已經(jīng)盡了自己的職責。
屢次建言的要點(diǎn)
民法典中關(guān)于物業(yè)管理的特別法律規范，主要集中在物權編的“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章和合同編的“物業(yè)服務(wù)合同”一章，我們屢次建言也是圍繞這兩章的內容提出的。
關(guān)于建筑物區分所有權制度，我們的建議，主要從解決業(yè)主決策困難和便于業(yè)主行使權利的角度出發(fā)，集中在以下幾個(gè)方面:一、應當統一登記建筑物共同部分。明確建筑物共有部分的范圍、內容和權利，有助于厘清物業(yè)管理的責任邊界，減少因共有產(chǎn)權不明晰引發(fā)的物業(yè)管理糾紛；二、應當適當降低業(yè)主共同決定事項表決比例。物權法規定的“雙過(guò)半”和“雙三分之二”表決規則，在實(shí)踐中面臨業(yè)主大會(huì )成立比例偏低，業(yè)主參與積極性不高的難題，需要通過(guò)降低表決通過(guò)比例來(lái)解決業(yè)主表決難和維修資金使用難等問(wèn)題；三、應當授權業(yè)主自行約定共同決定事項和表決規則。業(yè)主大會(huì )在不違反法律法規規定的情況下，有權根據物業(yè)服務(wù)區域的具體情況和實(shí)際需要，對業(yè)主共同決定事項和表決規則作出靈活約定，以降低決策成本，提高決策效率；四、應當明確維修資金使用范圍和應急程序。業(yè)主共用的供水、管道燃氣等設施，應當依照移交有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行管理和維護，物權法中關(guān)于維修資金用于電梯、水箱等共有部分維修的表述應當修改，緊急情況下維修資金的使用應當適用特別程序；五、應當將“高空拋物墜物”等列為損害他人合法權益的違法行為。實(shí)踐中，高空拋物墜物以及拆改建筑結構的侵權人多為業(yè)主，往往造成較大損害，將其與任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲等并列為損害他人合法權益的違法行為，有利于引導業(yè)主形成自律機制，加大業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主不當行為的監督力度。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同制度，我們在積極建言立法機關(guān)傾聽(tīng)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的呼聲，借鑒吸收最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件應用法律司法解釋的內容，將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同的同時(shí)，主要提出以下重點(diǎn)修改意見(jiàn):一、參照適用委托合同沒(méi)有必要。在民法典設專(zhuān)章對物業(yè)服務(wù)合同作出規定的情況下，“參照適用委托合同”的規定反而會(huì )淡化物業(yè)服務(wù)合同特殊性；二、任意解除合同的規定應當慎重。法律單方面賦予業(yè)主隨時(shí)解除合同的權利，容易使物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響了物業(yè)服務(wù)合同的嚴肅性和穩定性，不利于物業(yè)服務(wù)人的合理預期和長(cháng)遠安排；三、管理規約的地位和效力應當明確。管理規約是業(yè)主簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同行為的基本依據，物業(yè)服務(wù)合同應當包含管理規約的相關(guān)內容，并不得與管理規約相沖突；四、格式條款的規制應當強化。鑒于實(shí)踐中簽訂物業(yè)服務(wù)合同普遍使用格式條款，為防止物業(yè)服務(wù)人利用格式條款提供方的優(yōu)勢地位損害業(yè)主的利益，根據公平原則，應參照最高人民法院司法解釋對物業(yè)服務(wù)格式合同予以嚴格規制；五、承租人在物業(yè)管理中的權利和義務(wù)應當體現。考慮到當前存在大量公租房、廉租房，政策性租賃住房以及國家推行“租購并舉”的住房政策，建議增加承租人在物業(yè)服務(wù)合同中的權利義務(wù)條款，實(shí)事求是地解決物業(yè)管理活動(dòng)中承租人缺位的問(wèn)題。
法典采納的亮點(diǎn)
經(jīng)統計，我們歷次以各種方式對物權編草案和合同編草案中與物業(yè)管理相關(guān)的內容，提出了增加、修改和刪除的意見(jiàn)共40多條，有17條意見(jiàn)（物權編7條、合同編10條）得到不同程度的采納，以下重點(diǎn)與大家分享五個(gè)亮點(diǎn)：
一是降低業(yè)主就共同決定事項作出決議的門(mén)檻。民法典第二百七十八條規定，業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上（或者過(guò)半數）的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上（或者過(guò)半數）的業(yè)主同意。這一立法調整，與物權法的規定相比，實(shí)際上將法定表決比例從“雙三分之二”和“雙過(guò)半”降低為“雙過(guò)半”和“雙三分之一”。
二是明確業(yè)主共有部分的收益應當扣除合理成本。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分經(jīng)營(yíng)，必然產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理成本，如果不允許其扣除合理成本，將造成企業(yè)“貼錢(qián)”為業(yè)主經(jīng)營(yíng)共有部分，既不符合公平合理原則，還可能造成具有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)共有部分閑置，以及企業(yè)通過(guò)不正當手段彌補自身成本損失的不良后果。
三是明確維修資金的使用范圍和緊急程序。民法典第二百八十一條規定，維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。在對物權法原規定進(jìn)行修改的基礎上，民法典根據實(shí)踐需要，按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》及其有關(guān)規范性文件的規定，增加了一款關(guān)于緊急情況下使用維修資金特別程序的規定。
四是刪除“參照適用委托合同”的規定。2019年之前，合同編草案“物業(yè)服務(wù)合同”一章中一直存在“本章沒(méi)有規定的，參照適用委托合同的有關(guān)規定”的條款。在物業(yè)服務(wù)合同為無(wú)名合同情況下，參照最相類(lèi)似的委托合同對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行調整是務(wù)實(shí)的，但簡(jiǎn)單參照適用的局限性，在物業(yè)服務(wù)合同成為有名合同后就凸顯出來(lái)，刪除該條款有利于統一物業(yè)服務(wù)合同糾紛的司法裁判尺度。
五是增加物業(yè)服務(wù)人后合同義務(wù)的規定。民法典第九百五十條規定：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費”。在最高人民法院起草關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋時(shí)，我們曾經(jīng)提出增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同義務(wù)的內容但未被采納，此次民法典編纂，增加了物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)并賦予其物業(yè)費請求權，旨在通過(guò)防止物業(yè)服務(wù)的中斷，更好地保護業(yè)主的權益，是值得肯定的立法進(jìn)步。
各方爭議的焦點(diǎn)
由于參與民法典制定各方代表的社會(huì )角色、價(jià)值取向以及認識角度的不同，在涉及物業(yè)管理相關(guān)主體法律權利和法律義務(wù)設定的敏感問(wèn)題上，不可避免存在著(zhù)不同的立場(chǎng)和觀(guān)點(diǎn)，爭議的焦點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面:
一、是否單方面賦予業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權利。支持賦予業(yè)主任意解除權的觀(guān)點(diǎn)認為，這是根據民法典第二百七十八條規定的業(yè)主作為物權人的派生權利，旨在維護物業(yè)服務(wù)合同中較為弱勢一方業(yè)主的選擇權，我們在最高人民法院制定【2009】8號司法解釋時(shí)就明確持反對意見(jiàn)，雖然在此次立法過(guò)程中，包括王利明等許多專(zhuān)家學(xué)者也認為應當對業(yè)主的任意解除權作必要限制，民法典最終仍然保留了業(yè)主的該項權利，但同時(shí)規定了業(yè)主的通知義務(wù)和賠償損失的責任。
二、是否應當在民法典中規定有關(guān)行政主管部門(mén)的職責。此次編纂民法典，除了保留物權法中關(guān)于地方人民政府有關(guān)部門(mén)對業(yè)主組織的指導和協(xié)助的規定以外，還明確規定了行政主管部門(mén)依法處理投訴的職責。我們認為，在民法典第二百八十七條已經(jīng)規定業(yè)主可以通過(guò)民事訴訟途徑行使救濟權的情況下，行政機關(guān)的監管職責只需通過(guò)行政法規明確即可。
三、是否應當規定物業(yè)服務(wù)人保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務(wù)。保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，是公權機關(guān)的職責還是商事主體的義務(wù)，自物業(yè)管理誕生以來(lái)一直是爭議的話(huà)題。與業(yè)主和媒體長(cháng)期要求將保障業(yè)主人身和財產(chǎn)安全作為法定義務(wù)不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直認為此項訴求過(guò)于嚴苛，既不符合實(shí)際，也不符合公平合理的立法原則，希望將“保障”修改為“維護”。經(jīng)過(guò)多次研討論證，民法典第九百四十二條最終采取折中的做法，用“保護”代替了“保障”和“維護”。但是，在侵權責任編中，還是規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“安全保障義務(wù)”。
四、是否應當要求物業(yè)服務(wù)人定期公開(kāi)報告收支情況和預算方案。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公開(kāi)物業(yè)費收支情況，普遍被視為實(shí)現業(yè)主知情權和監督權的重要手段。但按照目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的商業(yè)習慣和行政監管規定，實(shí)行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負盈虧、自擔風(fēng)險，沒(méi)有公開(kāi)物業(yè)服務(wù)項目收支情況和預算方案的義務(wù)，實(shí)行酬金制計費方式的企業(yè)則有此項義務(wù)。民法典最終在明確物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)報告義務(wù)的原則之下，并未將“收支情況和預算方案”作為特別列明事項。
五、是否應當賦予物業(yè)服務(wù)人物權請求權。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)，除了及時(shí)如數支付物業(yè)費以外，還應當遵守公共居住規則，不得妨礙物業(yè)服務(wù)行為。因此，從約束個(gè)別業(yè)主不當行為和侵權行為的角度，早期合同編草案中關(guān)于“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)的行為，物業(yè)服務(wù)人可以請求業(yè)主承擔相應的民事責任”的規定，具有很強的針對性和實(shí)踐性。但部分專(zhuān)業(yè)人士認為，物業(yè)服務(wù)合同應當強調物業(yè)服務(wù)人的“服務(wù)”定位，賦予其物權請求權，存在被濫用的風(fēng)險，不利于保護業(yè)主的權利。
尚待解決的憾點(diǎn)
以設專(zhuān)章規范物業(yè)服務(wù)合同為標志，民法典在推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步方面的亮點(diǎn)有目共睹。但是，法律是永待完善的，如同以往任何一部法律，根源于現實(shí)物質(zhì)生活關(guān)系的民法典，在彰顯時(shí)代精神價(jià)值的同時(shí)，也不可避免地受到時(shí)代發(fā)展階段的局限。盡管我們不厭其煩地提出建議并陳述理由，但也許受到自身站位高度的所限和職責本位主義的影響，一些立法建議未能在民法典中得到體現。這對于著(zhù)力于解決當前現實(shí)問(wèn)題的我們來(lái)說(shuō)，多少有些遺憾。
一、管理規約的地位和作用應當強化。管理規約是業(yè)主自我管理區分所有建筑物的公共契約，承載著(zhù)明確業(yè)主內部自律規則和明確管理權利讓渡規則兩方面的功能，是銜接物權編和合同編中物業(yè)管理相關(guān)規定的重要法律文件。管理規約在香港稱(chēng)之為“大廈公契”，已被實(shí)踐證明是業(yè)主管理建筑物的權利來(lái)源，是最為行之有效的基礎契約。如果能在“業(yè)主的建筑物區分所有權”一章中增加“業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和議事規則中確定共同決定事項和表決規則”等內容，將有利于激活業(yè)主自我管理能力，減輕政府監管壓力，提高業(yè)主決策效能。如果能在“物業(yè)服務(wù)合同”一章中增加“物業(yè)服務(wù)合同的內容，不得違反管理規約的約定”等內容，就能保證物業(yè)服務(wù)合同的法律效力真正約束到每一位業(yè)主，同時(shí)有利于物業(yè)服務(wù)人對個(gè)別業(yè)主違反管理規約的不當行為實(shí)施有效管理。
二、共有部分的權利界定應當明確。物業(yè)管理的對象主要是區分所有建筑物的共有部分，當前大量居住小區存在的共有部分產(chǎn)權不明晰問(wèn)題，不僅無(wú)法界定物業(yè)服務(wù)人管理服務(wù)的范圍和責任，而且給住宅專(zhuān)項維修資金的合理使用造成障礙。如果能在物權編中增加“不動(dòng)產(chǎn)統一登記，應當明確建筑物共有部分的范圍、內容和權利”的內容（最高人民法院對此觀(guān)點(diǎn)表示認同），可以為“不動(dòng)產(chǎn)統一登記法”在具體落實(shí)共有部分產(chǎn)權登記規定方面提供上位法依據，切實(shí)從源頭上減少因管理責任邊界不清帶來(lái)的大量物業(yè)管理糾紛。
三、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的職責應當入法。民法典第二百七十七條第二款在“對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助”的主體上增加了“居民委員會(huì )”，但并未同時(shí)增加“街道辦事處、鄉鎮人民政府”，這與《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定明顯不一致。我們曾指出這一問(wèn)題，但并未得到關(guān)注，個(gè)中原因不得而知。多年實(shí)踐證明，充分發(fā)揮街道辦事處，鄉鎮人民政府的作用，是解決現階段業(yè)主大會(huì )難題的行之有效的途徑，也符合當前加強和改進(jìn)基層社區治理工作的政策導向。是否明確街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業(yè)管理工作中的職責？如何處理好行政法規與民法典的銜接協(xié)調關(guān)系？是今后修改《物業(yè)管理條例》必須面對的問(wèn)題。
四、政府購買(mǎi)物業(yè)服務(wù)應當通過(guò)合同規范。結合新冠肺炎疫情防控工作，此次民法典編纂，在物權編中增加了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作”的內容，是十分必要的。但是，參與疫情防控工作，大多超出了物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍和內容，勢必增加許多人力物力投入，加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對于作為自負盈虧商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，理應得到相應的價(jià)值補償。因此，我們曾建議在民法典第九百四十二條增加一款:“委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外服務(wù)事項的，應當另行訂立合同、支付費用”。立法機關(guān)最終未能采納，雖然自有其認識的高度和考量的因素，但強調通過(guò)合同形式規范政府購買(mǎi)物業(yè)服務(wù)行為，是厘清物業(yè)管理與社區治理的責任邊界，處理好政府、社會(huì )和市場(chǎng)三者關(guān)系的關(guān)鍵，有利于發(fā)揮物業(yè)管理對社區治理的持久助力作用。
五、高空拋物墜物相關(guān)規定適用應當慎重。2017年10月，在征求住房城鄉建設部意見(jiàn)的民法典侵權責任編草案中，有關(guān)高空拋物墜物的規定沿用了侵權責任法的原條款，并沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人作為責任主體。2019年8月，司法部就高空拋物墜物治理問(wèn)題征求我部意見(jiàn)，我部針對現行法律法規存在的不足和問(wèn)題，建議對人為高空拋物、施工過(guò)程中墜物、建筑物專(zhuān)有部分墜物、建筑物共有部分墜物等不同情形區別處理，分別明確相關(guān)主體的法律責任。2020年1月，全國人大常委會(huì )法工委將擬提請審議的民法典草案征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，在侵權責任編(第一千二百五十四條)中，參照《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見(jiàn)》，規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人未能防止高空拋物墜物發(fā)生的，應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。我們認為，民法典的相關(guān)規定，雖然有利于督促物業(yè)服務(wù)人加強安全保障服務(wù)，但超出當前物業(yè)服務(wù)人的權限和能力，將對高空拋物墜物采取必要的安保措施作為物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)視為共同侵權人，似乎有過(guò)苛之嫌，在司法實(shí)踐中適用該條款應當慎重。
從民事法制到民事法治
僅有民法典是不夠的。正如習近平同志所講:“民法典頒布實(shí)施，并不意味著(zhù)一勞永逸解決了民事法治建設的所有問(wèn)題，仍然有許多問(wèn)題需要在實(shí)踐中檢驗、探索，還需要不斷配套、補充、細化。”民法典為物業(yè)管理活動(dòng)提供了根本遵循和普適規則，并不意味著(zhù)其他規范物業(yè)管理的法律法規就順其自然地實(shí)現了與民法典的統一和協(xié)調。由于現行的物業(yè)管理法規規章政策均是以原有的民事單行法為基礎制定的，按照立法法的規定，為保證相關(guān)法規規章政策與民法典相一致，我們必須著(zhù)手開(kāi)展與民法典相關(guān)法規規章政策的調整和清理工作，抓住此次不可多得的歷史機遇，適時(shí)推進(jìn)《物業(yè)管理條例》的修訂工作，改進(jìn)和重塑物業(yè)管理的法律制度體系。我們要以民法典為標尺，順應物業(yè)管理發(fā)展變化的趨勢，打破原有狹義的市場(chǎng)化房屋管理的界線(xiàn)，將物業(yè)管理法律制度調整的范圍涵蓋建筑物管理的所有形態(tài)。我們要以構筑新型的物業(yè)管理法律框架為起點(diǎn)，以規范業(yè)主大會(huì )組織、物業(yè)服務(wù)人信用和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序為主線(xiàn)，圍繞如何促進(jìn)業(yè)主的意思自治、企業(yè)的誠實(shí)信用和政府的客觀(guān)公正，開(kāi)展物業(yè)管理立法、執法和司法工作，最大限度地優(yōu)化物業(yè)管理法制環(huán)境。
從有效市場(chǎng)到有為政府
明晰的產(chǎn)權保護制度和公平的市場(chǎng)交易制度，是發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的法律保障，是民法典為市場(chǎng)經(jīng)濟提供的基本制度供給，也是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有效運行的基礎條件。但是，由于物業(yè)管理存在不完全競爭、不完全信息以及外部性等特征，容易造成價(jià)格機制在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中不能充分有效配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補救物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)失靈帶來(lái)的不公平和低效率，需要更好地發(fā)揮政府的作用，這也是民法典中規定行政機關(guān)職責并授權行政機關(guān)開(kāi)展相關(guān)立法的原因。要成為民法典下的有為政府：首先，應當保護物業(yè)管理主體的民事權利不受侵犯，及時(shí)依法處理有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的投訴，主動(dòng)對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，真正做到“法定職責必須為”；其次，應當保證自身不侵犯物業(yè)管理主體的民事權利，在厘清公權力與私權利邊界的前提下開(kāi)展行政執法，行政權的行使不得侵犯業(yè)主的財產(chǎn)所有權和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權，真正做到“法無(wú)明文不可為”；再次，應當堅守尊重市場(chǎng)和鼓勵競爭的底線(xiàn)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管必須充分考量管理成本與市場(chǎng)收益的關(guān)系，尊重市場(chǎng)運行基本規律，堅持審慎包容原則，不能因為監管而限制和妨礙公平競爭，讓物業(yè)服務(wù)人成為市場(chǎng)交易的主人，真正做到“法無(wú)禁止皆可為”；最后，應當處理好公權節制和公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權力對民事法律關(guān)系的干預應當依法適度，公共權力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管應當以社會(huì )公益和業(yè)主共同利益為依歸，避免出現政府失靈。
從公平交易到公正司法
雖然2003年《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是平等民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但由于受到法律位階和法律屬性的局限，《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理糾紛案件審判活動(dòng)的影響十分有限，司法機關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，更多地參照合同法“委托合同”的有關(guān)規定以及最高人民法院的司法解釋。民法典將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同予以規范，詳細規定了物業(yè)服務(wù)合同當事人的權利和義務(wù)，具有雙重的立法價(jià)值：一方面，明示物業(yè)服務(wù)交易規則，有利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人通過(guò)民法典檢視自身的法律定位，預判可能引起的法律后果，并以此規范和約束自身的行為，起到引導市場(chǎng)主體進(jìn)行公平交易的作用；另一方面，規范物業(yè)糾紛裁判依據，有利于法院提高物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的審判水平和效率，防止法官造法的隨意性和自由裁量權的濫用，避免發(fā)生“同案不同判”的尷尬，起到促進(jìn)審判機關(guān)依法公正司法的作用。針對以往審判存在的誤區，以民法典為準繩，以司法的專(zhuān)業(yè)性和公正性為目標，今后開(kāi)展物業(yè)管理司法裁判工作，應當注意以下三個(gè)方面:一是尊重雙方當事人的物業(yè)服務(wù)合同約定，杜絕以司法判斷干預意思自治；二是在支持業(yè)主行使任意解除權的同時(shí)，充分保障物業(yè)服務(wù)人獲得民事賠償的法定權利；三是審慎考量物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)，嚴格區分高空拋物墜物實(shí)際侵權人與建筑物管理人的民事責任。
從權利宣示到權益實(shí)現
民法典是民事權利的宣言書(shū)，但權利的宣示不等于權益的實(shí)現。業(yè)主不僅僅是一個(gè)被民法典保護的群體，而應當是一個(gè)有能力運用民法典保護自身權益的群體。從權利宣示到權益實(shí)現，業(yè)主要經(jīng)歷了解規則、把握規則、遵守規則到運用規則的循序漸進(jìn)過(guò)程。了解規則，是走近民法典的第一步。對于非專(zhuān)業(yè)人士，民法典條款眾多、體量龐大、結構復雜，學(xué)習難以做到面面俱到，要聚焦基本原則、核心要義和重點(diǎn)問(wèn)題，尤其是物權編、合同編和侵權責任編的相關(guān)章節，做到有的放矢。把握規則，就是要在了解基本法律規定的前提下，根據實(shí)際工作的需要，認真辨析民法典表述與之前法律規定之間的細微差別，做到知其然；敏銳捕捉到立法上的變化以及背后的法理依據，做到知其所以然。遵守規則，要求業(yè)主不僅應當遵守民法典法律條文，而且應當：遵守公序良俗，養成愛(ài)護建筑物共有部分和維護公共生活秩序的良好習慣；遵守自治規則，形成自我決策、自我約束和自我監督的財產(chǎn)管理機制；遵守合同契約，自覺(jué)履行交納物業(yè)服務(wù)費的法律義務(wù)。運用規則，業(yè)主首先應當重視管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的作用，發(fā)揮業(yè)主自我管理的主觀(guān)能動(dòng)性，提高業(yè)主決策的能力；其次，業(yè)主應當依法行使知情權和監督權，定期要求物業(yè)服務(wù)以合理方式公開(kāi)和報告物業(yè)服務(wù)事項；再次，業(yè)主可以依照法定程序行使物業(yè)服務(wù)合同解除權，解聘物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿(mǎn)意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；最后，業(yè)主可以依法向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴，要求相關(guān)主體履行法律義務(wù)，或者依法向人民法院起訴，請求侵害其合法權益的建設單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔民事責任。
從商業(yè)契約到商業(yè)倫理
如果說(shuō)法律是全民的契約，那么契約就是訂約者之間的法律。作為民法典規范的典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間權利義務(wù)關(guān)系的商業(yè)契約，是物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的法律依據。契約精神的靈魂是誠實(shí)信用，物業(yè)服務(wù)人遵守和貫徹民法典，最根本的要求，就是在簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同中堅持誠實(shí)信用原則。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當按約完成物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項，而且應當兌現公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)，而且應當按照民法典的規定接受業(yè)主監督并及時(shí)答復業(yè)主的詢(xún)問(wèn)。堅持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應當在約定期間內退出物業(yè)服務(wù)區域、交還物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料并配合作好交接工作，而且不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。有別于其他純商業(yè)性的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還兼具社會(huì )性和服務(wù)性的民生經(jīng)濟特征，這就要求物業(yè)服務(wù)人在關(guān)注自身商業(yè)利益的同時(shí)，不能忽視物業(yè)管理民生關(guān)懷的基本價(jià)值，應當恪守物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的商業(yè)倫理。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應當處理好契約理性和公眾情緒的關(guān)系，在嚴格履行善意管理人的合同明示義務(wù)的同時(shí)，還應當尊重業(yè)主的交易習慣和道德評判，認真履行公開(kāi)、通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)，對業(yè)主非惡意違約保持適度的容忍，善用溝通和催告方法，慎用合同履行抗辯權和訴訟權，以維持長(cháng)久良好的客戶(hù)關(guān)系。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應當處理好物業(yè)管理與社區治理的關(guān)系，在厘清物業(yè)管理與社區治理的責任邊界，堅持市場(chǎng)導向和法治導向的前提下，配合政府實(shí)施應急處置措施和其他管理措施，共同締造中國特色的美好社區。
從理念培養到理論創(chuàng )新
從民事法制走向民事法治，把紙面上的民法典變成現實(shí)中的行為規則，在我們這樣一個(gè)缺乏傳統民法精神浸潤和現代市場(chǎng)經(jīng)濟滋養的國度，必定要經(jīng)過(guò)艱辛的摸索和漫長(cháng)的努力。要切實(shí)發(fā)揮民法典在保護業(yè)主基本權利和優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境中的效用，培育和營(yíng)造實(shí)施民法典的社會(huì )思想基礎是關(guān)鍵。民法理念是一種自愿尊崇民法典的價(jià)值觀(guān)，也是一種自覺(jué)遵守民法典的方法論，是保證民法典得到絕大多數人遵守并樹(shù)立其權威的思想意識基礎。開(kāi)展普法宣傳，培養民法理念，是推進(jìn)民法典實(shí)施必須長(cháng)抓不懈的工作。對于物業(yè)管理的各方主體來(lái)說(shuō)，不僅要把民法典放在桌上，寫(xiě)在紙上，更要牢記在心上，落實(shí)在行動(dòng)上。恩格斯說(shuō)過(guò)，一個(gè)民族，要站在科學(xué)的最高峰，就一刻也不能沒(méi)有理論思維。一個(gè)民族如此，一部法典如此，一個(gè)行業(yè)也同樣如此。我們要以民法典頒行為契機，在民法典的視野下重新認識和思考物業(yè)管理發(fā)展四十年的歷程，科學(xué)謀劃在法治軌道上推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步的路徑藍圖。我們要以民法典規范為準繩，在民法典的統領(lǐng)下重新開(kāi)展現行物業(yè)管理法律法規的立法后評估工作，以理論創(chuàng )新為依托，不斷豐富完善物業(yè)管理的法律制度供給。
結 語(yǔ)
規范人事而服務(wù)人世，此乃法律之使命。肩負新時(shí)代的法治使命，民法典必將重塑物業(yè)管理的美好未來(lái)。歷經(jīng)四十載的風(fēng)風(fēng)雨雨，縱然僅僅是國民生活的滄海一粟，物業(yè)管理也必將滋養著(zhù)民法典的不朽生命。