廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )當值執行會(huì )長(cháng)楊國賢
《民法典》究竟會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的切身利益產(chǎn)生怎樣的影響？對物業(yè)管理行業(yè)會(huì )帶來(lái)怎樣的機遇與挑戰？對此，筆者專(zhuān)訪(fǎng)了廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )當值執行會(huì )長(cháng)楊國賢。
1城市更安全
破解公共維修資金使用難題
面對楊國賢會(huì )長(cháng)，筆者的問(wèn)題是：《民法典》頒布以后，哪些條款尤其值得物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注？
楊國賢說(shuō)：“我個(gè)人覺(jué)得，第一點(diǎn)行業(yè)要關(guān)注的是有關(guān)公共維修資金使用的條款?！彼f(shuō)，“現在使用維修資金難度非常大。這對我們的城市安全和居民的生命財產(chǎn)安全是有隱患的。比如說(shuō)消防設備壞了，已經(jīng)不能滅火了，還要通過(guò)一系列的申請，但在這個(gè)時(shí)間段，消防安全就沒(méi)辦法保障?！?/span>
與《物業(yè)管理條例》的規定相比，《民法典》的規定明顯降低了維修資金使用的難度。根據《民法典》的規定，使用維修資金“應當由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決、同時(shí)應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意”，這與《物業(yè)管理條例》中的“應當由專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意”相比，一定程度上降低了維修資金的動(dòng)用難度。同時(shí)，《民法典》還增加規定了緊急情況下使用維修資金的特別程序，從而增加了啟動(dòng)公共維修資金的效率。
楊國賢高興地說(shuō)：“《民法典》的相關(guān)條款推動(dòng)了維修資金的快速利用，使我們能夠對老舊小區進(jìn)行快速修復，這讓我們的城市更加安全，還能提升物業(yè)管理的整體管理效率和服務(wù)品質(zhì)。我覺(jué)得這一點(diǎn)非常好?！?/span>
2收支更透明
新增物業(yè)服務(wù)合同予以規范
楊國賢會(huì )長(cháng)認為物業(yè)管理需要注意的第二點(diǎn)內容是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規范。
楊國賢說(shuō)：“當前，物業(yè)管理行業(yè)缺乏標準規范，比如物業(yè)費的開(kāi)支對業(yè)主來(lái)說(shuō)就是一筆‘糊涂賬’。業(yè)主花了錢(qián)，但是服務(wù)的內容、價(jià)格、流程不公開(kāi)，業(yè)主什么都不知道，這不僅導致服務(wù)質(zhì)量難以提升，而且眾多業(yè)主的權益也得不到保障?！?/span>
為適應現實(shí)需要，在現行合同法規定的買(mǎi)賣(mài)合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，《民法典》增加了4種新的典型合同，其中針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域缺乏標準等突出問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)新增物業(yè)服務(wù)合同一章予以規范。
在合同篇中，《民法典》不僅對物業(yè)服務(wù)合同的定義、物業(yè)服務(wù)合同的內容和形式、物業(yè)服務(wù)合同的效力等進(jìn)行了明確的規定，還對物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)的義務(wù)等作了規范。
針對業(yè)主對物業(yè)費開(kāi)支不知情的問(wèn)題，《民法典》規定：物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
楊國賢表示：“我覺(jué)得這一條非常好，我交了錢(qián)，到底用在了哪里，我得知道。為什么很多人喜歡購買(mǎi)品牌房企的房源，一大原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)標準化工作做得更好，注重服務(wù)態(tài)度和業(yè)主滿(mǎn)意度，后續服務(wù)相對更有保障?！睹穹ǖ洹肺飿I(yè)服務(wù)合同的規范就是要倒逼整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都要標準化服務(wù)，保障廣大業(yè)主的權益?！?/span>
他認為，物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同納入成文法以后，涉及到物業(yè)事項、服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費的標準化將很大程度上解決物業(yè)服務(wù)規范化管理的問(wèn)題。物業(yè)與業(yè)主雙方基于自己的權利、責任、義務(wù)明確的基礎上，更加有利于推動(dòng)小區“管理+服務(wù)+技術(shù)”的精準化、精細化、便民化，實(shí)現生活需求便捷化，以法治為保障推動(dòng)社區治理發(fā)揮最大效能，實(shí)現市域社會(huì )治理的現代化。
3社區更和諧
明確公區收益歸業(yè)主共有
楊國賢會(huì )長(cháng)談到的第三點(diǎn)需要引起行業(yè)關(guān)注的內容是《民法典》明確了公區收益歸業(yè)主共有。
楊國賢認為，《民法典》明確公區收益歸業(yè)主共有不會(huì )影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區廣告等公區資源管理收益，并可緩解業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在廣告收益等方面的矛盾，但是針對老舊小區的公區收益，要以更好地維護小區運行為前提來(lái)協(xié)商收益的歸屬和使用。
他介紹說(shuō)：”物業(yè)費的收取可以分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段起始于上世紀90年代，當時(shí)的收費非常低，像廣州，是4毛錢(qián)、5毛錢(qián)（每平方每個(gè)月），到現在經(jīng)過(guò)了差不多30年了，也沒(méi)有突破1塊錢(qián)（每平方每個(gè)月），但是人員工資上升得幅度更高，比如保安工資從1000元/月上升到5000元/月。對比來(lái)看，物業(yè)費升了1倍，人工費卻攀升了4倍。但是業(yè)主又不愿意增加物業(yè)費，那物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠什么活下去呢？因此，針對廣告的收益、停車(chē)位的收益等公區收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要和業(yè)主委員會(huì )談判，通過(guò)這些來(lái)彌補物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出，從而更好地維護小區的運行。第二個(gè)階段大概起始于2004年，主要是針對高端樓盤(pán)的物業(yè)費收取。這個(gè)收費就比較高了，有3塊、4塊的，甚至有6塊、8塊的（每平方每個(gè)月），因為這里人群收入高，所以物業(yè)與業(yè)主的矛盾比較少，但是也要依據《民法典》把公區收益界定清楚?！?/span>
事實(shí)上，在《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》及各省市物業(yè)管理條例中，均有對社區權利及經(jīng)營(yíng)收益的表述，規定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利、利用共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金或按照業(yè)主大會(huì )決定使用等。
在實(shí)操當中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區增值服務(wù)中的社區廣告等相關(guān)收益來(lái)自代業(yè)主運營(yíng)管理公區資源的代管傭金，一般為廣告收入等資源經(jīng)營(yíng)總收益的二到三成，相關(guān)分成比例在物業(yè)合同中明確約定。
楊國賢表示，《民法典》中關(guān)于公區收益歸業(yè)主共有的規定有利于緩解業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，有利于推動(dòng)和諧社區、和諧社會(huì )的構建。
4決策更容易
解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程難度略有下降
楊國賢會(huì )長(cháng)談到的第四點(diǎn)需要引起行業(yè)關(guān)注的內容是《民法典》降低了解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程的難度。
據他介紹，根據《民法典》的規定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應當由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決、同時(shí)應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意”，這與物業(yè)管理條例中規定的“應當由專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意”相比，可能涉及決策的業(yè)主人數有所減少，因此解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程的難度也會(huì )隨之略有下降。
但事實(shí)上，解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決策的產(chǎn)生、推進(jìn)和落地主要取決于業(yè)主解聘意愿的強烈程度，受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)及與業(yè)主關(guān)系等影響，解聘流程往往不是解聘決策落地的主要制約因素。
但綜合考量來(lái)說(shuō)，楊國賢認為，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程難度下降對行業(yè)整合有利好作用，可以推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)。
5服務(wù)更優(yōu)質(zhì)
物業(yè)服務(wù)提質(zhì)升級正當時(shí)
在本次專(zhuān)訪(fǎng)中，楊國賢會(huì )長(cháng)還就《民法典》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)的機遇與挑戰進(jìn)行了闡述。他認為，《民法典》體現了我國法律的人文關(guān)懷，時(shí)時(shí)處處為“人”考慮，是以人民為中心的法典。在《民法典》法律精神的引領(lǐng)下，物業(yè)管理行業(yè)也要加快服務(wù)轉型，加強對“人”的服務(wù)。
他認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從以下三個(gè)方面發(fā)力：
一是轉變服務(wù)觀(guān)念。要從傳統的對“物”的管理轉變?yōu)閷Α叭恕钡姆?wù)上來(lái)。轉變經(jīng)營(yíng)理念，在追求經(jīng)濟效益的同時(shí)應更加關(guān)注社會(huì )效益。轉變服務(wù)方式。要從傳統的“人海戰術(shù)”轉變到注重科技應用與創(chuàng )新上來(lái)，借助科技創(chuàng )新和應用來(lái)更好地提供“有溫度的服務(wù)”。
二是拓展物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，尋找行業(yè)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，如城市服務(wù)等，探索居家養老服務(wù)的有效模式，既滿(mǎn)足老齡化時(shí)代養老服務(wù)的需要，也符合企業(yè)發(fā)展的需要。
三是實(shí)現行業(yè)向現代服務(wù)業(yè)的轉型升級，健全物業(yè)服務(wù)標準，提升服務(wù)質(zhì)量，推行質(zhì)價(jià)相符理念，按照標準提供服務(wù)，確定相應的服務(wù)價(jià)格。通過(guò)推動(dòng)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)收費的公開(kāi)透明，獲得廣大業(yè)主和社會(huì )認可，最終實(shí)現質(zhì)價(jià)相符。
《民法典》對公共維修資金、公區收益、物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程的重新界定，本質(zhì)上都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“更好的服務(wù)”。楊國賢對服務(wù)的詮釋契合了《民法典》的精神，他預計未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的競爭將愈加激烈，而更好的服務(wù)則是企業(yè)在激烈的競爭中求生存的“殺手锏”。
楊國賢會(huì )長(cháng)在最后表示，廣東省物協(xié)作為引領(lǐng)全省物業(yè)管理行業(yè)的橋頭堡，將聯(lián)合廣東省律師協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)單位、廣東省物協(xié)常年法律顧問(wèn)等單位，積極組織專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)展有關(guān)《民法典》的專(zhuān)題討論、座談、論壇及宣傳工作，以物業(yè)人之名努力做好《民法典》的宣傳解讀。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）