中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)
中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì )主任
河南正美物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(cháng) 李書(shū)劍
法治是最好的營(yíng)商環(huán)境。隨著(zhù)《民法典》的施行，物業(yè)管理行業(yè)必將迎來(lái)新時(shí)代、新契機、新發(fā)展。
本文系《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期卷首語(yǔ)
5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議審議通過(guò)了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法典》”），這是新中國成立以來(lái)第一部以“法典”命名的法律，是新時(shí)代我國社會(huì )主義法治建設的重大成果，對推進(jìn)全面依法治國、加快建設社會(huì )主義法治國家，對堅持以人民為中心的發(fā)展思想、推進(jìn)國家治理體系和治理能力現代化，都具有重大意義。
法律是治國之重器，良法是善治之前提。作為市場(chǎng)經(jīng)濟的基本法和社會(huì )生活的“百科全書(shū)”，7編1260條的《民法典》引起了社會(huì )的廣泛關(guān)注和熱烈討論。其中，因為物權編、合同編、侵權責任編的相關(guān)內容涉及物業(yè)管理，在物業(yè)管理行業(yè)也掀起了學(xué)習、研究《民法典》的熱潮。
早在2019年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立法律政策工作委員會(huì )，沈建忠會(huì )長(cháng)要求法律政策工作委員會(huì )落實(shí)全面依法治國和深化依法治國實(shí)踐的新要求，深刻把握政策法規對物業(yè)管理行業(yè)的重大影響，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)法治化、規范化發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)良法善治，把法治思維和法治方式貫穿到行業(yè)創(chuàng )新發(fā)展、轉型升級的全過(guò)程。
此次《民法典》頒布后，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )立即號召全行業(yè)深入學(xué)習，沈建忠會(huì )長(cháng)、王鵬副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)先后就貫徹學(xué)習《民法典》提出指導意見(jiàn)，并安排中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )網(wǎng)站和微信號、《中國物業(yè)管理》雜志及微信號，以及動(dòng)員全國媒體協(xié)作網(wǎng)成員媒體，開(kāi)展《民法典》專(zhuān)題宣傳，推動(dòng)行業(yè)對《民法典》的學(xué)習、認知、遵守和踐行。
以下，結合《民法典》對物業(yè)管理行業(yè)的影響，談一點(diǎn)思考和看法。
2019年7月16日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )在北京成立
01▶《民法典》加速行業(yè)法治化進(jìn)程◀
在此次《民法典》編纂之前，我國曾于上世紀五十年代、六十年代、八十年代和本世紀初四次嘗試制定《民法典》，但均因社會(huì )轉型和理論準備不足等多種原因被擱置。直到2014年11月黨的十八屆四中全會(huì )明確提出編纂《民法典》，歷時(shí)5年，《民法典》的頒布，實(shí)現了幾代人的夙愿。
再回顧中國物業(yè)管理的法制發(fā)展的進(jìn)程，從1994年建設部的33號令《城市新建住宅小區管理辦法》為起點(diǎn)，歷經(jīng)《物業(yè)管理條例》、《物權法》、《民法典》……目前已經(jīng)走過(guò)了26年的歷程，已經(jīng)形成了一個(gè)內容全面、結構合理、注重實(shí)效、科學(xué)規范的物業(yè)管理政策法規體系?！睹穹ǖ洹分?，物權、合同、侵權責任等均與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)，尤其是《民法典》為物業(yè)服務(wù)合同正名，從無(wú)名合同到有名合同，行業(yè)影響意義深遠，物業(yè)管理行業(yè)也將就此開(kāi)啟《民法典》新時(shí)代。
此外，《民法典》作為全面依法治國的重要制度載體，同人民群眾生產(chǎn)生活密不可分，并將作為“十四五”時(shí)期普法工作的重點(diǎn)來(lái)抓，必將引導全體社會(huì )成員都必須遵循的規范，養成自覺(jué)守法的意識，形成遇事找法的習慣，培養解決問(wèn)題靠法的意識和能力。業(yè)主的權利意識進(jìn)一步增強，無(wú)形中“倒逼”行業(yè)法治化進(jìn)程加速。
02▶法治帶來(lái)的機遇與挑戰◀
《民法典》是“社會(huì )生活的百科全書(shū)”，涉及民生的各個(gè)方面，同時(shí)對諸多社會(huì )熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了規范。
就物業(yè)管理行業(yè)而言，將物業(yè)服務(wù)合同上升為獨立的合同類(lèi)型，明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方的權利與義務(wù)，對于依法規范行業(yè)具有巨大的推動(dòng)作用。
一方面，新規降低業(yè)主共同管理事項與表決比例，尤其是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門(mén)檻，并增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序，緩解了維修資金使用難的頑疾；另一方面，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決比例降低及業(yè)主任意解除權的設置，會(huì )帶來(lái)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程加速和集中度提升。
近年來(lái)，與行業(yè)相關(guān)的爭議、熱點(diǎn)、難點(diǎn)案例，在《民法典》中均有不同程度的體現，如進(jìn)一步明確利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入歸屬，不能采取停止供水供電、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，對建筑物和物件損害責任、不明拋擲物、墜落物致害責任等都有明確的要求與責任界定。
同時(shí)，自甘風(fēng)險活動(dòng)組織者的責任、機動(dòng)車(chē)交通事故責任、安全保障義務(wù)責任人的責任、飼養動(dòng)物損害責任、高度危險責任、用人單位、用工單位的責任等各類(lèi)侵權責任都與物業(yè)日常運營(yíng)管理息息相關(guān)，均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范服務(wù)，提高風(fēng)險意識，防患于未然。法律政策工作委員會(huì )聯(lián)合《中國物業(yè)管理》雜志特別開(kāi)設了《民法典》專(zhuān)欄進(jìn)行解讀，在此不做贅述。
03▶法治視角下的能力建設內涵◀
良法是為了善治，實(shí)施好《民法典》是堅持以人民為中心、保障人民權益實(shí)現和發(fā)展的必然要求。轉換為行業(yè)視角，就是要以業(yè)主為中心、依法依約為業(yè)主提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )引導行業(yè)踐行供給側結構性改革，將2020年定位為“能力建設年”，堅持發(fā)揮行業(yè)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，彰顯物業(yè)管理新價(jià)值。
在《民法典》頒布的大背景下，能力建設有更為深刻的內涵：一是要做到學(xué)法、知法、守法、用法，做到“法定責任必須為”“法無(wú)授權不可為”；二是堅守行業(yè)本質(zhì)，遵循契約精神，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同；三是提升物業(yè)服務(wù)規范化、標準化水平，積極探索服務(wù)創(chuàng )新，增強物業(yè)服務(wù)信息化、數字化、智能化、智慧化水平，追求有溫度、人性化的物業(yè)服務(wù)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度；四是積極參與社會(huì )治理，融合共生，提升業(yè)主的獲得感、幸福感、安全感，不斷提升行業(yè)的價(jià)值屬性。
04▶借法治契機助推行業(yè)發(fā)展◀
5月29日，習近平總書(shū)記組織十九屆中央政治局第二十次集體學(xué)習，對《民法典》進(jìn)行了集體學(xué)習。習近平總書(shū)記指出，各級黨和國家機關(guān)要帶頭宣傳、推進(jìn)、保障《民法典》實(shí)施，加強檢查和監督，確?！睹穹ǖ洹返玫饺嬗行绦?。各級領(lǐng)導干部要做學(xué)習、遵守、維護《民法典》的表率，提高運用《民法典》維護人民權益、化解矛盾糾紛、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定能力和水平。
《民法典》是對物業(yè)管理行業(yè)現行法律法規的一次大梳理，產(chǎn)生的作用和影響更在于立法后。在此，呼吁、倡議行業(yè)同仁共同行動(dòng)，以《民法典》為契機，進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境，助力行業(yè)健康發(fā)展。
一是加強《民法典》普法工作。“一切偉大的法律不是刻在大理石或者銅板上，而是銘記在公民們的心中?！薄睹穹ǖ洹奉C行后，法律政策工作委員會(huì )已著(zhù)手利用網(wǎng)絡(luò )平臺、論壇、雜志專(zhuān)欄、自媒體等多渠道，組織開(kāi)展系統性、針對性的培訓、解讀，呼吁各地方協(xié)會(huì )、法律機構、有實(shí)力的企業(yè)同步組織，將《民法典》的精神傳遞到一線(xiàn)基層管理者中去。
二是共同推動(dòng)行業(yè)及地方立法。“法與時(shí)轉則治”，《民法典》頒布實(shí)施，后續需要不斷配套、補充、細化，倡議行業(yè)內外法律專(zhuān)家參與各級立法、政策性研究制定過(guò)程中去，為行業(yè)發(fā)聲，建言獻策。
三是積極參與執法司法活動(dòng)。習近平總書(shū)記指出，要發(fā)揮人民調解、商事仲裁等多元化糾紛解決機制的作用……通過(guò)社會(huì )力量和基層組織務(wù)實(shí)解決民事糾紛，多方面推進(jìn)《民法典》實(shí)施工作。推動(dòng)行業(yè)矛盾糾紛多元預防調處化解機制的建立和完善是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )近年持續推動(dòng)的重要工作，倡議各地方協(xié)會(huì )、法律機構積極響應、參與，助力執法落地。
四是以《民法典》為契機提升行業(yè)地位。有為才有位，有位更要有為。住房和城鄉建設部法規司陳偉副司長(cháng)在法律政策工作委員會(huì )成立大會(huì )上講到，衡量一個(gè)行業(yè)的境界，預判一個(gè)行業(yè)的未來(lái)，要看他堅持什么樣的價(jià)值觀(guān)。物業(yè)管理可以兼有許多不同的價(jià)值觀(guān)，但總有一種價(jià)值觀(guān)是不可缺席且不能改變的，那就是：法治的價(jià)值觀(guān)。因此，倡議各企業(yè)及行業(yè)從業(yè)人員以《民法典》為契機，進(jìn)一步提升法治意識，提升自身專(zhuān)業(yè)化、規范化、標準化水平，良法善治，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展，讓社會(huì )更加尊重物業(yè)管理行業(yè)。
從公元前1776年古巴比倫國頒布的世界上第一部成文法典《漢謨拉比法典》，到1215年英國諾曼王朝的《自由大憲章》，再從《拿破侖法典》到《德國《民法典》》，這些標志性的制度成果伴隨著(zhù)人類(lèi)文明的發(fā)展，世界大國實(shí)力體現的每一個(gè)高光時(shí)刻。而今，具有中國時(shí)代特征，充分反映當今大國地位的中國《民法典》，系統整合了新中國成立70多年來(lái)長(cháng)期實(shí)踐形成的民事法律規范，汲取了中華民族5000多年優(yōu)秀法律文化，借鑒了人類(lèi)法治文明建設有益成果，也必將成為“明珠”閃耀在中國制度文明史上。
法治是最好的營(yíng)商環(huán)境。隨著(zhù)《民法典》的施行，物業(yè)管理行業(yè)必將迎來(lái)新時(shí)代、新契機、新發(fā)展。