文/程純潔 黃巧生 張經(jīng)緯（程純潔系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)，黃巧生、張經(jīng)緯系合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )法專(zhuān)委委員 ）
針對物業(yè)管理行業(yè)，《民法典》此次設立了“物業(yè)服務(wù)合同”專(zhuān)章，用一定規模的篇幅明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)。本文特以《民法典》為藍本，對比新舊條文，并在此基礎上加以解讀。通過(guò)這種方式，目的為使行業(yè)人員能更好理解《民法典》涉及行業(yè)的相關(guān)改動(dòng)以及如何應對。
1關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )
【條文對比】
本條顯著(zhù)的變化是，明確了“居民委員會(huì )”應當為設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。居民委員會(huì )作為中國特色的基層自治組織，它的一個(gè)鮮明特點(diǎn)就是具有明確的憲法地位。隨著(zhù)基層自治的推進(jìn)，城市管理重心下移，現階段全國普遍形成了以街道辦為核心、居民委員會(huì )為主要力量的社區管理模式。而物業(yè)管理問(wèn)題具有廣泛性、普遍性，是社區治理的重難點(diǎn)。站在社區管理者的角度，抓好物業(yè)管理，實(shí)現業(yè)主委員會(huì )和居民委員會(huì )的融合，無(wú)論于社會(huì )成本還是行政管理成本都是最佳方案。
因此，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應加強與居委會(huì )的聯(lián)系，主動(dòng)匯報工作，多渠道了解業(yè)主成立業(yè)委會(huì )的動(dòng)向；不斷復盤(pán)、總結與業(yè)委會(huì )相關(guān)的工作經(jīng)驗并加以整合，出臺或優(yōu)化相關(guān)工作指引或指導文件，幫助物業(yè)小區一線(xiàn)工作人員提高應對水平和經(jīng)驗。
2關(guān)于重大事項表決權
【條文對比】
本條文顯著(zhù)變化有兩塊：一是關(guān)于需要采取特殊表決方式的事項有所變動(dòng)，即刪除了原法律規定的“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”，新增了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”；二是關(guān)于表決權，此次《民法典》增設了參與表決的門(mén)檻，即專(zhuān)有部分和人數“雙三分之二以上 ”，在此基礎上，同時(shí)針對重大事項特殊表決方式，將原有的“雙三分之二以上”修改為“雙四分之三以上”。
關(guān)于“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，實(shí)踐中，關(guān)于小區開(kāi)展公共經(jīng)營(yíng)的手續，方法不一，有些是通過(guò)主動(dòng)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)方式，有些是通過(guò)在小區張貼公示，被動(dòng)收集業(yè)主意見(jiàn)，也有一些是不征求業(yè)主意見(jiàn)，認為物業(yè)服務(wù)合同里已經(jīng)明確約定委托物業(yè)公司進(jìn)行公共區域經(jīng)營(yíng)，即已進(jìn)行了概括性的授權，不需要再就具體開(kāi)展的公共經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn)。而此次修訂，將該事項納入業(yè)主自治的范疇，對今后開(kāi)展公共經(jīng)營(yíng)的規范性可能會(huì )有更高的要求。
關(guān)于表決權的改動(dòng)，雖然重大事項的表決權要求是提高到了四分之三，但由于增加了業(yè)主大會(huì )參會(huì )的限制，從而導致最終業(yè)主的表決權門(mén)檻是有所下降。
本條的改動(dòng)，尤其是表決門(mén)檻的下降，對于有成立業(yè)委會(huì )打算的項目應該更加關(guān)注，一方面應當做好物業(yè)服務(wù)工作、以不斷提升服務(wù)品質(zhì)為本；另一方面應當在業(yè)委會(huì )成立之前即介入進(jìn)去，參與到業(yè)主委員會(huì )選舉中，并引導業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )議事規則的制定，通過(guò)對會(huì )議的召開(kāi)、表決等條款的合理設置，以最優(yōu)的方式來(lái)保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利。
3關(guān)于維修基金
【條文對比】
現實(shí)生活中，小區的公共維修資金提取難、使用難的現象長(cháng)期存在，《民法典》為了解決這個(gè)難題，喚醒沉睡的資金，也做了兩方面的調整：
一是擴大了維修資金的使用范圍，將屋頂、外墻、無(wú)障礙設施明確為共有部分，將更新和改造納入使用范圍，明確了維修資金的籌集、使用情況應當定期公布，規定了緊急情況下業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
二是降低了維修資金募集和使用的難度，在上文關(guān)于表決權的變動(dòng)中，我們可以看出，按《民法典》新規，募集維修資金所需條件為2/3（參與表決）X3/4（同意）=1/2；使用維修資金所需條件為2/3（參與表決）X1/2（同意）=1/3?？梢?jiàn)，相對于原法律規定中關(guān)于募集使用維修資金“雙三分之二”的要求，現行的表決要求門(mén)檻得到了大幅度的降低。
此次修改對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低公共設施設備管理風(fēng)險以及提升業(yè)主滿(mǎn)意度提供了支持。
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一是要梳理現有各項目維修資金使用情況，依據當地維修資金管理辦法，匯總整理可申請維修資金的項目；二是對于已成立業(yè)委會(huì )的小區，要與業(yè)委會(huì )積極溝通協(xié)作，根據業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )指導規則賦予業(yè)委會(huì )的義務(wù)，要求業(yè)委會(huì )參與到維修資金的組織、籌集工作中，配合做好業(yè)主宣導；三是針對維修資金需定期公布的規定，積極建立維修資金公示相關(guān)制度，履行法定義務(wù)。
4關(guān)于公共經(jīng)營(yíng)收入權屬
【條文對比】
該規定為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。對于小區電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛，該條款將發(fā)揮定分止爭的作用。同時(shí)，該規定明確允許“扣除合理成本”，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
關(guān)于小區公共經(jīng)營(yíng)的收入，安徽省內的相關(guān)法規有明確約定，即“合同約定優(yōu)先”，若合同無(wú)約定，則按法定。此次民法典將該部分明確為屬于業(yè)主所有，但可以收取合理成本，對于之前沒(méi)有分配到公共經(jīng)營(yíng)收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定好處。但是該合理成本的范疇，筆者認為仍需要出臺政策進(jìn)行細化解釋。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在下一步的工作中，首先是在在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，結合項目實(shí)際，充分評估“合理性收入”；其次是保留好開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)投入人工等成本的明細，完善相關(guān)記錄，留存相關(guān)單據。
5關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府工作的配合
【條文對比】
本部分是新增條款，應是疫情期間，政府意識到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區管理方面的重要性和作用，特地通過(guò)立法將相關(guān)權利義務(wù)予以明確。
立法明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當執行政府相關(guān)管理措施，表面上看是加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，但權利義務(wù)是對等的，立法也明確了業(yè)主應當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理、處置措施。筆者認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)介于服務(wù)與管理之間，以服務(wù)為本，以管理為輔，立法的支持，或許會(huì )有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地開(kāi)展工作。
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應加強與政府部門(mén)的工作配合與聯(lián)系，要結合項目管理實(shí)踐，在執行政府管理措施，尤其是采取強制措施時(shí)，一是要和業(yè)主做好解釋工作，最好以書(shū)面形式明確告知是執行政府的管理措施并且做好留存；二是必須保留好政府要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行相關(guān)措施的憑證。
6關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的內容
【條文對比】
本次《民法典》的修訂，在合同編內設置了“物業(yè)服務(wù)合同”專(zhuān)章，即意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)合同從“無(wú)名合同”成為了“有名合同”，從本條來(lái)看，主要的區別在于明確了“物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分”。
一般情況下，合同成立后，需要變更或增加合同內容的需要另行簽訂補充協(xié)議或其他書(shū)面憑證，本條明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，實(shí)則是為了規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫開(kāi)“空頭支票”的行為，從某種角度來(lái)說(shuō)，也是加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按合同約定履行義務(wù)，并完善文件、公告的用章制度并嚴格執行，為了解決普遍性問(wèn)題需作出相關(guān)公開(kāi)承諾時(shí)，應謹慎評估是否具備可履行性。
7關(guān)于服務(wù)委托
【條文對比】
本條明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當就委托事項給業(yè)主造成損失的應當承擔連帶責任”，原法律法規相關(guān)規定雖然沒(méi)有明確寫(xiě)明，但是按照合同的相對性，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的外包企業(yè)對業(yè)主造成了相關(guān)損失的，即使沒(méi)有本條規定，作為業(yè)主，仍然可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張相關(guān)責任。
筆者認為，可能業(yè)主之前不知道如何解決此類(lèi)事項，當了解到該規定后，則明確了責任主體，這里也體現了法律的指引作用。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于項目上的綠化、保潔等工作，要盡量采取勞務(wù)外包模式，慎用勞務(wù)派遣方式，以“服務(wù)打包”“成果考核”的方式委托給三方公司；同時(shí)要重視外包合同的簽訂及履行工作，通過(guò)合同的約定轉嫁風(fēng)險，相關(guān)避責條款應當進(jìn)行突出顯示。項目日常管理時(shí)，應加強同外包單位的直接溝通，盡量避免直接管理外包單位員工，以防在產(chǎn)生糾紛時(shí)被判定為“名為外包、實(shí)為派遣”。