文/魯捷 王粵欽（魯捷系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員，沈陽(yáng)師范大學(xué)教授、社區服務(wù)研究中心主任；王粵欽（通訊作者）系沈陽(yáng)師范大學(xué)副教授）
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典）。作為一部涉及到人民生活的方方面面、具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，民法典必將對物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響。而這一深刻影響很重要地體現在明晰物業(yè)管理責任邊界上。
1邏輯起點(diǎn)：對物業(yè)管理產(chǎn)生淵源的認識
權利與義務(wù)不可分割，是一體的；權利取得的同時(shí)，一定伴隨著(zhù)義務(wù)的產(chǎn)生。這是我們對民事法律關(guān)系的基礎共識。房屋買(mǎi)受人（業(yè)主）取得物業(yè)所有權時(shí)，必然伴隨著(zhù)義務(wù)的產(chǎn)生。這一義務(wù)是本源性的，稱(chēng)之為“根本義務(wù)”。
那么，業(yè)主的“根本義務(wù)”是什么呢？業(yè)主取得物權的目的，顯然不是為了損毀或是滅失物業(yè)，而是通過(guò)對物業(yè)的支配權行使，實(shí)現對物業(yè)的使用、收益目的。這一目的實(shí)現，前提是“物業(yè)”的續存。而能夠保證“物業(yè)”續存的基本手段或措施，就是對“物業(yè)”進(jìn)行必要的科學(xué)養護、維修。所以，業(yè)主的“根本義務(wù)”是對物業(yè)的養護、維修。
義務(wù)是權利的保障；權利的實(shí)現，離不開(kāi)義務(wù)的履行。因而，權利可以放棄，而義務(wù)則必須履行。依此，民法典第二百七十三條第一款（物權法第七十二條第一款）規定“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利為由不履行義務(wù)?！贝丝钏Q(chēng)義務(wù)包括業(yè)主對共有部分的養護、維修這一“根本義務(wù)”，即業(yè)主的“根本義務(wù)”是強制性的義務(wù)，必須無(wú)條件履行。唯此，方能避免共有部分的“公地悲劇”。
但面對專(zhuān)業(yè)性綜合性屬性極強的物業(yè)，業(yè)主如何履行強制性的“根本義務(wù)”呢？市場(chǎng)法則告訴我們，最有效率的選擇，是專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人去做。因此，業(yè)主將“根本義務(wù)”交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)服務(wù)人）代為履行，成為普遍選擇，物業(yè)管理（《物業(yè)管理條例》第二條有助于理解）應需而生。
所以，物業(yè)管理最簡(jiǎn)練、最深刻且能反映其本質(zhì)屬性的概念定義是，物業(yè)管理是業(yè)主將本應自己履行的“根本義務(wù)”委托給物業(yè)服務(wù)人代為履行。這是明晰物業(yè)管理責任邊界的邏輯起點(diǎn)。
2“法理出發(fā)點(diǎn)”：關(guān)注委托關(guān)系
民法典第二百八十四條（物權法第八十一條）規定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。本條是對業(yè)主作為委托人的委托權利規定，其所涉及的委托事務(wù)為對建筑物及其附屬設施的管理，即對物業(yè)的管理。
這里的“管理”，不是管理學(xué)一般意義的“管理”，而是有其特定涵義的，結合《物業(yè)管理條例》第二條規定以及前述業(yè)主的“根本義務(wù)”，我們可以確定此“管理”的涵義為對物業(yè)的養護、維修，即業(yè)主的根本義務(wù)。也就是說(shuō)本條規定業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)人代為履行“根本義務(wù)”，即將物業(yè)管理事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)人。
民法典第二百八十五條（物權法第八十二條）規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業(yè)主的監督，并及時(shí)答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)。本條是對物業(yè)服務(wù)人基本義務(wù)的規定，明確規定物業(yè)服務(wù)人是接受業(yè)主委托，并按照業(yè)主委托事務(wù)對物業(yè)實(shí)施養護、維修，作為受托人應接受業(yè)主的監督。
民法典上述兩條的規定，一是通過(guò)業(yè)主權利和物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的規定，明確了雙方委托人和受托人關(guān)系，即確定了物業(yè)管理法律關(guān)系的屬性是“委托關(guān)系”；二是明確了委托事務(wù)為業(yè)主的“根本義務(wù)”，即對物業(yè)的養護、維修。表明業(yè)主委托事務(wù)為“根本義務(wù)”，物業(yè)管理的特征之一是“義務(wù)的委托性”。
民法典第九百二十二條規定，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。這里的“指示”即為民法典第二百八十五條“根據業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施”，即物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。表明物業(yè)管理是以業(yè)主為主導的，物業(yè)管理的特征之一是“業(yè)主的主導性”。
民法典第九百二十一條規定，委托人應當預付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應當償還該費用并支付利息。由于物業(yè)管理的委托法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)費不應視為通常意義的勞務(wù)報酬，而應屬于委托報酬，且業(yè)主支付物業(yè)費應為預付形式。這就為民法典第九百四十四條第一款有關(guān)業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)，以及拒付物業(yè)費的限制性規定，奠定了基礎；也是物業(yè)費“酬金制”形式的法律基礎。
民法典“物業(yè)服務(wù)合同”章第九百四十一條有關(guān)物業(yè)服務(wù)人轉委托的限制規定，是依據民法典第九百二十三條受托人應當親自處理委托事務(wù)；經(jīng)委托人同意，受托人可以轉委托的規定作出的。
民法典“物業(yè)服務(wù)合同”章第九百四十三條有關(guān)物業(yè)服務(wù)人報告義務(wù)的規定，是依據民法典第九百二十四條受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務(wù)的處理情況；委托合同終止時(shí)，受托人應當報告委托事務(wù)的結果。
綜上，我們可以看到在確定物業(yè)管理民事法律關(guān)系為“委托關(guān)系”的基礎上，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的責任邊界已現清晰。如在上述條款中我們可以歸納出業(yè)主的權利義務(wù)有：業(yè)主的選聘權、委托權、指示權、監督權和知情權等，業(yè)主的支付物業(yè)費義務(wù)、配合物業(yè)服務(wù)人應急義務(wù)等；物業(yè)服務(wù)人的權利義務(wù)有：物業(yè)服務(wù)人的收取物業(yè)費權利、催要物業(yè)費權利，物業(yè)服務(wù)人依約履行合同義務(wù)、親自處理受托事項義務(wù)、報告義務(wù)等。
3“法理基礎”：“物業(yè)服務(wù)合同”確定物業(yè)管理責任范圍
民法典第九百四十二條第一款規定，物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。其中明確物業(yè)管理服務(wù)事項的適用范圍是“業(yè)主共有部分”，即確定了物業(yè)管理的責任范圍，確立了明晰物業(yè)管理責任邊界的基礎。這是民法典以“物業(yè)服務(wù)合同”為載體，明確物業(yè)管理責任邊界最重要的規定。
以往，由于《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》沒(méi)有物業(yè)管理責任范圍的明確規定，我們大多是以《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》中有關(guān)物業(yè)服務(wù)費構成的內容規定，以及《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》的適用范圍來(lái)邏輯推理物業(yè)管理的責任范圍，以明晰物業(yè)管理責任邊界的，但由于其邏輯要素的不完整，其可信性乏力，引發(fā)爭議較多。民法典這一規定，是定分止爭的重要基石，將對物業(yè)管理市場(chǎng)的和諧穩定奠定扎實(shí)的法理基礎。
民法典“合同編”之“物業(yè)服務(wù)合同”章，以合同為載體，在較為廣泛的物業(yè)管理活動(dòng)范圍內明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的責任邊界，尤其是針對實(shí)踐中的亂點(diǎn)，如前期物業(yè)服務(wù)合同期限、提前解除合同、合同選聘、合同屆滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)人仍繼續提供服務(wù)、合同屆滿(mǎn)交接期仍繼續提供服務(wù)以及合同期滿(mǎn)項目交接等情形均作出了明確規定，尤其第九百四十五條有關(guān)業(yè)主裝飾裝修房屋的事先告知義務(wù)、遵守提示義務(wù)和配合檢查義務(wù)，不僅體現了民法典公平原則，而且通過(guò)對真正責任主體落實(shí)約束性規定，是抓源頭整治的社會(huì )治理理念的充分體現，有利于從根本上減少乃至消除裝飾裝修房屋的亂象。
民法典，是一部明晰物業(yè)管理市場(chǎng)主體雙方物業(yè)管理責任邊界的重要法律基石。（原載于《城市開(kāi)發(fā)（物業(yè)版）》雜志2020年第6期）