文/李文生 李婧媛
隨著(zhù)2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法典》”），新中國進(jìn)入到了“法典”時(shí)代。
民法典是新中國第一部以法典命名的法律，它的實(shí)施，也同時(shí)意味著(zhù)現行的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法全部廢止。上述法律中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規定必將同時(shí)廢止，舊法的廢止、新法的誕生對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)有哪些影響，也是每一個(gè)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員關(guān)心的內容。
01提出了物業(yè)服務(wù)人的概念
《民法典》之前有《物業(yè)管理條例》提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在《物權法》中又提出了其他管理人的概念，《民法典》又提出了物業(yè)服務(wù)人的稱(chēng)謂，物業(yè)服務(wù)主體內涵越來(lái)越豐富。
在《物業(yè)管理條例》時(shí)代，從事物業(yè)服務(wù)首先必須是企業(yè)法人，其次還應當具有相應資質(zhì)。資質(zhì)的設立提高了物業(yè)服務(wù)準入門(mén)檻，在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)初期為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保障發(fā)揮了重要的作用。
隨著(zhù)《物權法》其他管理人的設立，打破了物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的要求，只要是能夠完成物業(yè)服務(wù)工作，就不再限于必須是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更不要求必須有相應資質(zhì)了。
《民法典》第九百三十七條規定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。其他管理人既包括業(yè)主，也包括能夠提供物業(yè)服務(wù)的其他組織及自然人。更是為提供物業(yè)服務(wù)的主體創(chuàng )造了更為寬松的準入條件。
02無(wú)名合同變有名
1999年實(shí)施的《中華人民共和國合同法》規定了十五個(gè)有名合同，所謂有名合同是指法律上或者經(jīng)濟生活習慣上按其類(lèi)型已確定了一定名稱(chēng)的合同，又稱(chēng)典型合同。無(wú)名合同，是相對于有名合同的法律概念。又稱(chēng)為非典型合同，是法律上尚未確定一定的名稱(chēng)與規則的合同。無(wú)名合同是指《合同法》分則明文規定的十五類(lèi)合同之外的合同。當時(shí)《物業(yè)管理條例》尚未出臺，《物業(yè)服務(wù)合同》榜上無(wú)名也是情理之中的事。
《民法典》不僅規定了物業(yè)服務(wù)合同的定義，還規定了物業(yè)服務(wù)合同的內容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人明確有關(guān)權利義務(wù)提供了指引。
03表決標準有新意
公共事務(wù)的表決歷來(lái)就是困難的事，為此在《物業(yè)管理條例》中規定了業(yè)主共同決議的事項應當“過(guò)半”及“過(guò)三分之二”的表決原則。為了解決建設單位容易利用其作為大業(yè)主的影響侵害小業(yè)主的問(wèn)題，《物權法》創(chuàng )設了“雙過(guò)半”及“雙過(guò)三分之二”的表決原則，提高了表決條件的門(mén)檻。
這一制度的創(chuàng )設極大程度上制約了建設單位損害小業(yè)主合法權益的行為，但隨之而來(lái)的是業(yè)主大會(huì )難成立，表決事項難通過(guò)，維修資金難使用等，帶來(lái)了一系列負作用。
《民法典》提高了公共事務(wù)表決的準入門(mén)檻，《物權法》規定的表決門(mén)檻為“應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加（簡(jiǎn)稱(chēng)雙過(guò)半）”。而《民法典》規定為“應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（簡(jiǎn)稱(chēng)雙過(guò)三分之二）。”
在提高表決準入門(mén)檻的同時(shí)，對于重大事項的表決條件予以降低，對于“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；”等三項事務(wù)的表決條件降低為“應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。”同時(shí)將維修資金的使用劃入普通事項的表決范圍內，使得使用維修資金變得更加及時(shí)。
04高空拋物有人查
現代城市高樓林立，高空拋物傷人壞物的事件不斷發(fā)生，更有甚者找不到實(shí)施高空拋物者，確定責任主體變得困難重重。曾經(jīng)一度判決除了受害者本人之外建筑物所有的可能實(shí)施拋物行為的所有業(yè)主承擔責任。為此冤枉了眾多業(yè)主，人們不禁大呼“連坐”出土了。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了增加監控設備以外，幾乎也是束手無(wú)策，為此背鍋之事更是成為家常便飯。
《民法典》明確了高空拋物的責任主體首先應當是侵權人，由侵權人依法承擔侵權責任；經(jīng)調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權向侵權人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。最后規定發(fā)生高空拋物的，公安等機關(guān)應當依法及時(shí)調查，查清責任人。有了公安機關(guān)的介入將會(huì )使得查清責任人更容易，對于預防和打擊高空拋物責任人將會(huì )起到重要的作用。
05應急處置有依據
2020年全社會(huì )經(jīng)歷著(zhù)前所未有的疫情，疫情面前物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。沒(méi)有撥款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己籌集；沒(méi)有撥付的防疫物資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想辦法自己購買(mǎi)；沒(méi)有行政權力，被業(yè)主不理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)忍辱負重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負了太多的公共事務(wù)的管理責任。
《民法典》規定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。”使得物業(yè)服務(wù)人今后開(kāi)展相關(guān)工作“名正言順”了，更容易被業(yè)主理解和接受。
06拒絕交費不支持
住宅物業(yè)拒絕交納物業(yè)費現象十分普遍。業(yè)主拒絕交納物業(yè)費表面上影響的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，實(shí)質(zhì)上損害的是業(yè)主房屋的保值增值。業(yè)主不交納物業(yè)費的原因多半是對物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)不了解，總是認為沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，因此拒絕交納物業(yè)費。
由于物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，工作的對象多為公共設施設備、環(huán)境衛生、公共秩序維護等，基本不對業(yè)主的專(zhuān)有部分提供服務(wù)，因而很多業(yè)主認為沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，不應該交物業(yè)費。
《民法典》規定：“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費”。以立法的形式予以明確，再加上普法宣傳教育，隨著(zhù)時(shí)間的推移，越來(lái)越多的業(yè)主會(huì )正確理解物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，欠費現象定會(huì )日益減少。
07工作措施有尺度
物業(yè)服務(wù)工作涉及的地域范圍覆蓋整個(gè)項目的占地，面對著(zhù)成千上萬(wàn)的業(yè)主及其他人員，工作的內容涉及維修、養護、清潔、綠化、秩序維護等。物業(yè)服務(wù)中難免會(huì )發(fā)生人身或財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)感覺(jué)難以把握工作界限和責任界限。
《民法典》規定，物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。
所謂合理措施，法律并沒(méi)有定義，也沒(méi)有具體列舉相應的情形。理解起來(lái)所謂的合理應該是在物業(yè)服務(wù)人自身的能力、條件、認知范圍內采取的恰當的措施。如此既鼓勵物業(yè)服務(wù)人去制止不法行為，又給物業(yè)服務(wù)人一道“免死金牌”，免除其相應責任，這樣就會(huì )促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人敢于履行保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務(wù)。
08解除合同不任性
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，雙方依法或依照合同約定享有對合同的解除權。解除合同本身是一件正常的事情，但是現實(shí)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管服務(wù)項目，業(yè)主隨意解除合同的現象屢屢發(fā)生，對業(yè)主的生活秩序造成了極大地破壞。
《民法典》雖然賦予了業(yè)主可以解除服務(wù)期內《物業(yè)服務(wù)合同》的權利，同時(shí)也做了相應限制，即應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。
對于物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主都可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應當提前六十日書(shū)面通知對方。解除合同，不再任性。
以上八個(gè)方面的內容基本上是《民法典》的新規定，對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展具有積極的作用和意義?！睹穹ǖ洹返念C布實(shí)施，將會(huì )使我們的生活更美好。(《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期)
作者李文生系中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì )委員，北京尚衡（呼和浩特）律師事務(wù)所律師，內蒙古自治區物業(yè)管理協(xié)會(huì )監事、法律顧問(wèn)，呼和浩特職業(yè)學(xué)院教師，物業(yè)管理師；作者李婧媛系德國慕尼黑大學(xué)法學(xué)院留學(xué)生。