近日，浙江省住房和城鄉建設廳印發(fā)《關(guān)于加強和改進(jìn)城鎮老舊小區物業(yè)管理工作的指導意見(jiàn)》，推進(jìn)建立老舊小區長(cháng)效管理機制。
具體要如何加強和改進(jìn)老舊小區物業(yè)管理工作呢？
實(shí)現物業(yè)管理覆蓋
老舊小區改造后，有條件的老舊小區應在街道、社區組織協(xié)調、指導下，由業(yè)主及時(shí)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
暫不具備條件的小區，由街道辦事處牽頭征求業(yè)主意見(jiàn)，可通過(guò)社區托管、社會(huì )組織代管、居民自管等方式，實(shí)現物業(yè)管理覆蓋。
鼓勵以街道或市（縣、區）為單位，成立或明確國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)行托底有償服務(wù)，實(shí)現老舊小區物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
有條件的市（縣、區）可給予財政補貼等方式，鼓勵品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區，切實(shí)推進(jìn)老舊小區實(shí)現同步改造提升、同步服務(wù)提升。
推動(dòng)業(yè)主大會(huì )等規范運作
推動(dòng)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )規范運作，確保業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )議事等程序有章可循；推動(dòng)業(yè)主委員會(huì )從“不作為、亂作為”到“有序自治”的轉變。鼓勵業(yè)主積極參與小區管理各項事務(wù)，依法維護自身合法權益。
強化業(yè)主委員會(huì )信息公開(kāi)，定期公布小區公共收益、經(jīng)費開(kāi)支、維修資金使用等事項。業(yè)主委員會(huì )作出違反法律法規和議事規則的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的撤銷(xiāo)其決定，應公告全體業(yè)主。對不作為、亂作為的業(yè)主委員會(huì )，可暫由居民委員會(huì )代為履職并由街道組織換屆改選。加大對業(yè)主委員會(huì )委員收受賄賂、職務(wù)侵占等違法犯罪行為查處力度，對違規違紀的黨員委員給予黨紀處分。
完善物業(yè)服務(wù)標準規范
對改造后的老舊小區嚴格執行物業(yè)管理制度，按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”原則，完善物業(yè)服務(wù)標準規范，明確服務(wù)最低要求。對物業(yè)服務(wù)收費達到最低物業(yè)收費標準的老舊小區，各地可按有關(guān)規定給予補助。補助資金專(zhuān)項用于小區公共部位、共用設施設備維修。
規范物業(yè)服務(wù)運作機制
市、縣物業(yè)主管部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，建立健全老舊小區物業(yè)服務(wù)合同備案、項目經(jīng)理備案和項目招投標等制度。推行業(yè)主大會(huì )成立后通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。配合街道組織相關(guān)部門(mén)、單位和業(yè)主代表開(kāi)展物業(yè)承接查驗和項目交接查驗，并公開(kāi)查驗結果。
拓展專(zhuān)項維修資金籌措渠道
結合老舊小區改造，各地應探索實(shí)施維修資金的補建、續籌工作。未設立專(zhuān)項維修資金的老舊小區，應在老舊小區改造方案中明確籌集專(zhuān)項維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專(zhuān)項維修資金“即交即用即補”機制；在老舊小區改造中，對涉及業(yè)主承擔部分費用可以納入維修資金使用范圍。逐步擴大老舊小區專(zhuān)項維修資金交繳覆蓋面，為老舊小區改造后實(shí)施長(cháng)效管理提供資金保障。
提升專(zhuān)項維修資金使用效率
優(yōu)化維修資金使用流程，簡(jiǎn)化申請材料，縮短審核時(shí)限，及時(shí)撥付資金。建立緊急維修事項清單，除消防、電梯等重大安全事項以外，對于外立面脫落，屋面、外墻滲漏，排水、排污設施堵塞、破損，圍墻、道路坍塌等危及公共安全或嚴重影響業(yè)主正常居住使用等緊急情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可直接申請使用維修資金。
加強小區物業(yè)費和經(jīng)營(yíng)性收益管理
業(yè)主應按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或老舊小區規定標準按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。老舊小區改造可以拓展停車(chē)位、經(jīng)營(yíng)用房、廣告點(diǎn)位等出租收入渠道，所得收益，用于補充物業(yè)服務(wù)費或彌補維修資金不足。
整合使用老舊小區公共管理經(jīng)費
針對未實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區，城市政府要研究整合公共管理經(jīng)費使用，將原由街道承擔的綠化、保潔、公共設施維護等工作，可打包交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并按照一定標準向居民收取相應費用，改善老舊小區綜合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老舊普通住宅小區物業(yè)服務(wù)補助機制，對承接的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予財政資金補助支持。
老舊小區改造中增設物業(yè)用房
老舊小區改造中應增設一定面積的物業(yè)辦公用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房。實(shí)現硬件改造和軟性服務(wù)的同步提升，改造完成即引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)，并將能否落實(shí)長(cháng)效物業(yè)服務(wù)作為老舊小區綜合提升改造的考核成效之一。
加快物業(yè)智慧信息系統覆蓋老舊小區
各地物業(yè)主管部門(mén)要加快推進(jìn)物業(yè)管理的智能化、信息化建設，落實(shí)工作經(jīng)費，建設開(kāi)發(fā)物業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性收益公開(kāi)等信息化平臺。以打造智慧物業(yè)為平臺，構建數字化物業(yè)管理體系，實(shí)現服務(wù)覆蓋老舊小區。