為了進(jìn)日一步規范深圳市物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主以及其他當事人的合法權益，加強對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )各項活動(dòng)的指導和監督管理，深圳市住房和建設局發(fā)布《深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案管理辦法》。
深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
備案管理辦法
第一條
為了規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案管理，根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）相關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本辦法適用于本市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的備案管理。
本辦法所稱(chēng)備案，是指由于業(yè)主大會(huì )成立和選舉產(chǎn)生、變更業(yè)主委員會(huì )等原因，業(yè)主委員會(huì )依法向住房和建設部門(mén)提出申請，住房和建設部門(mén)受理后對業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)和地址、業(yè)主委員會(huì )任期、業(yè)主委員會(huì )主任、委員和候補委員名單、業(yè)主監事會(huì )監事名單等事項進(jìn)行記載，頒發(fā)備案通知書(shū)、統一社會(huì )信用代碼證書(shū)的行為。
備案可以分為以下幾種情形：
（一）首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )應當辦理成立備案；
（二）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更應當辦理變更備案；
（三）業(yè)主委員會(huì )換屆后應當辦理?yè)Q屆備案；
（四）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )注銷(xiāo)后應當辦理注銷(xiāo)備案；
（五）其他需要備案的情形。
第三條
市住房和建設部門(mén)依法監督、指導區住房和建設部門(mén)辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案手續。
區住房和建設部門(mén)負責辦理本行政區域內業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案手續，指導街道辦事處等開(kāi)展業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案的相關(guān)工作。
第四條
市住房和建設部門(mén)應當在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示申請備案所需的材料、相應示范文本及要求：
（一）備案申請表；
（二）身份證明材料、授權委托書(shū)；
（三）管理規約；
（四）業(yè)主大會(huì )議事規則；
（五）表決結果確認書(shū)；
（六）業(yè)主大會(huì )表決結果公告；
（七）業(yè)主委員會(huì )會(huì )議紀要；
（八）業(yè)主委員會(huì )公告；
（九）辦理備案時(shí)應當提交的其他材料。
第五條
業(yè)主委員會(huì )向區住房和建設部門(mén)申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案，對申請材料的真實(shí)性、合法性、有效性負責。
街道辦事處、社區居民委員會(huì )在相關(guān)申請材料上簽署指導意見(jiàn)并加蓋印章。
業(yè)主委員會(huì )提交的申請材料齊全、符合要求的，區住房和建設部門(mén)予以受理，并自受理之日起十個(gè)工作日內予以備案、頒發(fā)備案通知書(shū)和統一社會(huì )信用代碼證書(shū)。
業(yè)主委員會(huì )提交的申請材料不齊全的，區住房和建設部門(mén)一次性告知業(yè)主委員會(huì )需要補正的全部?jì)热?，備案辦理時(shí)限自業(yè)主委員會(huì )補充完整申請材料之日起重新計算。
業(yè)主委員會(huì )提交的申請材料內容不符合要求的，區住房和建設部門(mén)不予備案，并告知業(yè)主委員會(huì )。
第六條
區住房和建設部門(mén)在完成備案后的七個(gè)工作日內將備案信息在物業(yè)管理信息平臺予以公示。
業(yè)主委員會(huì )在收到備案通知書(shū)和統一社會(huì )信用代碼證書(shū)后的七個(gè)工作日內，在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公開(kāi)張貼復印件，原件備查，公示時(shí)間不少于十日。
第七條
備案后業(yè)主委員會(huì )依法申請刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章，設立共有資金基本賬戶(hù)，根據實(shí)際需要辦理涉稅、社保、公積金等事項。
第八條
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起十五日內，業(yè)主委員會(huì )申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立備案。
第九條
業(yè)主委員會(huì )自下列情形發(fā)生之日起十五日內申請辦理變更備案；需公示的，自公示結束之日起十五日內申請辦理變更備案：
（一）業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)、地址發(fā)生變更；
（二）依據《條例》第四十五條第二款增補業(yè)主委員會(huì )委員和候補委員；
（三）業(yè)主委員會(huì )候補委員遞補為業(yè)主委員會(huì )委員；
（四）業(yè)主委員會(huì )主任發(fā)生變更；
（五）其他備案事項發(fā)生變更。
第十條
新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起十五日內，新一屆業(yè)主委員會(huì )申請辦理業(yè)主委員會(huì )換屆備案。
第十一條
發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )自清算及有關(guān)交接工作完成之日起十五日內申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )注銷(xiāo)備案：
（一）物業(yè)管理區域內全部建筑物滅失；
（二）物業(yè)管理區域分割或者合并；
（三）其他原因導致業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )事實(shí)滅失。
因物業(yè)管理區域分割或者合并辦理注銷(xiāo)備案后，新成立的業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )依照本辦法的規定申請辦理新的業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立備案。
業(yè)主委員會(huì )未及時(shí)申請辦理注銷(xiāo)備案的，區住房和建設部門(mén)經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，可以決定注銷(xiāo)備案。注銷(xiāo)備案結果在物業(yè)管理信息平臺予以公示。
第十二條
備案申請材料被確認違法或者虛假的，區住房和建設部門(mén)可以決定撤銷(xiāo)全部或者部分備案事項。撤銷(xiāo)備案結果在物業(yè)管理信息平臺予以公示。
第十三條
統一社會(huì )信用代碼證書(shū)有效期屆滿(mǎn)一個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )申請續期并換發(fā)新證。區住房和建設部門(mén)在受理之日起十個(gè)工作日內予以換發(fā)。
第十四條
備案通知書(shū)或者統一社會(huì )信用代碼證書(shū)遺失、滅失的，業(yè)主大會(huì )在《深圳特區報》或者《深圳商報》發(fā)布遺失、滅失聲明后，業(yè)主委員會(huì )可以向區住房和建設部門(mén)申請補發(fā)。
區住房和建設部門(mén)向業(yè)主大會(huì )補發(fā)新的備案通知書(shū)或者統一社會(huì )信用代碼證書(shū)的，統一社會(huì )信用代碼不變，新證書(shū)注明“補發(fā)”字樣。
第十五條
本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，已辦理業(yè)主委員會(huì )備案且業(yè)主委員會(huì )在任期內的，業(yè)主委員會(huì )只需申請頒發(fā)統一社會(huì )信用代碼證書(shū)。
本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，但未辦理業(yè)主委員會(huì )備案的，由任期內的業(yè)主委員會(huì )依照本辦法的規定申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立備案。
第十六條
業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)統一為廣東省深圳市+行政區名稱(chēng)+物業(yè)管理區域名稱(chēng)+業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)統一為廣東省深圳市+行政區名稱(chēng)+物業(yè)管理區域名稱(chēng)+屆別+業(yè)主委員會(huì )。
第十七條
備案通知書(shū)和統一社會(huì )信用代碼證書(shū)由市住房和建設部門(mén)統一監制。
第十八條
業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼證書(shū)有效期三年。
業(yè)主委員會(huì )換屆發(fā)放新證書(shū)的，有效期自新證書(shū)頒發(fā)之日起重新計算。
證書(shū)記載事項變更發(fā)放新證書(shū)的，或者因原證書(shū)遺失、滅失等原因補發(fā)證書(shū)的，新證書(shū)有效期與原證書(shū)一致。
第十九條
因換屆、變更備案發(fā)放新統一社會(huì )信用代碼證書(shū)的，原證書(shū)予以收回。
業(yè)主大會(huì )注銷(xiāo)以及業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案撤銷(xiāo)后，統一社會(huì )信用代碼證書(shū)予以收回。
第二十條
區住房和建設部門(mén)辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案不收取費用。
第二十一條
本辦法自2020年8月5日起施行。
《深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案管理辦法》政策解讀
一立法背景
《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十五次會(huì )議于2019年8月29日修訂通過(guò)，并自2020年3月1日起施行?！稐l例》率先在全國建立了業(yè)主大會(huì )備案制度?！稐l例》第二十四條、四十一條、第四十四規定，業(yè)主大會(huì )成立并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )委員變更、業(yè)主委員會(huì )換屆均須向區住房和建設部門(mén)辦理備案。為了確?！稐l例》相關(guān)條款的可操作性，深圳市住房和建設局制定了《深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《備案管理辦法》），在《條例》基礎上進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員備案的工作內容，對《條例》沒(méi)有具體規定的內容進(jìn)行補充和細化。
二主要內容
（一）適用范圍《備案管理辦法》規定了備案的范圍，明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案的告知性備案性質(zhì)，規定：由于業(yè)主大會(huì )成立和選舉產(chǎn)生、變更業(yè)主委員會(huì )等原因，業(yè)主委員會(huì )依法向住房和建設部門(mén)提出申請，住房和建設部門(mén)受理后對業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)和地址、業(yè)主委員會(huì )任期、業(yè)主委員會(huì )主任、委員和候補委員名單、業(yè)主監事會(huì )監事名單等事項進(jìn)行記載，頒發(fā)備案通知書(shū)、統一社會(huì )信用代碼證書(shū)的行為是業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案行為。
《備案管理辦法》明確了需要辦理備案的情形，規定“發(fā)生下列情形的，依照本辦法的規定進(jìn)行備案”：首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )應當辦理成立備案；業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更應當辦理變更備案；業(yè)主委員會(huì )換屆后應當辦理?yè)Q屆備案；業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )注銷(xiāo)后應當辦理注銷(xiāo)備案；其他需要備案的情形。
《備案管理辦法》明確，備案并非對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )所有事項進(jìn)行記載，而只記載影響其對外行使代表業(yè)主權利的相關(guān)事項，如名稱(chēng)、地址、業(yè)主委員會(huì )任期、主任、委員、候補委員名單等。上述內容詳見(jiàn)第二條。
（二）職責分工《備案管理辦法》規定了各職能部門(mén)在業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案工作中的職責分工。市住房和建設部門(mén)依法監督、指導區住房和建設部門(mén)辦理備案，公示申請備案所需的材料、相應示范文本及要求；區住房和建設部門(mén)負責辦理備案并公示備案結果，指導街道辦事處等部門(mén)開(kāi)展備案相關(guān)工作；業(yè)主委員會(huì )作為備案事項申請主體，對申請材料的真實(shí)性、合法性、有效性負責，并負責備案后業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章刻制、共有資金基本賬戶(hù)設立，根據實(shí)際需要辦理涉稅、社保、公積金等事項；街道辦事處、社區居民委員會(huì )則依據《條例》指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日?；顒?dòng)，并在相應備案申請材料上簽署指導意見(jiàn)并加蓋印章。相關(guān)內容詳見(jiàn)第三條、第四條、第五條、第六條、第七條。
（三）備案申請材料《備案管理辦法》第四條規定了業(yè)主委員會(huì )申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案應當提交的材料，由于備案類(lèi)型和情形較為復雜，本條對備案應當提交的材料進(jìn)行了列舉，并明確備案材料應當根據不同備案情形分類(lèi)提交；規定市住房和建設部門(mén)應當在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案所需材料目錄和示范文本，供業(yè)主委員會(huì )辦理備案時(shí)參照執行，對業(yè)主委員會(huì )申請辦理備案進(jìn)行指引和規范。
（四）備案類(lèi)型《備案管理辦法》第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條規定了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案類(lèi)型：成立備案、變更備案、換屆備案、注銷(xiāo)備案、撤銷(xiāo)備案、換證、補證等。
（五）本辦法實(shí)施前的備案處理為了確保在《條例》實(shí)施前已選舉產(chǎn)生并有效運作的業(yè)主委員會(huì )順利對接新業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案制度，申領(lǐng)業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼證書(shū)，《備案管理辦法》第十五條規定了本辦法實(shí)施前的備案處理：本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，已辦理業(yè)主委員會(huì )備案且業(yè)主委員會(huì )在任期內的，業(yè)主委員會(huì )提交備案申請表申請頒發(fā)統一社會(huì )信用代碼證書(shū)。本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，但未辦理業(yè)主委員會(huì )備案的，由任期內的業(yè)主委員會(huì )依照本辦法的規定申請辦理業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立備案。
三其他說(shuō)明
（一）關(guān)于辦理時(shí)限、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )命名規則和證書(shū)有效期的規定由于業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼賦碼工作具體由住房和城鄉建設部負責，我市業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委會(huì )備案工作在依據《條例》相關(guān)規定的同時(shí)，還應充分執行住房和城鄉建設部相關(guān)工作要求。因此《備案管理辦法》中關(guān)于各類(lèi)事項辦理時(shí)限、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )命名規則、證書(shū)有效期的規定，主要依據《條例》相關(guān)條款的規定，對于《條例》中未有明確規定的，則依據住房和城鄉建設部有關(guān)業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼賦碼規則設定，《條例》和住房和城鄉建設部工作要求中均未涉及的，按照事項統一的原則參照其他事項予以設定規定。
（二）關(guān)于公開(kāi)公示為了確?！稐l例》及各配套文件間相關(guān)規定的一致性，《條例》中對于信息公開(kāi)、事項公示等已有明確規定的，《備案管理辦法》中只做一般性的要求。
（三）關(guān)于舊證書(shū)的處置為了保證業(yè)主大會(huì )代碼證書(shū)的嚴肅性、唯一性，《備案管理辦法》第十九條針對不同情形的需要，規定了原證書(shū)收回的規則，以確保新舊證書(shū)交替有序。