文/姜世廣（上海朗盾智能科技有限公司總經(jīng)理）
物價(jià)上升、勞動(dòng)力成本上升，提高了物業(yè)管理的服務(wù)成本，但業(yè)主對服務(wù)價(jià)格預期卻未隨之攀升。在這樣的背景下，能夠有效控制自身成本的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅意味著(zhù)盈利空間提升，更意味著(zhù)能夠在激烈的競爭中占得先機。
龐大的秩序維護成本
從西方國家成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗來(lái)看，成本控制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項關(guān)鍵任務(wù)。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制的關(guān)鍵是對管理成本的有效控制。管理成本控制主要涉及兩方面：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。我國的物業(yè)管理尚屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員數量龐大，人力成本較高，日常消耗品中內部員工消耗的占相當一部分。
秩序維護崗位對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要且不可或缺的，人數眾多的秩序維護員在公司的人力成本中同樣占據很大比重。目前來(lái)說(shuō)，秩序維護員工資分為 8 個(gè)檔級，由3580 元至 4490 元。
以最低工資為例，秩序維護員每月標準工資3580元，社保五險個(gè)人繳納費用403.18元，公積金個(gè)人繳納費用為179元，每月實(shí)發(fā)金額為2997.82元。
但實(shí)際上，除了每月支付的工資以外，公司還承擔了社會(huì )保險、住房公積金、食宿費用、員工福利等人力成本，這些費用合計約6719元/月/人，這也是我們所謂的隱形費用。
通過(guò)下面的圖示，大家可以清晰了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)每聘用一名秩序維護員所需要承擔的最低費用，而為了保持團隊活力，勢必也有更高的人力成本支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，在人力成本這方面，需要負擔大量的此類(lèi)隱形成本。
如果以上分析還不能很清晰的看出秩序維護費用的龐大，那么我們再舉一個(gè)實(shí)際的例子來(lái)說(shuō)明一下：
某小區，分南北兩個(gè)區，共有出入口8個(gè)，現有保安32名，按最低工資計算，每年保安費用為：6719.9元×32×12=2580441.6（258萬(wàn)余元）。經(jīng)分析，該小區出入口中，有四個(gè)出入口每班安排2個(gè)秩序維護人員，四個(gè)出入口每班安排一個(gè)；南北兩個(gè)區域各有一個(gè)代班，加起來(lái)每班共有10人，每天兩班共20人，那么僅出入口的秩序維護人員每年的費用為：6719.9元×20×12=1612776元（161萬(wàn)余元），占秩序維護人員總費用比例為：62%。
以上僅是可以計算出來(lái)的成本，尚有許多成本無(wú)法計算，如：解決因秩序維護人員素質(zhì)低下而與業(yè)主發(fā)生糾紛產(chǎn)生的費用；秩序維護人員極具流動(dòng)性給物業(yè)帶來(lái)的不安定隱患；為了解決秩序維護人員的流動(dòng)、崗位培訓而帶來(lái)的主管部門(mén)如人辦資源部分的人力成本增加，秩序維護人員日常工作中的日常消耗品，等等。
由此可見(jiàn)，降低秩序維護人力成本，尤其是用于出入口值崗的秩序維護人力成本，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力成品及日常消耗品成本的降低，都有著(zhù)至關(guān)重要的作用。
出入口值崗秩序維護人員
人力成本之局
人力成本居高不下重中之重的出入口值崗秩序維護人員的職責，有以下幾種。
業(yè)主未帶卡時(shí)幫業(yè)主刷卡：這原非秩序維護人員應做之事，但是由于業(yè)主們主觀(guān)認為秩序維護人員就是為“我”服務(wù)的，那“我”要回家沒(méi)有帶卡，你就應該幫我刷卡。結果只有三種，一是無(wú)條件代刷卡，導致業(yè)主習慣性依賴(lài)，就是帶卡了也不愿自己刷；二是秩序維護人員原則性強，只給認識的業(yè)主刷卡，那么就會(huì )發(fā)生秩序維護人員不認識的業(yè)主與其發(fā)生矛盾或者投訴；三是因為無(wú)條件代刷卡，有很多不是小區業(yè)主的無(wú)卡人員也大搖大擺出入小區，造成小區門(mén)禁形同虛設。
有訪(fǎng)客時(shí)按規定放行：按規定，要登記、打電話(huà)跟業(yè)主確認；時(shí)間久了，登記只是一種應付形式， 打電話(huà)跟業(yè)主確認因過(guò)于麻煩而進(jìn)行不下去。
為業(yè)主服務(wù)：這是由以上兩種職責衍生出來(lái)的另一種職責，如幫提重物的業(yè)主提東西送至電梯甚至家中，幫年邁老人出入小區，甚至幫業(yè)主代存東西代管寵物。由于這類(lèi)工作沒(méi)有規定、沒(méi)有界限，而業(yè)主的素質(zhì)又是良莠不齊，往往容易產(chǎn)生“做了好事受了委曲”“業(yè)主胃口越來(lái)越大越來(lái)越難侍候”等問(wèn)題。因此產(chǎn)生的業(yè)主投訴、保安辭職現象也是層出不窮。所以這個(gè)局，不僅是人工成本的局了。那么問(wèn)題來(lái)了，無(wú)論什么成本的降低，都不能以降低服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)，尤其是秩序維護成本的降低，絕不能以降低業(yè)主的安全系數與幸福指數為代價(jià)，因此，“破局”很重要，如何破，更重要。
破局
為破此局，上海朗盾智能科技有限公司在對物業(yè)現狀及業(yè)主需求進(jìn)行了反復調研后，著(zhù)力于開(kāi)發(fā)了“防尾隨無(wú)人值守門(mén)禁系統”，不僅完美解決了上述問(wèn)題，讓業(yè)主出入小區大門(mén)猶如出入自己家的入戶(hù)門(mén)一樣自主、自助，而且也大大降低了物業(yè)的人力成本，并在此基礎上使小區的出入完善、嚴謹、人性化，具體如下：
整個(gè)系統使用云平臺進(jìn)行操作，業(yè)主只要有一部手機，便可出入隨意。安裝系統后，所有的出入口均可實(shí)現業(yè)主與訪(fǎng)客的自主出入，同時(shí)小區的安全程序也有所提高，完全可以實(shí)現無(wú)人值守，只需要安提成人員不定時(shí)巡視即可。秩序維護人員裁搞通后，每年可節省的人力成本高達上百萬(wàn)，而一個(gè)通道的成本，僅需一次性投入一個(gè)保安兩三個(gè)月的工資而已，真正實(shí)現了成本的節約。（《城市開(kāi)發(fā)（物業(yè)管理）》2020年第7期）