文/姚敏（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì )委員、藍光嘉寶服務(wù)董事長(cháng)姚敏）
5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了新中國成立以來(lái)首部以“法典”命名的法律——《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典），并將于2021年1月1日起施行。
自1954年首次起草《民法典》算起，中國的民法典編纂之路已走過(guò)了整整66年。黨的十八大以來(lái)，以習近平同志為核心的黨中央不斷推動(dòng)中國特色社會(huì )主義法治體系的建設，在2020 年全面建成小康社會(huì )和“十三五” 規劃收官之際，民法典“面世”的條件已成熟。
作為全面的、基本的民事法律制度，《民法典》充分反映人民群眾的意愿和需求，保障人民的合法權益，它的通過(guò)具有劃時(shí)代的重大意義，受到了各行各業(yè)的高度關(guān)注。聚焦到物業(yè)管理行業(yè)，近年來(lái)社區管理新型問(wèn)題和民事糾紛層出不窮，而相關(guān)的民事法律規范仍留有大片空白。
“民之所呼，法有所應”，《民法典》通過(guò)物權編、合同編、侵權責任編對諸如此類(lèi)的社會(huì )熱點(diǎn)作出了回應。雖然有關(guān)業(yè)主的建筑物區分所有權、物業(yè)服務(wù)合同、高空拋物侵權賠償等條文的落實(shí)，勢必對物業(yè)管理行業(yè)原有的發(fā)展路徑造成一定沖擊，但也將促進(jìn)行業(yè)發(fā)展更加規范化、透明化、專(zhuān)業(yè)化。如何用好《民法典》需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對行業(yè)未來(lái)管理方式的轉變和改革方向作出深入思考。
01立法之路任重道遠 行業(yè)法制化日臻完善
國有國法，家有家規，沒(méi)有規矩不成方圓?！睹穹ǖ洹纷鳛樾聲r(shí)代我國社會(huì )主義法治建設的重大成果，對于推進(jìn)國家治理體系和治理能力的現代化有著(zhù)重大意義。其中關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的變化、細化和新增部分，更是對既有相關(guān)法律規范的一次系統性重新梳理，為行業(yè)健康有序發(fā)展提供了有力保障。
以物業(yè)服務(wù)合同為例，在《民法典》合同編中，最受物管行業(yè)關(guān)注的無(wú)疑是第二十四章物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規定。作為合同編的重要組成部分，該章通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的效力、前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件、業(yè)主合同任意解除權等14個(gè)條款，對物業(yè)服務(wù)合同作了框架性的原則規定，將物業(yè)服務(wù)合同上升為獨立的合同類(lèi)型，明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方之間的權利與義務(wù)，對于依法規范物業(yè)管理行業(yè)具有巨大推動(dòng)作用，原來(lái)在行政法規中規定的內容上升到法律層級，有助于全面提升物業(yè)管理的法治化水平。
回顧近40年的發(fā)展歷程，對于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，“立法”之路并非一帆風(fēng)順。從1989年的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》，到1994年的《建設部關(guān)于城市新建住宅小區管理辦法》，到2003年的《物業(yè)管理條例》，再到2007的《物權法》，雖然或多或少對物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題均有規定，但尚未形成緊跟時(shí)代的、系統的法律法規框架。而《民法典》的出臺，則有助于建立系統的物業(yè)管理法律體系，并提升相關(guān)制度的權威性。
02行業(yè)洗牌加速 集中度持續提升
《民法典》的表決通過(guò)，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可謂幾家歡喜幾家愁?！睹穹ǖ洹返挠行ж瀼貙?shí)施，勢必對物管行業(yè)現有的部分運營(yíng)模式造成巨大沖擊，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)變革、創(chuàng )新，最終實(shí)現優(yōu)勝劣汰，適者生存。
《民法典》對業(yè)主的建筑物區分所有權的明確，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定程度上“喪失”了社區增值服務(wù)業(yè)務(wù)的主動(dòng)權。事實(shí)上，業(yè)主對小區共有部分的所有權，在《物權法》以及《物業(yè)管理條例》中已有涉及，但對于共有部分收益如何使用的表述較為模糊。
鑒于此，對于公共部分收益的分配，以往多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主導，與業(yè)主共同協(xié)商分配比例。如今，民法典將這部分收益明確劃歸業(yè)主，在保障業(yè)主權益的同時(shí)，提升了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻，降低了其盈利空間。
物業(yè)費低，靠社區增值服務(wù)平衡收支、實(shí)現微利，是不少服務(wù)老舊小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縮影，倘若以后社區共有部分經(jīng)營(yíng)性收入與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，生存的需求或將倒逼物業(yè)費的上漲。但質(zhì)價(jià)不符或造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主矛盾激化，或導致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)黯然退出市場(chǎng)并交棒給更有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)大浪淘沙之勢可以預見(jiàn)。
對于綜合實(shí)力突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，《民法典》的部分條款雖然在短時(shí)間內會(huì )形成一定掣肘，但其背后也暗藏著(zhù)發(fā)展機遇。得益于新時(shí)代的數字科技，現代物業(yè)管理日趨多元化、個(gè)性化、科技化，各大領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開(kāi)始探索智慧科技與物業(yè)的結合。
在《民法典》的推動(dòng)下，未來(lái)各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)將更加積極主動(dòng)地開(kāi)啟數字科技化的轉型，尤其將在社區增值服務(wù)方面，探索更豐富的線(xiàn)上線(xiàn)下閉環(huán)模式，從而不斷降低對小區共有部分經(jīng)營(yíng)的依賴(lài)性，以在行業(yè)競爭中保持領(lǐng)先地位。
藍光嘉寶服務(wù)就是一個(gè)很好的案例。早在2015年，藍光嘉寶服務(wù)就創(chuàng )造性構建線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)相結合的“生活家服務(wù)體系”，通過(guò)“嘉寶生活家App”，為業(yè)主提供更加便捷、高效的社區生活體驗。
經(jīng)過(guò)幾輪更新迭代，截至2019年12月，“嘉寶生活家App”已吸引注冊用戶(hù)總數超過(guò)79萬(wàn)人，累計安裝及使用移動(dòng)應用已覆蓋全國超過(guò)400個(gè)項目。
未來(lái)，“嘉寶生活家App”將持續把傳統線(xiàn)下物業(yè)服務(wù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聚焦到線(xiàn)上，改變服務(wù)場(chǎng)景，同時(shí)圍繞業(yè)主全生命周期的服務(wù)內容擴容，擴大業(yè)主社區生活邊界，提升廣大客戶(hù)的美好生活體驗。
基于服務(wù)力、品牌度、資金規模、市場(chǎng)份額、發(fā)展速度等要素存在的差異，物業(yè)管理行業(yè)強者恒強的態(tài)勢已經(jīng)逐漸顯現，而隨著(zhù)《民法典》的實(shí)施，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將形成巨大挑戰，行業(yè)洗牌的速度將加快，集中度會(huì )進(jìn)一步提升。
03服務(wù)升級 質(zhì)價(jià)相符推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)化
隨著(zhù)社會(huì )主要矛盾的變化，消費升級及觀(guān)念轉變，廣大人民群眾對物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高。作為時(shí)下的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，物業(yè)管理的發(fā)展必然與人民群眾日益增長(cháng)的對美好生活的需要相適應，跟緊時(shí)代發(fā)展的腳步，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
《民法典》對于物業(yè)管理行業(yè)的重要影響，是極大提升業(yè)主的權利意識。業(yè)主大會(huì )表決機制的變動(dòng)以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)合同的任意解除權，強化了業(yè)主的權利，使選聘和解聘物業(yè)公司變得更容易。
在此驅動(dòng)下，在與業(yè)主的博弈過(guò)程中處于“弱勢”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應在競爭機制下回歸物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，重點(diǎn)考慮如何通過(guò)提高服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現簽約率、續約率的轉化，強化自身品牌形象和口碑，提升市場(chǎng)占有率。
其中，借力大數據、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數字科技賦能傳統物業(yè)服務(wù)的升級，是未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向之一。通過(guò)把握市場(chǎng)的需求動(dòng)向，創(chuàng )新傳統服務(wù)模式，利用新技術(shù)提高服務(wù)水平，結合“智慧城市”、“智慧社區”等概念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將有效提高物業(yè)管理效能，為業(yè)主帶來(lái)更智慧、更美好的居住生活體驗，提升物業(yè)行業(yè)效率和客戶(hù)滿(mǎn)意度。
《民法典》中對物業(yè)管理的規定，既增加了業(yè)主的權利，削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和利益，又為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新時(shí)代的發(fā)展提供了新的契機。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在《民法典》的推動(dòng)下，回歸“服務(wù)”本質(zhì)，不斷實(shí)現自身的改革創(chuàng )新，回應時(shí)代和制度要求，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)能力，實(shí)現業(yè)發(fā)展與業(yè)主權利保護的平衡和雙贏(yíng)。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）