日前北京市住建委公布了2020年第一批老舊小區綜合整治項目名單，覆蓋東城、西城、朝陽(yáng)、海淀等12個(gè)區的153個(gè)項目， 涉及改造樓棟數998棟，改造建筑面積517萬(wàn)平方米。房屋產(chǎn)權混雜、改造資金需求量大、改造后長(cháng)效運營(yíng)機制欠缺等問(wèn)題是老舊小區改造的“通病”。北京市政協(xié)今年圍繞“加大老舊小區改造力度，加強物業(yè)管理，不斷改善提升市民生活環(huán)境”議題開(kāi)展了3個(gè)多月的調研并開(kāi)展協(xié)商議政，市政協(xié)委員們?yōu)槔吓f小區改造開(kāi)出了不少“良方”。
“一年新、兩年舊、三年再回頭”？
物業(yè)前置預防性維護讓老舊小區改造后“常保青春”
“改造完才4年，我們單元廚房的上下水管線(xiàn)就出了問(wèn)題，三戶(hù)因為管道滲水出現了墻壁發(fā)霉的情況。”北京一完成老舊小區改造社區的居民說(shuō)，在他看來(lái)，老舊小區改造完成后除了硬件有些改善外，其他的一切又回到了原樣，物業(yè)費依舊不交，也就沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，粉刷一新的樓門(mén)樓道又貼上了小廣告，“一年新、兩年舊、三年再回頭”。
如何建立老舊小區長(cháng)效可持續運營(yíng)機制？北京市政協(xié)委員、怡海集團董事局主席王緋玲建議，老舊小區改造應引入物業(yè)前置機制，讓“管理+服務(wù)”雙軌運行。作為一個(gè)有著(zhù)24年歷史的超大型開(kāi)放社區，豐臺怡海社區內就擁有學(xué)校、商業(yè)街區，居民文化活動(dòng)空間，社區內綠樹(shù)成蔭、停車(chē)秩序井然。這得益于社區的物業(yè)前置，在建設前就把居民居住、生活、環(huán)境所需提前進(jìn)行規劃。王緋玲說(shuō)，隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理的職能從原來(lái)的簡(jiǎn)單收費、清掃保潔、維護修繕轉變成為業(yè)主提供全方位的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，比如家政服務(wù)、房屋租賃服務(wù)、社區智能化便民設備的引入等，可以說(shuō)是一種“管理+服務(wù)”雙軌運行機制。在老舊小區改造過(guò)程中也可以引入物業(yè)前置機制，這樣即豐富社區的服務(wù)，打造“完整社區”。
北京市政協(xié)委員，北京市城市規劃設計研究院教授級高工許檳也認為，現在老舊小區改造總體政策機制出臺有了良好基礎，應建立基于城市更新理念下的老舊小區改造新模式，將之納入城市更新理念和城市生態(tài)修復、城市修補的“城市雙修”總體格局中考量，要從小區單體改造中走出來(lái)，與分區規劃相銜接，與街區控規相融合，按照更新織補和修復城市公共空間的理念，不僅滿(mǎn)足小區內改造提升的要求，更與區域和街區總體提升相結合，打造街區和城市新形象。
那么如何讓老舊小區完成改造后“常保青春”呢？北京市政協(xié)委員，北京市住宅建筑設計研究院有限公司總經(jīng)理錢(qián)嘉宏建議，變“被動(dòng)”維修為“主動(dòng)”維護，建立全市住房預防性維修、維護機制，實(shí)現老舊小區全周期管理。
錢(qián)嘉宏說(shuō)，在調研過(guò)程中確實(shí)發(fā)現有老舊小區改造后沒(méi)幾年又變回“老舊小區”的問(wèn)題，目前北京市出臺的一系列針對老舊小區改造政策大多側重在“改造中”環(huán)節，少量在“改造前”，極少涉及“改造后”，而老舊小區改造后的使用時(shí)間占據了住宅小區全生命周期的絕大部分。
“建立住房預防性維修、維護機制是國際上比較成熟的做法，比如日本物業(yè)管理有相應規定，下水道一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂的防漏系統5年補修一次，10年大修一次，電梯3個(gè)月檢查一次，15年更換一次……不是出現問(wèn)題才去修理，而是完全的按照預先制定的房屋維修計劃進(jìn)行預防性維修、維護，在這種機制下日本許多實(shí)際使用50多年的建筑仍和新建建筑一樣，無(wú)論是外觀(guān)還是設備管道都保持很好的使用功能。”錢(qián)嘉宏說(shuō)，應結合北京市物業(yè)管理條例發(fā)布實(shí)施，建立全市住房預防性維修、維護機制，制定住宅小區全周期的預防性維修、維護管理細則，變“被動(dòng)”維修為“主動(dòng)”維護，從而使老舊小區改造后的成果保持可持續性。
建老舊小區產(chǎn)權單位信息平臺 壓實(shí)產(chǎn)權單位法定職責
“我們小區只有3棟樓，卻分屬三個(gè)產(chǎn)權單位，干什么事都趕不上趟！”一位老舊小區居民說(shuō)，平改坡的時(shí)候，因為產(chǎn)權單位意見(jiàn)不統一，現在樓房還是平的，夏天頂樓酷熱都不算什么，一到下雨就頻繁漏雨，加裝電梯也沒(méi)跟上趟，老舊小區改造更是不知道什么時(shí)候能夠開(kāi)展。
北京市政協(xié)委員們調研發(fā)現，許多老舊小區產(chǎn)權性質(zhì)多樣，涉及市屬、區屬甚至中央單位和軍隊單位，甚至同一棟樓涉及多家不同屬性的產(chǎn)權單位，委員們建議市委、市政府在更高層面加強政策統籌和實(shí)施力度的協(xié)調，出臺指導意見(jiàn)，加速推進(jìn)老舊小區改造。
北京市政協(xié)委員、北京市雍澤律師事務(wù)所主任王濤說(shuō)，如果不能以產(chǎn)權方為責任主體推進(jìn)實(shí)施老舊小區的改造更新工作，老舊小區即便完成了改造，改造后的長(cháng)效管理維護機制也無(wú)法建立，公共區域權責依然不清，管理主體依然缺失，有問(wèn)題也依然都推給政府。建議通過(guò)完善數據信息平臺和信息共享機制，細致梳理北京市老舊小區房屋的原產(chǎn)權單位情況，厘清老舊小區共有部分的物權變遷情況、老舊小區共有或共用物業(yè)權屬及其運營(yíng)情況，在摸清臺賬的基礎上明確供水、供電、綠化、照明、修繕、維護等職能與管理邊界，壓實(shí)產(chǎn)權單位法定職責。
拓寬社會(huì )資本引入渠道設立公共維修基金專(zhuān)項機制
調研中委員們發(fā)現，老舊小區或多或少都存在著(zhù)產(chǎn)權單位滅失或拿不出配套資金的情況，且老舊小區住房的房主經(jīng)過(guò)多年來(lái)的交易轉手，早已經(jīng)不是單一某個(gè)單位的職工，這種現象在所有類(lèi)型的房改房中普遍存在。而目前老舊小區綜合整治主要依靠財政資金，尚缺乏吸引社會(huì )資本進(jìn)入的可持續性政策機制，很難滿(mǎn)足改造的巨大資金需求，難以實(shí)現可復制與可推廣。
委員們建議拓寬社會(huì )資本引入渠道，比如將區域內多個(gè)老舊小區采用“肥瘦搭配”進(jìn)行打包統籌規劃，拓展更多的增值空間，實(shí)現打包改造，最大限度激發(fā)社會(huì )資本參與的熱情，釋放社會(huì )資本的能量，以騰出財政資金重點(diǎn)解決那些分散和規模小、社會(huì )資本難以進(jìn)入的小區改造。還可針對老舊小區設立公共維修基金專(zhuān)項機制。以《北京市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》為基礎，針對老舊小區歷史遺留問(wèn)題，住房維修資金未建立的情況，按照解決歷史欠賬的原則，制定財政和產(chǎn)權單位一次性投入、房改房上市交易按比例繳納等方案。
北京市政協(xié)委員、北京市建筑工程研究院有限責任公司科研管理部部長(cháng)羅愛(ài)武說(shuō)，在建立普遍適用的老舊小區改造資金籌措機制時(shí)應把業(yè)主責任體現在費用分擔上來(lái)，否則囿于產(chǎn)權單位資金問(wèn)題，存在很大安全隱患的危舊房屋將無(wú)法得到修繕。今年不少省市都修改了住房公積金提取辦法以支持居民住房的改善性需求，可按要求在老舊小區改造和加裝電梯時(shí)支取個(gè)人賬戶(hù)內的余額，北京也可通過(guò)政策調整在資金上支持和推進(jìn)老舊小區改造。
培育居民“共建家園”意識
不少居民對家居以外公共環(huán)境事不關(guān)己，“共建家園”意識淡漠。北京市政協(xié)委員、石景山區信訪(fǎng)辦綜合辦公室主任楊朝霞呼吁，應建立共“共建家園”的宣傳教育機制，引導居民積極參與到社區共建、共治、共享，共同營(yíng)造一個(gè)安全、美好、舒適的社區環(huán)境。具體做法上，可以由社區黨委牽頭，搭建由業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民代表、產(chǎn)權單位代表等多方參加的黨建聯(lián)席會(huì )，把各種資源力量整合起來(lái)，針對問(wèn)題商討解決方案，依托“居委會(huì )-小區-樓門(mén)”治理網(wǎng)絡(luò )，開(kāi)展“共建家園”專(zhuān)項宣傳活動(dòng)，通報街道、社區對小區周邊環(huán)境整治的有關(guān)情況，收集社情民意和居民需求，動(dòng)員居民參與小區綜合整治，提高居民參與打造美好家園的公共意識和認知度，讓“共建家園，有我有你”深入人心。
新聞背景：
北京市老舊小區共有2711個(gè)，涉及住宅樓1.48萬(wàn)棟、1.41億平方米，居民197萬(wàn)戶(hù)550多萬(wàn)人。截至2019年底，完成改造住宅樓395棟，建筑面積293萬(wàn)平方米，居民3.8萬(wàn)戶(hù)。政府部門(mén)在推進(jìn)老舊小區綜合整治工作過(guò)程中，逐步實(shí)現由“政府端菜”向“居民點(diǎn)菜”的轉變。第三方機構服務(wù)滿(mǎn)意度調查顯示，老舊小區綜合整治得分為91.9，改造后市民普遍滿(mǎn)意，未實(shí)施整治的，市民充滿(mǎn)期待，老舊小區整治在全社會(huì )形成了普遍共識。